АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

дело № А48-13725/2024

город Орёл

6 августа 2025 года

Дело слушалось 22 июля 2025 года, в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 23 июля 2025 года, о чем было вынесено протокольное определение и сообщено лицам, участвующим в деле. Резолютивная часть решения оглашена 23 июля 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 6 августа 2025 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи О.И. Лазутиной, при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.М. Богачёвой, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ордем» (129164, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (город Орёл, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 2 мая 2024 года, взыскании расходов на оплату услуг по охране, стоимости хранения оборудования и материалов, двойной суммы задатка, уплаченных арендных платежей и убытков в виде выплаченных процентов по кредитному договору

встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Ордем» о расторжении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 2 мая 2024 года и взыскании задолженности по арендной плате за период с августа 2024 года по март 2025 года, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «РОСТ» (140126, Московская область, м.о. Раменский, 

<

...> ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в судебном заседании: от истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску – представитель Д.Н. Майерс (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность от 8 августа 2024 года, диплом о наличии высшего юридического образования), от ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску – ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации), представители ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность от 21 августа 2024 года, диплом о наличии высшего юридического образования), ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность от 21 августа 2024 года, диплом о наличии высшего юридического образования), от третьего лица – не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ордем» (далее по тексту именуемое истцом, арендатором, обществом, ООО «Ордем») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, арендодатель, предприниматель, ИП ФИО1) о расторжении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 2 мая 2024 года, взыскании 4 623 586,52 руб., из них 232 258,06 руб. расходов на оплату услуг по охране, 859 212 руб. стоимости хранения оборудования и материалов, 2 000 000 руб. двойной суммы задатка, 914 400 руб. уплаченных арендных платежей и убытков в виде выплаченных процентов по кредитному договору в размере 617 716,46 руб.

В ходе рассмотрения настоящего индивидуальный предприниматель ФИО1 предъявил встречные исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью «Ордем» о расторжении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 2 мая 2024 года и взыскании задолженности по арендной плате за период с августа 2024 года по декабрь 2024 года в сумме 1 524 000 руб. (том 2, листы дела 9-13).

Предприниматель уточнил заявленные требования в части размера взыскиваемой арендной платы, просит взыскать задолженность в сумме 2 438 400 руб. за период с августа 2024 года по март 2025 года (том 2, листы дела 76-78).

Арбитражный суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение (увеличение) заявленных требований и частичный отказ от исковых требований.

При этом судом были приняты во внимание разъяснения, изложенные в абзаце втором пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 года № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции».

При рассмотрении спора стороны заняли диаметрально разные позиции как по правовой оценке возникших разногласии при исполнении обязательства, так по оценке фактических обстоятельств дела.

Требование о расторжении договора аренды истец основывает ссылкой на пункт 2 статьи 620 ГК РФ, а именно передачей ему в аренду здания с недостатками, препятствующими пользованию им, нахождением на объекте товарно-материальных ценностей, принадлежащих третьим лицам, в том числе емкостей с соляной кислотой, хранящихся с нарушением установленных требований.

Арендатор приводит доводы о том, что на момент заключения договора и осмотра объекта пластиковые кубы с веществами, не установленного класса опасности (примерное количество 3 куба (3 тонны)), было невозможно обнаружить, так как они были спрятаны и закрыты брезентом, визуально их нельзя было обнаружить, поскольку там еще находилась протэаза, едкий натрий, паллеты и металлические конструкции. Арендодатель не уведомил общество о наличии посторонних объектов на территории, уклонился от исполнения требований убрать кубы с кислотой и оплатить услуги ООО «Ордем» по их хранению. 

Для заключения договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа истцом использовались кредитные средства, в связи с чем арендатор также понес убытки в виде процентов по кредиту.

Ответчик представил письменный отзыв и дополнения к нему, возражал против удовлетворения заявленных требований (том 2, листы дела 46-49). Арендодатель приводит доводы о том, что согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Арендатор, требующий расторжения договора, должен доказать, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им в течение срока аренды, которые не были и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества. Недостатки, препятствующие пользованию имуществом, должны напрямую относиться к физическому состоянию или правовому режиму самого объекта аренды, в то время как указываемый истцом в качестве недостатка факт нахождения в арендуемом здании имущества третьих лиц непосредственно не связан с объектом аренды. В арендуемом истцом здании находится оборудование для производства гепарина, а также сопутствующие материалы и вещества, в том числе соляная кислота, используемые в технологическом процессе.

Предприниматель утверждает, что при проведении в апреле 2024 года переговоров о заключении договора аренды и при осмотре и передаче арендуемых здания с земельным участком обществу было достоверно известно о наличии в здании указанного имущества. Нахождение данного имущества в арендуемом здании с учетом его размеров, является явным и очевидным, в любом случае должно было быть обнаружено при обычном осмотре. В материалы дела не представлены доказательства того, что арендодатель принимал на себя обязанность по передаче арендатору здания свободным от любого имущества (оборудования, материалов, веществ), напротив, имущество передавалось в аренду по принципу «как есть». Истец принял от ответчика без замечаний арендуемое здание с земельным участком, требований к арендодателю об освобождении здания от находящихся в нем товарно-материальных ценностей не заявлял.

Также ответчик приводит доводы о том, что у общества «не пошел» бизнес по производству гепарина, в связи с чем необходимость в долгосрочной аренде объектов недвижимого имущества отпала, процессуальная тактика истца направлена на минимизацию всех понесенных расходов за счет арендатора, такое поведение является недобросовестным.

В обоснование встречных исковых требований арендодатель приводит доводы о том, что ООО «Ордем» не исполняло принятой по договору обязанности по внесению арендных платежей с августа 2024 года по март 2025 года.

В письменном отзыве на встречное исковое заявление общество указало, что имело законное право не вносить арендные платежи, поскольку по вине арендодателя не имело возможности пользоваться предметом аренды, кроме того общество освободило арендуемое здание (том 2, листы дела 69-72).

Третье лицо письменный отзыв не представило, своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом.

Часть 1 статьи 153 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что разбирательство дела осуществляется в судебном заседании арбитражного суда с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания. 

Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта.

Частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле, арбитражный суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

2 мая 2024 года между ИП ФИО1 (арендодателем) и ООО «Ордем» (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, согласно условий которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, здание, площадью 1441,9 кв. м, кадастровый номер 57:25:0021601:76, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений, площадью 2790 кв. м, кадастровый номер 57:25:0021601:27 (том 1, листы дела 28-34).

Договор заключен на срок до 31 декабря 2026 года (пункт 1.3).

Пунктом 3.1 договора установлено, что сумма арендной платы в период с 1 мая 2024 года по 31 декабря 2024 года составляет 304 800 руб. в месяц.

Арендатор обязуется ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца, вносить арендодателю арендную плату в размере, указанном в пункте 3.1 договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.4. договора (пункт помещен в раздел 3 «Цена договора и порядок расчетов») предусмотрено, что помимо арендной платы арендатор вносит также задаток в размере 1 000 000 руб. в день подписания договора. 

Данный платеж является задатком, обеспечивающим исполнение арендатором обязательств по выкупу объектов.

Сторонами была согласована выкупная цена недвижимого имущества – 25 000 000 руб. (пункт 3.3. договора).

Арендные и выкупные платежи контрагентами были разделены (приложение № 1 к договору).

При этом согласно пунктам 3.5. и 3.3. арендатор погашает указанную выкупную цену следующим образом: 1 000 000 руб. в день подписания договора (задаток) и 24 000 000 руб. по установленному календарному графику (24 ежемесячных платежа по 1 000 000 руб., начиная с января 2025 года).

Во исполнение договора ООО «Ордем» 2 мая 2024 года перечислило на счет ИП ФИО1 1 000 000 руб., а также произвело ежемесячные платежи в размере 304 800 руб. 15 мая 2024 года, 16 июня 2024 года, 6 августа 2024 года (арендная плата за май 2024 года – июль 2024 года), том 1, листы дела 72-74, 77.

13 мая 2024 года между ООО «Ордем» и ООО «ЧОО «ФАРАОН-МСК» был заключен договор на охрану недвижимого имущества (том 1, листы дела 123-130). 

3 июня 2024 года ООО «Ордем» была произведена оплата услуг в размере 88 258,06 руб. (том 1, лист дела 76).

6 июля 2024 года произведена оплата услуг в размере 144 000 руб. (том 1, лист дела 75).

Истец также ссылается на то обстоятельство, что для заключения договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа им были использованы кредитные средства, предоставленные ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору от 27 апреля 2024 года № 

<

***>-24-1 (том 1, листы дела 5566).

ООО «Ордем» не исполняло обязанность по внесению арендной платы в период с августа 2024 года по март 2025 года, что не оспаривается самим обществом.

ООО «Ордем» направило в адрес арендодателя уведомление о расторжении договора аренды от 14 августа 2024 года.

ИП ФИО1 письмом от 12 сентября 2024 года не согласился с наличием оснований для расторжения договора по инициативе арендатора (том 1, лист дела 127).

Подпунктом 5.3.2 пункта 5.3 договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа предусмотрено, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в том случае, когда переданное арендатору здание имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра здания или проверки его состояния.

Подпунктом 5.2.3 пункта 5.2 договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа предусмотрено, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в том случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы.

Абзацем вторым подпункта 5.2.3 договора аренды такой срок установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в срок не более тридцати календарных дней.

1 ноября 2024 года ИП ФИО1 в адрес ООО «Ордем» было направлено письмо с предложением исполнить обязательство по погашению задолженности по арендной плате за период с августа по ноябрь 2024 года в размере 1 219 200 руб. в течение тридцати календарных дней со дня его получения, а в случае ее неисполнения в течение пятнадцати календарных дней со дня истечения тридцатидневного срока для погашения задолженности расторгнуть договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 2 мая 2024 года путем подписания соответствующего соглашения (том 2, листы дела 21-25).

Указанное письмо было оставлено ООО «Ордем» без ответа.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иных правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арбитражный суд, проанализировав собранные по делу доказательства, полагает, что первоначально заявленные требования арендатора о расторжении договора удовлетворению не подлежат. При этом суд исходит из следующего.

Помимо наделения арендатора правомочиями владения и пользования (только пользования) вещью, на арендодателя возлагается целый ряд обязательств.

Так, положениями пункта 1 статьи 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, законодатель предусматривает обязательства арендодателя в отношении качества вещи, обеспечения спокойного владения и пользования.

Арендодатель по умолчанию обременяется длящимся обязательством не препятствовать спокойному владению и пользованию (либо пользованию) вещью в течение всего срока аренды. Более того, данное длящееся обязательство имманентно существу арендных правоотношений.

 Вещь, сдаваемая в посессорную или непосессорную аренду, должна соответствовать оговоренным в договоре или подразумеваемым качественным параметрам и, в частности, быть пригодной для использования в согласованных или подразумеваемых целях. В случае нарушения данного обязательства налицо недостаток вещи, а арендатор вправе применить к арендатору ряд средств защиты (статья 612 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Следовательно, арендатор, требующий расторжения договора, должен доказать, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им в течение срока аренды, которые не были и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 января 2023 года № Ф10-6003/2022 по делу № А83-13813/2021).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 года № 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция, согласно которой, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, недостатки, препятствующие пользованию имуществом, должны напрямую относиться к физическому состоянию или правовому режиму самого объекта аренды, в то время как указываемый истцом в качестве недостатка факт нахождения в арендуемом здании имущества третьих лиц непосредственно не связан с объектом аренды.

Действительно, ответчик признает, что в арендуемом истцом здании находится оборудование для производства гепарина, а также сопутствующие материалы и вещества, в том числе соляная кислота, используемые в технологическом процессе.

Со слов арендодателя, данное имущество было оставлено прежним арендатором (китайской компанией), ООО «Ордем» напротив было заинтересовано в пользовании данным оборудованием. ООО «Ордем» при их осмотре было достоверно известно о наличии в здании указанного имущества.

Как указывает истец, емкости с соляной кислотой занимают примерно 3 куб. м, в связи с чем нахождение данного имущества в арендуемом здании является явным и очевидным, должно быть обнаружено при обычном осмотре.

Из приложенного к исковому заявлению заключению специалиста от 11 ноября 2024 года № 166 (том 1, листы дела 35-54), следует, что указанные емкости имеют маркировку о нахождении в них соляной кислоты («НС1»), поэтому для ООО «Ордем» в момент осмотра арендуемого имущества должно было быть очевидно какое вещество в них находится.

2 мая 2024 года истец принял от ответчика без замечаний арендуемое здание с земельным участком, требований к арендодателю об освобождении здания от находящихся в нем товарно-материальных ценностей не заявлял.

В материалы дела не представлены доказательства того, что арендодатель принимал на себя обязанность по передаче арендатору здания свободным от любого имущества (оборудования, материалов, веществ), напротив, имущество передавалось в аренду по принципу «как есть».

Сдача вещи в аренду «как есть», без принятия арендодателем на свой счет риска выявления скрытых недостатков, допускается действующим законодательством. Исключением могут быть случаи, когда налицо не перераспределение риска наличия скрытых дефектов, а обман арендатора арендодателем, точно знавшим о дефекте, либо когда заключается потребительский договор аренды. 

В рассматриваемом случае договор заключен двумя профессиональными коммерсантами. 

Здание имеет производственное назначение.

Из теста договора усматривается, что нахождение в здании технологического оборудования с целью производства продукции подразумевается (пункт 1.4, подпункт «е» пункта 2.1 договора).

Также отсутствует такой квалифицирующий признак заявления истцом требования о расторжении договора аренды на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ как невозможность использования арендуемого имущества.

В то же время имущество принято арендатором и использовалось им. Факт невозможности реализовать свои уставные цели и использовать объекты аренды в соответствии с их назначением истец не доказал.

С момента приемки здания истец использовал его в своей предпринимательской деятельности, а в период с мая 2024 года по август 2024 года вносил арендные платежи.

Письменных обращений к арендодателю не поступало.

Суд критически относится к доводам истца о невозможности использования арендуемого имущества.

В качестве единственного доказательства невозможности использования арендуемого имущества истцом представлено заключение специалиста ФИО4.

С целью установления физико-химических свойств соляной кислоты в условиях хранения в арендуемом здании требуется проведение химической экспертизы - исследования, которое осуществляется лицом, имеющим специальные знания в области химии.

Между тем заключение специалиста составлено лицом, имеющим образование по специальностям «Промышленное и гражданское строительство» и «Юриспруденция», то есть не обладающим необходимой компетенцией в рассматриваемом вопросе.

В заключении специалиста отсутствуют ссылки на действующие нормы и правила, а его выводы основаны исключительно на монографии коллектива авторов «Хлористый водород и соляная кислота».

Специалист здание непосредственно не осматривал, а руководствовался только представленными истцом фотоматериалами.

Вывод специалиста о невозможности использования здания по назначению сделан со ссылкой на пункт 2.7 Санитарных правил СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 24 декабря 2020 года № 44.

Однако в соответствии с пунктом 1.1 указанных Правил, они устанавливают санитарно-эпидемиологические требования к выполнению работ и предоставлению гостиничных, медицинских, бытовых, социальных услуг, услуг в области культуры, спорта, организации досуга, развлечений, продаже товаров производственно-технического назначения для личных и бытовых нужд, а также к используемым хозяйствующими субъектами зданиям, сооружениям, помещениям, оборудованию и транспортным средствам.

Настоящие правила обязательны для исполнения физическими и юридическими лицами, предоставляющими услуги населению на территории Российской Федерации, перечисленными в пункте 1.1 настоящих правил (пункт 1.2 Правил).

Между тем спорное здание имеет производственное назначение, в нем не оказываются какие-либо из перечисленных в Правилах услуги населению, в связи с чем данные Правила применены специалистом необоснованно.

Кроме того, арбитражный суд считает возможным указать, что национальные обязательные стандарты и технические регламенты, как правило, направлены на защиту прав потребителей, а не для применения к конкретному сугубо коммерческому договору, поскольку такое применение избыточно.

Также суд отклоняет доводы истца о том, что он выехал из спорного здания и оно в настоящее время занято иным лицом – ООО «РОСТ».

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что помещение было передано указанному лицу, например, на основании договора аренды именно ответчиком.

Как пояснил ответчик, спорное здание он никому в пользование не передавал, поскольку оно находится в аренде у ООО «Ордем», по совету профессиональных представителей он не заходит на территорию объектов, следовательно, не обладает информацией о лице, которое в настоящее время там фактически находится.

Представленные в материалы дела доказательства, в том числе истребованные судом (материалы проверок правоохранительных органов, переписка в мессенджере, биллинги телефонных звонков и прочее), также не могут подтвердить тот факт, что именно ответчик передал спорное здание третьим лицам, что препятствует арендатору в осуществлении его прав.

Суд не может исключить того факта, что именно арендатор предоставил здание в пользование третьим лицам, учитывая, что у него имеется предусмотренное договором право передавать здание в субаренду (как в целом, так и частично), предоставлять в безвозмездное пользование (подпункт «б» пункта 2.3 договора).

Таким образом, поскольку не подлежит удовлетворению требование о расторжении договора аренды, то производные от него требования о взыскании двойной суммы задатка и убытков также подлежат оставлению без удовлетворения.

Арбитражный суд считает возможным дополнительно отметить, что в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно с потерей переданного задатка или его возвращением в двойном размере сохраняется обязанность стороны, ответственной за неисполнение договора, возместить другой стороне убытки, понесенные вследствие этого, в части, не покрытой задатком, превышающей его сумму.

Таким образом, закон говорит о зачетном соотношении суммы задатка и убытков. В случаях, когда разрыв договора спровоцировал своим неправомерным поведением получатель задатка, в зачет с убытками идет неустоечный элемент, то есть та сумма, которая уплачивается нарушителем сверх той суммы, которую он сам получил от плательщика задатка и которая теперь возвращается (в рассматриваемом случае – 1 000 000 руб.).

Кроме того, суду не представлено доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что кредитные средства в полном объеме (5 000 000 руб.) были направлены именно на внесение арендных платежей, иных платежей, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

При принятии судебного акта судом учтено, что действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности.

Арбитражный суд полагает, что встречные исковые требования о расторжении договора аренда по требованию арендодателя и взыскании задолженности по арендной плате являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами оплаты за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Ключевое обязательство арендатора состоит в уплате арендной платы. Именно получение арендной платы составляет каузу того комплексного предоставления, которое в обмен осуществляет арендодатель, сдавая вещь в аренду.

Из содержания пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что право аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями 2) существенно ухудшает имущество 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ суд пришел к выводу о том, что в силу пункта 5.2.3 договора арендатор вправе требовать расторжения договора, в случае если арендатор не внес арендные платежи более двух раз подряд по истечению установленного срока платежа. 

Суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, приходит к выводу о том, что ответчиком нарушены обязательства в части своевременного и полного внесения арендной платы.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса юридические лица свободны в заключении договора. Согласно статье 422 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Суд отмечает, что возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае невнесения арендных платежей в установленный срок согласован сторонами, осуществляющими предпринимательскую деятельность и находящимися на равных переговорных позициях, в добровольном порядке, следовательно, при заключении договора арендатор должен был осознавать возможность наступления негативных последствий за ненадлежащее исполнение обязательств. Арендатор, приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

Гражданский кодекс Российской Федерации, устанавливая основы осуществления предпринимательской деятельности, указывает, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. При этом граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В рассматриваемом случае стороны спора не заинтересованы в сохранении обязательственных правоотношений.

Арбитражным судом установлено, что арендатор не вносил арендные платежи в установленные сроки. 

Такое поведение арендатора, по мнению суда, нельзя расценить как направленное на устранение допущенных нарушений по внесению арендных платежей в разумный срок.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

Суд полагает, что арендатор существенным образом нарушил условия договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Следовательно, по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от исполнения обязательств, возникших до такого изменения.

Таким образом, с ООО «Ордем» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 2 438 400 руб. за период с августа 2024 года по март 2025 года.

Требований о взыскании финансовых санкций арендодатель в рамках настоящего спора не заявлял.

Рассматривая настоящий спор, с учетом факта расторжения договора аренды, арбитражный суд при рассмотрении настоящего спора считает возможным указать следующее.

При расторжении договора стороны обязаны вернуть полученное по этому договору (реверсивные обязательства).

Арендатор в силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При досрочном расторжении договора арендатору возвращаются все выкупные платежи, полученные арендодателем за все время действия договора (по правилам о неосновательном обогащении, глава 60 ГК РФ).

Из анализа статьи 624 ГК РФ следует, что договор аренды с правом выкупа предполагает уплату арендных платежей и выкупной стоимости. Перечисленные арендные платежи сохраняются за арендодателем.

В рассматриваемом случае стороны в пункте 3.4. договора прямо предусмотрели, что арендатор вносит также задаток в размере 1 000 000 руб. в день подписания договора. 

Из принципа свободы договора и системного толкования условий соглашения сторон следует, что 1 000 000 руб. по своей правовой природе одновременно является задатком и авансовым платежом, следовательно, данные денежные средства остаются у арендодателя.

Стороны отразили свою волю максимально ясно и недвусмысленно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина в размере 214 308 руб., уплаченная обществом за рассмотрение первоначальных исковых требований о расторжении договора аренды и взыскании задолженности, подлежит отнесению на ООО «Ордем». 

ООО «Ордем» из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 600 руб.

Судом при изготовлении мотивированного решения установлено, что при изготовлении резолютивной части решения от 23 июля 2025 года по делу № А48-13864/2024 допущена описка (указана лишняя цифра «0») суммы государственной пошлины, подлежащей возврату истцу из федерального бюджета. Так, вместо «600 руб.». ошибочно указано «6000 руб.». При этом судом была оглашена сумма 600 руб.(ауудиозапись судебного заседания от 23 июля 2025 года 13 минут 35 секунд)

В соответствии с частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания. Таким образом, допущенная судом арифметическая ошибка в части исчисления суммы государственной пошлины, подлежащей возврату истцу из федерального бюджета, подлежит исправлению без изменения содержания решения.

В связи с удовлетворением встречных исковых требований с ООО «Ордем» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 113 152 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Ордем» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 600 руб., на что выдать справку.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть по требованию арендодателя договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 2 мая 2024 года, заключенный межу обществом с ограниченной ответственностью «Ордем» и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ордем» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате в сумме 2 438 400 руб. за период с августа 2024 года по март 2025 года, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 113 152 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в города Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.И. Лазутина