ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-789/2020

г. Вологда

22 июня 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 22 июня 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В.  при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью                            «КП очередь 3» ФИО2 по доверенности от 28.01.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 марта 2021 года по делу                 № А05-789/2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КП очередь 3»                        (ОГРН 1197746005192; ИНН 7704471087; адрес: 119048, Москва, улица Ефремова, дом 20, этаж 1, помещение 1, комната 3, офис 22; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования «Северодвинск»                                  (ОГРН 1032901000703; ИНН 2902018137; адрес: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Плюснина, дом 7; далее – Администрация) о признании недействительным расчета арендной платы, указанного в уведомлении от 11.11.2020 № 04-01-08/8767 о размере арендной платы по договору от 26.04.2019 № 12 811 000 аренды земельного участка ввиду недостоверности величины арендной платы, определенной в отчете от 05.10.2020 № КСЗУ-06/19/10/Э, составленном оценщиком индивидуальным предпринимателем Котляренко Денисом Александровичем (далее – Предприниматель); об установлении на период с 06.06.2019 по 05.06.2022 по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12 811 000 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1711 арендной платы в размере, определенном в заключении эксперта от 20.07.2020 № 005-ЭС-2020, подготовленном Торицыным М.Ю., а именно: в год – 717 374 руб.,  за три года – 2 152 121 руб.

Требования изложены с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Предприниматель.

         Решением  от 02.03.2021 суд признал не подлежащим применению расчет арендной платы, указанный в уведомлении Администрации от 11.11.2020   №04-01-08/8767 и установил на период с 06.06.2019 по 05.06.2022 по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12 811 000 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1711 размер арендной платы в год 1 585 000 руб., за 3 года – 4 755 000 руб.

Администрация с решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что суд должен был критически подойти к анализу повторной экспертизы и принять во внимание положительное экспертное заключение НП «Саморегулируемая организация ассоциации магистров оценки» отчета об оценке Предпринимателя и отказать в удовлетворении требований.

Определением апелляционного суда  от 18.05.2021 рассмотрение жалобы отложено на 15.06.2021.

Общество в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании против доводов жалобы возражали, просят установить величину арендной платы в размере определенном экспертом-оценщиком ФИО4

Администрация, Предприниматель надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция пришла к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор), признанным победителем аукциона, 26.04.2019 заключен договор № 12 811 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1711 площадью 7 131 кв. м, расположенный по адресу: Архангельская область, городской округ Северодвинск, 

<

...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства, цель предоставления: однократно для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Срок действия настоящего договора с 06.06.2019 по 05.06.2022 (пункт 4.1 договора).

Государственная регистрация договора аренды произведена 21.05.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендная плата за пользование земельными участками начисляется арендатору с 06.06.2019.

Письмом от 26.08.2019 №04-06-01/7450 Администрация известила Общество о размере арендной платы по договору от 26.04.2019 № 12 811 000 в сумме 11 031 000 руб. на три года и 3 677 000 руб. – на один год.

Из уведомления следует, что размер арендной платы определен ответчиком на основе отчета от 17.06.2019 № КСЗУ-06-19/10 об оценке арендной платы при заключении договоров аренды, составленного Предпринимателем по заказу Администрации.

Истец с расчетом ответчика не согласился, считая величину арендной платы, определенную в отчете от 17.06.2019 № КСЗУ-06-19/10 завышенной, в связи с чем претензией от 25.12.2019 № 12-19/11 просил пересчитать размер арендной платы по договору.

Отказ Администрации пересчитать размер арендной платы послужил для истца основанием обратиться в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установил величину размера арендной платы на основании заключения повторной судебной экспертизы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды. 

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, установлено, что, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается  органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Как указал суд первой инстанции, земельный участок, указанный в договоре аренды от 26.04.2019 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, следовательно, в силу указанных норм арендная плата за его использование является регулируемой.

Согласно пункту 13.2 Порядка № 190-пп ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ определяется на основе рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

По результатам повторной экспертизы экспертом представлено заключение от 25.12.2020 № Э-340/2020, в котором размер ежегодной арендной платы на срок действия договора аренды от 26.04.2019 № 12 811 000 за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1711 установлен в сумме 1 585 000 руб.

Из материалов дела видно, что согласно экспертному заключению в целях его подготовки экспертом 04.12.2020 осуществлен осмотр объекта оценки, проведен анализ рынка, к которому относятся объекты экспертизы – анализ рынка земельных участков города Северодвинска и города Архангельска (в связи с недостаточностью объектов на территории МО «Северодвинск» для проведения экспертизы). Для определения размера арендной платы за земельный участок эксперт применил методику доходного подхода. При этом используемое в данной методике значение рыночной стоимости земельного участка предварительно рассчитано в рамках сравнительного подхода по аналогам оцениваемых объектов из земельных участков под МЖС в городе Северодвинске (1 объект) и в городе Архангельске (3 объекта), к подобранным аналогам применены корректировки.

В результате рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1711 определена экспертом в сумме 15 552 123 руб.

К указанному размеру рыночной стоимости земельного участка оценщик применил коэффициент капитализации в размере 13,45 %, получив годовой размер арендной платы за земельный участок.

Как следует из материалов дела, в связи с приведенными истцом и ответчиком доводами, эксперт-оценщик ФИО5 дала в судебном заседании суда первой инстанции 26.02.2021 детализированные и развернутые пояснения по представленному в дело заключению от 25.12.2020 № Э-340/2020.

Возражения по существу Администрации сводятся к несогласию с отказом эксперта от выбора аналогов из числа земельных участков под многоквартирное жилищное строительство, объявления о которых размещены на сайте torgi.gov.ru.

В письменных пояснениях от 24.02.2021 эксперт ФИО5 мотивировала неприменение информации, размещаемой на сайте torgi.gov.ru, из которых следует, что неприменение вызвано объективными обстоятельствами (ограниченность срока проведения аукциона, недостаточная информативность).  

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Оценив заключение эксперта, возражения Администрации и пояснения эксперта в связи с этими возражениями, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований считать, что заключение повторной судебной экспертизы содержит недостоверные данные. Выводы эксперта, изложенные в заключении повторной экспертизы мотивированы, последовательны, полны и не вызывают сомнений в их обоснованности. 

Доводы подателя жалобы в этой части основаны на субъективном мнении ответчика, не подтвержденном документально.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что представленное в материалы дела экспертное заключение от 25.12.2020 № Э-340/2020 соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. При проведении повторной экспертизы по настоящему делу эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами (в том числе, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки), справочной литературой, его профессиональная подготовка и квалификация не может вызывать сомнений, поскольку подтверждается приложенными к заключению документами об образовании. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется его подпись в экспертном заключении.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства (с учетом заключения от 25.12.2020 № Э-340/2020 судебной экспертизы), в части требования истца об определении размера арендной платы по договору аренды от 26.04.2019 № 12 811 000 суд обоснованно посчитал необходимым установить на период с 06.06.2019 по 05.06.2022 размер арендной платы в год:  1 585 000 руб.; размер арендной платы за три года – 4 755 000 руб.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Поскольку Администрация, в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождена от уплаты государственной пошлины, то за рассмотрение апелляционной жалобы государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 марта2021 года по делу № А05-789/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

О.Б. Ралько

Н.В. Чередина