АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693024, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945,460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта info@sakhalin.arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-2474/2018

г. Южно-Сахалинск

23 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23 октября 2018 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Караман Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304650135600515, ИНН 

<

***>)  к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на земельный участок, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области,

при участии представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности от 01.12.2017;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от07.08.2018 №79-Д;

в отсутствие третьего лица,

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:0553.

В обоснование исковых требований (с учетом дополнительных объяснений), со ссылкой на статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статью 12 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:0553 был сформирован 10.11.2005 по результатам межевания с видом разрешенного использования «Под встроенные нежилые помещения (кв. 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16) в жилом доме № 232 по ул. Ленина и одновременно разрешить выполнение проекта их реконструкции— под магазин (расширение существующего магазина) и обустройство прилегающей территории».

На момент формирования земельного участка по состоянию 10.11.2005 в размещенном на нем жилом доме имелось 8 квартир, 7 из которых (10-16) принадлежали истцу, а перед постановкой земельного участка на кадастровый учет, которая состоялась 31.07.2006 истец приобрел также и квартиру № 9 в данном доме. При этом квартиры № 9 и 10 были переведены из жилых в нежилые только 30.07.2012. 

Таким образом, по состоянию на 31.07.2006 здание, под которое фактически был сформирован участок, являлось именно жилым многоквартирным домом. Поскольку помещения неразрывно связаны со зданием, в котором они находятся, то формирование земельного участка под помещение является и формированием земельного участка под здание, в котором эти помещения расположены, т.к. формирование участка под отдельные помещения в здании законом не допускается. Факт, что в последующем все квартиры №№ 9-16 в этом доме были переведены в нежилые помещения, не является основанием для вывода об отсутствии права собственности на спорный земельный участок, поскольку перевод жилых помещений в нежилые не влечет прекращение возникшего в силу закона права собственности.

В связи с чем, полагает, что с 31.07.2006 земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:0553 перешел в собственность истца по настоящему иску и передача истцу же этого участка в аренду на основании дополнительного соглашения от  № 21570/6 к договору аренды № 6158 от 16.07.2004 являлось ничтожной сделкой на основании положений ст. 166 168 ГК РФ в силу прямого указания закона и не повлекла юридических последствий.

Определением суда от 20 апреля 2018 года исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном   судебном заседании на 16 мая 2018 года.

Определением суда от 16.05.2018 дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании первой инстанции на  14.06.2018.

Определением от 14.06.2018 судебное разбирательство отложено на 14.08.2018, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

В судебном заседании, назначенном на 12.09.2018, судом объявлялся перерыв до 19.09.2018.

В отзыве на иск Департамент с заявленными требованиями не согласился, указав следующее.

25.07.2002 ФИО2 приобрел в собственность квартиры № 13, № 14, расположенные по адресу: 

<

...>. Постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 01.12.2003 № 2054 утвержден акт межведомственной комиссии администрации города Южно-Сахалинска № 605 от 12.11.2003 по переводу жилых помещений вышеуказанных квартир, принадлежащих ФИО2 на правах частной собственности, в разряд нежилых, с целью реконструкции их под магазин — расширение существующего магазина.

16.07.2004 между ДАГУН города Южно-Сахалинска, действующим на основании Положения, утвержденного постановлением мэра города Южно-Сахалинска № 1264 от 08.07.2004, и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды №6158 земельного участка, общей площадью 30 кв.м., местоположение: город Южно-Сахалинск, северо-западнее пересечения ул. Ленина и ул. А.Буюклы, ул. Ленина, 232, кадастровый номер 65:01:0703001:0184, на период с 01.02.2004 по 31.01.2005.

Согласно п. 1.2 договора аренды земельный участок предоставляется под встроенные во 2-ом этаже нежилые помещения (без определения границ земельного участка в натуре) с разрешением выполнить проект их реконструкции под магазин (расширение существующего магазина).

В период с 2002 по 2005 годы ФИО2 приобрел в собственность квартиры №№ 10, 11, 12, 15, 16 в жилом доме № 232 по улице Ленина.

Соглашением к договору аренды № 21570/1 от 07.02.2005 установлено целевое назначение земельного участка - реконструкция встроенных во 2-ом этаже жилого дома №232 по ул. Ленина нежилых помещений под магазин (расширение существующего магазина).

Соглашением к договору аренды № 21570/3 от 09.02.2006 срок аренды продлен до 31.12.2006, установлена площадь земельного участка в размере 673 кв.м, установлено целевое назначение земельного участка — встроенные нежилые помещения (кв. 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16) в жилом доме № 232 по ул. Ленина и проектирование их реконструкции под магазин (расширение существующего магазина) и обустройство прилегающей территории.

Соглашением к договору аренды № 21570/4 от 30.06.2006 установлено целевое назначение земельного участка - нежилые помещения (кв. 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16) в жилом доме № 232 по ул. Ленина и реконструкция под магазин (расширение существующего магазина) и обустройство прилегающей территории.

01.06.2006 ФИО2 приобрел в собственность квартиру № 9, расположенную в доме № 232 по улице Ленина.

Соглашением к договору аренды № 21570/6 от 01.02.2007 установлен измененный кадастровый номер земельного участка - 65:01:0703001:0553.

Соглашениями к договору аренды № 21570/5 от 04.04.2007, № 21570/7 от 28.02.2008 года и № 21570/8 от 15.01.2009 стороны продлили срок аренды до 25.11.2009.

16.12.2005 ФИО2 обратился в ДАГУН города Южно-Сахалинска с заявлением о продлении срока аренды земельного участка с 01.02.2005 по 31.12.2006; уточнении адресного номера; изменении целевого назначения с «под встроенные во 2-ом этаже жилого дома № 232 по ул. Ленина нежилые помещения и одновременно разрешить выполнить проект их реконструкции под магазин (расширение существующего магазина)» на «под встроенные нежилые помещения (кв. 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16) в жилом доме № 232 по ул. Ленина и одновременно разрешить выполнить проект реконструкции под магазин (расширение существующего магазина) и обустройство прилегающей территории», в связи с выкупом всех помещений в доме на основании свидетельства о регистрации права собственности; изменении площади земельного участка с 30 кв.м на 673 кв.м на основании межевого дела.

На основании заявления арендатора, соглашением к договору аренды № 21570/3 от 09.02.2006 срок аренды продлен до 31.12.2006, установлена площадь земельного участка в размере 673 кв.м, установлено целевое назначение земельного участка — встроенные нежилые помещения (кв. 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16) в жилом доме № 232 по ул. Ленина и проектирование их реконструкции под магазин (расширение существующего магазина) и обустройство прилегающей территории.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 31.07.2006. Вид разрешенного использования — под нежилые помещения (кв. 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16) в жилом доме № 232 по ул. Ленина и одновременно разрешить выполнить их реконструкцию под магазин (расширение существующего магазина) и обустройство прилегающей территории.

В период времени с 2003 года по 2012 год индивидуальным предпринимателем проводились действия по реконструкции и переводу жилых помещений в многоквартирном жилом доме в нежилые помещения.

Земельный участок сформирован под нежилые помещения (кв. 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16) в жилом доме № 232 по ул. Ленина и одновременно разрешено выполнить их реконструкцию под магазин (расширение существующего магазина) и обустройство прилегающей территории.

18.09.2018 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области поступили материалы кадастрового дела в отношении здания (многоквартирный жилой дом) с кадастровым номером 65:01:0703001:643.

Определением суда от 19.09.2018 судебное разбирательство отложено на 16.10.2018.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в иске, дополнительных объяснениях к иску и отзыве.

Заслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд отказывает в удовлетворении иска в силу следующего.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом, согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (часть 3); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).

В пункте 66 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета; в силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В обоснование требований истец указывает на возникновение у него права собственности на земельный участок в силу закона, как единственного собственника помещений в жилом доме, поскольку с момента постановки земельного участка на кадастровый учет, т.е. с 31.07.2006 земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:553 перешел в собственность истца.

Суд не может согласиться с данной позицией истца, исходя из следующего.

В силу ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), вступившего в силу 01.01.2017. Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Из частей 2 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (с учетом разъяснений, приведенных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

По правилам ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Положения ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ являют собой исключение из общего правила п. 2 ст. 8.1 ГК РФ.

Из изложенных норм следует, что для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, предусмотрен (в исключение из общего правила) иной момент возникновения права собственности на земельный участок. Если участок сформирован и проведен его государственный кадастровый учет право собственности на него возникает с даты введения в действие ЖК РФ. Если не сформирован - с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Как следует из материалов дела, в частности из выписки Единого государственного реестра недвижимости и сторонами не оспаривается, спорный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:553 поставлен на кадастровый учет 31.07.2006. Вид разрешенного использования — «под нежилые помещения (кв. 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16) в жилом доме № 232 по ул. Ленина и одновременно разрешить выполнить их реконструкцию под магазин (расширение существующего магазина) и обустройство прилегающей территории».

Таким образом, из представленной выписки не следует, что спорный участок изначально был сформирован под многоквартирный дом, в границах необходимых и достаточных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. 

Иных доказательств, которые свидетельствовали бы о постановке спорного участка на кадастровый учет под многоквартирный дом истцом не представлено, равно как и доказательств, тому, что истец в порядке ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" обращался в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка под жилой дом.

Напротив истцом предпринимались действия, не связанные с целью проживания и эксплуатации жилого дома.

Так в период с 2003 года по 2012 год индивидуальным предпринимателем ФИО2 проводились действия по переводу жилых помещений в многоквартирном жилом доме в нежилые помещения с целью реконструкции их под магазин, расширение существующего магазина.

Данное обстоятельство также подтверждается постановлением Администрации города Южно-Сахалинска от 02.12.2013 № 2185-па об утверждении акта приемочной комиссии от 05.11.2013 № 20 о завершении перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений № 9-16 в жилом доме № 232 по ул. Ленина, следует, что помещения № 9-16 в жилом доме № 232-по ул. Ленина, согласно которому администрация постановила принадлежащие ФИО2 на праве собственности, считать принятыми от заказчика и подрядчика, перепланировку (переустройство) нежилых помещении завершенной. Общая площадь помещений -421,7 кв.м.

Таким образом, в настоящее время все помещения в доме являются нежилыми, в свою очередь, земельный участок под многоквартирным домом в установленном порядке не формировался и на кадастровом учете в качестве такого не значится.

Как следует из статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно статье 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений, вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

После перевода жилых помещений в нежилые изменился правовой статус строения, в отношении которого не подлежат применению льготный порядок закрепления земельного участка за правообладателями таких нежилых помещений, поскольку для собственников нежилых зданий не предусмотрен механизм автоматического безвозмездного приобретения права собственности после формирования соответствующего земельного участка, как это предусмотрено статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, у истца отсутствуют правовые основания безвозмездного приобретения права собственности на спорный участок.

Наличие зарегистрированных прав у предпринимателя на помещения расположенные на спорном земельном участке не лишает его права,  как собственника объекта недвижимости, приобрести земельный участок в собственность или в аренду по общим правилам, предусмотренным  земельным и гражданским законодательством.

На основании изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении требования о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:0553.

С учетом установленных по настоящему делу обстоятельств, в частности о недоказанности формирования и постановки земельного участка на кадастровый учет именно под многоквартирный дом по ул. Ленина, 232 в г.Южно-Сахалинска, доводы истца о дате перевода помещений из жилых в нежилые правового значения для разрешения настоящего спора не имеют. 

Также отклоняются судом как неподтвержденные соответствующими доказательствами доводы истца о том, что без относительно вида разрешенного использования «под нежилые помещения», спорный участок был сформирован под многоквартирный дом. 

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Из представленных суду доказательств не следует, что спорный участок был сформирован непосредственно для эксплуатации и обслуживания жилого многоквартирного дома, а также объектов входящих в состав общего имущества. Кадастровый учет с разрешенным использованием под нежилые помещения с целью их реконструкции под магазин проведен непосредственно истцом, который за изменением данного вида использования либо о формировании участка под многоквартирный жилой дом к ответчику не обращался. С учетом изложенного, суд считает, что целью формирования участка и постановки его на кадастровый учет 31.07.2006 являлось получение истцом права на реконструкцию данных помещений под магазин, а не для эксплуатации многоквартирного дома в целом. 

Исходя из изложенного, учитывая отсутствие сведений о формировании и постановки на кадастровый учет спорного земельного  участка для эксплуатации многоквартирного дома в установленном законом порядке, суд считает, что в рассматриваемой ситуации нормы Жилищного кодекса РФ не могут быть применены, на основании чего истцу надлежит отказать в удовлетворении иска.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья                                                                    Ю.А. Караман