АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«27» мая 2021 года                                                                        Дело № А53-44662/2020

Резолютивная часть решения объявлена «20» мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен «27» мая 2021 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Торговый комплекс Горизонт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Фрай Вилле» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности, неустойки,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фрай Вилле» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу «Торговый комплекс Горизонт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об уменьшении арендной платы,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 25.12.2020);

от ответчика – до перерыва представитель ФИО3 (доверенность от 15.03.2021),

установил:

акционерное общество «Торговый комплекс Горизонт» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фрай Вилле» о взыскании задолженности, неустойки.

Протокольным определением от 16.03.2021 принят к рассмотрению встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Фрай Вилле» об уменьшении арендной платы.

В судебном заседании представитель истца заявил очередное ходатайство об уточнении исковых требований в связи с частичной оплатой.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное ходатайство подлежащим удовлетворению.

Представитель истца уточненные требования поддержал.

Представитель ответчика заявил ходатайство об уточнении встречных требований, согласно которому просит: снизить по договору аренды нежилого помещения №D3/4 от 17.09.2013 на 50% Базовую арендную плату за апрель, май и до 21 июня 2020 г. и установить ее в сумме 178 200 руб. (66 000+66 000+(132000/30*21/2=46200)); снизить по Договору аренды нежилого помещения №D3/4 от 17.09.2013 г. на 50% Дополнительную арендную плату за апрель, май и до 21 июня 2020г. и установить ее в сумме 133 650 руб. (49500+49500+(99000/30*21/2=34 650)).

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное ходатайство подлежащим удовлетворению.

Представитель ответчика уточненные встречные требования поддержал.

Представитель истца пояснил, что не возражает против снижения арендной платы на 40%.

Представитель ответчика полагает, что должен быть освобожден от неустойки, настаивает на снижении арендной платы на 50%.

В судебном заседании 19.05.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 20.05.2021 до 14 часов 30 минут.

После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Явившийся представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований в связи с частичной оплатой и увеличением периода неустойки, согласно которому просит: взыскать 463 580 рублей задолженности по базовой арендной плате, 267 300 рублей задолженности по дополнительной арендной плате, 507 600,54 рубля пени, 324 000 рублей штрафа.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное ходатайство подлежащим удовлетворению.

Представитель истца уточненные требования поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска.

В судебном заседании 20.05.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 20.05.2021 до 15 часов 40 минут.

После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие сторон.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между АО «ТК Горизонт» (арендодатель) и ООО «Фрай Вилле» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № D3/4 от 17.09.2013, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное возмездное пользование нежилые помещения, указанные в пункте 1.1. договора аренды и используемые арендатором для целей размещения и функционирования монобрендового магазина «FREY WILLE» розничной продажи ювелирных изделий, согласно ассортиментному перечню, указанному в приложении № 3 к договору аренды.

В связи с прогрессирующей пандемией вируса COVID-19 (2019-nCoV), которая была объявлена ВОЗ, 12 марта 2020 года, 27 марта 2020 года и 30 марта 2020 года Губернатором Ростовской области приняты распоряжения № 60 и № 61, которыми усилен санитарно-эпидемиологический режим, в частности указанными распоряжениями был установлен режим повышенной готовности и ограничений в работе предприятий розничной торговли непродовольственными товарами.

13 апреля 2020 года арендодателю поступило письмо арендатора, которым со ссылкой на п. 14.1. договора аренды (форс-мажор) с предложением о новых условиях сотрудничества, а именно: за апрель 2020 года - не взимать арендную плату; за май, июнь, июль - предоставить понижение арендной платы и установить её в размере 40% от нынешнего размера.

В ответ на обращение арендатора 14 апреля 2020 года арендодателем направлено письмо № 634/1, содержащее дисконтированные условия договора аренды на период действия в отношении арендатора запретительных мер государственных органов, начиная с 1 апреля 2020 года и до даты отмены установленного ограничения коммерческой деятельности арендатора в помещениях.

В данном письме арендодатель предложил арендатору на период действия режима повышенной готовности и ограничений в работе магазинов арендатора, установленных государственными органами, оплатить базовую арендную плату в размере - 20%, дополнительную арендную плату, связанную с эксплуатацией торгового центра - 100 %, а в целом по арендным платежам снижение арендной платы составило - 46%, однако арендатор не принял предложенные арендодателем дисконтированные условия, и оплата арендных платежей в срок, установленный в письме, т.е. до 20 апреля не была произведена.

Учитывая, что в срок, установленный в письме, от арендатора не поступил ответ на указанное предложение, а также не поступило никаких оплат по договору аренды (т.е. предложение арендодателя не было принято арендатором), 12 мая 2020 года арендодатель направил арендатору претензию (исх. 850 от 12 мая 2020 года) об исполнении договора аренды в период действия режима повышенной готовности, в которой потребовал погасить образовавшуюся задолженность, а также уплатить пени за нарушение сроков уплаты арендной платы по договору. Дополнительно арендодатель отметил, что в случае если арендатор относится к организациям, осуществляющим свою деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации, в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то в соответствии с п. 19 Федерального закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 1 апреля 2020 года и Постановлением Правительства РФ № 439 от 3 апреля 2020 года, арендатор может обратиться к арендодателю с предложением о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

В ответ на данную претензию арендатор 14 мая 2020 года направил арендодателю письмо, в котором со ссылками на ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ и пункт 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года (далее по тексту - Обзор ВС РФ от 30 апреля 2020 года) обозначил свое право требовать снижения арендных платежей. Согласно письму, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. В этой связи арендатор просил уже на новых условиях заключить дополнительное соглашение о снижении базовой арендной платы за апрель и май 2020 года на 100% (0р.00 коп.), о снижении дополнительной арендной платы за апрель и май 2020 года на 50% (т.е. 41 250 р), а также рассмотреть возможность снижения Базовой арендной платы и дополнительной арендной платы на последующие месяцы (июнь, июль, августа) на 30%.

22 мая 2020 года арендодатель повторно направил письмо арендатору, подчеркнув, что он имеет право на отсрочку уплаты арендной платы и готов заключить дополнительное соглашение, предусматривающее такую отсрочку.

16 июля 2020 года в адрес арендодателя поступило уведомление арендатора об отказе от исполнения договора аренды с 16.01.2021.

25 августа 2020 года арендодатель предложил отменить платежи базовой арендной платы и дополнительной арендной платы за период с 1 апреля 2020 года по 21 июня 2020 года включительно, а также отменить ежегодную индексацию базовой арендной платы и дополнительной арендной платы с 1 января 2021 года, при обязательном условии отзыва арендатором уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора с 16 января 2021 года.

1 сентября 2020 года арендодатель получил письмо (вх. 2717) о том, что существующая арендная нагрузка неприемлема для бизнеса арендатора, наличии у него существенных убытков за предшествующий периоду распространения коронавирусной инфекции 2019 год в сумме - 626 598,52 руб., за период с января по июль 2020 года убытки составили - 528 508,32 руб. В связи с чем сохранить рентабельности бутика и его коммерческую привлекательность для компании возможно только в том случае, если совокупная арендная плата составит не более 50 000 рублей в месяц, с учетом НДС. 

3 сентября 2020 года (исх. 1316) арендодатель сообщил, что предложенные условия являются экономически не выгодными для арендодателя, в связи с чем не могут быть приняты. В этой связи арендодатель подтвердил дату расторжения договора аренды 16 января 2021 года.

6 октября 2020 года арендодатель повторно направил претензию (исх. 1551) об уплате базовой арендной платы за апрель, май, июнь, июль, август 2020 года и дополнительной арендной платы за апрель, май, июнь 2020 года, в срок до 9 октября 2020 года.

В ответном письме на указанную претензию 14 октября 2020 года арендатор повторил свое предложение о заключении дополнительного соглашения с условием о снижении базовой арендной платы за апрель и май 2020 года на 100% (0р.00 коп.), о снижении дополнительной арендной платы за апрель и май 2020 года на 50% (т.е. 41 250 р), а также о снижении базовой арендной платы и дополнительной арендной платы на последующие месяцы (июнь, июль, августа) на 30% и заключить дополнительное соглашение на условиях, установленных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 года № 439.

Арендодатель не препятствовал в пользовании объектом аренды, при этом торговый центр осуществлял свою работу. Арендатор также не требовал от арендодателя обеспечения доступа в помещение. Кроме того, арендодателем предлагалось арендатору возобновить коммерческую деятельность в помещении в формате «пункта выдачи заказов», на доставку, исходя из изменений, внесенных в нормативно-правовую базу Ростовской области (Постановление Правительства РО от 05.04.2020 N 272 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Ростовской области в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)").

Исходя из переписки сторон, в частности письма №б/н от 17 июня 2020 года (вх. 1975) директора филиала ООО «Фрай Вилле» в Ростове-на-Дону ФИО4, ООО «Фрай Вилле» отказалось от возобновления коммерческой деятельности в помещении в формате «пункта выдачи заказов», на доставку. При этом в арендуемом помещении продолжало находиться имущество арендатора.

Согласно расчету истца размер задолженности арендатора по базовой арендной плате за спорный период составляет 463 580 рублей, в том числе: базовая арендная плата за апрель 2020 года, в размере 132 000 рублей, включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ; базовая арендная плата за май 2020 года, в размере 132 000 рублей, включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ; базовая арендная плата за июнь 2020 года, в размере 106 380 рублей, включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ; базовая арендная плата за июль 2020 года, в размере 46 600 рублей, включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ; базовая арендная плата за август 2020 года, в размере 46 600 рублей, включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ.

Размер задолженности арендатора по дополнительной арендной плате за спорный период составляет 267 300 рублей, в том числе: дополнительная арендная плата за апрель 2020 года, в размере 99 000 рублей, включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ; дополнительная арендная плата за май 2020 года, в размере 99 000 рублей, включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ; дополнительная арендная плата за июнь 2020 года, в размере 69 300 рублей, включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ.

Пунктом 7.11. договора аренды предусмотрено, что если какой-либо платеж по настоящему договору просрочен, то арендодатель вправе взыскать с арендатора в дополнение к просроченной сумме соответствующего платежа пени за просрочку в размере 0,2 процента от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа. Пени взимаются в валюте РФ - рублях.

В связи с просрочкой оплат арендодателем на основании п. 7.11. договора начислены пени за период с 05.04.2020 по 19.05.2020 в сумме 507 600,54 рубля.

Задолженность арендатора перед арендодателем по оплате штрафных санкций следующая:

штраф в размере 4500 руб. (согласно акту № 1 от 10 декабря 2020 года в соответствии с п. 4.3, за нарушение п. 3.4., п. 3.6., п. 3.25 договора аренды и п. 2.1.21 «Правил и положений эксплуатации здания (приложение № 2 к договору аренды);

штраф в размере 4500 руб. (согласно акту № 2 от 14 декабря 2020 года в соответствии с п. 4.3, за нарушение п. 3.4., п. 3.6., п. 3.25 договора аренды и п. 2.1.21 «Правил и положений эксплуатации здания (приложение № 2 к договору аренды);

штраф в размере 4500 руб. (согласно акту № 3 от 17 декабря 2020 года в соответствии с п. 4.3, за нарушение п. 3.4., п. 3.6., п. 3.25 договора аренды и п. 2.1.21 «Правил и положений эксплуатации здания (приложение № 2 к договору аренды);

штраф в размере 31 500 руб. период (с 15.01.2021 - по 26.01.2021 года) согласно п. 3.28 договора аренды за нарушение сроков предоставления документов учета. Согласно дополнительному соглашению № 9 от 25.12.2018 к договору аренды ООО «Фрай Вилле» должно было предоставить документы, подтверждающие обороты арендатора не позднее 10 дней с прекращения коммерческой деятельности (п. 3.28 договора аренды). Последний день коммерческой деятельности арендатора был 15.01.2021. Отчет арендатора арендодатель должен был получить не позднее 25 января 2021 года, иначе арендодатель вправе применить штраф за каждый недостающий документ в размере 4500 руб. за каждый день просрочки. Оборотная ведомость была предоставлена 26.01.2020, отчет арендатора и чеки о закрытии смены на начало и конец месяца были предоставлены 27 января 2021 года. Таким образом, просрочка составила 1 день по оборотной ведомости, что в сумме составляет 4500 руб., и 2 дня по чекам и отчету арендатора, что составляет 27 000 руб., (отчет, чек о закрытии на начало месяца, чек о закрытии на конец коммерческой деятельности). В итоге, сумма штрафа за не предоставление документов составила 31 500 руб.;

штраф в размере 288 000 руб. период (с 26 .01.2021 - по 26.02.2021) согласно п. 3.28 договора аренды за нарушение сроков предоставления документов учета. Ответчиком были подтверждены 2 возврата, т.е. 2 документа по 4500 руб., каждый только по состоянию на 26.02.2021, а с просрочкой 32 дня.

Итого за неисполнение обязательства по договору на основании п. 3.28 договора арендодателем начислен штраф в размере 324 000 рублей.

Сумма оплаченного обеспечительного взноса составляет 430 638,21, НДС по ставке 18%. Вместе с тем в связи с уведомлением арендатора о расторжении договора аренды и наличием спора о величине арендных платежей арендодатель полагает вопрос об удержании обеспечительного взноса преждевременным.

Неисполнение арендатором обязательств из договора послужило основанием для обращения арендодателя с настоящим иском, уточненным в последующем. Согласно уточненным требованиям арендодатель просит взыскать 463 580 рублей задолженности по базовой арендной плате, 267 300 рублей задолженности по дополнительной арендной плате, 507 600,54 рубля пени, 324 000 рублей штрафа.

Встречным иском арендатор просит снизить по договору аренды нежилого помещения № D3/4 от 17.09.2013 на 50% базовую арендную плату за апрель, май и до 21 июня 2020 года и установить ее в сумме 178 200 руб. (66000 + 66000 + (132000/30*21/2 = 46200)); снизить по договору аренды нежилого помещения № D3/4 от 17.09.2013 на 50% дополнительную арендную плату за апрель, май и до 21 июня 2020г. и установить ее в сумме 133 650 руб. (49500 + 49500 + (99000/30*21/2 = 34 650)).

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для снижения в судебном порядке арендной платы по договору, приняв во внимание следующее.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Между сторонами сложились отношения, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Постановлением правительства Российской Федерации 03.04.2020 N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно пункту 1 Требований они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 (далее - Перечень).

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований).

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Данный правовой подход отражен в ответе на 4 вопрос Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации - ответ на 5 вопрос Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Как указывает арендатор, его деятельность (ОКВЭД - 47.77.2) попадает в перечень наиболее пострадавших отраслей, письмом от 05.06.2020 он обратился к арендодателю с требованием о предоставлении отсрочки внесения арендных платежей на условиях, установленных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» и о снижении арендных платежей за апрель, май, июнь 2020 года, однако арендодатель так и не уменьшил арендную ставку по договору аренды и не предоставил арендатору отсрочку по арендным платежам.

В связи с этим арендатор просит суд по договору аренды снизить на 50% базовую арендную плату за апрель, май и до 21 июня 2020 г. и установить ее в общей сумме 178 200 руб. (66000 + 66000 + (132000/30×21/2 = 46200)) и на 50% дополнительную арендную плату за апрель, май и до 21 июня 2020г. и установить ее в общей сумме 133 650 руб. (49500 + 49500 + (99000/30×21/2 = 34 650)).

Однако, арендатор, мотивируя встречный иск, ссылается лишь на одно письмо от 05.06.2020, на которое им не был получен ответ арендодателя, игнорируя всю существующую переписку сторон, согласно которой арендодатель предлагал и существенный дисконт, и подтверждал готовность заключить дополнительное соглашение.

Арендатор ошибочно указывает на то, что неизменный ежемесячный арендный платеж составлял 231 000 руб. Фактически арендатор предлагает просто не учитывать существенную часть арендных платежей, а именно - плату с оборота.

Конструкция правоотношений по договору аренды (п. 7.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 9 от 25 декабря 2018 года к договору аренды) предусматривает уплату процента от оборота арендатора как обязательную и существенную часть составляющую стоимость арендной платы. За период действия режима повышенной готовности и ограничений в работе, арендодатель с учетом положений договора аренды требований о взыскании платы с оборота либо упущенной выгоды в аналогичном размере не выдвигает. Вместе с этим арендодатель требует оплаты лишь части арендной платы в виде фиксированных ставок, установленных договором аренды.

Изложенный подход арендатора к разрешению возникшей ситуации является неправомерным и не основан ни на положениях договора, ни на нормах действующего законодательства РФ.

Арендатор своими действиями фактически перекладывает финансовое бремя возникшей кризисной ситуации на арендодателя, понесшего в период действия режима повышенной готовности и ограничений в работе существенные финансовые потери, выраженные как в непрерывном несении эксплуатационных расходов, таких как: услуги уборки, услуги охраны, сопровождение программного обеспечения оборудования, коммунальные платежи, обслуживание противопожарных систем, энергосистем, лифтов и эскалаторов и прочее (в подтверждение чему прилагается оборотно-сальдовая ведомость за указанный период) так и, что особо важно, в исполнении обязательств перед банковскими учреждениями по оплате процентов по кредитным обязательствам, от уплаты которых, несмотря на прямую очевидную потерю единственного источника дохода, арендодателя никто не освобождал, что напрямую нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений и не может считаться партнерским подходом со стороны арендатора.

Арендодатель не препятствовал в пользовании объектом аренды, при этом торговый центр осуществлял свою работу. Арендатор также не требовал от арендодателя обеспечения доступа в помещение.

Кроме того, арендодателем предлагалось арендатору возобновить коммерческую деятельность в помещении в формате «пункта выдачи заказов», на доставку, исходя из изменений, внесенных в нормативно-правовую базу Ростовской области (Постановление Правительства РО от 05.04.2020 N 272 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Ростовской области в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)»).

Однако, исходя из переписки сторон, в частности письма от 17 июня 2020 года (вх. 1975), арендатор отказался от возобновления коммерческой деятельности в помещении в формате «пункта выдачи заказов», на доставку. При этом в арендуемом помещении продолжало находиться имущество арендатора, что исключало для арендодателя возможность его использования.

При этом законом не предусмотрено правил для полного освобождения арендатора от уплаты аренды, по основанию связанному с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (вопросы 3-6 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года).

Предложенные арендодателем условия (например, в письме 634/1 от 14.04.2020) имели не существенную разницу с первоначально предложенными самим арендатором и соблюдали баланс интересов сторон - 14%. 

По представленным дополнительным соглашениям к договорам аренды, заключенным ООО «Фрай Вилле» суд указывает, что представленные сделки не могут быть положены судом в качестве обоснования размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации в связи с тем, что в представленных дополнительных соглашениях невозможно определить изначальные ставки арендной платы и размеры арендуемых площадей (ООО «БЕЛАЯ ДАЧА ПАРК», ООО «Эстейт Менеджмент», ООО «Кубик»). Исходя из представленного дополнительного соглашения с ООО ГК «СИТИ ЦЕНТР» следует, что деятельность указанного торгового центра была приостановлена, что не имело место в отношении Торгового комплекса «Горизонт», т.к. АО «ТК Горизонт» осуществляло свою деятельность. В отношении дополнительного соглашения с ООО «Кубик» нет фактической отмены арендной платы, арендатор оплачивает процент с оборота (п. 2.3.), либо допустима оплата арендной платы (п. 3) по желанию арендатора с последующим зачетом процента с оборота. Кроме того, указанные сделки заключены в других регионах.

Согласно позиции, представленной арендатором в письме № 6 от 28.04.2021, он был готов оплатить 412 040 руб. (с учетом скидки за период с 01.04.2020 по 21.06.2020 на БАП и ДАП в размере 50% - 318 840 р.).

Более того, как не отрицается ответчиком, в процессе переговоров торговым центром было предложено заключение мирового соглашения на условии снижения первоначальной суммы исковых требований почти на 60% до суммы 575 000 рублей, однако указанная сумма не была принята арендатором.

При установленных обстоятельствах, суд, не установив уклонения арендодателя от обязанности заключения дополнительное соглашение, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы, установив недобросовестность в поведении арендатора, целью которого является уклонение от исполнения своих обязательств из договора по внесению арендных платежей, не находит законных оснований для удовлетворения встречных требований арендатора.

Ответчик не представил доказательства исполнения обязательства по уплате образовавшейся задолженности, срок исполнения которого наступил, что нарушает законные права и интересы истца, которые подлежат защите согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3.1  статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

С учетом того, что доказательства выполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате базовой арендной платы в сумме 463 580 рублей и по оплате дополнительной арендной платы в сумме 267 300 рублей правомерно, основано на положениях статей 8, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежит удовлетворению в указанном размере.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика за просрочку оплат по договору пени за период с 05.04.2020 по 19.05.2020 в сумме 507 600,54 рубля, а также штрафов в сумме 324 000 рублей.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или контрактом денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Размер и порядок начисления неустоек согласован сторонами в договоре.

Факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей, предусмотренных договором, ответчиком не опровергнут, установлен судом. 

При таких обстоятельствах, начисление неустойки является правомерным.

Неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Истцом в соответствии с условиями договора начислены пени за период с 05.04.2020 по 19.05.2020 в сумме 507 600,54 рубля, а также штрафы в сумме 324 000 рублей.

Указанный расчет проверен судом и признан верным.

Неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчиком при рассмотрении настоящего дела заявлено о несоразмерности неустойки.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки, суд считает его подлежащим удовлетворению, и полагает возможным снизить размер взыскиваемых пеней.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Как усматривается из разъяснений, содержащихся в пунктах 73-75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Учитывая размер неустойки, определенный договором, суд пришел к выводу о явной несоразмерности заявленной истцом неустойки (0,2% в день – это около 73% годовых) и уменьшению ее размера до размера, рассчитанного исходя из 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. Оснований для снижения размера штрафа судом не установлено.

Поскольку факт неисполнения ответчиком своего обязательства по внесению платежей подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащее исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца в части взыскания пеней подлежит частичному удовлетворению в сумме 253 800,27 рубля. Требование о взыскании штрафа подлежит полному удовлетворению. 

В остальной части иска надлежит отказать.

Государственная пошлина по уточненному иску составила 28 625 рублей.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в сумме 23 282 рублей (платежные поручения от 28.12.2020 № 3567 на 23 282 рубля).

Государственная пошлина по встречному иску составила 6000 рублей. 

При подаче встречного иска уплачена государственная пошлина в сумме 6000 рублей (платежное поручение от 05.03.2021 № 361 на 6000 рублей).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Поскольку судебный акт принят в пользу истца, а размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, постольку с учетом выраженного в абзаце третьем пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

В связи с эти расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 23 282 рублей подлежат отнесению на ответчика в полном объеме, недоплаченная государственная пошлина в сумме 2805 рублей (применительно к цене иска с учетом снижения суммы неустойки) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Расходы ответчика по уплате государственной пошлины по встречному иску в соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на него.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить частично исковые требования акционерного общества «Торговый комплекс Горизонт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фрай Вилле» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Торговый комплекс Горизонт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 463 580,00 рублей задолженности по оплате базовой арендной платы, 267 300,00 рублей задолженности по оплате дополнительной арендной платы, 253 800,27 рублей неустойки, 324 000,00 рублей штрафа, 23 282,00 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований акционерного общества «Торговый комплекс Горизонт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Фрай Вилле» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фрай Вилле» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 2 805,00 рублей   государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук