ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-7709/2023

22 февраля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 февраля 2024 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей  Краецкой Е.Б., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14853/2023) акционерного общества «Вентсервис», общества с ограниченной ответственностью «Кинопрокат Омск» на решение Арбитражного суда Омской области от 27.11.2023 по делу № А46-7709/2023 (судья Малявина Е.Д), принятое по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Лила» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании подписать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3120, 

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «Вентсервис» (ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Кардинал» (ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Кинопрокат Омск» (ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>), ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, 

 

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Кинопрокат Омск» - директор ФИО18 (предъявлен паспорт);

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО19, по доверенности от 07.06.2023 сроком на 1 год;

от общества с ограниченной ответственностью «Лила» - ФИО20, по доверенности от 15.05.2023 сроком на 1 год; 

от ФИО17 - ФИО20, по доверенности от 20.09.2023 сроком на 1 год, 

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лила» (далее - ООО «Лила», общество) об обязании подписать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3120. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество «Вентсервис», общество с ограниченной ответственностью «Кардинал», общество с ограниченной ответственностью «Кинопрокат Омск», индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17.

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.11.2023 по делу № А46-7709/2023 исковые требования Департамента удовлетворены, суд обязал ООО «Лила» подписать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3120 в определенной судом редакции.

Не согласившись с принятым судебным актом, акционерное общество «Вентсервис» (далее – АО «Вентсервис»), общество с ограниченной ответственностью «Кинопрокат Омск» (далее – ООО «Кинопрокат Омск») обратились с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об оставлении исковых требований без рассмотрения.

В обоснование жалобы ее податели указывают, что Департаментом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку проект договора направлен только в адрес ООО «Лила». Между тем, заключение отдельного договора только с ответчиком действующим законодательством не предусмотрено; судом необоснованно применен экономически обоснованный коэффициент в размере 5,9 %, третьи лица полагают, что к ним применим коэффициент 4,2 %.

До начала судебного заседания от ООО «Лила» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик соглашается с доводами подателей жалобы, указывает, что применительно к настоящей ситуации обязанность подписать договор возникает у ответчика и иных правообладателей (третьих лиц) после направления Департаментом проекта договора всем собственникам помещений.

От Департамента также поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Кинопрокат Омск» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ответил на вопросы суда.

Представитель Департамента высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, ответил на вопросы суда. 

Представитель ООО «Лила», ФИО17 поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе третьих лиц, просила оставить исковое заявление без рассмотрения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ООО «Лила» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:040101:8412, назначение: нежилое, площадь: общая 1256,9 кв.м, этаж: 1, адрес (местоположение): 

<

...>, помещение 3П (дата и номер регистрации права в ЕГРН: 28.04.2014, № 55-55-01/087/2014-066). 

Помещение ЗП в числе других помещений (14) находится в здании с кадастровым номером 55:36:040101:7356 (этажность: 5, подземная этажность: 2, площадью 7122,4 кв.м.), расположенном в пределах земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3120, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: многофункциональные культурно-развлекательные комплексы, площадь: 2860 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир — жилой дом, участок находится примерно в 40 м. по направлению на восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: г. Омск, ул. Фрунзе, 1 корпус 3 (далее - Участок). 

19.01.2023 ООО «Лила» обратилось в отдел «Службы одного окна» казенного учреждения города Омска «Управление по обеспечению деятельности Администрации города Омска» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3120 на праве аренды в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ. 

Положением о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденным Решением Омского городского совета от 26.10.2011 № 452 установлено, что Департамент является структурным подразделением Администрации города Омска, имеющим основной целью своей деятельности эффективное управление имуществом, находящегося в распоряжении муниципального образования города Омска. Основными задачами Департамента являются, в том числе осуществление от имени муниципального образования город Омск функции управления муниципальным имуществом, защита имущественных интересов муниципального образования город Омск. 

Департамент на основании заявления общества подготовил проект договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения, с множественностью лиц на стороне арендатора».

Дальнейших действий по заключению договора аренды общество не предприняло, протокол разногласий в адрес Департамента не поступал.

Поскольку необходимость заключения договора аренды обусловлена нормами действующего законодательства, а ответчик уклоняется от заключения договора, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Распоряжением департамента архитектуры и градостроительства  Администрации города Омска в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3120 изменен вид разрешенного использования на: «бытовое обслуживание (код 3.3), культурное развитие (код 3.6), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2)).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик, третьи лица относительно удовлетворения исковых требований возражали, ссылаясь на необоснованное применение коэффициента 5,9% в отношении всех правообладателей, а также на несоблюдение Департаментом досудебного порядка урегулирования спора. Аналогичные возражения заявлены и в суде апелляционной инстанции.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

При этом, принимая во внимание, что от сторон заявлений относительно проверки обжалуемого судебного акта в полном объеме не поступило, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, пунктом 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», проверяет обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. 

Так, в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 ГК РФ). 

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения. 

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. 

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок. 

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).

Данный случай является исключением из общего принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ).

Судом установлено, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 55:36:040101:3120 расположено здание, правообладателями помещений в котором являются ответчик и третьи лица.

Поскольку в тридцатидневный срок проект соглашения ответчиком подписан не был, обращение Департамента оставлено без ответа, требование истца удовлетворено.

Податели жалобы полагают, что Департаментом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Довод об оставлении искового заявления без рассмотрения мотивирован тем, что копии проекта договора в адрес иных правообладателей направлены не были.

Действительно, из материалов дела усматривается, что в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка обратилось ООО «Лила», обществу был вручен проект Договора, сторонами которого являются Департамент и общество. 

Третьи лица, действия по заключению договора не осуществляли и иного из материалов дела не следует. 

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

При отсутствии в поведении участвующих в деле лиц намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, правовые основания для оставления иска без рассмотрения отсутствуют, поскольку это приведет к необоснованному затягиванию разрешения спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела II Обзора судебной практики № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

По смыслу приведенных разъяснений, оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора, так как претензионный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих нарушенных прав в судебном порядке.

В настоящем случае позиция участвующих в деле лиц, занятая по существу предъявленных требований, не свидетельствует о возможности достижения цели урегулирования спора без обращения в суд. В поведении ответчика, третьего лица не усматривается намерения урегулировать возникший спор во внесудебном порядке. Доказательств совершения действий, направленных на мирное разрешение спора, материалы дела не содержат. 

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что оставление иска без рассмотрения в связи с не направлением проекта договора иным собственникам приведет к затягиванию ситуации правовой неопределенности, оснований для отмены решения по данному основанию апелляционный суд не усматривает.

При этом апелляционный суд полагает обоснованными доводы апеллянтов о том, что подписание ими дополнительных соглашений к договору, который является предметом настоящего спора, является нарушением установленной законом процедуры рассмотрения направленных департаментом проектов договора и приводит к нарушению из прав как самостоятельных участников гражданских отношений.

Так, департамент в своих пояснениях указывал, что исходя из внутренней практики заключения договоров, большое количество собственников договоры аренды в добровольном порядке не заключают, при этом отсутствие подписей всех арендаторов влечет невозможность государственной регистрации договора. Такой процесс занимает длительное время, а потому после заключения договора с ООО «Лила» Департамент направил бы соглашения о вступлении в договор иным собственникам.

Такую практику Департамента нельзя признать соответствующей положениям статьи 39.20 ЗК РФ, однако, учитывая, что заключение договора является в рассматриваемой ситуации для правообладателей обязательным, а также принимая во внимание, что соглашение о вступлении договор третьими лицами не подписано, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для рассмотрения исковых требований по существу. При этом исковое требование адресовано ООО «Лила» и рассмотрено в отношении ООО «Лила», на третьих лиц обжалуемым решением обязанность заключить договор не возложена.

Иски о понуждении иных правообладателей к заключению договора аренды применительно к пункту 8 статьи 39.20 ЗК РФ рассматриваются в отдельных судебных процессах на основе равноправия и состязательности сторон (статьи 8, 9 АПК РФ).

Оценивая доводы подателей жалобы в части применяемого при расчете арендной платы коэффициента, апелляционная коллегия исходит из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что ранее в суде общей юрисдикции рассмотрено требование Департамента о взыскании неосновательного обогащения за пользование рассматриваемым земельным участком. Расчет осуществлен на основании Порядка, утвержденного приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области», приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2020 № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории города Омска»

Решением по делу № 2-2828/2020 Кировский районный суд г. Омска указал на неправомерность применения максимального коэффициента, поскольку спорный земельный участок имеет только один вид разрешенного использования - многофункциональные культурно-развлекательные комплексы, что в контексте Порядка соответствует коэффициенту, равному 4,2%.

Судом первой инстанции учтено, что на момент рассмотрения судами дел о взыскании неосновательного обогащения, а также на момент обращения общества в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка в отношении спорного земельного участка был установлен вид разрешенного использования - многофункциональные культурно-развлекательные комплексы, которому соответствовал коэффициент 4,2 %. 

Между тем, распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства от 23.06.2023 № 676 «Об определении вида разрешенного использования» на основании обращения Департамента вид разрешенного использования «многофункциональные культурно-развлекательные комплексы» земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3120 изменен на вид «бытовое обслуживание (код 3.3), культурное развитие (код 3.6), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2)». 

Указанное распоряжение является документом, на основании которого могут быть внесены соответствующие изменения в ЕГРН. В установленном порядке распоряжение не оспорено и иного из материалов дела не следует.

Департамент в ходе судебного разбирательства обосновывал расширение списка видов разрешенного использования земельного участка необходимостью дифференциации расчета стоимости арендной платы исходя из фактически осуществляемой правообладателями хозяйственной деятельности.

Такой подход обеспечивает реализацию как принципа платности использования земли и является отражением принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, так и обеспечивает дифференциацию размера арендной платы в зависимости от вида осуществляемой деятельности и фактического использования, как части земельного участка, так и расположенного на нем объекта недвижимости (Определение ВАС РФ от 22.05.2009 № ВАС- 3690/09 по делу № А59-1948/08- С8).

К дополнительным видам деятельности ООО «Лила» согласно ЕГРЮЛ относится в том числе торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах, основной - Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. На первом этаже комплекса, на котором находится помещение ответчика, располагаются магазины, что подтверждает истец (т.1 л.д. 130-132) и не опровергает ответчик.

Таким образом, Департаментом при расчете арендной платы обоснованно применен коэффициент 5,9 % в отношении ООО «Лила».

На стадии апелляционного обжалования ответчиком возражений относительно применения к нему указанного коэффициента не заявлено, однако указано на необходимость дифференциации коэффициента по отношению к иным правообладателям. 

Вопреки доводам подателей жалобы, несмотря на обязанность всех правообладателей вступить в арендные правоотношения, действующее законодательство не ограничивает таких лиц в праве защищать свои права в рамках отдельных судебных процессов.

Мотивированных доводов относительно наличия объективных препятствий для реализации своих прав подателями жалоб не представлено, возражения относительно других положений договора аренды не заявлены.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого решения апелляционный суд не усматривает.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателей.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 05.09.2023 по делу № А46-13650/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.В. Бацман

Судьи

 

Е.Б. Краецкая

Е.С. Халявин