АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-21122/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  03 февраля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 февраля 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

 ФИО1 -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Омской области от 27.07.2021 (судья Распутина В.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 (судьи ФИО3, ФИО4, ФИО5) по делу № А46-21122/2020, принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319723200004100) к жилищно-строительному кооперативу «Менделеева-46» (644099, 

<

...> (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о внесении изменений в договор аренды земельного участка. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», некоммерческая организация Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, истец, ИП Бутырских А.Н.) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, с учетом уточнения, к жилищно-строительному кооперативу «Менделеева-46» (далее – ЖСК «Менделеева-46», кооператив, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 06.06.2012 №1/12, заключенный на срок более года,  изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1 Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет 72 000 (семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек, без НДС. Измененный размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок вносится арендатором, начиная с 01 октября 2020 года». 

К участию в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», некоммерческая организация Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства. 

Решением от 27.07.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 20.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. С предпринимателя в пользу ЖСК «Менделеева-46» взыскано 30 000 руб. судебных расходов за проведение судебной экспертизы.

Предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: арендная плата, оплачиваемая ЖСК «Менделеева-46», не покрывает затрат истца и значительно ухудшает его финансовое положение, при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании; увеличение суммы земельного налога возникло по причине того, что ЖСК «Менделеева-46» своевременно не завершил строительство на арендуемой земле. 

Заявитель полагает, что суд первой инстанции нарушил принцип состязательности сторон, необоснованно отказав в проведении повторной судебной экспертизы и проигнорировал представленное истцом заключение эксперта ООО Центр экспертизы оценки «Альтернатива» от 01.08.2020 №1453-08/20, согласно которому рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком в месяц по состоянию на 27.07.2020 составляет 72 000 руб.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью «Валентайн» (арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом «Малиновского-2012» (арендатор, далее – ЖСК «Малиновского-2012») 06.06.2012 был заключен договор №1/12 аренды земельного участка, кадастровый номер 55:36:070302:301, на срок более года (далее - договор аренды).

Дополнительным соглашением от 02.10.2014 к договору аренды арендодателем земельного участка указан ФИО2 - собственник земельного участка на основании договора купли-продажи от 27.06.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 55-АБ № 395367 от 14.07.2014, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Дополнительным соглашением от 06.06.2017 № 1/18 к договору аренды срок действия договора установлен до 06.06.2020. 

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.02.2018 по делу № А46-12975/2016 ЖСК «Малиновского-2012» признан несостоятельным (банкротом). 

В рамках процедуры банкротства в целях погашения требований участников строительства на собрании участников строительства 08.12.2018 создано ЖСК «Менделеева-46». 

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.02.2019 по делу № А46-12975/2016 ЖСК «Менделеева-46» были переданы права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 06.06.2021 №1/12 с Бутырских А.Н.

Решением Советского районного суда города Омска от 02.06.2020 суд установил кооперативу условия пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:070302:301, общей площадью 9997 кв.м., относящимся к категории земель населенных пунктов, расположенным по адресу: Омская область, г. Омск, ФИО6, садоводческое товарищество «Садовод», участок № 557, 558, 559, 560, 561, 562, 563, 564, 565, 566, 567, 568, 569, 570, 571, 572 на условиях договора аренды на срок до 31.12.2023. 

Согласно пунктам 2.1, 2.3 договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату за пользование земельным участком не позднее 30 числа каждого месяца из кассы ЖСК «Малиновского-2012» в сумме 25 000 руб. без НДС.

Полагая, что арендная плата, оплачиваемая ЖСК «Менделеева-46», не покрывает затрат истца и значительно ухудшает его финансовое положение, а при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, ИП Бутырских А.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями пунктов 1, 2 статьи 421, пунктом 1 статьи 450, статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в определении Верховного Суда РФ от 17.04.2017 № 306-ЭС17-2823 по делу № А12-28452/2016, постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, исходили из того, что превышение суммы земельного налога над величиной арендной платы не является основанием для удовлетворения судом иска при избрании истцом такого способа защиты своего права, как внесение изменений в договор в судебном порядке, пользование земельным участком на срок до 31.12.2023 должно осуществляться на условиях ранее заключенного договора аренды; в рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий для изменения договора в судебном порядке, поскольку, заключая договоры аренды на длительный срок, арендодатель мог предвидеть возможность увеличения размера стоимости аренды в период их действия.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов соответствующими подлежащим применению нормам материального и процессуального права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По условиям пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Если существенное изменение обстоятельств имеет место и стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, в соответствии с частью 2 статьи 451 ГК РФ договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Вместе с тем, для такого изменения необходимо не только наличие одновременно четырех условий, предусмотренных указанной нормой права, но и установление хотя бы одного из прямо названных в части 4 статьи 451 ГК РФ обстоятельств (установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях). 

В соответствии со статьей 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным.

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ) (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Однако в договоре аренды от 06.06.2012 № 1/12 не содержится условий, позволяющих передать на рассмотрение суда спор, возникающий в связи с тем, что предложение одной из его сторон об изменении данного договора не было принято другой стороной.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях.

Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. 

Нарушение срока строительства многоквартирного жилого дома, на что ссылается податель жалобы, также не может считаться событием, наступление которого стороны не могли предвидеть, а с учетом экономической ситуации в сфере жилищного строительства, характеризующейся значительным количеством недобросовестных застройщиков, нарушающих права граждан – участников долевого строительства, просрочка окончания строительства многоквартирных жилых домов является обстоятельством, которое стороны в момент заключения договора не должны были исключать. 

Несмотря на то, что истец стал собственником земельного участка позднее заключения договора аренды, установление условий использования земельным участком и продление срока аренды состоялось после вступления предпринимателя в договор аренды на основании решения Советского районного суда г. Омска от 02.06.2020 по делу № 2-1469/2020, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 21.09.2020.

Бутырских А.Н. был привлечен к участию в рассмотрении гражданского дела № 2-1469/2020 в качестве ответчика, однако правом на установление условий пользования земельным участком, предусматривающих иной размер арендной платы и (или) возможность его изменения в зависимости от тех или иных обстоятельств, не воспользовался, в судебном заседании участия не принимал, в связи с чем договор аренды был продлен судом на ранее согласованных условиях.

В силу статьи 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Следовательно, истец, при реализации полномочий собственника не был лишен возможности определять условия договора аренды, а не сделав этого, несет риск наступления неблагоприятных последствий. 

Помимо этого, при рассмотрении дела судом первой инстанции по ходатайству кооператива, возражавшего против удовлетворения иска, для проверки обоснованности доводов предпринимателя была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО7, по вопросу об определении рыночной стоимости ежемесячной арендной платы в отношении спорного участка с учетом единовременной частичной оплаты аренды земельного участка, выраженной в стоимости жилых помещений площадью 400 кв.м в строящемся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070302:301 многоквартирном доме, указанных в договоре аренды (пункт 2.2 в редакции дополнительного соглашения от 06.06.2017 №1/18). 

Согласно заключению эксперта № 1352/40/21 итоговая величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы в отношении данного земельного участка составляет 26 761 руб. в месяц, что существенно не отличается от размера, согласованного сторонами при заключении договора. 

Отклоняя доводы подателя жалобы о необоснованности заключения судебного эксперта и немотивированном отказе судов в принятии к сведению представленной истцом внесудебной экспертизы, суд кассационной инстанции отмечает, что судебный эксперт, в отличие от эксперта ООО Центр экспертизы оценки «Альтернатива», руководствовался положениями договора аренды и исходил из того, что при предоставлении в аренду земельного участка арендодатель рассчитывал на получение 15 процентов площади жилых помещений по окончании строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

В связи с чем истцом не доказано, что увеличение рыночных цен на недвижимость (квартиры) после окончания строительства не сможет покрыть возросшие издержки истца, связанные с увеличением рыночной стоимости арендной платы и земельного налога.

Таким образом, судами сделан верный вывод об отсутствии совокупности условий для изменения договора в судебном порядке, поскольку, заключая договоры аренды на длительный срок, арендодатель мог предвидеть возможность увеличения размера стоимости аренды в период действия договоров аренды, а превышение суммы земельного налога над величиной арендной платы не является основанием для удовлетворения судом иска при избрании истцом такого способа защиты своего права, как внесение изменений в договор в судебном порядке.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что при наличии достаточных доказательств истец не лишен возможности обратиться в суд за защитой своих имущественных прав в виде компенсации разницы между арендной платой и земельных налогом в связи с нарушением арендатором договорных условий и длительным строительством жилого дома. 

При таких обстоятельствах суды на законном основании отказали в удовлетворении заявленных истцом требований.

Доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено. 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения. 

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением кассационной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

п о с т а н о в и л:

решение от 27 июля 2021 года Арбитражного суда Омской области и постановление от 20 сентября 2021 года Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-21122/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийТ.А. Зиновьева

СудьиЕ.Ю. Демидова

ФИО1