ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-21862/2022

19 февраля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  06 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  19 февраля 2024 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Халявина Е.С.,

судей  Бацман Н.В., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании посредством веб-конференции апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14902/2023) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 07.12.2023 по делу №  А75-21862/2022 (судья Кубасова Э.Л.), принятое по исковому заявлению Администрации города Нижневартовска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>) к закрытому акционерному обществу «Нижневартовскстройдеталь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628600, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) о взыскании 21 441 548 руб. 11 коп.

Третьи лица: акционерное общество «Ипотечное агентство Югры», публично-правовая компании «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

В судебном заседании приняли участие представители:

от Администрации города Нижневартовска – ФИО2 по доверенности от 18.12.2023 № 01-01/255Д;

от закрытого акционерного общества «Нижневартовскстройдеталь» – ФИО3 по доверенности от 09.01.2024 № 04-01/01.

Суд установил:

Администрация города Нижневартовска (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к закрытому акционерному обществу «Нижневартовскстройдеталь» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка для строительства от 17.03.2020 № 3-АЗТ (далее – договор), в том числе основную задолженность по арендной плате за период с 01.07.2021 по 30.06.2023 в размере 25 237 558 руб., пени за несвоевременную оплату за период с 13.04.2021 по 28.08.2023 в размере 2 143 457 руб. 33 коп., задолженность по предоставленной отсрочке за период с 01.05.2021 по 31.12.2022 в размере 8 332 071 руб. 80 коп., пени за несвоевременную оплату задолженности по арендной плате по предоставленной отсрочке с 10.01.2021 по 28.08.2023 в размере 992 592 руб. 77 коп., всего 36 705 679 руб. 90 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены акционерное общество «Ипотечное агентство Югры», публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Решением от 07.12.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу иск удовлетворен частично. С общества в пользу Администрации взыскана задолженность в сумме 19 632 889 руб. 44 коп., неустойка в размере 1 920 320 руб. 26 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Администрация обжаловала судебный акт в апелляционном порядке.

Мотивируя жалобу, истец указывает следующее: у акционерного общества «Ипотечное агентство Югры» никаких долей в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом (далее – МКД) наемного использования, не существует и не могло существовать, что исключает возможность государственной регистрации на земельный участок; в рассматриваемом случае не применим пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73); судом не учтено, что на земельном участка (на котором находится наемный дом) имеется сооружение, которое хоть и введено в эксплуатациюи поставлено на кадастровый учет, но ответчик не зарегистрировал на него право собственности. В жалобе Администрация также обращает внимание на судебные акты, вынесенные в рамках дел № А75-13986/2022, № А75-3670/2022.

Отзыв в материалы дела не представлен.

Представитель Администрации – ФИО4 не обеспечила свое участие в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), несмотря на ранее удовлетворенное судом ходатайство.

Учитывая, что судом обеспечено транслирование судебного заседания в онлайн-режиме с использованием исправной аппаратуры суда, средства связи суда воспроизводили видео- и аудиосигналы, технических неполадок и сбоев в работе аппаратуры и программного обеспечения не установлено, произведена запись онлайн-заседания, а также ввиду надлежащего извещения сторон о времени и месте проведения судебного заседания, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя Администрации и иных лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

В заседании суда представитель Администрации поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, представитель общества с доводами апелляционной жалобы не согласен.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, заслушав пояснения явившихся сторон, суд пришел к следующему.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор, с дополнительным соглашением от 06.10.2020 (далее – соглашение). 

По условиям пункта 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», площадью 15 897 кв.м с кадастровым номером 86:11:0000000:26, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, для строительства в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования:  многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нижневартовск, квартал № 21 в восточном планировочном районе 3 очереди строительства. 

Договор заключен на 5 лет (пункт 1.2 договора).

Размер ежегодной арендной платы составляет 12 618 779 руб. (пункт 2.2 договора). 

Арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально в следующие сроки: I кв. - до 10.04., II кв. - до 10.07., III кв. - до 10.10, IV кв. - до 10.12 (пункт 2.3 договора). 

Пунктом 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрено начисление неустойки в размере 1/300 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки. 

Соглашением от 06.10.2020 стороны предусмотрели отсрочку внесения арендной платы, начисленной за период с 01.04.2020 по 31.12.2020 по договору аренды. 

Отсроченный платеж по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.12.2020 в размере 9 998 486 руб. 16 коп. арендатор обязан вносить в период с 01.01.2021 по 31.12.2022 ежемесячно равными платежами не позднее 10 числа каждого месяца. Размер ежемесячного платежа, подлежащего внесению, составляет 416 603 руб. 59 коп. (пункт 1.1 соглашения). 

Поскольку в период с 01.07.2021 по 30.06.2023 ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей, в связи с чем, по данным истца, образовалась задолженность в размере 25 237 558 руб., а также задолженность по предоставленной отсрочке за период с 01.05.2021 по 31.12.2022 в размере 8 332 071 руб. 80 коп. (с учетом уточнений). 

Истец направил в адрес ответчика претензии от 27.05.2022 № 3603-Исх-2816, от 13.09.2022 № 36-03-Исх-3965 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность. 

Земельный участок, с кадастровым номером 86:11:0000000:26, площадью 15 897 кв.м, который первоначально был передан ответчику в аренду, размежеван, путем разделения и образования двух земельных участков с кадастровыми номерами 86:11:0201001:12444 площадью 7 637 кв.м и 86:11:0201001:12443 площадью 8 260 кв.м, которые поставлены на кадастровый учет 28.07.2023. 

Земельный участок площадью 15 897 кв.м, с кадастровым номером 86:11:0000000:26 предоставлен ответчику под строительство объекта по договору аренды земельного участка для строительства от 17.03.2020 № З-АЗТ

Из материалов дела также следует, что между ответчиком и акционерным обществом «Ипотечное агентство Югры» (далее – Агентство) заключен договор от 03.07.2020 № 4856 купли-продажи будущих жилых помещений. 

Ответчиком построен МКД. Ответчик 09.07.2021 передал, а Агентство приняло жилые помещения (178 квартир) по акту приема-передачи квартир. 

Согласно условиям вышеуказанного договора, Агентство приобрело все квартиры в указанном доме. 

После ввода в эксплуатацию объекта, МКД присвоен почтовый адрес: 

<

...> с постановкой на кадастровый учет МКД и земельного участка (благоустройство) необходимого для его эксплуатации, фактическая площадь земельного участка, ограниченная условной границей с выполненным благоустройством, под МКД по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> (строительный от 4/1) определена и составляет 8 260 кв.м кадастровый номер 86:11:0201001:12443. 

Постановлением администрации города Нижневартовска от 26.08.2021 № 723 МКД, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> включен в муниципальный реестр наемных домов социального использования и является собственностью Агентства. 

Согласно сообщению Роскадастра от 07.11.2023 первые права собственности на помещения в указанном доме были зарегистрированы 21.06.2021. 

Вместе с тем, как следует из расчета исковых требований, истцом размер арендной платы определен исходя из общей площади первоначального земельного участка 15 897 кв.м и рассчитан, в том числе и за период после регистрации права собственности Агентства на жилые помещения в наемном доме. 

По мнению истца, оплачивать арендные платежи должен ответчик за пользование двумя земельными участками, поскольку они находятся в границах первоначального земельного участка и, в том числе за период после регистрации права собственности на жилые помещения в наемном доме за иным лицом. 

Истец отметил, что задолженность по арендной плате начислена до 30.06.2023, то есть до размежевания земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 и постановки на кадастровый учет двух новых земельных участков.

Наличие задолженности явилось причиной предъявления иска в арбитражный суд о взыскании задолженности и неустойки. 

Частичное удовлетворение исковых требований послужило основанием для обращения ответчика в суд с апелляционной жалобой, по результатам рассмотрения которой апелляционная коллегия не установила оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах и их исполнении, главы 34 ГК РФ о договоре аренды, Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и условиями заключенного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 Постановления № 73, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Исходя из положений статей 614, 622, 655 ГК РФ арендная плата подлежит внесению до момента прекращения договора и прекращения пользования имуществом.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189- ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 Постановление № 73), согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

При этом в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 № ВАС-654/14 по делу № А60-21163/2012, от 26.05.2014 № ВАС-6366/14 по делу № А53-8141/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174 по делу № А40-130924/2014, от 06.02.2015 № 301-ЭС14-7888 по делу № А43-17503/2013 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности, сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

В силу вышеизложенного обязательства ответчика по уплате арендной платы должны были быть прекращены в отношении частей земельного участка, занятых введенными в эксплуатацию объектами, при этом для его прекращения не требовалось формирование земельного участка под этими объектами.

Из материалов дела следует, что ответчиком на земельном участке, переданном Администрацией по договору аренды, который впоследствии размежеван путем разделения и образования двух участков, построен МКД (участок с кадастровым номером 86:11:0201001:12443 площадью 8 260 кв.м). Данный МКД включен в муниципальный реестр наемных домов социального использования на основании постановления администрации города Нижневартовска от 26.08.2021 № 723.

Первоее право собственности на помещения, как указано ранее, в данном доме зарегистрированы 21.06.2021.

Поскольку на данном участке зарегистрировано право собственности, то спорный договор аренды в отношении него, в силу статьи 413 ГК РФ, прекратил свое действие, учитывая, что не имеет отношение, в чьей собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно не установил правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности с земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 в части площади 8 260 кв.м (расположен МКД).

Истец ссылается на тот факт, что дом относится к категории наемных, соответственно никаких долей на земельный участок, на котором он расположен, у Агентства не возникает и возникнуть не может.

В соответствии с положениями частей 1-4 статьи 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений.

В силу части 1 статьи 55.27 ГрК РФ для строительства наемного дома обычно требуется заключить договор об освоении территории в целях строительства наемного дома. Договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования предусматривает строительство и последующую эксплуатацию здания, в отношении которого указанным договором в соответствии с жилищным законодательством устанавливается цель использования в качестве наемного дома социального использования либо наемного дома коммерческого использования.

Соответственно, необходимость заключения такого договора исключает возникновение у собственника наемного дома права собственности на земельный участок.

В то же время согласно пункту 4 статьи 36 ЖК РФ собственнику помещений в многоквартирном доме принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Данное правило закреплено законодателем в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, исходя из правовой природы общего имущества такого дома как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2021 № 309-ЭС16-9270(7)).

При приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в МКД, а, следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в МКД становится собственником всего земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2017 № 305-КГ16-10570).

Таким образом, если земельный участок был предоставлен не на основании договора об освоении территории в целях строительства наемного дома, а в соответствии с договором аренды для строительства обычного многоквартирного жилого дома, и впоследствии возведенное строение приобрело статус наемного дома в результате согласованных действий собственника находящихся в нем квартир и органа местного самоуправления (пункт 1 части 1 статьи 91.17 ЖК РФ) препятствий для реализации полномочий собственника расположенного под домом земельного участка не усматривается.

В рассматриваемом случае изменение МКД из обычного в наемное произведено согласованными действиями Администрации и Агентства (собственник квартир в доме), соответственно третье лицо имеет право реализовать принадлежащие ему в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ права в порядке, предусмотренном действующим законодательством. 

Ссылаясь на решение суда по делу № А75-13986/2022 истец не учитывает, что постановлением от 22.05.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по указанному делу изложена иная мотивировочная часть, которая согласуется с вышеназванным правовым подходом.

Судом первой инстанции удовлетворены требования частично, взыскана задолженность за участок площадью 7 637 кв.м. в размере 11 300 817 руб. 64 коп.

Расчет задолженности судом проверен, признан обоснованным.

Поскольку сумма задолженности уменьшена, судом произведен собственный расчет неустойки, размер которой за несвоевременную оплату по договору составил 2 143 457 руб. 33 коп. и 992 592 руб. 77 коп. за несвоевременную оплату задолженности по арендной плате по предоставленной отсрочке.

Размер неустойки соответствует условиям договора (пункт 4.2), баланс интересов сторон соблюден, оснований для ее снижения апелляционным судом не установлено.

Удовлетворении судом первой инстанции требований в части взыскания задолженности по предоставленной отсрочке предметом апелляционного обжалования не является, в связи с чем судом апелляционной инстанции доводы в указанной части не перепроверяются.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, а потому у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в апелляционной жалобе. 

С учетом изложенного апелляционная жалоба истца подлежит оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 АПК РФ, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.12.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу №  А75-21862/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

 

Е.С. Халявин

 

Судьи

 

Н.В. Бацман

 

Е.Б. Краецкая