Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-81669/2021

16 октября 2023 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  21 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен  16 октября 2023 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СОДРУЖЕСТВО РЕГИОН" (адрес:  Россия 198261, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, пр-кт Ветеранов д. 114 к. 3 литер а, помещ. 10-н, ОГРН:  );

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬЯНС" (адрес:  Россия 188642, город Всеволожск, Ленинградская область, Всеволожский район, Пушкинская улица дом 61, помещение 3-13, ОГРН:  );

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания энергия"; публичное акционерное общество "Территориальная генерирующая компания №1" (адрес:  Россия 188691, г.Кудрово,, Ленинградская область,, Автодороги кола (пересечение с КАД) 13 километр, д.1, лит.А, пом.216; Россия 197198, ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,, ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,, ДОБРОЛЮБОВА ПРОСПЕКТ, ДОМ 16, КОРПУС 2А, ПОМЕЩЕНИЕ 54Н, ОГРН:  )

об обязании, взыскании,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 21.09.2023,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «УК «Содружество Регион» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербург и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» об устранении недостатков (дефектов) переданного объекта долевого строительства, обнаруженных в пределах гарантийного срока: протечек грунтовых вод в помещение подвала (паркинга), в том числе вокруг выпусков и вводов коммуникаций паркинга, возникших вследствие строительного дефекта, допущенного при строительстве домов; о передаче актов допуска в постоянную эксплуатацию объекта теплоснабжения (форма 1 часть 2) и разрешения Северо-Западного управления Ростехнадзора на допуск в постоянную эксплуатацию тепловых установок; о возмещении расходов, понесенных истцом на устранение дефектов многоквартирного жилого дома, допущенных при строительстве дома, на общую сумму 372 628 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания энергия», публичное акционерное общество «ТГК-1». 

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ООО «УК «Содружество Регион» неоднократно уточняло заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ, с учетом уточнения просило: 

1. Передать разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки и акт осмотра энергоустановки по встроенной автостоянке (паркингу) ИТП 3.1 (автостоянка) и ИТП 3.2 (автостоянка).

2. Выполнить работы по гидроизоляции верхнего и нижнего паркинга жилого дома по адресу: 

<

...> до момента полного исключения протечек в этих помещениях.

3. Передать истцу следующую документацию на МКД:

Согласно перечню документов, регламентированному пунктом 24 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (и первую очередь технический паспорт здания);

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома, (крыши ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (действие подпункта «г» пункта 24 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 01 июля 2007 года);

Согласно перечню документов, регламентированному пунктом 26  Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491:

а) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного  земельного кадастра;

б) выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; 

в) заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка - 25.01.2006);

г) документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного о дома (при наличии);

е) иные, связанные с управлением многоквартирным домом документы,перечень которых, установлен решением общего собрания собственников помещений;

Согласно перечню документов, регламентированному пунктом 1.5.1 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170:

а) план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

б) проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на многоквартирный дом;

в) акты приемки жилого дома от строительных организаций;

г) акты технического состояния дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

д) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

е) паспорта лифтового хозяйства;

ж) паспорт на жилой дом, квартиру и земельный участок;

з) исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

4. Завершить монтаж, провести пусконаладочные работы системы АСПТ паркинга и передать ее в эксплуатацию Компании;

5. Завершить монтаж, провести пусконаладочные работы дренчерной установки паркинга и передать ее в эксплуатацию Компании;

6. Завершить монтаж, установить датчики и приборы учета системы измерения и контроля концентрации оксида углерода паркинга и передать ее в эксплуатацию Компании;

7. Завершить монтаж, провести пусконаладочные работы системы АСУД и передать ее в эксплуатацию Компании;

8. Завершить монтаж, провести пуско-наладочные работы общеобменной системы вентиляции и системы дымоудаления и передать их в эксплуатацию Компании;

9. Возместить расходы, понесенные Компанией на устранение дефектов здания многоквартирного жилого дома, допущенные при строительстве дома на общую сумму 372 628 руб.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022, иск удовлетворен частично, ООО «Альянс» обязано выполнить работы по гидроизоляции верхнего и нижнего паркинга жилого дома по адресу: 

<

...>; также с ООО «Альянс» в пользу ООО «УК «Содружество Регион» взыскано 372 628 руб. убытков.

В остальной части в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.03.2023 принятые по делу судебные акты отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Основанием для отмены принятого по делу судебного акта послужил вывод суда кассационной инстанции о том, что судом не рассмотрены требования истца в части пункта 3 просительной части уточненных требований. 

При новом рассмотрении, в судебном заседании истец поддержал заявленные требования. 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, явку в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения истца и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Полис Групп» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 15.03.2017                 № 47-RU47504303-99/14-2014 в отношении комплекса жилых домов со                    встроенно-пристроенными помещениями, детским дошкольным учреждением на 110 мест, подземной автостоянкой и торгово-досуговым центром. Первый этап строительства. Комплекс МКД расположен по адресам: Ленинградской области, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, 

<

...>, корпуса 1 и 2. 

ООО «Полис Групп» было переименовано в ООО «Альянс».

На основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по указанному выше адресу (корпус 2), которое оформлено протоколом от 14.05.2021 № 01/21, управляющей компанией многоквартирного дома избрано ООО «УК «Содружество Регион».

Первоначально, как следует из обращения истца к ООО «Полис Групп» с письмом от 07.07.2017, ООО «УК «Содружество Регион» 05.07.2017, согласно протоколу № 3, стало победителем открытого конкурса на право управления указанными выше МКД. 

ООО «УК «Содружество Регион» обратилось к застройщику с претензий в отношении протечек грунтовых вод в подвальные помещения паркинга. 

Также представителями управляющий компании в период 20192020 года составлялись акты с участием специалистов об обнаружении недостатков в строительных работах по возведению МКД.

Акты с приложением к ним требований об устранении нарушений были направлены застройщику.

ООО «Альянс» на претензии не ответило.

ООО «УК «Содружество Регион» заключило договор от 14.10.2020 № 24/20 с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (подрядчик) на выполнение работ по устранению протечек в паркинге МКД и по гидроизоляции ввода коммуникаций (канализационной трубы). Стоимость работ составила 244 628 руб. 

Работы приняты по акту от 05.11.2020 № 1 и оплачены платежными поручениями от 06.11.2020 № 1586 на сумму 73388 руб. и от 16.10.2020 № 1476 на сумму 171 240 руб. 

Также ООО «УК «Содружество» был заключен договор подряда на гидроизоляционные работы от 22.05.2019 № 048/19 с индивидуальным предпринимателем ФИО2 на выполнение гидроизоляции вводов коммуникаций в подвал. Цена работ  составила 128 000 руб. Работы приняты по акту от 04.10.2019 № 1. 

За выполнение работ произведена оплата платежным поручением от 24.05.2019 № 794 га сумму 89 600 руб.; от 14.10.2019 № 1689 на сумму 38 390 руб.; от 24.05.2019 № 790 на сумму 98 665 руб. 

Таким образом, работы по устранению протечек выполнены на общую сумму 372 628 руб. 

Полагая, что протечки имели место по причине недостатков работ по строительству МКД, истец заявил возмещение оплаченной суммы ко взысканию с ответчика.

В отношении требований об устранении протечек грунтовых вод, ответчик сослался на его неисполнимость в силу отсутствия указаний конкретных характеристик и локализации протечек, а также самостоятельное выполнение истцом работ по их устранению.

В отношении требования о возмещении расходов истца на устранение протечек, ответчик отметил, что соответствие уплаченной истцом суммы рыночной цене подобного рода работ не подтверждено, и, по мнению ответчика, стоимость спорных работ меньше.

Факта наличия заявленных недостатков, равно как и того, что спорные недостатки относятся к дефектам строительных работ, ответчик не отрицал.

Кроме того, истец обнаружил отсутствие в МКД Актов допуска в постоянную эксплуатацию объекта теплоснабжения ф.1 ч.2, Разрешения Северо-Западного управления Ростехнадзора на допуск в постоянную эксплуатацию тепловых установок, по ИТП №№ 2.1.2, 2.2.2., 2.3.2 встроенных нежилых помещений, ИТП №№ 3.1., 3.2, подтверждающих факт завершения пусконаладочных работ. 

Возражая относительно предъявленных к нему требований, в письменных пояснениях по делу ответчик утверждал, что акты допуска тепловых установок в эксплуатацию были переданы истцу с сопроводительными письмами от 14.10.2021 № 12/10-21, от 28.10.2021 № 28/10-21, от 13.10.2021 № 13/10-21.

В материалы дела представлена копия сопроводительного письма общества с ограниченной ответственностью «ТИН Групп» от 14.10.2021 № 14/10-21 о направлении в ООО «УК «Содружество» документов для получения акта допуска в постоянную эксплуатацию энергоустановки (ИТП №№ 3.1 и 3.2 (автостоянки)) с отметкой начальника отдела теплотехники ФИО3 об их принятии; сопроводительного письма той же организации от 28.10.2021 № 28/10-21 о направлении документов по объекту строительства в отношении приборов учета; сопроводительного письма от 13.10.2021 № 13/10-21 о передаче документации для получения акта допуска в постоянную эксплуатацию ИТП № 2.2.2 (встроенная часть); № 2.1.2 (встроенная часть); № 2.3.2 (встроенная часть).

ООО «Альянс» получено разрешение на допуск в эксплуатацию теплопотребляющей установки от 13.07.2021 № 08-2166/РД-454 в отношении ИТП 2.1.2., 2.2.2., 2.3.2 , копия которого представлена в материалы дела.

При этом, как пояснил ответчик, по имеющейся у него информации отключение системы теплоснабжения паркинга 11.11.2020 РППО «ТГК-1» имело место по причине разморозки системы паркинга истцом. 

Из представленного в материалы дела Соглашения о компенсации затрат по оплате потребленных энергоресурсов от 16.07.2017 № ПГ-СР/БР-2 следует, что на момент введения МКД в эксплуатацию, оплата коммунальных услуг в пользу ресурсонабжающих организаций производилась застройщиком на основании заключенных им в ходе строительства договоров. 

По условиям пункта 2.5 указанного соглашения, управляющая организация обязалась в течение пяти календарных дней с момента получения от застройщика уведомления о соблюдении условий для заключения договора с ресурсоснабжающей организацией (по теплоснабжению – при условии окончания проведения                        пуско-наладочных работ и получении формы 1) заключить такой договор.

Между ПАО «ТГК № 1» и ООО «УК «Содружество – Регион» был заключен договор теплоснабжения от 01.04.2019 № 61800-ИКУ-12.

Дополнительным соглашением от 27.08.2019 № 1 в договор внесены изменения в связи с приемом в управление и эксплуатацию ИТП 2.1.1. 2.2.1, 2.3.1. 

Ограничение теплоснабжения паркинга (ИТП 3.1), как это следует из акта от 26.11.2019, составленного представителем управляющей компании и ПАО «ТГК-1» имело место по причине наличия задолженности, а не отсутствия документации для ввода  ИТП в эксплуатацию. 

Актами от 20.02.2020, составленными между ООО «Альянс» и ООО «УК «Содружество Регион», произведено отключение систем теплопотребления. Отопления, вентиляции, горячего водоснабжения в ИТП в корпусе 2 №№ 3.1, 3.2. 

Акт от 11.11.2020 составлен об отключении указанных систем теплопотребления между АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» и ООО «ТИН-Услуги» в качестве абонента без указания причин. 

При новом рассмотрении, на запрос суда, АО «Теплосеть «Санкт-Петербурга» сообщило, что теплоснабжение паркинга (ИТП 3.1, 3.2) было отключено сотрудниками ПАО «ТГК-1» в связи с окончанием срока действия договора теплоснабжения № 61001, заключенного с ООО «Альянс»; пусконаладочные работы автоматики в ИТП №№ 3.1 и 3.2 и систем теплопотребления не были проведены; по информации АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки и акт осмотра энергоустановки паркинга ИТП №№ 3.1, 3.2 отсутствуют. Причина этого АО «ТГК-1» неизвестна. 

Письмом от 23.08.2023 № 4517-02/158 на запрос ответчика Дирекция по сбыту тепловой энергии ПАО «ТКГ-1» ответила, что отключение спорных ИТП 3.1,3.2 было произведено до предоставления разрешения на допуск в эксплуатацию энергоустановки, выданное органом государственного энергетического надзора. На данный момент пуско-наладочные работы по паркингу по указанному адресу ООО «Альянс» не завершены, разрешение Ростехнадзора на допуск  постоянную эксплуатацию тепловых энергоустановок в адрес ПАО «ТГК-1» не представлено. 

 В письме от 21.02.2019, адресованного ООО «Альянс» в адрес ООО «УК «Содружество Регион» указано на то, что ООО «Альянс» выполнило пусконаладочные работы и получило справку форме 1 часть 2,  а также разрешение на допуск в постоянную эксплуатацию тепловых установок по корпусу 1 жилая часть. 

В ходе рассмотрения дела сторонам был назначен совместный осмотр встроенных помещений паркинга на предмет фиксации протек.

Ответчик представителя для участия в осмотре не направил, по результатам осмотра составлен акт от 24.12.2021 комиссией истца с приложениями фотоматериалов, фиксирующих протечки и схемы с указанием локализации мест протечек.

В ходе рассмотрения дела, истец дополнительно указал на то, что ООО «Альянс» не выполнил работы по завершению монтажа и вводу в эксплуатацию систем: ОДС, газоанализа автостоянок, автоматической установки пожаротушения (АУПТ) автостоянок в МКД корпуса 1 и 2 (жилой комплект «Березовая роща»).

В подтверждение данного обстоятельства в материалы дела представлен акт, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Парадигма СБ» от 10.01.2022, в акте отражено, в том числе, отсутствие части проектной документации по указанным системам; отсутствие или неполная комплектация и неработспособность указанных выше систем, а также дренчерной установки над выходами из паркинга в помещение лифтхоллов.

Претензия по отсутствию в МКД (корпус 1 и 2) АППЗ и всех, связанных с нею систем, придомовой дренажной системы направлялась ООО «Полис Групп» от 05.12.2017 № 1522, в письмах от 27.12.2017 № 1616, от 02.02.2018 № 116 отражены нарушения, выявленные в процессе прокладки пожарной сигнализации и отсутствие исполнительной документации по АППЗ.

Из письма ООО «УК «Содружество-Авангард»  от 01.03.2018 № 199 в адрес ООО «Полис-Групп» следует, что исполнительная документация на систему АППЗ была получена, но имеются замечания по качеству монтажа системы. Замечания по АППЗ были заявлены, дополнительно, в письме ООО «УК «Содружество Авангард» от 18.06.2018 № 578 и от 11.04.2019 № 330 (с приложением перечня дефектов и акта, составленного комиссией управляющей компании). В Акте отражено, что исполнительная документация в наличии не в полном составе.

Возражая относительно дополненных требований, ООО «Альянс» указано на то, что при передаче МКД после ввода его в эксплуатацию обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Энергия» 18.03.2017 все спорные системы были смонтированы надлежащим образом, также передана исполнительная документация в отношении них. 

В материалы дела представлена копии договора управления многоквартирным домом от 18.03.2017 № ПГ-Э/БР-2, о передаче ООО «Полис Групп» МКД (корпус 2) в управление ООО «УК «Энергия».

В договора отражено, что ИТП КУУТЭ – оборудован, равно как оборудована система пожарной сигнализации, автоматизации дымоудаления, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре; аварийная противодымная вентиляция 

В акте о передаче дома в правление (приложение № 4) оговорено, что передача документов, необходимых управляющей компании для управления МКД, осуществления в срок, не позднее 30 календарных дней со дня заключения сторонами договора. Перечень документов приведен в Приложении 5 к договору.

Перечень подписан обеими сторонами договора.

С учетом уточнения заявленных требований, истец просит обязать ответчика передать разрешение на допуск в эксплуатацию и акт осмотра установок ИТП паркинга 3.1., 3.2.

Из изложенного выше следует, что ИТП паркинга 3.1., 3.2. после завершения строительства МКД были подключены к сетям теплоснабжающей организации и эксплуатировались для целей теплоснабжения по договору, заключенному между теплоснабжающей организацией и застройщиком. Указанные обстоятельства опровергают тот факт, что по результатам строительства не была произведена пусконаладка этих систем.

Между тем, в деле отсутствуют доказательства получения и удержания ООО «Альянс» разрешения на допуск спорных теплопринимающих устройств в эксплуатацию и акт осмотра установок паркинга.

В силу действующих положений статьи 22.1 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ  разрешение на допуск в эксплуатацию объекта теплоснабжения, теплопотребляющей установки удостоверяет соответствие объекта теплоснабжения, теплопотребляющей установки и условий их эксплуатации обязательным требованиям (далее - разрешение на допуск в эксплуатацию) и выдается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление федерального государственного энергетического надзора.

Разрешение на допуск в эксплуатацию выдается: в ходе подключения (технологического присоединения) объекта теплоснабжения, теплопотребляющей установки к системе теплоснабжения; в случае ввода в эксплуатацию нового или реконструированного объекта теплоснабжения, теплопотребляющей установки, подключение (технологическое присоединение) которых к системе теплоснабжения не осуществляется.

Подача тепловой энергии, теплоносителя на теплопотребляющую установку и выдача тепловой энергии, теплоносителя объектом теплоснабжения осуществляются после получения разрешения на допуск в эксплуатацию, выдаваемого федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление федерального государственного энергетического надзора, в порядке, в случаях и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно действующего Административного регламента по предоставлению Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору государственной услуги по выдаче разрешений на допуск в эксплуатацию энергопринимающих установок потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, объектов электросетевого хозяйства, объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок, утвержденного Приказом Ростехнадзора от 28.05.2021 № 194, заявителями на предоставление государственной услуги являются юридические лица или физические лица (в том числе индивидуальные предприниматели), владеющие на праве собственности или ином законном основании энергопринимающими установками потребителей электрической энергии, объектами по производству электрической энергии, объектами электросетевого хозяйства, объектами теплоснабжения, теплопотребляющими установками, для которых требуется получение разрешения на допуск в эксплуатацию в соответствии с Правилами выдачи разрешений на допуск (далее - допускаемые объекты), или иные лица, которым предоставлено право действовать от имени этих юридических или физических лиц (в том числе индивидуальных предпринимателей), или их представители, полномочия которых оформлены в соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации (далее - заявитель).

В силу пунктов 71, 76 Административного регламента, основанием для начала данной административной процедуры (действия) являются соответствие заявительных документов требованиям пунктов 16 - 24 Административного регламента и принятие решения о принятии указанных документов к рассмотрению.

Результаты рассмотрения заявительных документов и осмотра допускаемого объекта фиксируются в акте осмотра, оформляемом ответственным должностным лицом, по форме согласно приложению N 4 к Правилам выдачи разрешений на допуск (далее - акт осмотра).

Спорные ИТП, исходя из положений статьи 36 ЖК РФ, являются, в настоящий момент, общим имуществом собственников МКД. 

Как указано в пункта 1 статьи 161 ЖК РФ, управление  многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). 

Таким образом, на момент рассмотрения спора, реальной возможностью оформления разрешительной документации на эксплуатацию ИТП обладает только сам истец.

Положениями статьи 308.3 ГК РФ, предусмотрено в качестве способа защиты права принуждение к его исполнению в натуре. 

При этом, в силу разъяснений пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ, кредитор не вправе требовать по суду от должника исполнения обязательства в натуре, если осуществление такого исполнения объективно невозможно.

Исходя из изложенного, оснований для удовлетворения требований истца в части обязания ответчика предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию и акт осмотра ИТП, не имеется.

Исходя из положений статьи 161 ГК РФ с учетом правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу                       № А40-217303/2016, при отсутствии товарищества собственников жилья, при выборе в качестве способа управления МКД управляющей организации, именно она обязана действовать в интересах всех собственников помещений в МКД, в том числе в рамках правоотношений с застройщиком МКД относительно устранения недостатков, допущенных при выполнении строительных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

В силу положений статья 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. 

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Как указано в статье 754 ГК РФ, подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

 Статьей 755 ГК РФ предусмотрено, что подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 ГК РФ, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок при их обнаружении. 

Статьей 756 ГК РФ, установлено, что при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 ГК РФ. 

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.

Как указано выше, МКД введен в эксплуатацию 15.03.2017 , соответственно требования могли быть предъявлены 15.03.2022. 

 В пределах гарантийного срока истцом заявлено о выявлении недостатков работ по гидроизоляции паркинга, которые приводят к протечкам в нем.

Ответчик указанных обстоятельств не опроверг.

Как указано в пункте 1 статьи 723 ГК РФ, в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397 ГК РФ).

Таким образом, истец вправе заявить требования в связи с недостатками строительных работ по гидроизоляции паркинга.

При этом, вопреки требованиям истца, указание на конкретное нежилое помещение, в котором имеют место протечки  – нежилое помещение паркинга, в достаточной степени конкретизируют объект устранения недостатков выполненных работ.

Судом при первоначальном рассмотрении дела назначался совместный осмотр паркинга, в ходе которого ответчик имел возможность принять участие в фиксации мест протечек и объема некачественной гидроизоляции. Ответчик от участия в осмотре уклонился, и при таких обстоятельствах, суд, по смыслу части 2 статьи 9, части 1 статьи 65 АПК РФ, статьи 10 ГК РФ, не принимает его ссылку на то, что у ООО «Альянс» не имеется конкретных сведений о локализации и объеме подлежащих устранению недостатков. 

Ответчик не представил обоснования, что работы по гидроизоляции, порученные индивидуальному предпринимателю, стоимость которых предъявлена истцом в качестве требования о возмещении ущерба в связи с недостатки в выполненных работ, в полном объеме позволили устранить допущенные ответчиком отступления от требований к качеству строительства объекта. 

Исходя из изложенного, суд считает, что требования истца в части устранения допущенных недостатков гидроизоляции паркинга МКД, которые приводят к протечкам в натуре, равно как и в части возмещения расходов на устранение таких недостатков силами ответчика, подлежат удовлетворению. 

Согласно преамбуле Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила), настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество).

Таким образом, указанный нормативный акт определяет не состав исполнительной документации, которая должна быть передана застройщиком по итогам строительства МКД, а те документы, хранение которых должна обеспечить управляющая компания.

В частности, согласно пункту 24 Правил это техническая документация на дом, в которой отражаются сведения о составе и состоянии общего имущества, а пунктом 26 правил предусмотрен состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом.

Равным образом, постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда                      (далее – Правила 170) установлены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, разработаны в соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями) и пунктом 53 Положения о Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.99 № 1289, и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

Пунктом 1.5.1 правил 170 определен состав технической документации длительного хранения.

Таким образом, этим нормативным актом также устанавливается перечень документов, подлежащих хранению при эксплуатации жилого дома, а  не передаче при вводе его в эксплуатацию.

Каких-либо доказательств удержания ООО «Альянс» указанной выше документации и, следовательно, реальности возможности ее передачи на основании судебного акта, истец не представил.

Кроме того, в материалах дела имеется разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, которое в силу пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подразумевает представление всего необходимого пакета исполнительной документации для его оформления.

Кроме того, по результатам строительства МКД был передан управляющей компании, которая не заявила каких-либо возражений в отношении отсутствия документации, подлежащей передаче застройщиком.

Следует отметить, что истцом соответствующие требования также были предъявлены лишь в ходе судебного разбирательства, поводом для возбуждения которого послужили претензии по гидроизоляции помещений паркинга, а не в связи с отсутствием технической документации, при том, что о неисполнении застройщиком обязанности по передаче таковой, если это обстоятельство имело место, истец должен был узнать не позднее 2019 года, когда, как следует из представленной в материалы дела переписки, он, во всяком случае, фактически исполнял обязанности управляющей компании МКД.

Оснований для удовлетворения требований в части обязания застройщика передать документацию на МКД не имеется.

Также, передача МКД в эксплуатацию подтверждает наличие и готовность инженерных систем здания, первоначальная управляющая компания возражений в отношении работоспоосбности указанных в просительной части искового заявления инженерных систем не заявляла.

При таких обстоятельствах, указанные истцом недостатки не могут быть квалифицированы как недостатки строительных работ. По своему характеру они соответствуют недостаткам, которые могли образоваться в процессе эксплуатации МКД.

Кроме того, приведенные недостатки являются явными, при их наличии могли быть обнаружены в приемке МКД в эксплуатацию, что в силу положений статьи 720 ГК РФ лишает управляющую организацию ссылаться на эти  недостатки в дальнейшем, коль скоро они не были оговорены при приемке МКД. 

Исходя из изложенного, в удовлетворении требования о завершении монтажа, и проведении пусконаладочных работ системы АСПТ паркинга; дренчерной установки паркинга; датчиков и приборов учета системы измерения и контроля концентрации оксида углерода паркинга; системы АСУД; общеобменной системы вентиляции и системы дымоудаления следует отказать. 

На основании статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Кроме того, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию 6000 руб. государственной пошлины в связи с уточнением заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Альянс» выполнить работы по гидроизоляции верхнего и нижнего паркинга жилого дома по адресу: 

<

...> до момента полного исключения протечек в этих помещениях.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Содружество Регион» 372 628,00 руб. убытков и 16453,00 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Содружество Регион» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.