﻿354/2021-52521(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  г. Тюмень Дело № А45-24406/2020  

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2021 года  Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2021 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: 

председательствующего Севастьяновой М.А.,  судей Демидовой Е.Ю.,  

 Сириной В.В., 

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,  рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества  

с ограниченной ответственностью «Недвижимость Сибири» на решение  Арбитражного суда Новосибирской области от 15.02.2021 (судья  

Абаимова Т.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного  суда от 23.04.2021 (судьи Фертиков М.А., Киреева О.Ю., Стасюк Т.Е.)  

по делу № А45-24406/2020 по иску индивидуального предпринимателя  Шишкиной Маргариты Игоревны (ОГРНИП 308253935800017) к обществу  с ограниченной ответственностью «Недвижимость Сибири» (630049, город  Новосибирск, Красный проспект, дом 157, помещение 1, ИНН 5402564334,  ОГРН 1135476098009) о взыскании денежных средств, встречному иску  общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Сибири»  

к индивидуальному предпринимателю Шишкиной Маргариты Игоревны об  изменении договора.  

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно  предмета спора, индивидуальный предприниматель Дудко Андрей  Владимирович.  

 В судебном заседании приняла участие представитель общества  с ограниченной ответственностью «Недвижимость Сибири» -  

Привалова В.Ю. по доверенности от 17.11.2020. 

Суд установил: 

индивидуальный предприниматель Шишкина Маргарита Игоревна (далее -  ИП Шишкина М.И., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд  Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи  49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость  Сибири» (далее - ООО «Недвижимость Сибири», общество) о взыскании  

375 000 руб. основного долга по арендной плате по договору аренды  нежилого помещения от 01.05.2018 № 21 и 250 650 руб. неустойки за период  с 09.06.2020 по 03.09.2020 и неустойки на сумму основного долга в размере  375 000 руб., начиная с 04.09.2020 в размере 1% от суммы просроченного  платежа за каждый день просрочки по день фактической оплаты долга.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  субарендатор нежилого помещения - индивидуальный предприниматель  Дудко Андрей Владимирович (далее – ИП Дудко А.В.).  

Определением от 05.11.2020 суд первой инстанции принял 

к производству встречное исковое заявление ООО «Недвижимость Сибири»  к ИП Шишкиной М.И., уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ, об  изменении условий договора аренды от 01.05.2018 № 21, установлении  следующих его условий:  

«Постоянная часть арендной платы за март 2020 года подлежит  уменьшению и устанавливается в размере 235 161 (двести тридцать пять  тысяч сто шестьдесят один) руб. 29 коп. за месяц, НДС не облагается.  Переменная часть арендной платы за март 2020 года оплачивается  

в полном размере в порядке, предусмотренном договором аренды нежилого  помещения от 01.05.2018 № 21.  

Арендная плата за апрель 2020 года подлежит уменьшению и  устанавливается в размере равном размеру переменной части арендной платы  за апрель 2020 года. Постоянная часть арендной платы за апрель 2020 года  

не оплачивается арендатором в связи с невозможностью использовать объект  аренды по не зависящим от арендатора обстоятельствам. Переменная часть  арендной платы за апрель 2020 года оплачивается в полном размере  

в порядке, предусмотренном договором аренды нежилого помещения  от 01.05.2018 № 21.  

Постоянная часть арендной платы за май 2020 года подлежит  уменьшению и устанавливается в размере 43 548 (сорок три тысячи пятьсот  сорок восемь) рублей 39 копеек за месяц, НДС не облагается. Переменная  часть арендной платы за май 2020 года оплачивается в полном размере  

в порядке, предусмотренном договором аренды нежилого помещения  от 01.05.2018 № 21.  

Постоянная часть арендной платы за июнь 2020 года подлежит  уменьшению и устанавливается в размере 135 000 (сто тридцать пять тысяч)  руб. за месяц, НДС не облагается. Переменная часть арендной платы за июнь  2020 года оплачивается в полном размере в порядке, предусмотренном  договором аренды нежилого помещения от 01.05.2018 № 21.  

Стороны согласовали отсрочку внесения арендной платы на срок  действия режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации при  введении) на территории Приморского края в размере арендной платы за  соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы со дня  прекращения режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации при  введении) на территории Приморского края до 01.10.2020.  

Отсроченные платежи подлежат уплате с 01 апреля 2022 года  ежемесячно равными платежами в размере половины арендной платы по  договору.».  

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.02.2021  (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки  

от 15.02.2021) первоначальные исковые требования удовлетворены частично.  с ООО «Недвижимость Сибири» в пользу ИП Шишкиной М.И. взыскано  

122 419 руб. 35 коп. основного долга, неустойка в размере 10 162 руб. 74 коп.  за период с 09.06.2020 по 03.09.2020, с 04.09.2020 неустойка в размере 0,1%  от суммы долга за каждый день просрочки до даты фактического исполнения  обязательства; расходы по уплате госпошлины в размере 5 555 руб.  

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.  

В удовлетворении встречных исковых требований отказано. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда 

от 23.04.2021, принятым по апелляционным жалобам общества и  предпринимателя, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.  

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением  апелляционного суда, общество обратилось с кассационной жалобой,  

в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об  отказе в удовлетворении первоначального иска предпринимателя и об  удовлетворении встречного иска общества.  

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что, установив  факт прекращения предпринимателем доступа в арендованное помещение  

с 16.06.2020, суды не применили положения статей 328, 416, 606, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в связи  

с чем с ответчика незаконно взыскана арендная плата за период с 16.06.2020  и до даты расторжения договора аренды - 02.07.2020, тогда как за период  фактического пользования помещением с 10 по 15 июня 2020 года арендная  плата подлежала взысканию в сумме 10 500 руб. При этом заключенный  сторонами договор не содержит условий о праве арендодателя ограничивать  доступ к арендуемому объекту даже при условии наличия задолженности  арендатора.  

Также общество считает неправомерным отказ в удовлетворении  встречного иска, поскольку судами не применены подлежащие применению  положения частей 1, 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ  «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской  Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных  ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) об отсрочке и уменьшении арендной  платы, тогда как арендуемое помещение использовалось по целевому  назначению – для размещения розничного магазина ювелирных изделий и  аксессуаров – магазин «585 Золотой» и основным видом деятельности ООО  «Недвижимость Сибири» в соответствии с классификатором ОКВЭД  является «торговля розничная ювелирными изделиями в  специализированных магазинах», при этом законодательство не связывает  дату внесения в Единый государственный реестр юридических лиц (далее –  

ЕГРЮЛ) сведений о виде деятельности с правом на получение арендатором  отсрочки на внесение арендных платежей и уменьшение арендной платы.  Кассатор отмечает, что при разрешении аналогичного дела  

 № А73-14337/2020 арбитражный суд предоставил ООО «Недвижимость  Сибири» отсрочку арендной платы.  

Кроме того, заявитель кассационной жалобы считает, что в качестве  основания для изменения договора аренды подлежали применению  положения статьи 451 ГК РФ, так как стороны при заключении договора  аренды не могли знать о введении режима повышенной готовности  

на территории Приморского края с 18.03.2020, введении ограничений  деятельности.  

Кассатор выражает несогласие с примененным предпринимателем и  учтенным судом размером уменьшения арендной платы, ссылаясь на то, что  в отношении такого уменьшения между сторонами не подписано  обязательного в этом случае дополнительного соглашения и также  заключенным сторонами договором не предусмотрено одностороннего  изменения его условий. Отмечая, что в период с 01.04.2020 по 26.05.2020  деятельность в арендуемом помещении была приостановлена, и, учитывая  отсутствие законодательно закрепленных критериев снижения размера  арендной платы, общество считает, что постоянная часть арендной платы  могла быть снижена до 100%.  

Помимо приведенных доводов, общество полагает, что суды  необоснованно отклонили его доводы об освобождении от ответственности  

в виде неустойки, неправомерно не применив положения пункта 3 статьи 401  ГК РФ.  

В отзыве на кассационную жалобу общества ИП Шишкина М.И. просит  оставить обжалуемые судебные акты без изменения.  

ООО «Недвижимость Сибири» представило возражения на отзыв по  кассационной жалобе, в которых указывает на отсутствие оснований для  проверки изложенного в отзыве довода о расторжении договора аренды  

с 25.08.2020, поскольку в отношении установленной арбитражным судом  даты расторжения договора (02.07.2020) обществом в кассационной жалобе  возражений не заявлено и самим предпринимателем судебные акты  

в кассационном порядке не обжалованы. В отношении иных доводов отзыва  в возражениях общество выразило несогласие с ними.  

Учитывая отсутствие в отзыве на кассационную жалобу правовой  позиции предпринимателя относительно довода о необоснованности  требования арендной платы за период с 16.06.2020 по причине прекращения  обществу доступа в арендованное помещение и опечатывания последнего,  судебное заседание суда кассационной инстанции откладывалось до  16.09.2021 для предоставления предпринимателем соответствующих  письменных объяснений в порядке статьи 81 АПК РФ.  

Поступившие от предпринимателя в материалы дела дополнительные  пояснения приобщены к материалам дела, в приобщении приложенных к ним  дополнительных доказательств в обоснование изложенной в пояснениях  позиции отказано, поскольку исследование и оценка новых доказательств не  входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).  

В судебном заседании представитель ООО «Недвижимость Сибири»  поддержала доводы кассационной жалобы.  

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ  правильность применения судом норм материального и соблюдение  процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых  судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам  и представленным доказательствам, в пределах приведенных в кассационной  жалобе доводов, суд округа приходит к выводу о наличии оснований  для их частичной отмены.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, между 

ИП Шишкиной М.И. (арендодатель) и ООО «Недвижимость Сибири»  (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.05.2018  

 № 21 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил, 

а арендатор принял в аренду нежилое помещение - павильон № 20 общей  площадью 42,0 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу:  

г. Владивосток, ул. Светланская, д. 23, под размещение магазина ювелирных  изделий и часов, организации ломбардной деятельности, торговли футлярами  и иными аксессуарами, скупки изделий из драгоценных металлов и  драгоценных камней, микрофинансовой деятельности, выдачи микрозаймов  (пункт 1.1).  

Согласно пункту 1.2 договора помещение сдается в аренду с 01.05.2018  по 31.03.2019.  

Пунктом 1.3 договора предусмотрено право арендатора сдавать  помещение в пользование или в субаренду третьим лицам, осуществляющим  деятельность под товарным знаком «585».  

В силу подпунктов «е», «ж» пункта 2.2 договора в обязанности  арендатора в частности входит: письменно сообщить арендодателю,  

не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении помещения  

с первого числа месяца, как в связи с окончанием срока действия договора,  так и при досрочном освобождении; при его расторжении арендатор обязан  передать арендодателю помещение в исправном состоянии по акту передачи.  

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата состоит  из постоянной и переменной части.  

Размер постоянной части арендной платы за всю арендуемую площадь  составляет 300 000 руб. ежемесячно без НДС (пункт 3.2 договора).  

Переменная часть арендной платы равна стоимости услуг по  электроснабжению и определяется по установленному арендатором  электросчетчику (пункт 3.3 договора).  

На основании пункта 3.4 договора арендатор обязан уплачивать  арендные платежи не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца. За каждый  день просрочки платежа удерживается 1% с оставшейся суммы платежа,  предусмотренного пунктом 3.2.  

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что по истечении срока действия  договора, если арендатор не откажется от заключения договора на новый  срок, договор считается перезаключенным на новый срок (11 месяцев)  

на аналогичных условиях. Указанный порядок перезаключения договора  аренды действует не менее 5 (пяти) одиннадцатимесячных сроков аренды.  

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендодатель имеет право  расторгнуть договор в одностороннем порядке до истечения срока его  действия с 1 числа следующего месяца, предупредив арендатора за один  месяц до расторжения.  

12.03.2020 арендатор обратился к арендодателю с письмом о снижении  арендной платы до 160 158 руб., что составляет 20% от товарооборота.  

Письмом от 19.03.2020 арендатор просил арендодателя зачесть  обеспечительный платеж в размере 300 000 руб. за апрель 2020 года.  

Дополнительным соглашением от 23.03.2020 № 1 стороны изменили  размер постоянной части арендной платы с 01 апреля 2020 года, определив  его в размере 270 000 руб. ежемесячно (без НДС).  

Уведомлением от 29.03.2020 арендатор сообщил арендодателю 

о приостановлении деятельности в связи с ограничениями, просил подписать  соглашение о невозможности использовать объект по целевому назначению.  

В письме от 03.04.2020 арендодатель сообщил о снижении арендной  платы за апрель 2020 года на 50% - до 150 000 руб.  

Письмом от 20.04.2020 ИП Шишкина М.И. уведомила ООО  «Недвижимость Сибири» о расторжении договора с 01.05.2020. В ответном  письме от 20.04.2020 общество просило считать договор аренды  перезаключенным на новый срок, не отказываться от исполнения договора  

и снизить арендную плату на период действия ограничительных мер.  

В письме от 15.05.2020 арендатор просил арендодателя уменьшить  арендную плату и предоставить отсрочку, в случае отказа в предоставлении  отсрочки просил считать данное письмо уведомлением об одностороннем  отказе от исполнения договора аренды.  

Согласно уведомлению арендодателя от 16.06.2020 в связи с наличием  задолженности в размере 405 000 руб. ИП Шишкиной М.И. опечатан вход  

в павильон до погашения задолженности. 

Телеграммой от 22.06.2020, направленной истцу, арендатор повторно  сообщил об отказе от договора с 28.06.2020; телеграммой от 02.07.2020 -  просил явиться истца 02.07.2020 в 15:00 для подписания акта приема- передачи помещения и передачи ключей.  

Поскольку арендодатель не явился для приемки-передачи помещения  письмом от 02.07.2020 арендатор направил предпринимателю акт возврата  

от 28.06.2020, соглашение от 28.06.2020 о расторжении договора,  подписанные в одностороннем порядке, сообщил, что ключи переданы  

в администрацию ТЦ «Зеленые Кирпичики». 

13.07.2020 комплект ключей также направлен арендатором почтой  арендодателю.  

Предпринимателем обществу направлена претензия от 02.07.2020,  

в которой арендодатель сообщил о том, что размер арендной платы за апрель  2020 года составляет 50% от предусмотренной договором суммы арендной  платы, то есть 135 000 руб., за май в размере 30% от предусмотренной  договором суммы арендной платы, то есть 81 000 руб., за июнь в размере  70% от предусмотренной договором суммы арендной платы, то есть  

189 000 руб., и с учетом зачтенного обеспечительного взноса у арендатора на 01.07.2020 имеется задолженность по арендной плате за июнь 2020 года в размере 105 000 руб. 

В претензии от 21.07.2020 арендодатель сообщил, что долг по арендной  плате за июнь - 105 000 руб., за июль - 270 000 руб., просил его оплатить,  

а также предусмотренную договором неустойку, предложил арендатору  явиться 22.07.2020 в 13-00 для подписания акта приема-передачи помещения.  

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате,  предприниматель обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском.  

Общество, полагая, что размер арендной платы подлежит уменьшению,  при этом арендатору должна быть предоставлена отсрочка по уплате  арендной платы, обратилось со встречными исковыми требованиями об  изменении условий договора.  

Частично удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в  удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции  руководствовался статьями 309, 310, 333, 451, 614, 622 ГК РФ, частями 1, 3  статьи 19 Закона № 98-ФЗ, Постановлением Правительства Российской  Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей  российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях  ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной  инфекции» (далее – Перечень № 434) и исходил из следующего:  заключенный сторонами договор аренды прекращен с 02.07.2020  

с возвратом арендатором ключей от арендованного помещения, в связи с чем  взыскание арендной платы после указанной даты является неправомерным;  отсутствуют основания для применения к обществу положений  законодательства, регулирующего вопросы уплаты арендной платы по  договору аренды недвижимого имущества в период распространения новой  коронавирусной инфекции, поскольку его основной вид деятельности –  

аренда и управление собственным или арендованным недвижимым  имуществом не включен в Перечень № 434; не установлено оснований для  применения положений статьи 451 ГК РФ и изменения условий договора  

в предложенной арендатором редакции, учитывая, что фактически условия  договора изменены, так как арендодатель уменьшил арендатору размер  арендной платы за апрель 2020 года на 50%, за май 2020 года на 70%, за  июнь 2020 года на 30%, при этом обязательности изменения арендной платы  до суммы, до которой общество снизило ее субарендатору ИП Дудко А.В.  

не установлено и из материалов дела не следует, что иным арендаторам  помещений торгового центра арендная плата уменьшена в большем размере,  чем обществу.  

Установив, что предусмотренная договором неустойка за просрочку  уплаты арендной платы в размере 1% явно несоразмерна последствиям  неисполнения арендатором своего обязательства, учитывая, что истцом  

не представлено доказательств, свидетельствующих о причинении ему  имущественного ущерба в результате несвоевременного исполнения  обязательств по договору аренды, и о том, что в результате нарушения  контрагентом срока исполнения обязательства наступили какие-либо  негативные последствия, суд первой инстанции применил положения статьи  333 ГК РФ и уменьшил размер договорной неустойки до 0,1% от размера  несвоевременно исполненного обязательства за каждый день просрочки,  

в связи с чем и в указанной части первоначального иска удовлетворил его  частично.  

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой  инстанции и, в частности, отклоняя довод общества об отсутствии оснований  для взыскания арендной платы с 16.06.2020, указал, что такой довод  

не свидетельствует о том, что фактическое использование спорного  имущества могло осуществляться арендатором только в период с 01.06.2020  

по 15.06.2020. 

Доводов о несогласии с выводом суда первой инстанции по  установленной им дате расторжения договора – 02.07.2020 в кассационной  жалобе не приведено, предпринимателем также не обжалованы судебные  акты в кассационном порядке в указанной части. В связи с этим выражение  ИП Шишкиной М.И. в отзыве на кассационную жалобу иного мнения  

относительно даты расторжения договора не может быть принято  

во внимание. 

Кроме того, в кассационной жалобе не приведено доводов о несогласии  со снижением судом договорной неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.  

Выводы судов относительно встречного иска являются законными  

и обоснованными в связи с чем доводы кассационной жалобы в указанной  части суд округа считает несостоятельными.  

Постановлением Губернатора Приморского края от 18.03.2020 № 21-пг  «О мерах по предотвращению распространения на территории Приморского  края новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» на территории  Приморского края введен режим повышенной готовности к чрезвычайной  ситуации.  

Постановлением Губернатора Приморского края от 27.03.2020 № 28-пг  «О внесении изменений в постановление Губернатора Приморского края  

от 18 марта 2020 года № 21-пг «О мерах по предотвращению  распространения на территории Приморского края новой коронавирусной  инфекции (COVID-2019)» с 28.03.2020 на территории Приморского края на  период режима повышенной готовности приостановлена с 28 марта 2020 года  деятельность объектов розничной торговли, за исключением аптечных  организаций, зоомагазинов, объектов розничной продажи моторного  топлива, а также продовольственных товаров и непродовольственных  товаров первой необходимости.  

Ограничения на осуществление розничной торговли в объектах  

с площадью торгового зала до 400 кв. м включительно сняты постановлением  Губернатора Приморского края от 26.05.2020 № 28-пг.  

Судами установлено, что основным видом деятельности общества в  спорном периоде являлось – аренда и управление собственным или  арендованным недвижимым имуществом, указанный вид деятельности  (ОКВЭД 68.2) изменен на деятельность – торговля розничная ювелирными  изделиями в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.77.2) только  17.11.2020, то есть после прекращения арендных отношений и общество,  являясь арендатором, не осуществляло измененного вида деятельности  

в арендованном у предпринимателя помещении в период действия  

ограничительных мер, вызванных ситуацией с коронавирусной инфекцией,  что заявителем кассационной жалобы не оспаривается.  

В соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении  договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020  году органом государственной власти субъекта Российской Федерации  

в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года 

 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций  природного и техногенного характера» решения о введении режима  повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта  Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора  соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан  заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку  уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования  

к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством  Российской Федерации.  

Согласно части 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении указанных 

в части 1 данной статьи договоров размер арендной платы может изменяться  по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.  

На основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ по указанным выше  договорам арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы  

за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества,  связанной с принятием органом государственной власти субъекта  Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности  или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.  

В порядке части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ Правительством  Российской Федерации принято Постановление от 03.04.2020 № 439 «Об  установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной  платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее –  Постановление № 439).  

В соответствии с пунктом 1 Постановления № 439 настоящие  требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной  платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого  имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые  заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти  

субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального  закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций  природного и техногенного характера» решения о введении режима  повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта  Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации  

и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность 

в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших  

в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой  коронавирусной инфекции.  

Вопреки положениям пункта 1 Постановления № 439, общество заявляет  требование о внесении в договор аренды изменений по отсрочке арендной  платы, неправомерно не учитывая, что в период действия договорных  отношений с предпринимателем ООО «Недвижимость Сибири» не  осуществляло деятельность в отраслях российской экономики,  

в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации 

в результате распространения новой коронавирусной инфекции, поскольку  такой основной вид предпринимательской деятельности, включенный  

в Перечень № 434, согласно сведениям ЕГРЮЛ обществом заявлен к осуществлению только с 17.11.2020. 

Мнение кассатора о том, что не имеет значения, когда изменился  

у общества основной вид предпринимательской деятельности, поскольку  законодательство не связывает дату внесения в ЕГРЮЛ сведений о виде  деятельности с правом на получение арендатором отсрочки на внесение  арендных платежей и уменьшение арендной платы, является ошибочным.  

Законодательные меры, предусматривающие отсрочку уплаты арендных  платежей, направлены на поддержание тех арендаторов, которые  осуществляют предпринимательскую деятельность в сферах, отнесенных  Перечнем № 434 к наиболее пострадавшим в период ограничительных мер.  

Таким образом законодательство связывает уменьшение арендной платы  в связи с введением режима повышенной готовности непосредственно для  тех арендаторов, для которых при таком режиме создалась ситуация  невозможности фактического использования арендованного недвижимого  имущества и в связи с этим неполучения выручки (прибыли).  

Не осуществляя в период арендных отношений с предпринимателем  деятельности, включенной в Перечень № 434, общество не могло пострадать  от неполучения выручки, прибыли от соответствующей деятельности.  

При этом в отношении осуществляемой обществом в спорном периоде  деятельности - по управлению как собственной, так и арендованной  недвижимостью каких-либо ограничений законодателем не вводилось в связи  с чем указанная отрасль российской экономики не отнесена к наиболее  пострадавшим отраслям.  

Кроме того, из положений пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ о праве  арендатора по договорам аренды недвижимого имущества потребовать  уменьшения арендной платы за период 2020 года следует, что такое право  

предоставлено именно в связи с невозможностью использования имущества,  связанной с принятием органом государственной власти субъекта  Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности  или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.  

На основании изложенного судом первой инстанции правомерно  отказано в удовлетворении основанного на положениях части 1 статьи 19  Закона № 98-ФЗ встречного иска общества о предоставлении отсрочки  внесения арендной платы, поскольку обязательность ее предоставления  арендодателем для арендатора, основной вид деятельности которого  

не включен в Перечень № 434, названным Законом не установлена. 

Иных правовых оснований, кроме положений части 1 статьи 19 Закона   № 98-ФЗ, а также соответствующих им доказательств наличия таких  обстоятельств, которые приведены в статье 451 ГК РФ, для изменения  условий договора аренды в части предоставления отсрочки, обществом  

не приведено и не представлено. 

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что при разрешении  аналогичного дела ( № А73-14337/2020) арбитражный суд предоставил  

ООО «Недвижимость Сибири» отсрочку арендной платы не может быть  принята во внимание, поскольку судебные акты по другому делу с иным  составом участвующих лиц не имеют преюдициального значения для  настоящего дела. Кроме того, постановлением Арбитражного суда  Дальневосточного округа от 13.09.2021 № Ф03-4562/2021 принятые судами  первой и апелляционной инстанции судебные акты по делу  

 № А73-14337/2020 отменены в части предоставления ООО «Недвижимость  Сибири» отсрочки уплаты арендных платежей за нежилое помещение.  

Вместе с тем обществу, как любому арендатору недвижимого  имущества, положениями статьи 19 Закона № 98-ФЗ предоставлено право  потребовать уменьшения размера арендной платы.  

Так, при невозможности использования недвижимого имущества,  связанной с принятием органом государственной власти субъекта  Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности  или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации,  положения части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предоставляют право  уменьшения арендной платы за период 2020 года любому арендатору  недвижимого имущества, а на срок до одного года право на уменьшение  арендной платы предоставлено частью 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ тем  арендаторам, которые являются субъектами малого и среднего  предпринимательства и осуществляют деятельность в отраслях российской  экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения  ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.  

Как разъяснено в пункте 5 Обзора по отдельным вопросам судебной  практики, связанным с применением законодательства и мер по  противодействию распространению на территории Российской Федерации  новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденного Президиумом  Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, размер сниженной  арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно  снижается арендная плата в сложившейся ситуации.  

Отказывая в удовлетворении встречного требования в части внесения  

в договор изменений по снижению постоянной части арендной платы, суд  первой инстанции исходил из того, что несмотря на отсутствие подписанного  сторонами дополнительного соглашения о размере снижения,  

ИП Шишкина М.И. с учетом действия ограничительных мер произвела  снижение обществу арендной платы, при этом из представленных  

в материалы дела доказательств о размере снижения ИП Шишкиной М.И.  арендной платы иным арендаторам помещений торгового центра не следует,  что последним снижение произведено в большем размере, чем обществу,  

а само по себе уменьшение обществом своему субарендатору арендных  

платежей до определенного размера не влечет автоматического  распространения таких же условий и на ООО «Недвижимость Сибири».  

Выражая несогласие с примененным предпринимателем и учтенным  судом размером уменьшения арендной платы, общество отмечает, что  

в период с 01.04.2020 по 26.05.2020 деятельность в арендуемом помещении  была приостановлена, что, по мнению заявителя жалобы, влечет определение  размера арендной платы исходя исключительно из количества дней  фактического пользования арендованным нежилым помещением.  

С указанным мнением кассатора нельзя согласиться, учитывая, что  размер снижения арендной платы за нежилое помещение в связи с ситуацией  с коронавирусной инфекцией отнесен законодателем на усмотрение обеих  сторон договора аренды, законодательство не определяет какие-либо  критерии уменьшения арендной платы и в случае недостижения сторонами  соответствующего соглашения, стороны вправе урегулировать такой  

в судебном порядке. 

Исследовав и оценив доводы сторон спора, представленные в дело  доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статьи 71  

АПК РФ, суд первой инстанции привел мотивы, по которым он пришел  к выводу об отсутствии оснований для снижения размера арендной платы  

в большем размере, чем применен арендодателем. 

Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по  установленным им фактическим обстоятельствам, в кассационной жалобе не  приведено.  

Ссылка общества на наличие в судебной практике случаев полного  освобождения от уплаты аренды за период, когда вследствие  ограничительных мер использование нежилого помещения оказалось  невозможным, не может быть принята во внимание, поскольку вопрос  

о размере уменьшения арендной платы в каждом конкретном случае  разрешается судом с учетом установленных по делу фактических  обстоятельств.  

Кассатор безосновательно не учитывает, что в ситуации введения  ограничительных мер, направленных на противодействие распространению  новой коронавирусной инфекции, в арендных отношениях по поводу  недвижимого имущества негативные последствия имеют обе стороны  

договора: арендатор – в связи с невозможностью использования  арендованного имущества, арендодатель в связи с тем, что не имеет  возможности получения арендной платы в согласованном сторонами  размере.  

В таком случае, а также учитывая, что переменная часть арендной  платы, в отношении которой ООО «Недвижимость Сибири» об уменьшении  не заявляет, состоит в оплате только электрической энергии  

по установленному арендатором электросчетчику (пункт 3.3 договора),  потребление которой в период ограничения работы магазина розничной  торговли непродовольственными товарами отсутствует или является  незначительным, исходя из представленных в дело доказательств, суд первой  инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии в рассматриваемом  случае оснований для большего снижения размера постоянной части  арендной платы в целом за заявленный обществом период, чем тот размер,  который применен арендодателем.  

Мнение кассатора о том, что изменение размера арендной платы должно  осуществляться только на основании дополнительного соглашения  

к договору, не может быть принято во внимание, учитывая, что договорные  правоотношения на момент обращения истца и ответчика в арбитражный суд  с первоначальным и встречным иском уже были прекращены, при этом  арендодателем обеспечена реализация права арендатора на уменьшение  обязательства по размеру арендных платежей.  

Вместе с тем являются обоснованными доводы кассационной жалобы в части удовлетворенных судом требований ИП Шишкиной М.И. 

о взыскании арендной платы после 16.06.2020 (за период с 16.06.2020 по  02.07.2020), поскольку доводы общества об ограничении арендодателем  доступа в арендованное помещение по основанию наличия задолженности  

по арендной плате судами не исследованы. 

Суды обеих инстанций, отразив в решении от 15.02.2021 и в  постановлении от 23.04.2021 как установленный ими факт опечатывания  арендодателем входа в павильон до момента погашения обществом  задолженности по арендной плате, подтвержденный уведомлением  

ИП Шишкиной М.И. от 16.06.2020, оставили это уведомление без  исследования и оценки на предмет довода общества о том, что тем самым  

предпринимателем был ограничен доступ в арендованное помещение  

с 16.06.2020 и до даты прекращения договорных правоотношений.  

При этом ни в представленных предпринимателем в суд первой  инстанции письменных пояснениях, ни в отзыве на апелляционную жалобу  общества, ИП Шишкина М.И. не привела своей позиции по указанному  доводу общества.  

Суд апелляционной инстанции, отразив в своем постановлении этот  довод заявителя апелляционной жалобы, и, отклонив его как не  свидетельствующий о том, что фактическое пользование спорного  имущества могло осуществляться арендатором только в период с 01.06.2020  по 15.06.2020, неверно распределил бремя доказывания имеющих значение  для дела обстоятельств и фактически в условиях предоставления обществом  доказательств опечатывания арендодателем входа в арендованное  помещение, обязал арендатора доказывать отрицательный факт –  неиспользования помещения, тогда как обязанность опровержения  представленных обществом доказательств возлагается на предпринимателя.  

Таким образом, недостатки рассмотрения спора судом первой инстанции  апелляционный суд не устранил.  

Суд кассационной инстанции также отмечает противоречивость вывода  суда первой инстанции относительно даты фактического освобождения  арендованного помещения, что также имеет существенное значение при  разрешении вопроса о наличии или отсутствии фактического ограничения  арендодателем доступа в него арендатору в заявленный обществом период.  

Судом первой инстанции отражен, как вытекающий из материалов дела,  факт того, что помещение освобождено ИП Дудко А.В. 28.06.2020.  

Вместе с тем судом не указано, на основании каких конкретно  доказательств такой факт им установлен.  

При этом в материалы дела представлены акт приема-передачи (акт  возврата) спорного нежилого помещения субарендатором ИП Дудко А.В.  обществу «Недвижимость Сибири» от 31.05.2020, а также соглашение  

от 28.06.2020 между ИП Дудко А.В. и ООО «ДВ-центр Охрана» 

о расторжении договорных отношений по договору от 21.05.2018 на  техническое обслуживание системы охранно-тревожной сигнализации,  

системы локально охранной сигнализации витрин, системы автоматической  пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения.  

Оценка указанным доказательствам судами не дана, тогда как, учитывая  доводы общества об ограничении арендодателем с 16.06.2020 по 02.02.2020  доступа в арендованное обществом помещение и установленный судом факт  опечатывания предпринимателем 16.06.2020 арендованного помещения до  погашения задолженности, они подлежали исследованию с представлением  участвующими в деле лицами соответствующих доказательств, в том числе  при исследовании вопроса о том, при каких фактических обстоятельствах  осуществлялось расторжение фактическим пользователем нежилого  помещения договора о его охране (в обстоятельствах владения помещением  субарендатором или услуги охраны продолжали оказываться субарендатору  в отношении помещения, доступ в которое мог быть закрыт).  

От разрешения указанного вопроса зависит результат рассмотрения  первоначального иска и в части суммы основного долга, и в части суммы  неустойки.  

Поскольку судами не установлены имеющие существенное значение для  дела обстоятельства, в части первоначального иска обжалуемые судебные  акты не могут быть признаны обоснованными.  

В связи с изложением решение суда первой инстанции и постановление  апелляционного суда, принятые по настоящему делу, подлежат отмене  

в части удовлетворения первоначального иска с направлением дела на новое  рассмотрение в указанной части в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть  вышеотмеченные недостатки и на основании полного и всестороннего  исследования доказательств следует проверить доводы ООО «Недвижимость  Сибири» о невозможности пользования предметом аренды в период  

с 16.06.2020 по 02.07.2020 по причине воспрепятствования арендодателем  доступу в арендованное помещение, и исходя из результата рассмотрения  первоначального иска распределить по нему между сторонами судебные  расходы.  

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287,  частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно- Сибирского округа  

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.02.2021 и  постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021  по делу № А45-24406/2020 отменить в части удовлетворения  первоначального иска индивидуального предпринимателя Шишкиной  Маргариты Игоревны к обществу с ограниченной ответственностью  «Недвижимость Сибири» о взыскании основного долга и неустойки.  

В указанной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный  суд Новосибирской области.  

В остальной части решение Арбитражного суда Новосибирской области  от 15.02.2021 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда  от 23.04.2021 по делу № А45-24406/2020 оставить без изменения,  кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «Недвижимость Сибири» - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.А. Севастьянова 

Судьи Е.Ю. Демидова 

 В.В. Сирина