Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-13573/2022

Резолютивная часть постановления объявлена   06 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   07 августа 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Зиновьевой Т.А., 

 ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 10.11.2023 Арбитражного суда Омской области (судья Иванова И.А.) и постановление от 09.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Бацман Н.В., Краецкая Е.Б., Халявин Е.С.) по делу № А46-13573/2022 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажное управление-9 Стройбетон «Космическое» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности и пени по договорам аренды.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Макарова Н.А.) в заседании участвовал представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2 по доверенности от 11.10.2023 сроком на 1 год, служебное удостоверение, диплом.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление-9 Стройбетон «Космическое» (далее - ООО СМУ-9 СБ «Космическое», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № Д-Кр-13-325 за период с 10.04.2021 по 18.08.2022 в размере 974 134 руб. 23 коп., пени за период с 11.04.2021 по 18.08.2022 в размере 244 219 руб. 83 коп. с последующим начислением по день фактической уплаты основного долга, по договору аренды № Д-Кр-13-326 за период с 10.04.2021 по 19.10.2022 в размере 1 084 289 руб. 85 коп., пени за период с 11.04.2021 по 19.10.2022 в размере 297 145 руб. 89 коп. с последующим начислением по день фактической уплаты основного долга.

Решением от 10.11.2023 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 09.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично: с ООО СМУ-9 СБ «Космическое» в пользу Департамента взыскано 342 616 руб. 93 коп., в том числе задолженность по договору аренды № Д-Кр-13-325 за период с 10.04.2021 по 18.08.2022 в размере 110 344 руб. 99 коп., пени за период с 11.04.2021 по 05.10.2023 в размере 55 204 руб. 59 коп., а также пени на сумму основного долга за период с 06.10.2023 по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа; задолженность по договору аренды № Д-Кр-13-326 от 14.02.2019 за период с 10.04.2021 по 19.10.2022 в размере 119 200 руб. 89 коп., пени за период с 11.04.2021 по 05.10.2023 в размере 57 866 руб. 46 коп., пени на сумму основного долга за период с 06.10.2023 по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа. В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: ответчик как новый арендатор принял обязательства, предусмотренные условиями договора и аукционной документацией, в том числе в части сроков строительства, при этом заключение договоров аренды в 2019 году не изменило срок исполнения обязательств; суд первой инстанции необоснованно не усмотрел оснований для применения при расчете повышающего коэффициента, кроме того, вопрос правомерности применения повышающего коэффициента рассматривался в рамках дела № А46-325/2021, где постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.11.2021 прямо предусмотрено, что Департаментом произведено правомерно применение формул для расчета (показания коэффициентов, ставки земельного налога, размеры кадастровой стоимости земельных участков; судом неверно принята позиция общества о комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства.

Письменный отзыв в материалы дела не поступил. 

В судебном заседании представитель кассатора поддержал ранее изложенную правовую позицию по делу. 

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № Д-Кр-13-325 от 14.02.2019, согласно условиям которого арендатору в пользование передан земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:25526 площадью 5 654 кв. м, с целью использования - для завершения строительства объекта незавершенного строительства; с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома высокой этажности (пункты 1.1, 1.2, 1.4, 1.5 договора № ДКр-13-325). Акт приема-передачи к договору подписан сторонам 14.02.2019

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенным в приложении к договору.

Кроме того, между Департаментом и обществом заключен договор аренды от 14.02.2019 № Д-Кр-13-326, согласно которому арендатору в пользование передан земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:25525 площадью 5 420 кв. м, с целью использования - для завершения строительства объекта незавершенного строительства; с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома высокой этажности, магазины товаров первой необходимости (пункты 1.1, 1.2, 1.4, 1.5 договора № Д-Кр-13-326). Акт приема-передачи к договору подписан сторонам 14.02.2019.

Размер арендной платы определяется способом, аналогичным изложенному в договоре № Д-Кр-13-325.

Порядок перечисления арендной платы установлен в пункте 2.3 договоров. Перечисление арендной платы производится до 10-го числа месяца, за который производится оплата.

В силу пункта 5.2 договоров в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи участка и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие между сторонами с 19.11.2018 (пункт 7.2 договоров).

При этом до заключения указанных договоров земельные участки находились на праве аренды по договору от 25.10.2012, заключенному между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «ДомСтройОмск», правопреемником которого является ответчик, сроком на 5 лет в целях комплексного освоения и жилищного строительства, а затем на основании договоров аренды от 18.11.2015 сроком на 5 лет, от 18.09.2017 сроком до 18.11.2018, заключенных с Департаментом. Указанные обстоятельства установлены в рамках ранее рассмотренного дела № А46-15198/2021.

Как указывает истец, ввиду того, что обществом принятые на себя обязательства в части своевременного внесения арендной платы надлежащим образом не исполнены, на стороне ответчика образовалась задолженность: по договору аренды № Д-Кр-13-325 за период с 10.04.2021 по 18.08.2022 – в размере 974 134 руб. 23 коп., по договору аренды    № Д-Кр-13-326 за период с 10.04.2021 по 19.10.2022 – в размере 1 084 289 руб. 85 коп.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части с учетом расчета арендной платы в размере земельного налога, отказав в применении при расчете повышающего экономически обоснованного коэффициента, равного 2,6 (предусмотренного пунктом 3 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее – Порядок). 

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей на момент введения пункта 4.1 Порядка размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1169-О, от 23.04.2020 № 821-О, от 23.07.2020      № 1646-О, применение повышающего коэффициента относится к правомерно реализованной федеральным законодателем дискреции в налоговой сфере, направленной по своему содержанию на стимулирование соблюдения этапов строительства объектов жилья (побуждение собственников участков к оперативному завершению строительства), что не теряет своей актуальности и при предоставлении земельного участка для цели строительства на праве аренды.

Исходя из содержания положений налогового законодательства, применение повышающего коэффициента является правовым последствием единственного факта - отсутствия на земельном участке, предоставленном для жилищного строительства, построенного объекта недвижимости. Указанное регулирование связано с земельным участком и установленным для него видом разрешенного использования, а не с собственником (владельцем) земельного участка, продолжительностью владения участком. Каких-либо иных исключений для применения соответствующего коэффициента кроме осуществления физическими лицами индивидуального жилищного строительства законодательством не предусмотрено (пункт 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

Применение положений пункта 4.1 Правил № 419 не предполагает возможность применения льготного коэффициента при расчете арендной платы по истечении восьми лет с момента заключения первоначального договора аренды земельного участка для жилищного строительства; заключение последующих договоров в отношении соответствующего участка в порядке пункта 4 статьи 11.8, подпунктов 5, 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не позволяет исчислять определенный пунктом 4.1 Правил № 419 восьмилетний срок сначала.

 В то же время в соответствии с пунктом 7 Правил № 419 в случаях заключения договоров аренды земельных участков, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков. 

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу. 

Так, в пункте 2 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением от 16.07.2009 № 582, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710, разъяснено, что в целях применения принципа экономической обоснованности рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. 

Применение повышающих ставок и коэффициентов арендной платы должно осуществляться с учетом правил (особенностей), установленных законодательством для отдельных видов правоотношений, в рамках которых осуществляется жилищное строительство, предопределяющих возможности арендатора приступить к началу строительства и завершить его в соответствующие сроки.

При рассмотрении настоящего дела судами правомерно учтено, что первоначально в аренду ООО Инвестиционно-строительная компания «ОмСтройОмск» (правопредшественник ответчика) был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:9653 площадью 56 349 кв.м для строительства многоквартирных жилых домов средней и высокой этажности, объектов обслуживания населения, объектов торговли, объектов здравоохранения, гаражей-стоянок (для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства).

Поскольку специфика использования спорных земельных участков состоит в их предоставлении для комплексного освоения, которое предполагает поэтапный характер застройки, зачастую сопровождается плановым, последовательным разделом изначально предоставленного земельного участка на части по мере реализации проекта с учетом утвержденной документации по планировке территории и запланированных сроков строительства, суды пришли к правомерному выводу о том, что заявленный Департаментом расчет арендной платы с применением положений пункта 3 Правил № 419 и коэффициента 2,6% представляет собой меру стимулирования жилищного строительства, а не санкцию за превышение срока строительства конкретных объектов на определенных земельных участках.

Учитывая, что при рассмотрении настоящего спора, как и при рассмотрении спора по делу № А46-15198/2021, соответствующих доказательств, подтверждающих наличие объективных фактов, позволяющих применить обозначенные порядок расчета и коэффициент арендной платы в связи со сроком строительства объекта, Департаментом не представлено, сведения о причинах и времени образования новых земельных участков, в связи с которыми взыскивается задолженность и которые не поименованы в договоре аренды исходного земельного участка, не приведены, суды пришли к законным и обоснованным выводам о том, что в рассматриваемом случае имело место быть поэтапное строительство нескольких объектов недвижимости, запланированных к застройке на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110101:9653, предоставленном ООО Инвестиционно-строительная компания «ОмСтройОмск» (правопредшественник ответчика) для целей комплексного освоения, и, как следствие, изменение площади земельных участков.

Выводы судов в указанной части соответствуют материалам дела и примененным нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Поскольку последующие действия сторон по продлению действия договора аренды, первоначально заключенного в 2012 году, подтверждают, что целью предоставления соответствующего участка с кадастровым номером 55:36:110101:9653 и впоследствии выделенных из него (в том числе рассматриваемых в рамках настоящего спора) участков является комплексное освоение в связи с жилищным строительством (в том числе со строительством многоквартирных домов), суды  мотивированно заключили, что выделением отдельных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:9653, в связи с этим подписанием новых договоров по предоставлению вновь выделенных земельных участков, выдачей разрешений на строительство объектов недвижимости и совершением иных распорядительных действий в сфере градостроительного планирования Департамент выразил свое согласие на поэтапное освоение территории и подтвердил соблюдение застройщиком сроков строительства жилых домов, которые не входят за границы разумных, обычно применяемых для подобного строительства.

Иного кассатором не доказано и из материалов дела не следует.

Принимая во внимание, что поэтапное освоение территории завершено в 2022 году (с связи с чем начисления арендных платежей прекращены с 19.08.2022 по договору аренды № Д-Кр13-325 и с 20.10.2022 по договору аренды № Д-Кр-13-326), суды пришли к законным и обоснованным выводам о том, что за исковой период размер арендной платы подлежит определению в соответствии с пунктом 7 Правил № 419, то есть в размере земельного налога, рассчитанного в отношении соответствующих земельных участков.

Поскольку в рассматриваемом случае земельные участки использовались арендатором в связи с комплексным освоением земельного участка для целей жилищного строительства, при этом, как уже указывалось выше, согласно пункту 7 Порядка № 419-п (который является исключением из общего порядка, предусмотренного пунктом 4.1 Правил № 419) в случаях заключения договоров аренды земельных участков, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ (договор о комплексном развитии территории жилой застройки), размер арендной платы определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков, суды верно оценили позицию Департамента о необходимости расчета арендной платы в рассматриваемом периоде исходя из положений пункта 3 Правил № 419 как основанную на применении формального критерия истечения восьмилетнего срока со дня предоставления исходного земельного участка (в его первоначальных параметрах) в аренду в 2012 году.

В связи с изложенным требования Департамента в части взыскания задолженности по арендной плате правомерно удовлетворены судами: по договору аренды № Д-Кр-13-325 от 14.02.2019 за период с 10.04.2021 по 18.08.2022 - в размере 110 344 руб. 99 коп., по договору аренды № ДКр-13-326 от 14.02.2019 за период с 10.04.2021 по 19.10.2022 – в размере 119 200 руб. 89 коп. 

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется. 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 названного Кодекса.

Несогласие кассатора с произведенной судебными инстанциями оценкой обстоятельств дела не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 10.11.2023 Арбитражного суда Омской области и постановление от 09.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-13573/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийА.В. Щанкина

СудьиТ.А. Зиновьева

А.В. Хлебников