АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-15568/2023

г. Калуга

22 января 2025 года

 Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2025 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Леоновой Л.В.,

судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,

при участии представителей: 

от индивидуального предпринимателя ФИО1 - не явились, извещены надлежаще,

от Администрации Красногвардейского района Республики Крым - не явились, извещены надлежаще,

от Красногвардейского районного совета Республики Крым - не явились, извещены надлежаще,

от общества с ограниченной ответственностью "Бахус" - не явились, извещены надлежаще,

         рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Красногвардейского районного совета Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.05.2024 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2024 по делу                                      № А83-15568/2023,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации Красногвардейского района Республики Крым (далее - администрация) и Красногвардейскому районному совету Республики Крым (далее - совет) о признании незаконным решения совета от 30.03.2023 № 54-2023 об отказе в даче согласия на отчуждение в собственность недвижимого имущества - нежилого здания площадью 149,7 кв. м, КН: 90:05:151401:8, расположенного по адресу: Республика Крым, 

<

...> Октября, 60а и обязании совершить определенные действия.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Бахус" (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.05.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2024, заявленные требования удовлетворены, оспариваемое решение совета признано незаконным, на администрацию и совет возложена обязанность совершить действия по заявлению предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, магазина, общей площадью 149,7 кв. м (Лит А) расположенного по адресу: Республика Крым, 

<

...> Октября, дом 60 а.

Не согласившись с решением и постановлением, совет обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, в удовлетворении требования предпринимателя отказать.

Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы, содержащиеся в жалобе, проверив законность судебных актов по правилам статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления судов.

Как следует из материалов дела, ФИО1 с 01.08.2016 включен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства РФ, как микропредприятие, с основным видом деятельности по ОКВЭД ОК 029-2014 КДЕС. Ред. 2 - код 47.11.

По результатам аукциона с 05.09.2017 предприниматель имеет в аренде нежилое здание общей площадью 149,7 кв. м (литера А), расположенное по адресу: Республика Крым, 

<

...> Октября, 60а.

С 05.09.2017 по 08.07.2020 договор аренды здания заключался ежегодно, в последующем по дополнительному соглашению от 16.12.2020 к договору от 08.07.2020 - на срок до 08.07.2023, а по договору от 07.07.2023 - сроком до 08.07.2033. Предмет аренды не изменялся - вышеназванное нежилое здание.

22.02.2022 арендатор ИП ФИО1 по согласованию с арендодателем (постановление Администрации № 10-п от 26.01.2022) передал часть арендованного нежилого здания - помещения № 3 и № 4 площадью 60,9 кв. м, в субаренду ООО "Бахус" сроком до 07.07.2023, размер платы за субаренду определен в 83 руб. в месяц.

В дальнейшем, 21.08.2023 между ИП ФИО1 и ООО "Бахус" заключен договор субаренды части помещений № 3 и № 4 общей площадью 25 кв. м на срок до 08.07.2023.

08.02.2023 предприниматель подал в администрацию письменное заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания путем заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа на 5 лет.

22.02.2023 администрация письмом № 1361/01-14 сообщила предпринимателю о согласовании на заседании Комиссии по распоряжению муниципальным имуществом 15.02.2023 заключения такого договора и о внесении на рассмотрение совета предложения об отчуждении муниципального имущества.

30.03.2023 советом принято решение № 54-2023 об отказе в даче согласия на отчуждение недвижимого имущества в собственность предпринимателя, о чем ему сообщено письмом администрации № 1361/01-14/5 от 31.03.2023.

Не согласившись с указанным решением, полагая, что оно противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы предпринимателя, последний обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленное требование предпринимателя, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, данными в пункте 6 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -  Федеральный закон № 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1 Закона).

На основании положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имуществ установлен статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

Как установлено судами, с 2017 года по результатам проведенного аукциона на право заключения договоров аренды индивидуальный предприниматель ФИО1 является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения, магазина, общей площадью 149,7 кв. м (Лит А) расположенное по адресу: Республика Крым, 

<

...> Октября, дом 60 а. 

08.02.2023 предприниматель обратился в администрацию с письменным заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания.

Отказывая, уполномоченный орган сослался на то, что объект не находился во владении заявителя двух лет и более, поскольку спорное помещение было передано по договору субаренды, таким образом на момент подачи заявления о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению имущества, арендатор не соответствовал условиям для приобретения такого помещения по Федеральному закону 159-ФЗ.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно договору аренды у арендатора имеется право сдачи объекта аренды в субаренду, данное право предусмотрено пунктом 5.1 договора, при этом указано, что сдача возможна только с согласия арендодателя. В материалы дела представлено письмо № 10-п от 26.01.2022, в котором арендодатель дает согласие на сдачу объекта в субаренду. 

Нарушение арендатором условий о передаче имущества в субаренду могло являться основанием для постановки вопроса о досрочном расторжении договоров аренды в судебном порядке в соответствии договором, пунктом 2 статьи 450 и статьей 619 ГК РФ. Однако доказательств принятия арендодателем таких мер в деле также не имеется. 

При этом реализация арендатором предусмотренного пунктом 2 статьи 615 ГК РФ правомочия на передачу имущества в пользование субарендатора не влияет на правовую природу отношений, существующих между арендодателем и арендатором.

Заявителем соблюдены все условия договора аренды, не допущено при его исполнении нарушений, равно, объект используется по назначению, просрочек в арендных платежах не имеется, то есть арендатор непрерывно пользуется спорным объектом.

Таким образом, сам по себе факт передачи предпринимателем спорного имущества в субаренду не свидетельствует об утрате им статуса арендатора, не лишает его преимущественного права на выкуп данного имущества и не наделяет таким правом субарендатора.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что предприниматель имеет преимущественное право на возмездное приобретение длительное время арендованного им нежилого здания, предназначенного для использования в предпринимательской деятельности, в связи с чем решение совета об отказе выкупе спорного имущества принято с нарушением действующего законодательства.

С учетом изложенного, суды обосновано удовлетворили заявленное требование.

Доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии подателя жалобы с той оценкой, которую суды дали фактическим обстоятельствам, в связи с чем подлежат отклонению.

Поскольку все фактические обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения спора, судами установлены и им дана правильная оценка, а оснований для переоценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.05.2024 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2024 по делу № А83-15568/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       Л.В. Леонова 

Судьи                                                                                         Н.В. Ключникова

                                                                                              С.И. Смолко