Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-4309/2023

г. Хабаровск

25 декабря 2023 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 19.12.2023.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука, 

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Гермес» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 682970, Хабаровский край, Бикинский м.р-н, 

<

...>)

к акционерному обществу «Военторг-Восток» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680038, 

<

...>)

о признании недействительным уведомления о расторжении договора, признании договора действующим, признании действий недобросовестными  

и по встречному иску акционерного общества «Военторг-Восток» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680038, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гермес» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 682970, Хабаровский край, Бикинский м.р-н, 

<

...>)

о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 79/2019 от 07.10.2019

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от ООО «Гермес» – ФИО2, директор (паспорт, выписка);

от АО «Военторг-Восток» – ФИО3, представитель по доверенности от 10.01.2023;

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью «Гермес» (далее – ООО «Гермес») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к акционерному обществу «Военторг-Восток» (далее – АО «Военторг-Восток») о признании недействительным уведомления (исх. № 1619 от 30.12.2022) о расторжении договора аренды № 79/2019 от 07.10.2019, признании поименованного соглашения действующим, признании действий АО «Военторг-Восток» при одностороннем расторжении договора недобросовестными (с учетом уточнения, принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Исковые требования мотивированы отсутствием совокупности условий для одностороннего прекращения арендных правоотношений по инициативе арендодателя, нормативно обоснованы предписаниями статей 309, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, но основании статьи 51 АПК РФ привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю. 

В отзыве на иск и дополнениях АО «Военторг-Восток» заявленные требования не признало, просило оставить их без удовлетворения. В обоснование своей позиции ответчиком указано на наличие у ООО «Гермес» задолженности по аренде и сопутствующим платежам, законности предпринятых односторонних действий, направленных на расторжение договора № 79/2019. 

Определением от 05.09.2023 к производству суда в рамках дела № А73-4309/2023 принят встречный иск  АО «Военторг-Восток» к ООО «Гермес» о расторжении говора аренды № 79/2019 от 07.10.2019.

Встречный иск обоснован наличием у ООО «Гермес» названной задолженности.

В отзыве ООО «Гермес» просило отказать во встречном иске, со ссылкой на аналогичные ранее приведенным обстоятельства, положенные в основу первоначальных требований.   

В заседании суда представители сторон поддержали правовые позиции по спору, отраженные в первоначальном и встречном исках.

Третье лицо, уведомленное о дате, времени и месте рассмотрения спора в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителя не обеспечило.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося участника процесса, с соблюдением положений статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд

У С Т А Н О В И Л:

07.10.2019 между АО «Военторг-Восток» (арендодатель) и ООО «Гермес» (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимого имущества № 79/2019, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора передано нежилое одноэтажное здание магазина с кадастровым номером 27:19:0000000:219, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 192 кв. м.

В силу пункта 2.1 действие договора распространено на период до 06.10.2024. 

В порядке реализации требований национального законодательства о придании гражданским правам и обременениям режима публичной достоверности договор зарегистрирован Управлением Росреестра 28.11.2019. 

Размер и порядок оплаты арендной платы установлен разделом 3 договора.

Ежемесячная арендная плата определена в размере 172 705,92 руб. (с НДС).

Данный платеж подлежит ежегодной корректировке в сторону увеличения на согласованных в пункте 3.2 условиях.

Согласно пункту 3.3 дополнительно сверх арендного платежа, арендатор возмещает (компенсирует) арендодателю расходы на поставку коммунальных услуг в отношении объекта и в отношении площадей общедомового назначения.

Оплата арендного платежа производится арендатором ежемесячно авансовым платежом за текущий календарный месяц аренды не позднее 5 числа этого месяца (пункт 3.4.4 договора), оплата возмещения коммунальных услуг - на основании счетов, выставляемых арендодателем, не позднее 5 календарных дней со дня получения арендатором соответствующего счета (пункт 3.4.5 договора).

В соответствии с пунктом 9.2 договора при неуплате какой-либо из сторон в установленный договором срок полностью или частично любого платежа, предусмотренного договором, в пользу другой стороны, неуплатившая сторона уплачивает другой стороне по её требованию пени в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Основания досрочного прекращения договора установлены в разделе 10 договора.

Пунктом 10.2 договора определено, что указанная ниже сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии со статьёй 450.1 ГК РФ и расторгнуть его без обращения в суд в случаях и порядке, указанных в договоре.

В силу пункта 10.2.2 арендодатель вправе отказаться от договора при нарушении арендатором условий следующих пунктов договора: 7.2, 7.9, 8.3, 14.9, а также в случае просрочки более чем на месяц, в размере, превышающем установленный договором размер арендного платежа, оплаты арендатором предусмотренных договором платежей, предварительно письменно известив об этом арендатора не менее, чем за 30 дней до дня прекращения договора, при этом договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в уведомлении арендодателя.

Уведомлением № 1619 от 30.12.2022, исполненным АО «Военторг-Восток», ООО «Гермес» проинформировано о наличии по состоянию на указанную дату задолженности  по договору с учетом начисленных пеней в сумме 310 847,43 руб. Поскольку соответствующий показатель превысил размер ежемесячного платежа и оплата просрочена более чем на месяц, арендодатель сообщил об одностороннем отказе от исполнения договора в порядке пункта 10.2.2. договора, в связи с чем договор считается расторгнутым с 06.02.2023. Одновременно с этим ООО «Гермес» предъявлено требование о необходимости освобождения объекта аренды и передаче его по акту. Уведомление направлено 30.12.2022 по электронной почте и 10.01.2023 почтовым отправлением.

Ссылаясь на недействительность одностороннего отказа от исполнения договора по причине отсутствия условий, предусмотренных пунктом 10.2.2, и полагая спорный договор аренды в связи с этим действующим, ООО «Гермес» обратилось в арбитражный суд с иском.

В свою очередь, АО «Военторг-Восток», основываясь на факте наличия долга в сумме 310 847,43 руб., непризнания контрагентом обстоятельств прекращения правоотношений и уклонения от освобождения занимаемого здания, также инициировало обращение за судебной защитой.  

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам. 

При разрешении первоначальных и встречных требований суд учитывает, что таковые содержательно обращены к одним и тем же обстоятельствам фактического и правового свойства.

Таким образом, вся совокупность приведенных сторонами доводов и возражений предполагает их комплексную и совместную правовую оценку.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из сделок и договоров, вследствие неосновательного обогащения.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450.1 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 307 ГК РФ регламентировано, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

 Пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», нарушение обязанности, предусмотренной  пунктом 3 статьи 307, пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Совокупность представленных в материалы дела доказательств подтверждает факт заключения сторонами договора аренды № 79/2019 от 07.10.2019 и передачи во временное владение и пользование ООО «Гермес» принадлежащего АО «Военторг-Восток» на праве собственности объекта недвижимого имущества – нежилого одноэтажного здания магазина с кадастровым номером 27:19:0000000:219, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 192 кв. м 

Материалами дела также подтверждено, что действие договора было распространено сторонами на период до 06.10.2024. Условия соглашения в этой части не корректировались. 

В ходе судебного разбирательства подтверждено, что арендодателем со ссылкой на несоблюдение ООО «Гермес» в период действия соглашения № 79/2019 установленных условий, в частности о внесении арендной платы, инициировано досрочное одностороннее прекращение договора.  

Условия, при которых стороны договора могут заявить в одностороннем порядке отказ от исполнения договора, влекущий прекращение действия договора аренды, предметно отражены в разделе 10 договора.

Из буквального содержания оспариваемого уведомления № 1619 от 30.12.2022 следует, что действия арендодателя мотивированы основанием, предусмотренным в пункте 10.2.2, а именно наличием задолженности ООО «Гермес» в общей сумме 310 847,43 руб. 

При этом, согласно представленному расчету указанная сумма образована задолженностью по арендной плате за декабрь 2022 года – 217 525,48 руб., долгом по водоснабжению за октябрь 2022 года – 1 743,65 руб., водоотведению за ноябрь 2022 года – 1 365,75 руб., электроэнергии за ноябрь-декабрь 2022 года – 34 698,88 руб., а также неустойкой по арендным платежам – 53 818,18 руб., коммунальным услугам – 1 791,39 руб. (с учетом перерасчета).

Между тем, следует учитывать, что в силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования пункта 10.2.2 договора № 79/2019 по правилам статьи 431 ГК РФ следует, что односторонний отказ может быть заявлен арендодателем в случае наличии долга по арендным или иным платежам, обязательным к уплате арендатором по договору, лишь при наличии просрочки в их уплате более, чем один месяц.

Таким образом, указание в уведомлении № 1619 о наличии неоплаченной арендатором неустойки за просрочку оплаты аренды не соответствует условиям пункта 10.2.2 договора, поскольку неустойка не является предусмотренным договором  платежом, а относится к мерам ответственности за нарушение установленных договором сроков внесения соответствующих платежей.  

Наличие задолженности арендатора по оплате аренды за декабрь 2022 года и возмещению расходов по коммунальным платежам в размере, указанном в расчете, по состоянию на 30.12.2022 подтверждено актом сверки.  

Между тем, обязательным условием для заявления одностороннего отказа от договора, в силу прямого указания пункта 10.2.2, является также наличие просрочки покрытия этих платежей сроком более, чем месяц.

Срок внесения арендной платы за декабрь 2022 года согласно условиям договора наступил 05.12.2022.

Из указанного следует, что просрочка более, чем месяц, могла наступить не ранее 06.01.2023.

Срок оплаты возмещения коммунальных услуг – 5 календарных дней с момента выставления (получения) соответствующего счета. 

Материалами дела подтверждается направление арендодателем счетов на возмещение коммунальной услуги арендатору по электронной почте в день выставления счета. Следовательно, месячная просрочка оплаты счета, выставленного 02.12.2022, наступит 03.01.2023, а в отношении счетов от 26.12.2023 срок оплаты на дату направления оспариваемого уведомления не наступил, просрочка отсутствовала.

Совокупность приведенных обстоятельств позволяет заключить, что на момент направления АО «Военторг-Восток» уведомления № 1619 об одностороннем отказе от договора № 79/2019 (30.12.2022) условия, предоставляющие арендодателю право инициировать такой отказ в порядке пункта 10.2.2, отсутствовали.  

Утверждения АО «Военторг-Восток», согласно которым задолженность по вмененным платежам не ликвидирована, заслуживаю критической оценки.

Прежде всего, суд обращает внимание, что арендодателем не совершено действенных мер по фиксации действительного состояния взаимных расчетов. 

Кроме того, соответствующие доводы не могут иметь определяющего правового значения, поскольку односторонний отказ от договора, исходя из предписаний главы 34 ГК РФ, для приобретения способности породить истребуемые правовые последствия должен соответствовать условиям закона и договора на момент направления заявления.

Такое соответствие бесспорно опровергнуто в ходе разбирательства дела. 

Указание ответчика на то, что ООО «Гермес» обладало возможностью оплатить долг в течение 30 дней с момента направления ему соответствующего уведомления (до указанной в уведомлении даты прекращения действия договора), что могло явиться по имеющейся у АО «Военторг-Восток» практике отношений по аренде основанием для отзыва уведомления об отказе от договора, также отклоняется судом.

Указание в пункте 10.2.2 на направление уведомления за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора не свидетельствует о том, что договором предусмотрено право арендатора на устранение нарушений, указанных в уведомлении, в случае реализации которого арендодатель обязан отозвать направленный односторонний отказ от исполнения договора.   

Поскольку оспариваемое уведомление противоречит положениям договора, в силу статьи 168 ГК РФ данное распорядительное действие, обладающее признаками  односторонней сделки, является недействительным.  

В рамках разбирательства также установлено (подтверждено, в том числе аудиопротоколом заседания от 19.12.2023), что иных уведомлений, за исключением                   № 1619 от 30.12.2022, с аналогичным содержанием АО «Военторг-Восток» в адрес ООО «Гермес» после 30.12.2022 не направляло.

Таким образом, принимая во внимание совокупность установленных фактических обстоятельств, а также учитывая, что предусмотренный пунктом 2.1 срок не истек и объект арендных отношений не возвращен по принадлежности (а равно – не передан какому-либо третьему лицу), договор № 79/2019 является действующим.

Производное требование о констатации соответствующего обстоятельства, в силу приведенных мотивов, подлежит удовлетворению: данная правовосстановительная мера  необходима в целях устранения правовой и фактической неопределенности по вопросу о действительном положении контрагентов по договору № 79/2019.  

Удовлетворяя в указанной части требования ООО «Гермес» и оставляя без удовлетворения встречные притязания АО «Военторг-Восток» (направленные на констатацию прекращения договора № 79/2019), суд также не может не учитывать существенную противоречивость правовой позиции арендодателя. 

Так, и формулировка, и содержательная направленность встречных требований не согласуется с позиций АО «Военторг-Восток», отраженной в отзыве на первоначальный иск. 

Одновременно с этим суд не усматривает законных оснований для признания действий АО «Военторг-Восток» при одностороннем расторжении договора недобросовестными.

С позиции статьи 12 ГК РФ выбор способа защиты является свободным, но не может быть произвольным, поскольку должен приводить к реальному восстановлению конкретного нарушенного права и/или оспариваемого – охраняемого законом интереса.

В данном случае констатация недобросовестности не только не основывается на относимых и допустимых доказательствах (представленных с соблюдением статьи 65 АПК РФ), но и в действительности не способна каким-либо образом трансформировать правовое положение сторон, а равно – устранить  препятствия в реализации тех или иных прав и интересов.  

Обоснованность примененного судом правового подхода подтверждена вступившими в законную силу судебными актами по делу № А73-4312/2023, принятыми по спору между теми же лицами и при аналогичных фактических обстоятельствах.  

Частью 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая результат судебного разбирательства и предоставленную ООО «Гермес» отсрочку уплаты государственной пошлины, таковая подлежит взысканию с АО «Военторг-Восток» непосредственно в доход федерального бюджета.

В аналогичном порядке подлежит взысканию государственная  пошлина и с ООО «Гермес» пропорционально той части его требований, которая оставлена судом без удовлетворения. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Признать недействительным уведомление о расторжении договора аренды                       № 79/2019 от 07.10.2019, выраженное в письме № 1619 от 30.12.2022.

Признать  договор аренды № 79/2019 от 07.10.2019 действующим.

В остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.  

Взыскать с акционерного общества «Военторг-Восток» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гермес» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                              С.Ю. Дацук