Д Е В Я Т Ы Й   А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й   А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й   С У Д

127994, г. Москва, ГСП -4,  проезд Соломенной сторожки, д. 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 09АП-56741/2024

город Москва

11 октября 2024 года

Дело № А40-76642/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,

судей Е.А. Птанской, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Хрущак, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2024 года

по делу № А40-76642/2024, принятое судьей А.В. Вихаревым,

по иску ООО «Чертаново» (ОГРН 

<

***>)

к ответчикам:

1) Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>);

2) Департаменту города Москвы по конкурентной политике 

(ОГРН 

<

***>);

3) ФИО1

о признании недействительным аукциона,

 

при участии в судебном заседании:

от истца:                               ФИО2 по доверенности от 03.08.2023,

от ответчиков:

1) Департамент городского имущества города Москвы: 

ФИО3 по доверенности от 05.12.2023,

2) Департамент города Москвы по конкурентной политике: 

не явился, извещен,

3) ФИО1: 

не явился, извещен, 

 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Чертаново» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент), Департаменту города Москвы по конкурентной политике, ФИО1 с требованиями:

признать недействительным аукцион, проведенный в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.06.2023 г. № 39784 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 44,3 кв.м.», на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, копр. 1, пом. 527/1 общей площадью 44,3 кв.м.; 

признать недействительным договор купли-продажи № 78-00312/24 от 19.02.2024 г., заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ФИО1 в отношении нежилого помещения общей площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, копр. 1, пом. 527/1.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2024 года  исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Указывает, что общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества; документация об аукционе размещена с соблюдением законодательно установленных требований, в извещении представлена полная информация о предмете торгов; при продаже недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого и среднего предпринимательства права на приобретение защита нарушенного права возможна путем осуществления перевода на заинтересованное лицо прав и обязанностей покупателя.

Истец не представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.

Ответчики - Департаменту города Москвы по конкурентной политике, ФИО1, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе с учетом того, что жалоба подана с соблюдением установленного срока на апелляционное обжалование, стороны были извещены о начавшемся судебном процессе, апелляционным судом исполнена обязанность по размещению информации о времени и месте рассмотрения дела в Картотеке арбитражных дел в сети Интернет по веб-адресу: http://kad.arbitr.ru,), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в отсутствие указанных лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, истец является арендатором недвижимого имущества по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 44,3 кв.м., на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 16.04.2008 г. № 06-00507/08, заключенным с Департаментом.

Истец является субъектом малого, среднего предпринимательства города Москвы.

Как указывает истец, Департаментом городского имущества города Москвы (далее – Департамент) в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) и распоряжением Департамента от 29.06.2023 г. № 39784 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 44,3 кв. м» ООО «Чертаново» было направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемой недвижимости и проект договора купли-продажи указанной недвижимости для подписания заказными почтовыми отправлениями с сопроводительными письмами от 07.07.2023 исх. № 33-6-544809/23-(0)-3 и исх. № 33-6-544809/23-(0)-4.

На момент предложения Департамента недвижимое имущество находилось во временном владении на правах аренды у истца, задолженность по арендной плате и иным обязательным платежам отсутствовала, все условия, предусмотренные подпунктами 1 - 4 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ соблюдены.

В проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 08.06.2023 г. № М641-1574-П/2023 в размере 6.786.000 руб. Департаментом отмечено, что указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО «Центр оценки «Аверс», проверен Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (экспертное заключение от 15.06.2023 г. № 400/689-23) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области государственных закупок.

Истец письмами от 10.08.2023 г. вх. № ДГИ-1-45523/23 и от 14.08.2023 г. вх. № ДГИ-Э-109091/23 подписал договор и направил протокол разногласий к проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости и изменения пунктов 3.1, 3.4. 

В протоколе разногласий к проекту договора обществом указана цена выкупаемой недвижимости в размере 3.066.799 руб. 

Департамент посчитал, что изменение пунктов 3.1, 3.4 в редакции, предложенной обществом, не может быть принято, в связи с чем отклонил протокол разногласий. Департамент указал, что поскольку по состоянию на 21.08.2023 г. подписанный обществом проект договора не был представлен и информация о подаче обществом искового заявления в суд об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта отсутствовала, истец  утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Департамент считает, что поскольку ООО «Чертаново» утратило преимущественное право выкупа в связи с неподписанием договора купли-продажи в установленный законом 30-дневный срок, Департамент законно выставил спорное помещение для продажи на торгах. 

Согласно оспариваемому протоколу об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы (извещение на сайте www.torgi.gov.ru № 21000005000000017085) (далее - протокол аукциона), победителем аукциона признан участник ФИО1, предложивший наибольшую цену лота. 

По результатам торгов был заключен договор купли-продажи № 78-00312/24 от 19.02.2024 г.

Указанные обстоятельства послужили основание для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с иском по настоящему делу.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

Торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги; по этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. Пунктом 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Положения пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации должны применяться во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и быть направлены на соблюдение режима законности при проведении торгов и на защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов. При этом нарушения, с которыми заинтересованное лицо связывает недействительность торгов, должны быть существенными, то есть влияющими на результат торгов и затрагивающими интересы лица, обратившегося с иском о признании торгов недействительными

Основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать лишь нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом. В компетенцию суда не входит оценка правильности и обоснованности выводов конкурсной комиссии, сделанных по результатам сопоставления предложений конкурсантов, а также установление мотивов такого решения.

Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 г. № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными (пункт 1).

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5).

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Отношения по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, субъектам малого и среднего предпринимательства регламентированы нормами Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 4 Закон Федерального закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1)        с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2)        по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

3)        с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое недвижимое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передач и во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Суд первой инстанции, разрешая спор, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, применив положения статей 167, 443, 445, 449, 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 4, Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», исходя из того, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при соблюдении ряда условий; установив, что общество-арендатор выполнило все необходимые условия для реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения; истцом не пропущен срок подписания проекта договора, поскольку после получения обществом договора купли-продажи указанного помещения, направленного ответчиком в порядке положений Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, с соблюдением установленного срока направило в адрес ответчика подписанный со своей стороны указанный договор купли-продажи с приложением протокола разногласий, что подтверждается материалами дела; принимая во внимание, что торги были проведены с нарушением положений Федерального закона № 159-ФЗ, законных прав и интересов ООО «Чертаново», которое на данный момент находится на стадии урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного объекта с Департаментом в рамках дела № А40-241118/2023, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, не нашли своего документального подтверждения. Истец письмами от 10.08.2023 г. вх. № ДГИ-1-45523/23 и от 14.08.2023 г. вх. № ДГИ-Э-109091/23 подписал договор и направил в Департамент протокол разногласий к проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости и изменения пунктов 3.1, 3.4. В протоколе разногласий к проекту договора обществом указана цена выкупаемой недвижимости в размере 3.066.799 руб. В настоящий момент ООО «Чертаново» находится на стадии урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества с Департаментом в рамках дела № А40-241118/2023. Истец выполнил все необходимые условия для реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, не утратило преимущественное право на выкуп. 

Доводы апелляционной жалобы о том, что документация об аукционе размещена с соблюдением законодательно установленных требований, в извещении представлена полная информация о предмете торгов, не принимаются во внимание апелляционным судом, поскольку торги были проведены с нарушением положений Федерального закона № 159-ФЗ, законных прав и интересов ООО «Чертаново», которое не утратило преимущественное право на выкуп арендуемого помещения и находится на стадии урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного объекта с Департаментом в рамках дела № А40-241118/2023,

Доводы апелляционной жалобы о том, что при продаже недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого и среднего предпринимательства права на приобретение защита нарушенного права возможна путем осуществления перевода на заинтересованное лицо прав и обязанностей покупателя, необоснованны. Пунктом 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. В рассматриваемом случае отсутствуют основания для перевода на заинтересованное лицо прав и обязанностей покупателя, поскольку оспариваемый договор признан судом недействительным в связи с нарушением установленного порядка проведения публичных торгов. 

Оснований для отмены принятого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального       кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2024 года по делу  № А40-76642/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                           О.Н. Лаптева  

 

Судьи:                                                                                                         Е.А. Птанская

 

                                                                                                                      Д.В. Пирожков