ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-36800/2023 

 

Москва                                                                                Дело № А40-221725/20 

 28 июля 2023 года 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2023 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.С. Маслова,

судей Ю.Н. Федоровой  и М.С.Сафроновой

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  ИП ФИО2 на определение Арбитражного суда города Москвы от 27.04.2023 по делу № А40221725/20, вынесенное судьей В.М. Марасановым в рамках дела о принудительной ликвидации ПАО АРКБ «Росбизнесбанк» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

об отказе в признании недействительными торгов по продаже имущества ПАО АРКБ «Росбизнесбанк» и заключенного по итогам торгов договора купли-продажи нежилого помещения;

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО2 – ФИО3 по дов. от 01.04.2022

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2021 в отношении ПАО АРКБ «Росбизнесбанк» введена процедура принудительной ликвидации кредитной организации, ликвидатором ПАО АРКБ «Росбизнесбанк» назначена Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (ГК АСВ). Сообщение о введении процедуры принудительной ликвидации в отношении должника опубликовано в газете «Коммерсантъ» №26 от 13.02.2021.

В Арбитражный суд города Москвы 13.07.2022 поступило заявление ИП ФИО2 о признании недействительными торгов по продаже имущества ПАО АРКБ «Росбизнесбанк» и заключенного по итогам торгов договора купли-продажи нежилого помещения

Определением Арбитражного суда города Москвы от 27.04.2023 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с вынесенным судом определением, ИП ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить.

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. 

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав заявителя жалобы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции, как вынесенного при неполном исследовании доказательств, и наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как следует из доводов заявления, организатором торгов (АО «Российский аукционный дом») на ЕФРСБ (https://fedresurs.ru/) размещено сообщение № 7496913 от 13.10.2021 о проведении электронных торгов в отношении имущества ПАО АРКБ «Росбизнесбанк» в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений. В частности, указанное сообщение содержало информацию о продаже лота № 2, состоявшего из нежилого помещения площадью 159,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:03:0003024:4517.

ИП ФИО2 подала заявку на участие в торгах № 2500530 от 10.01.2022 и оплатила задаток в сумме 2 585 904,27 руб., что подтверждается письмом Организатора торгов от 04.03.2022 № 934/06 и платежным поручением № 2 от 10.01.2022.

В соответствии с Протоколом о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества ПАО АРКБ «Росбизнесбанк» от 13.01.2022 победителем по лоту № 2 признан заявитель – ИП ФИО2, что послужило основанием для заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества № 2022-0344/45 от 14.01.2022.

Заявитель пояснила, что в процессе подготовки к приемке помещения по договору она неоднократно обращалась к ликвидатору - ГК АСВ с предложением предоставить документы БТИ и пояснения в отношении приобретенного помещения.

Так, письмом от 26.04.2022 заявитель запросила у ликвидатора ПАО АРКБ «Росбизнесбанк» разрешительную документацию о перепланировке, переобрудовании, реконструкции приобретенного нежилого помещения, поскольку на этапе приемки были установлены существенные разночтения в площади и описании проданного на торгах помещения фактическим данным.

Однако, 26.04.2022 ликвидатор направил в адрес ИП ФИО2 уведомление №90к/101656 об отказе от договора купли-продажи № 2022-0344/45 от 14.01.2022 в связи с несоблюдением заявителем условий в части оплаты денежных средств.

Из доводов заявления следует, что размещение конкурсным управляющим сведений о предприятии, его составе, характеристиках, описании предприятия (спорного объекта) являющихся обязательными для опубликования, с недостатками, ввели покупателя в заблуждение относительно состояния имущества должника.

Учитывая изложенное, заявитель просила признать недействительными торги по продаже имущества ПАО АРКБ «Росбизнесбанк», проведенные 13.01.2022 АО «Российский аукционный дом» посредством публичного предложения в электронной форме, в части продажи лота № 2 (нежилого помещения площадью 159,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:03:0003024:4517), а также признать недействительным Договор купли-продажи N 2022-0344/45 от 14.01.2022, заключенный между ИП ФИО2 и ПАО АРКБ «Росбизнесбанк» в лице ликвидатора Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов». Привести стороны в первоначальное положение, взыскав в пользу истца ранее уплаченный задаток в размере 2 585 904,27 руб.

Согласно статьям 449 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При этом, в соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации условиями для признания торгов недействительными являются одновременное несоблюдение норм законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего торги.

Из этого следует, что заинтересованное лицо должно представить суду доказательства нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Кроме того, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

К нарушениям, влекущим признание торгов недействительными, положения статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации относят: нарушение срока их проведения, ненадлежащее оповещение о торгах, невнесение задатка, отсутствие протокола о результатах торгов и другие существенные условия, повлекшие неправильное определение победителя.

По смыслу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации условиями для признания торгов недействительными являются одновременное несоблюдение норм законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего торги. Следовательно, заинтересованное лицо должно представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительными торгов имуществом должника и, как следствие, заключенного с ИП ФИО2 договора.

Как следует из установленных в рамках настоящего обособленного спора обстоятельств, 07.07.2021 на сайте ЕФРСБ было опубликовано сообщение о проведении торгов посредством публичного предложения в отношении имущества, в т.ч.: - Лот № 2: нежилое помещение по адресу - 

<

...> площадью 159,1 кв. м., кадастровый номер 77:03:0003024:4517., классификация имущества - Здания (кроме жилых) и сооружения, не включенные в другие группировки.

Как следует из положений пункта 10 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), в сообщении о продаже предприятия должны содержаться сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием.

Согласно пункту 9 указанной выше статьи Закона о банкротстве, организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Из изложенного следует, что целью публикации в порядке ст. 110 Закона о банкротстве является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество, его объективные характеристики, и оценить риски его приобретения.

Данная правовая позиция подтверждается выводами судов, содержащихся в постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2020 по делу № А41 3408/2016, от 17.12.2020 по делу №А40-134996/2017, постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.03.2021 по делу № А56-119139/2017.

В обжалуемом определении суд указал, что право собственности Банка, а также данные об объекте, позволяющие определенно установить реализуемое имущество, содержатся в размещенной в публикациях о торгах информации, в частности на сайте (https://catalog.lot-online.ru/index.php?dispatch=products.view&product_id=618060) торговой площадки АО «РАД». 

Размещены также выписка из ЕГРЮЛ № 99/2021/394075792 от 24.05.2021, фотографии объекта снаружи и изнутри, позволяющие сделать выводы о состоянии реализуемого объекта, расположение объекта.

 Также, во всех объявлениях (как в ЕФРСБ, так и на сайте торговой площадки АО «РАД») размещена контактная информация для организации осмотра реализуемого имущества.

В обоснование своей позиции ИП ФИО2 указывает, что в  спорном помещении, имелись существенные перепланировки, не узаконенные и не согласованные с государственными органами, при этом никаких указаний об этом в объявлении о торгах и в предоставленных документах не имелось.

Более того, заявитель указывает, что у Продавца отсутствовали документы БТИ, в которых указано на данный дефект помещения, существенно влияющий на определение стоимости помещения на торгах. 

При принятии решения об участии в торгах и уплате задатка покупатель исходил из добросовестности ГК     «Агентство     по     страхованию     вкладов»,     разумно     и     обоснованно     полагая,     что существенные     характеристики     и     дефекты     предмета     торгов      будут     указаны     в объявлении о торгах.

Суд апелляционной инстанции признает обоснованность доводов заявителя о том, что установить наличие несогласованных перепланировок в помещении, и несоответствие площади помещений ИП ФИО2 из сообщения с сайта организатора торгов, а также из представленного документа – выписки ЕГРН либо путем осмотра помещения не могла.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, документы БТИ получены ГК «Агентство по страхованию вкладов» 07.04.2022, ФИО2 представлены 25.04.2022 посредством отправки в мессенджер «вотсап».

В материалы дела не представлено доказательств того, что указанные документы были в распоряжении у ГК АСВ по состоянию на 13.10.2021 (дата размещения сообщения о проведении торгов), или по состоянию на 10.01.2022 – дату подачи ИП ФИО2 заявки на участие в торгах, а также что у ИП ФИО2 имелась объективная возможность для ознакомления с данными документами. 

Заявитель была вправе полагаться на то, что существенные характеристики Помещения будут указаны в сообщении о проведении торгов, при этом отсутствие указаний о самовольном переустройстве и/или перепланировке Помещения означает отсутствие таковых.

Из представленного ответа ГБУ МОСГОРБТИ от января 2023 года в адрес суда и приложенных к ответу документов следует, что в Помещении имеются переустройства и перепланировки, разрешение на проведение которых не было получено собственниками Помещения до 13.11.2021 (даты сообщения о торгах):

имеется существенная разница в площади помещения,

имеются  права  третьих  лиц  на  часть  помещений  (лестница),  пользование  которой для третьих лиц заблокировано в результате незаконного заделывания проема двери.

внешние    границы    помещения    определены    стенами,    разрешение    на    возведение которых отсутствует.

также имеются иные перепланировки.

Таким образом, до заявителя как до участника торгов не была доведена полная и подробная информация о реализуемом помещении, что противоречит требованиям пункта 9 статьи 110 Закона о банкротстве.

Действуя добросовестно и разумно, ГК «АСВ» обязано было обеспечить в сообщении о проведении торгов хотя бы указание о наличии в Помещении несогласованных перепланировок и переустройства, а также об очевидном несоответствии фактической площади Помещения данным, указанным в представленной ГК АСВ выписке из ЕГРН. Также необходимо было предупредить участников торгов о ненадлежащем правовом статусе помещений 3 и 5 на первом этаже, а также о, как минимум, спорном правовом статусе лестниц и риске оспаривания права собственности на них.

Для заявителя были бы очевидны риски приобретения Помещения, что позволило бы заявителю принять обоснованное решение о приобретении или отказе от приобретения объекта на торгах, об определении возможной стоимости помещения, с учетом затрат на получение разрешения или на демонтаж стен и утрату права в отношении части помещения (комнаты 2 в помещении II в подвале-2), если бы в разрешении на переустройство и перепланировку было отказано.

ГК «АСВ» действуя разумно и осмотрительно, до опубликования сообщения о торгах знало или должно было знать об отсутствии разрешительной документации на перепланировки, о несоответствии площади, а также о важности указанной информации для потенциальных покупателей.

С учетом изложенного, суд признает недействительными торги по продаже имущества ПАО АРКБ «Росбизнесбанк», проведенные 13.01.2022 АО «Российский аукционный дом» посредством публичного предложения в электронной форме, в части продажи лота № 2 (нежилого помещения площадью 159,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:03:0003024:4517), как реализованные с существенными нарушениями, выразившимися в представлении неполной информации об имуществе, что ввело покупателя в заблуждение.

Как следствие, подлежит признанию недействительным договор, заключенный по результатам недействительных торгов.

Судом также принято во внимание, что в настоящее время в отношении спорного помещения проведены торги, при этом объявление о проведении торгов содержало сведения о несогласованной перепланировке, к сообщению приложены поэтажные планы и экспликации БТИ от 07.04.2022 с указанием несогласованных перепланировок.

Указание о несоответствии фактической площади Помещения данным ЕГРН и о наличии неузаконенной перепланировки отражены ГК «АСВ» в предложении ликвидатора о порядке, сроке и условиях проведения электронных торгов в форме аукциона и посредством публичного предложения ПАО АРКБ Росбизнесбанк, утвержденном Протоколом совета кредиторов от 03.06.2022, в Договоре купли-продажи объекта недвижимого имущества от 28.11.2022, в акте приема-передачи объекта от 13.12.2022.

ИП ФИО2 как добросовестный покупатель также вправе была рассчитывать на получение полной и объективной информации об объекте, отказ от заключения договора был обусловлен введением покупателя в заблуждение, в связи с чем, в данном случае не может быть признано законным удерживание АРКБ «Росбизнесбанк» уплаченного задатка в размере 2 585 904,27 руб.

В рассматриваемом случае восстановлением нарушенного права будет являться не только признание торгов по продаже имущества ПАО АРКБ «Росбизнесбанк», проведенных 13.01.2022, недействительными, и договора, заключенного по результатам недействительных торгов,  а также обязание АРКБ «Росбизнесбанк» возвратить ИП ФИО2 уплаченный задаток в размере 2 585 904,27 рублей.

С учетом изложенного, определение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права без учета всех обстоятельств обособленного спора.

Руководствуясь статьями 266 – 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда города Москвы от 27.04.2023 по делу № А40221725/20 отменить.

Признать недействительными торги по продаже имущества ПАО АРКБ «Росбизнесбанк», проведенные 13.01.2022г. АО «Российский аукционный дом» посредством публичного предложения в электронной форме, в части продажи лота № 2 (нежилого помещения площадью 159,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:03:0003024:4517)

Признать недействительным Договор купли-продажи № 2022-0344/45 от 14.01.2022г., заключенный между ИП ФИО2 и ПАО АРКБ «Росбизнесбанк» в лице ликвидатора Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов».

Обязать АРКБ «Росбизнесбанк» возвратить ИП ФИО2 уплаченный задаток в размере 2 585 904,27 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:А.С. Маслов

Судьи:Ю.Н. Федорова

М.С.Сафронова