Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-13037/2021

“22”

марта

2022 года 

 

«21» марта 2022 года оглашена резолютивная часть решения

«22» марта 2022 года изготовлен полный текст решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи Ершовой Ю.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению: 

ООО «Специализированный застройщик «Стерео-2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 

о признании незаконными решений о приостановлении действий по  государственной регистрации прав от 22.09.2021 № КУВД-001/2021-38079818/2, от 14.10.2021 № КУВД-001/2021-38079818/4 о приостановлении государственной регистрации прав, от 15.11.2021 № КУВД-001/2021-38079818/6 об отказе в  государственной регистрации прав,

об обязании внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости о расторжении договора участия в долевом строительстве от 05.06.2019 г. № 2.2-01-104-СТЕРЕО на основании одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в течение 3 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу,

третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, Отдел опеки и попечительства над несовершеннолетними комитета по образованию администрации ГО «Город Калининград»,

при участии в судебном заседании: 

от заявителя: ФИО5 по доверенности от 10.01.2022 г., ФИО6 по доверенности от 11.01.2022 г.,

от Управления: ФИО7 по доверенности от 09.11.2021 г.,

от третьих лиц: не явились, извещены, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стерео-2» (далее – ООО «Специализированный застройщик «Стерео-2», Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, уточненным в ходе рассмотрения спора, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление) о признании незаконными решений о приостановлении действий по  государственной регистрации прав от 22.09.2021 № КУВД-001/2021-38079818/2, от 14.10.2021 № КУВД-001/2021-38079818/4 о приостановлении государственной регистрации прав, от 15.11.2021 № КУВД-001/2021-38079818/6 об отказе в  государственной регистрации прав, об обязании внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости о расторжении договора участия в долевом строительстве от 05.06.2019 г. № 2.2-01-104-СТЕРЕО на основании одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в течение 3 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

        В судебном заседании представитель Заявителя поддержал заявленные требования в полном объёме. Управление требования не признало. Третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили, извещены о времени и месте судебного разбирательства по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

         Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующему. 

         Как следует из материалов дела, 05.06.2019 между ООО «Специализированный застройщик «Стерео-2» (Застройщик) и ООО «Сэтл Сити Калининград» (Дольщик) заключен договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2.2-01-104-СТЕРЕО (далее – ДДУ).

          25.10.2019 между ООО «Сэтл Сити Калининград» и гражданами ФИО2, ФИО3 (несовершеннолетний участник ДД.ММ.ГГГГ года рождения), ФИО4 (несовершеннолетний участник ДД.ММ.ГГГГ года рождения) заключено Соглашение о переуступке прав и обязанностей  дольщика по договору ДДУ (далее – Соглашение).

         ДДУ и Соглашение зарегистрированы Управлением за № 39:15:141312:516-39/021/2019-240, № 39:15:141312:516-39/021/2019-443 соответственно.

         Объектом заключенного ДДУ являлась двухкомнатная квартира № 104, расположенная по строительному адресу: 

<

...> по ГП, ЖК «Стерео».

         В соответствии с условиями Приложения № 1 к Соглашению и п. 6.1 Соглашения Дольщики приняли на себя обязательства уплатить обусловленную ДДУ цену в размере 1 431 270 рублей следующим образом: 

16 455,78 рублей - в срок до 09.12.2019, 

339 174,22 рублей - в срок до 04.02.2020,

134 500 рублей - в срок до 30.01.2020,

134 500 рублей - в срок до 30.04.2020,

134 500 рублей - в срок до 30.07.2020,

134 500 рублей - в срок до 30.10.2020,

134 500 рублей - в срок до 30.01.2021,

134 500 рублей - в срок до 30.04.2021,

134 500 рублей - в срок до 30.07.2021,

134 140 рублей - в срок до 30.10.2021.

Единственный платеж внесен Дольщиками 19.12.2019 г. в размере 201 000 рублей.

По состоянию на 27.07.2021  Дольщики имели задолженность по уплате цены ДДУ в размере 1 230 270 рублей, при этом срок внесения платежей был нарушен более 3 раз в течение 12 месяцев и просрочка внесения платежей составляла более чем 2 месяца каждого платежа.

02.08.2021 Застройщик направил Дольщикам предупреждение (претензию) от 27.07.2021 № 33 о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения указанного требования.

Общество в связи с неисполнением участниками ДДУ обязательств по договору заявило об отказе от исполнения ДДУ в одностороннем порядке, направив Дольщикам уведомление № 24.

Внесенные Дольщиками по ДДУ денежные средства в размере 201 000 рублей возвращены Заявителем на расчетный счет ФИО2 06.10.2021. 

13.09.2021 ООО «Специализированный застройщик «Стерео-2» представило в государственное бюджетное учреждение Калининградской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» документы на государственную регистрацию расторжения в одностороннем порядке ДДУ, что подтверждается описью документов.

Уведомлением от 22.09.2021 № КУВД-001/2021-38079818/2 Управление приостановило государственную регистрацию до 22.03.2022 в связи с заявлением ФИО2 о приостановлении.

Уведомлением от 14.10.2021 № КУВД-001/2021-38079818/4 Управление приостановило государственную регистрацию до 15.11.2021 по причине непредставления документов, подтверждающих согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора.

15.11.2021 Управление вынесло решение об отказе в государственной регистрации № КУВД-001/2021-38079818/6  по аналогичной причине.

Полагая уведомления Управления от 22.09.2021, 14.10.2021, 15.11.2021 незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

В силу положений статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона и требованиям принятых в соответствии с указанным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено указанным Законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона о регистрации).

В соответствии со ст. 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 названного закона.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 указанного закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 названного закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.

Соответственно с даты направления уведомления договор является расторгнутым.

В силу ч. 8 ст. 48 Закона о регистрации заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, на государственную регистрацию Общество вместе с заявлением представило предупреждение (претензию) о необходимости погашения задолженности от 27.07.2021 № 33, направленное Застройщиком в адрес участников ДДУ заказным письмом с описью вложения, уведомление об отказе от исполнения ДДУ от 09.09.2021 № 24, направленное в адрес участников ДДУ заказным письмом с описью вложения.

Основанием для приостановления и дальнейшего отказа в осуществлении государственной регистрации расторжения ДДУ в одностороннем порядке послужило то обстоятельство, что Обществом не представлено согласие органов опеки и попечительства на расторжение спорного договора, поскольку участниками долевого строительства является несовершеннолетние граждане, не достигшие четырнадцати лет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 34, пунктом 2 статьи 37 ГК РФ орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Вместе с тем, расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома при одностороннем отказе застройщика от его исполнения в связи с тем, что оплата участником не производилась, не подпадает ни под один из случаев, указанных в ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Управление полагает, что Обществом не представлены документы по вопросу сделок, влекущих уменьшение имущества подопечных.

Вместе с тем право на имущество из неисполненного и расторгнутого ДДУ у несовершеннолетних ФИО3 и ФИО4 не возникло.

В данном случае не происходит отчуждения имущества несовершеннолетних, так как этого имущества не существует. Право требования по ДДУ у Дольщиков не возникло, так как оплата цены долевого строительства полностью не произведена.

Заявитель не является опекуном, попечителем либо законным представителем несовершеннолетних ФИО3 и ФИО4, соответственно, не обязан обращаться в органы опеки и попечительства за получением предварительного разрешения на расторжение указанного договора.

Обязанность по предоставлению данного документа для регистрации Федеральным законом N 218-ФЗ не предусмотрена.

Согласно пункту 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.

С учетом этого пункт 1 статьи 28 ГК РФ устанавливает, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 данной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

В то же время в целях защиты интересов несовершеннолетних законодательство закрепляет ряд специальных правил, касающихся управления законными представителями принадлежащим детям имуществом и имущественными правами.

Абзац второй пункта 1 статьи 28 ГК РФ, а также иные положения законодательства, в том числе пункт 2 статьи 37 того же Кодекса, во взаимосвязи с которыми им закрепляется специальный порядок совершения родителями как законными представителями своих несовершеннолетних детей сделок с принадлежащим детям имуществом и имущественными правами, направлен на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних.

В соответствии с пунктом 3 статьи 34, пунктом 2 статьи 37 ГК РФ орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В силу пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).

Поскольку застройщик не является опекуном, законным представителем несовершеннолетних, он не обязан обращаться в органы опеки и попечительства за получением предварительного разрешения на расторжение договора.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установив, что оплата цены ДДУ производилась ФИО2 не полностью, с существенным нарушением графика платежей, процедура расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренная как Законом N 214-ФЗ, так и ДДУ Застройщиком соблюдена, на государственную регистрацию расторжения ДДУ представлены все необходимые документы, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований «Специализированный застройщик «Стерео-2», поскольку законных оснований для приостановления и дальнейшего отказа в осуществлении регистрационных действий у Управления не имелось.

 Согласно части 1 статьи 58 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с названным федеральным законом. Пунктом 7 части 1 статьи 16 указанного закона установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение пяти рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.

 На основании вышеприведенной нормы суд удовлетворяет требование Общества об обязании Управления выполнить регистрационные действия в течение 5 рабочих дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области от 22.09.2021 № КУВД-001/2021-38079818/2 о приостановлении действий по государственной регистрации прав, от 14.10.2021 № КУВД-001/2021-38079818/4 о приостановлении государственной регистрации прав,  от 15.11.2021 № КУВД-001/2021-38079818/6 об отказе в  государственной регистрации прав. 

           Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости о расторжении договора участия в долевом строительстве от 05.06.2019 г. № 2.2-01-104-СТЕРЕО на основании одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

    Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в пользу ООО «Специализированный застройщик «Стерео-2» 3 000 рублей в счет уплаченной государственной пошлины.

            Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                    Ю.А. Ершова