ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-46377/2018

город Ростов-на-Дону

29 августа 2025 года

15АП-4233/2025

                                                                                                                               15АП-4234/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гамова Д.С.,

судей Сурмаляна Г.А., Шимбаревой Н.В.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Маркиной А.В.,

при участии представителя ФИО1 - ФИО2 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего ПЖСК "Учитель" - ФИО3 и ООО "Югтехинвест" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024 по делу № А32-46377/2018 по заявлению конкурсного управляющего в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ПЖСК "Учитель",

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ПЖСК "Учитель" (далее – должник, кооператив) Арбитражным судом Краснодарского края рассмотрены объединенные в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следующие требования:

- заявление конкурсного управляющего о признании права собственности на объект незавершенного строительства (фундамент с кадастровым номером: 23:49:0203005:1120, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0203005:112, площадью 9425 кв. м, по адресу: г. Сочи, ул. Бамбуковая), с обязанием Управления Росреестра по Краснодарскому краю произвести регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства;

- заявление Администрации города Сочи о сносе самовольных построек ООО "Югтехинвест" и должником;

- заявление Департамента имущественных отношений администрации города Сочи к ООО "Югтехинвест" о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702 с указанием на погашение регистрационной записи от 20.06.2018 № 23:49:0203005:112-23/050/2018-4; о признании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 26.12.2014 № 4900009702 ничтожным и применении последствия недействительности (ничтожности) сделки путем погашения (аннулирования) регистрационной записи от 20.06.2018 № 23:49:0203005:112-23/050/2018-4; о признании отсутствующим в Едином государственном реестре недвижимости право аренды ООО "Югтехинвест" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, в виде договора от 26.12.2014 № 4900009702; об истребовании из чужого незаконного владения ООО "Югтехинвест" в пользу администрации города Сочи в лице департамента имущественных отношений земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112; об обязании ООО "Югтехинвест" не позднее 10 дней возвратить администрации муниципального образования город-курорт Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112, путем освобождения от всех построек, приведя его в первоначальное состояние.

Данные требования объединены судом в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для совместного рассмотрения в рамках настоящего дела из следующих судебных дел Арбитражного суда Краснодарского края: 

- № А32-55440/2023 по исковому заявлению администрации города Сочи к обществу с ограниченной ответственностью «Югтехинвест» о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702 и применении соответствующих последствий его расторжения;

- № А32-27853/2021 по иску Администрация города Сочи (далее – администрация) к ООО «Югтехинвест» (далее – общество) о признании одноэтажное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, самовольной постройкой; обязании общества осуществить снос за свой счет указанного строения; обязании общества осуществить снос за свой счет одноэтажного строения самовольно возведенного капитального основания (фундаментной плиты); приведении земельного участка в первоначальное состояние; встречному исковому заявлению ООО «Югтехинвест»  к администрации о признании права собственности на следующие самовольные постройки: – объект капитального строительства, незавершенный строительством с кадастровым номером 23:49:0203005:1120 (фундаментная плита), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 по ул. Бамбуковая в Центральном районе г. Сочи, площадью застройки 2147 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительством (здания многоквартирного жилого дома) – 8%, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом; – сооружение для удержания грунта (противооползневое), возведенное по периметру котлована и состоящее из двух рядов буронабивных свай с монолитным ростверком по верху свай; – незавершенное строительством одноэтажное строение, не имеющее кадастрового номера, сложной формы в плане, выходящее фасадом на пер. Рахманинова (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Определением от 28.12.2024 в удовлетворении заявления Администрации города Сочи о сносе самовольных построек ООО "Югтехинвест" и должника отказано. В признании права собственности должника отказано. Производство в части требований о расторжении договора аренды, о признании права отсутствующим и аннулированию записи прекращено. Признан ничтожным договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702. Суд обязал ООО "Югтехинвест" возвратить администрации муниципального образования город-курорт Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112. В удовлетворении требования в части истребования из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 отказано.

Не согласившись с судебным актом, конкурсный управляющий должника - ФИО3, а также ООО "Югтехинвест" (кредитор должника) обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили определение суда отменить, заявление о признании права собственности удовлетворить, в удовлетворении остальных требований отказать.

В обоснование апелляционных жалоб конкурсный управляющий должника - ФИО3 и ООО "Югтехинвест" указывают на то, что признание сделки ничтожной не приведет к восстановлению нарушенных прав в виде восстановления записи в ЕГРН, поскольку ранее в аннулировании записи в ЕГРН администрации г. Сочи было отказано. Судом первой инстанции при рассмотрении требований осуществлен выход за пределы заявленных требований, поскольку Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи не заявлено об обязании ответчика возвратить земельный участок немедленно, а указано на необходимость в случае удовлетворения требования произвести возврат не позднее 10 дней. Также конкурсным управляющим в апелляционной жалобе указано на то, что дложника, являясь застройщиком, с учетом сложившейся в тот период времени судебной практики, добросовестно совершал действия, направленные на получение разрешения на строительство.

Представитель собрания кредиторов должника ФИО1 поддержал заявленные конкурсным управляющим доводы в части необоснованности отказа в признании права собственности на объект незавершенного строительства, указал на наличие доказательств возведения объекта и действительности намерения должника исполнить обязательства перед пайщиками по строительству объекта.

Администрация в отзыве просила оставить судебный акт без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия пришла к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением от 12.11.2018 принято заявление о признании кооператива банкротом, решением от 22.05.2020 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производств.

Судом первой инстанции установлено, что 26.03.2008 между администрацией и должником (инвестор) заключен договор инвестирования № 033/261, по условиям которого кооператив обязался за счет собственных и привлеченных средств осуществить строительство многоквартирного жилого комплекса по ул. Бамбуковой Центрального района города Сочи ориентировочной общей площадью 44922 кв. м. Ориентировочный срок завершения строительства - 2 квартал 2011 года.

В соответствии с пунктами 2.4 и 2.5 договора инвестирования в собственность администрации переходит 3,5% от общей площади объекта в виде жилых помещений, в собственность инвестора - 96,5% от общей площади объекта.

Разделом 7 договора инвестирования предусмотрено, что уступка прав по договору производится с письменного согласия администрации.

Во исполнение договора инвестирования между должником и ООО "Сочистройсвязь" заключен договор подряда от 15.10.2008 № 15-10/08, в рамках которого подрядчиком выполнены работы по возведению фундаментной плиты по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая. Данный факт подтверждается актом о приемке выполненных работ (форма КС-2) от 15.12.2008 № 1.

Объект незавершенного строительства - фундаментная плита (степень готовности 8%; площадь застройки 2210 кв. м, инв. № 11987), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:24, поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0203005:0:45, что подтверждается кадастровым паспортом от 10.11.2011 и техническим паспортом по состоянию от 17.10.2011.

27.09.2012 администрация издала постановление № 2025 "Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 с сохранением его в измененных границах, расположенного по ул. Бамбуковой в Центральном районе города Сочи" (далее - постановление от 27.09.2012 № 2025), согласно которому путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24, площадью 25202 кв. м с видом разрешенного использования "комплексная застройка МЖД с объектами общественного назначения", с сохранением его в измененных границах площадью 11470 кв. м, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 (площадью 4313 кв. м) и 23:49:0203005:112 (площадью 9425 кв. м). Данным постановлением предписано заключить с кооперативом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв. м. На департамент имущественных отношений администрации города Сочи возложена обязанность по государственной регистрации права муниципальной собственности на вновь образованные земельные участки.

В рамках дела № А32-26288/2018 (иск Администрация г. Сочи  к должнику о расторжении договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702) установлено, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24, площадью 28253 кв. м предоставлен в аренду ОАО "Сочинский морской торговый порт" на основании договора от 07.04.2004 № 4900003096 на срок до 01.04.2052. В последующем, в результате заключения ряда сделок перенайма в отношении обособленных частей данного земельного участка, во владение кооператива поступила часть участка площадью 9440 кв. м, а именно: по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2007, заключенному с ФИО4, во владение кооператива передана часть участка площадью 700 кв. м; по договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2007 и 21.03.2007, заключенному с ОАО "СМТП", во владение кооператива переданы части участка общей площадью 7500 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с ФИО5, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с ФИО6, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м. Таким образом, на дату вынесения администрацией постановления от 27.09.2012 № 2025 кооператив владел частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24, общей площадью 9440 кв. м.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 15.05.2014 по делу № 22056/14 на администрацию возложена обязанность по фактическому исполнению постановления от 27.09.2012 № 2025; на кадастровом учете восстановлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112.

На основании постановления от 27.09.2012 № 2025 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702, согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112, общей площадью 9425 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения (пункт 1.1 договора); участок расположен в территориальной зоне Ж-5.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия определен до 01.04.2052.

Согласно пунктам 5.2.6, 5.2.7 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи; использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных в подпунктах 1.1 и 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу.

На основании договора о переуступке прав 08.06.2018 кооператив передал ООО "Югтехинвест" права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.12.2014 № 4900009702.

Администрация, ссылаясь на использование арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 с нарушением целевого назначения, обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2020 по делу № А32-26288/2018, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 11.06.2020 суда округа от 10.09.2020, администрации отказано в расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702. Суды оценили договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096 и все последующие сделки как ничтожные, так как земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 (передан обществу по договору от 26.12.2014 № 4900009702), относится к курортам федерального значения и является особо охраняемой природной территорией федерального значения.

Определением Верховного Суда РФ от 25.11.2020 № 308-ЭС19-27676 должнику отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Кроме того, решением Центрального районного суда города Сочи от 24.10.2019 по делу № 2-4228/2019 установлено, что администрация распорядилась названным участком, не обладая полномочиями на распоряжение федеральным имуществом.

Администрация, ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702 обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Югтехинвест" о признании отсутствующим права аренды ООО "Югтехинвест" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 и аннулировании соответствующей регистрационной записи.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2021 по делу № А32-50795/2020, оставленным без изменения постановлением суда округа от 13.10.2021, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на недоказанность фактического владения администрацией спорным земельным участком (на участке расположены капитальные строения).

Как указывает администрация, управлением муниципального земельного контроля совместно с представителем общества в целях исполнения определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021 по делу № А32-50795/2020, проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112.

В ходе осмотра установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 частично расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203005:2389, общей площадью 1711, 7 кв. м. Также в границах указанного земельного участка расположен котлован/фундамент и одноэтажный объект капитального строительства. На земельном участке также расположен фундамент и конструкции, являющиеся его составной частью. Указанные обстоятельства зафиксированы в акте визуального осмотра объекта земельных отношений от 24.05.2021.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.07.2021 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112, образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0203005:2389, 23:49:0203005:1120, 23:49:0000000:7941.

Администрация, ссылаясь на самовольный характер фундамента и одноэтажного строения, обратилась в арбитражный суд с иском о сносе указанных строений на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 № 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки фактически является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

По смыслу разъяснений, изложенных в пунктах 22 и 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22) и в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В силу пункта 26 постановления № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", от 30.03.1999 № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 21.12.1994 № 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативноправовыми актами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции верно установил, что спорные объекты - фундаментная плита, противооползневое сооружение и объект незавершенного строительства (одноэтажное строение сложной формы) являются самовольными постройками, поскольку возведены в отсутствие разрешительной документации на земельном участке, переданном кооперативу по недействительной (ничтожной) сделке. При этом часть объекта незавершенного строительства (одноэтажное строение) расположено за границами земельного участка с КН 23:49:0203005: 112.

При этом судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что по результатам дополнительной экспертизы, проведенной в рамках дела № А32-27853/21, экспертом установлено, что фундамент и противооползневое сооружение, возведенное по периметру котлована, фактически предотвращают оползневые процессы вышерасположенных грунтов на смежных земельных участках, а также предотвращают угрозу нанесения ущерба конструктивным элементам объектов капитального строительства, в том числе, с угрозой обрушения объектов - многоквартирных жилых домов, их снос возможен исключительно после выполнения строительных мероприятий по возведению сооружений инженерной защиты территорий для каждого из вышеперечисленных объектов капитального строительства и недвижимого имущества, расположенных на соседних земельных участках на основании разработанных в установленном порядке и утвержденных проектных решений.

Поскольку снос фундамента и противооползневого сооружения повлечет нарушение прав и законных интересов правообладателей и фактических владельцев помещений в смежных многоквартирных домах, создаст угрозу их жизни и здоровью, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления в части сноса спорных объектов.

Одновременно с этим, судом первой инстанции отклонено требование конкурсного управляющего о признании права собственности на объект незавершенного строительства ввиду следующего.

Как указано ранее, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, фундаментная плита и противооползневое сооружение возведены кооперативом в 2008-2009гг. в целях последующего возведения многоквартирного жилого дома. Строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 осуществлялось кооперативом за счет привлеченных денежных средств пайщиков по договорам паенакопления.

При этом, фундамент и противооползневая плита возведены кооперативом в отсутствие разрешительной документации. Доводы о том, что должник готовил пакет документов для получения разрешения на строительство, документально не подтверждены, проектная документация в материалы дела не представлена.

Более того, суд первой инстанции верно учел, что вступившими в законную силу судебными актами установлен факт ничтожности заключенного администрацией и кооперативом договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702, ввиду чего у кооператива не возникло право аренды земельного участка, которое могло быть передано в порядке перенайма обществу. Указанные обстоятельства также отражены в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.04.2022 по делу № А32- 46377/2018.

Кроме того, кооперативом не приведены причины, по которым отсутствовала возможность своевременно обратиться за получением разрешения на строительство спорного объекта. Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных работ.

В связи с установлением факта возведения объекта с нарушением установленного законом порядка в отсутствие соответствующей разрешительной документации, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Также суд учел, что в материалы дела не представлены документы, подтверждающие тот факт, что застройщик предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности, к получению разрешения на строительство, как до начала строительства, так и во время проведения работ.

Прекращая производство по требованию Департамента имущественных отношений администрации города Сочи о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702 и аннулировании записи от 20.06.2018 № 23:49:0203005:112-23/050/2018-4 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 26.12.2014 № 4900009702 указании, что решение является основанием для Управления Федеральной службы, суд первой инстанции обоснованно учел, что в рамках дела № А32-26288/18 спор о расторжении договора аренды рассмотрен, судебный акт вступил в законную силу, а в рамках дела № А32-50795/20 рассмотрено требование о признании права отсутствующим и аннулированию записи.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

Руководствуясь указанной нормой процессуального закона, суд первой инстанции верно указал на наличие оснований для прекращения производства по заявлению Департамента в данной части, поскольку требования заявителя уже были рассмотрены, имеется вступивший в законную силу судебный акт.

Оценивая доводы Департамента в части признания договора аренды ничтожным, суд первой инстанции установил, что между администрацией (арендодатель) и ОАО "Сочинский морской торговый порт" (арендатор) заключен договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 28 253 кв.м. под индивидуальное жилое строительство по ул. Бамбуковой в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен в жилой зоне по генеральному плану г. Сочи во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

27.09.2012 администрацией было издано постановление № 2025 "Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 с сохранением его в измененных границах, расположенного по улице Бамбуковой в Центральном районе города Сочи" (далее - постановление от 27.09.2012 № 2025), согласно которому путём раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 25 202 кв.м., с видом разрешённого использования - "комплексная застройка МЖД с объектами общественного назначения", с сохранением его в изменённых границах площадью 11 470 кв.м., образованный следующие земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 площадью 4313 кв.м. и 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв.м.

Данным постановлением также предписано заключить с кооперативом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв.м., на департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее департамент) возложена обязанность по государственной регистрации права муниципальной собственности МО г. Сочи на образованные земельные участки.

Из содержания данного постановления следует, что основанием для его вынесения явилось обращение кооператива, который своё право на раздел основывал со ссылкой на следующие обстоятельства.

Первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 28 253 кв.м. на основании договора № 4900003096 от 07.04.2004 на праве аренды сроком до 01.04.2052 был предоставлен ОАО "Сочинский морской торговый порт" (далее - ОАО "СМТП").

В последующем в результате заключения ряда сделок перенайма в отношении обособленных частей данного земельного участка во владение ПЖСК "Учитель" поступила часть участка площадью 9 440 кв.м., а именно: - по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2007, заключённому с ФИО4, во владение кооператива передана часть участка площадью 700 кв.м.; - по договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2007 и от 21.03.2007, заключённому с ОАО «СМТП», во владение кооператива переданы части участка общей площадью 7 500 кв.м.; - по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключённому с ФИО5, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв.м.; - по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключённому с ФИО6, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв.м.

Соответственно, на дату вынесения администрацией постановления от 27.09.2012 № 2025 кооператив владел частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 общей площадью 9 440 кв.м. В материалы дела не представлены доказательства того, что в последующем кооператив освобождал занимаемую им часть земельного участка либо она у него изымалась в установленном законом порядке.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 15.05.2014 по делу № 2-2056/14 на администрацию возложена обязанность по фактическому исполнению постановления от 27.09.2012 № 2025. Также на кадастровом учёте восстановлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112.

На основании постановления администрации г. Сочи от 27.09.2012 № 2025, между истцом (арендодатель) и ПЖСК «Учитель» был заключён договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 общей площадью 9 425 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2015 № 2323/050-23/050/003/2015-339/2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.12.2017 № 99/2017/47625937.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 01.04.2052.

Согласно п. 5.2.6 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления г. Сочи.

Использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях предусмотренных в п.п. 1.1. и 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Актом осмотра земельного участка от 15.08.2017, проведенным ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, площадью 9 425 кв.м., расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, расположено удерживающее сооружение (подпорная стена), а также котлован с обустройством арматурного каркаса фундамента. Участок частично огорожен забором, находится в заброшенном состоянии, строительные работы не производятся, межевые знаки отсутствуют, в связи с чем, определить точные границы на местности не представляется возможным.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Департамент в адрес ПЖСК "Учитель" направил претензию от 11.09.2017 № 21847/02-05-16 об устранении нарушений в 30-дневный срок, в претензии указано, что в случае не устранения нарушений будут приняты меры по расторжению договора аренды в судебном порядке.

Ввиду того, что данная претензия была оставлена без внимания, департамент письмом от 14.11.2017 № 27000/02-05-16 предложил расторгнуть спорный договор аренды и предложил явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно статье 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В пункте 2 статьи 95 ЗК РФ указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии со статьей 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Следовательно, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона "Об особо охраняемых природных территориях".

Кроме того, в п. 1.1. договора аренды от 07.04.2004 № 4900003096 также указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.

Представленное в суд апелляционной инстанции письмо Территориального управления Министерства имущественных отношений по Краснодарскому краю № 09-11/4836 от 05.12.2003 не является надлежащим доказательством наделения администрации правом распоряжаться имуществом, поскольку не является нормативным документом, а отнесение полномочий по распоряжению спорным земельным участком к полномочиям Территориального управления Росимущества обусловлено прямой нормой закона. 

Судебная коллегия учитывает, что в рамках дела № А32-26288/2018 (иск Администрации  города Сочи к должнику о расторжении договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702) определением от 20.05.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.07.2022, отказано в пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам. В качестве доказательств вновь открывшихся обстоятельств ООО «Югтехинвест» ссылался на письмо территориального управления министерства имущественных отношений по Краснодарскому краю от 05.12.2003 09-11/4836 о разъяснении распоряжения земельными участками, в котором указано, что Росимущество согласовывает и поручает администрации г. Сочи передавать в аренду земельный участок с кадастровым номером № 23:49:0203005:24.

Апелляционный суд, давая в постановлении от 26.07.2022 по делу № А32-26288/2018 оценку представленному письму, отметил, что доводы ООО «Югтехинвест», изложенные в заявлении о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам, направлены на переоценку правовых выводов арбитражного суда о ничтожности договора и о том, что администрации не были переданы полномочия на предоставление спорного земельного участка в аренду. Указанный заявителем документ не является вновь открывшимся обстоятельством, поскольку он носит лишь информационный характер, подписан не руководителем управления и не может относиться к распорядительным ненормативным актам, подтверждающим передачу администрации прав на предоставление спорного земельного участка в аренду.

Также суд отмечает, что представление данного письма в рамках настоящего дела направлено на пересмотр вступивших в законную силу судебных актов по делу № А32-26288/2018 о ничтожности договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702, поскольку он совершен значительно позднее и связан с нарушением порядка предоставления земельного участка в пользование по иным обстоятельствам.

Судом первой инстанции также обоснованно учтено, что решением Центрального районного суда г. Сочи от 24.10.2019 по делу № 2-4228/2019 установлен факт распоряжения администрацией г. Сочи распорядилась земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203005:24 в отсутствие соответствующих полномочий. 

Таким образом, администрация города Сочи не имела права на предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 в аренду.

В силу статей 167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ввиду того, что договор аренды земельного участка от 07.04.2004 № 4900003096 заключен не управомоченным лицом, суд первой инстанции обоснованно признал договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой. При этом о применении срока исковой давности ООО "Югтехинвест" в суде первой инстанции не ходатайствовало, а то обстоятельство, что пропуск срока исковой давности установлен в решении от 24.10.2019 по делу № 2-4228/2019 не свидетельствует о пропуске срока исковой давности в рамках дела о банкротстве, поскольку момент начала течения срока в деле о банкротстве иной.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096 является недействительной (ничтожной) сделкой, то и все последующие сделки со спорным земельным участком также являются ничтожными, в том числе и договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702.

По смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при применении последствий недействительности сделки стороны должны возвратиться в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки.

В связи с ничтожностью договора аренды, суд первой инстанции правомерно обязал ООО "Югтехинвест" возвратить администрации муниципального образования город-курорт Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112. При этом заявленное требование в части истребования из чужого незаконного владения повторяют реституцию и обоснованно оставлено без удовлетворения.

Доводы апелляционных жалоб, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Иное толкование заявителями положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024 по делу № А32-46377/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                               Д.С. Гамов

Судьи                                                                                                              Г.А. Сурмалян

Н.В. Шимбарева