АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-40332/2020

г. Краснодар

08 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – акционерного общества «Санаторий "Кудепста"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 01.06.2022), в отсутствие представителей ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2023 по делу № А32-40332/2020, установил следующее.

Акционерное общество «Санаторий "Кудепста"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – администрация, департамент) о понуждении к заключению дополнительного соглашения об изменении порядка определения арендной платы по договору от 15.12.1998 № 4900001231 аренды земельного участка площадью 30 300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304023:60, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Сухумское шоссе, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для обеспечения и эксплуатации зданий и сооружений санатория «Кудепста» (далее – земельный участок, договор аренды), в соответствии с которым размер арендной платы за земельный участок за 2016 год составляет 1 612 485 рублей, с 01.01.2017 по 11.08.2017 – 1 024 568 рублей 55 копеек, с 12.08.2017 по 31.12.2017 – 289 682 рубля 33 копейки, за 2018-2020 годы – по 1 158 276 рублей, за 2021 год – 1 942 954 рубля 59 копеек, за 2022 год – 2 020 672 рубля 77 копеек, о присуждении судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта в размере 10 тыс. рублей за каждый день его неисполнения (предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2023, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Заключением судебной экспертизы, проведенной в рамках дела № А32-6914/2020, установлена недостоверность отчета от 07.02.2017 № 17/02-16 об определении величины годовой арендной платы за земельный участок ввиду несоответствия федеральным стандартам оценки, а рыночная стоимость земельного участка на 2016 год определена в размере 107 499 тыс. рублей. Размер арендной платы на 2016 год составил 1 612 485 рублей. Арендная плата является регулируемой. Земельный участок ограничен в обороте, поскольку входит в одну из зон округа горно-санитарной охраны курорта. С 12.08.2017 по 31.12.2020 размер арендной платы не может превышать размер земельного налога. С 01.01.2021 размер арендной платы подлежит расчету по ставке 1,5% от установленной по состоянию на 2016 год рыночной стоимости земельного участка с применением коэффициентов (индексов) инфляции, установленных с 2017 по 2022 годы по правилам исчисления арендной платы, утвержденным постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699. Внесением в договор аренды условий определения арендной платы в соответствии с действующим законодательством устраняется правовая неопределенность в отношениях сторон. Присужденная сумма судебной неустойки соответствует критериям соразмерности, разумности и достаточна для стимулирования исполнения решения суда.

Администрация и департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привели следующие основания проверки законности судебных актов. Общество не доказало существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, или существенное нарушение условий договора администрацией. Получив в аренду земельный участок, общество согласилось со всеми условиями договора аренды. Основания для внесения изменений в порядок расчета арендной платы отсутствуют. Вывод об ограниченности земельного участка в обороте является ошибочным. Размер арендной платы подлежит определению на основании представленного администрацией отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы. Основания для внесения изменений в заключенный договор аренды земельного участка отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на необоснованность ее доводов, наличие имеющего преюдициальное значение судебного акта, которым установлено значение рыночной стоимости земельного участка на 2016 год, а также особенности расчета арендной платы за земельный участок, ограниченный в обороте.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и правопредшественник общества (арендатор) заключили 15.12.1998 договор аренды земельного участка, части которого площадью по 15 150 кв. м использовались под расположенными на них нежилыми зданиями спального корпуса № 1 площадью 2480,5 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1488, спального корпуса № 2 площадью 1226,1 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304023:1302, лечебного корпуса площадью 440,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1473, водолечебницы площадью 293,2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1471, площадью 1031,6 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304023:1156, котельной площадью 53,9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1466, административного корпуса площадью 560,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1489, гаража на 7 машино-мест площадью 208 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1490, сооружениями резервуаров для питьевой воды площадью 78,5 кв. м, 27,3 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0304020:1652, 23:49:0304020:1653 (далее – нежилые здания, сооружения), а также под территорией лесопарковых насаждений. Арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случаях, предусмотренных законодательными актами (пункт 2.4).

Государственный кадастровый учет земельного участка осуществлен 23.05.2007 под кадастровым номером 23:49:0304023:60, а государственная регистрация права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на него – 09.04.2009 (запись с номером регистрации 23-23-19/022/2009-42; свидетельство от 09.04.2009 серии 23-АЕ № 600165). Общество является собственником расположенных на земельном участке нежилых зданий и сооружений.

Администрация и общество  заключили 17.02.2017 дополнительное соглашение к договору аренды. Размер годовой арендной платы с 07.02.2017 определен на основании отчета от 10.02.2017 № 17/02-16 об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок и составил 3 632 370 рублей (пункты 1, 2 дополнительного соглашения и измененный пункт 2.2 договора аренды). Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 по делу № А32-6914/2020, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.06.2022, пункты 1, 2 дополнительного соглашения к договору аренды признаны недействительными в связи с недостоверностью отчета от 10.02.2017 № 17/02-16 об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок. Экспертным путем  рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 2016 год установлена равной 107 499 тыс. рублей, а размер арендной платы на 2016 год – 1 612 485 рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 28.09.2021 по делу № 3а-1187/2021 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 165 468 тыс. рублей. Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16.03.2022 № 66а-350/2022, оставленным без изменения кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15.11.2022 № 3а-1187/2021, резолютивная часть решения Краснодарского краевого суда от 28.09.2021 дополнена указанием на применения определенной судом кадастровой стоимости земельного участка с 03.02.2017 по 01.01.2021.

Общество 06.08.2020 направило в администрацию проект дополнительного соглашения к договору аренды, по условиям которого с 12.08.2017 арендная плата должна была определяться по ставке земельного налога. Администрация указанный проект дополнительного соглашения не подписала.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (части 2 и 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса).

В постановлениях от 05.02.2007 № 2-П, от 21.12.2011 № 30-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что преюдициальная связь судебных актов обусловлена свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта. В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Недопустимо опровержение опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом. Преюдициальное значение судебного решения обеспечивает его стабильность и общеобязательность, исключает возможный конфликт судебных актов.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определен принцип свободы договора (статьи 1, 2). Условия договора устанавливаются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон нормативным правилам (статьи 421, 422). При толковании этих условий принимается во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, действительная общая воля сторон с учетом цели договора (статья 431).

По общему правилу изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса). По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в предусмотренных законами или договором случаях (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд в случае неполучения от другой стороны ответа на соответствующее предложение в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления решения суда в законную силу (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (статья 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления, а сам размер определяется в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации принципами (статья 39.7).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснена возможность применения к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, порядка определения размера арендной платы, установленного уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, или если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11).

С 02.08.2016 к спорным отношениям подлежал применению утвержденный постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699 Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов. В случае предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, для которого не установлен иной порядок определения размера арендной платы, арендная плата определяется в размере 1,5% от рыночной стоимости такого участка, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (подпункт «б» пункта 7).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в редакции постановления от 05.05.2017 № 531, вступившего в силу 12.08.2017, в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержден принцип обязательного учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, его собственником. Размер арендной платы в этом случае не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении аналогичных участков, для которых такое ограничение отсутствует.

Поскольку Основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов. Действующий с 12.08.2017 названный принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений применяется в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).

Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше размера, указанного в названном принципе, арендная плата подлежит исчислению с применением этого принципа (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Подпунктом 16 пункта 1 статьи 2 решения Городского собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» (в редакции решения от 29.11.2012 № 185) налоговая ставка в размере 0,45 процента от кадастровой стоимости устанавливалась в отношении земельных участков рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения для размещения объектов санаторно-курортных организаций и учреждений. С 01.01.2018 данная ставка составляет 0,7 процента от кадастровой стоимости (в редакции решения от 25.10.2017 № 179).

Судебная практика последовательно исходит из недопустимости создания судебным актом правовой неопределенности в спорных правоотношениях. Судебные решения должны способствовать устранению такой неопределенности. По спору, возникшему при внесении изменений в договор, в силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса в резолютивной части решения должен содержаться вывод арбитражного суда по спорному условию. Результатом рассмотрения требования о внесении в договор изменений должно быть изложение в судебном акте редакции спорного условия. Суд не может отказать истцу в иске на том основании, что предложенная им редакция условия не соответствует требованиям действующего законодательства (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2017 № 305-ЭС17-6961).

В силу пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса) на случай неисполнения указанного судебного акта. По смыслу названной нормы и приведенных в пунктах 28 – 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснений судебная неустойка присуждается на случай неисполнения судебного акта о понуждении к исполнению обязательства в натуре в целях побуждения должника к своевременному исполнению такого обязательства. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения. Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Ее размер определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. 

При разрешении спора нельзя не учитывать обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов по ранее рассмотренному делу № А32-6914/2020. В результате проведенной в рамках этого дела судебной экспертизы установлена недостоверность представленного администрацией отчета от 07.02.2017 № 17/02-16 об определении величины годовой арендной платы за земельный участок ввиду его несоответствия федеральным стандартам оценки. В 2016 году рыночная стоимость земельного участка составляла 107 499 тыс. рублей, а арендная плата за него – 1 612 485 рублей (1,5% от рыночной стоимости).

Общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке (не подлежащем приватизации). С 12.08.2017 арендная плата с учетом одного из нормативно установленных принципов ее определения не могла превышать действующую ставку земельного налога. Кадастровая стоимость земельного участка с 03.02.2017 по 01.01.2021 составляла 165 468 тыс. рублей, а с 01.01.2021 – 329 792 775 рублей. Арендная плата с 01.01.2017 по 11.08.2017 определена в размере 1 024 568 рублей 55 копеек, с 12.08.2017 по 31.12.2017 – 289 682 рублей 33 копеек, в 2018 – 2020 годах – 1 158 276 рублей.

В 2021 и 2022 годах земельный налог за земельный участок (2 308 549 рублей 42 копейки) превысил размер арендной платы, определенный как произведение его рыночной стоимости, ставки арендной платы и коэффициентов инфляции, в связи с чем в эти периоды она составила 1 942 954 рублей 59 копеек (арендная плата за 2016 год в размере 1 612 485 рублей с учетом ее корректировки на коэффициенты инфляции за 2017 – 2021 годы) и 2 020 672 рубля 77 копеек (арендная плата за 2016 год в размере 1 612 485 рублей с учетом ее корректировки на коэффициенты инфляции за 2017 – 2022 годы).

Инициированный обществом спор преследует цель устранения правовой неопределенности в отношениях сторон. Внесение в договор аренды приведенных условий позволило устранить такую неопределенность. Присужденной судебной неустойкой администрация стимулируется и косвенного принуждается к исполнению судебного акта. Размер астрента соответствует принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2023 по делу № А32-40332/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Т.Н. Драбо

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин