АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело А27-6688/2024

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Кемерово        

25 февраля 2025 года.

Резолютивная часть решения суда объявлена 13 февраля 2025 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 25 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна, при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Федосовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью «Тепловая компания» о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.02.2021 № 4-21 за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 в сумме 935367,26 руб., неустойки за период с 11.01.2023 по 31.12.2023 в сумме 77453,98 руб., всего 1012821,24 руб.,

при участии:

от ответчика: ФИО1, доверенность от 05.07.2024, 

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее также – истец, комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Тепловая компания» (далее также – ответчик, общество) о взыскании задолженности и пени по договору от 01.02.2021 № 4-21.

Исковые требования мотивированы тем, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 01.02.2021 № 4-21 за рассматриваемый период ответчиком не вносилась в размере, предусмотренном договором. Истцом в адрес арендатора в соответствии с условиями договора направлялась претензия о необходимости погасить задолженность по договору. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 309, 330, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, указав, что расчет арендной платы осуществлен в нарушение порядка изменения размера арендной платы.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

В соответствии со статьями 156, 163 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения ответчика, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 01.02.2021 № 4-21 (далее - договор), по условиям которого Арендодатель в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, предоставляет из земель категории - земли населенных пунктов, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:29:0101002:1636, площадью 81 966 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (далее - Участок). Вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, для размещения промышленных объектов.

Срок аренды установлен до 30.01.2022 (п. 2.1 договора). В соответствии с пунктом 8.1 договора, договор является актом приема-сдачи земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы за участок устанавливается ежегодно согласно расчету арендной платы за землю, указанному в Протоколе определения величины арендной платы (Приложение № 1). Согласно пункту 3.2 договора, арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца. 

Из пункта 3.5 договора следует, что изменение размера арендной платы, предусмотренного настоящим Договором, производится Арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы.

Комитетом в адрес общества направлялась претензия от 29.02.2024 № 548 с требование погасить задолженность. Общество не ответило на указанную претензию.

В связи с уклонением ответчиком от досудебного порядка урегулирования спора и неисполнением обязанности по внесению арендных платежей за спорный период в порядке и сроки, установленные договором аренды от 01.02.2021 № 4-21, явилось основанием обращения истца с настоящим иском в суд.

Так, согласно подпункту 7 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

Поскольку земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды. 

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривается необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, согласно которым с 01.03.2015 размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Размер арендной платы определен на основании постановления администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного Постановлением» (далее – постановление от 05.02.2010 № 47, Порядок № 47).

В настоящем случае регулируемая цена за пользование земельным участком будет применяться независимо от того, согласовали стороны ее размер или не согласовали.

Вместе с тем, как следует из уведомления от 30.01.2023 № 224, комитетом произведен расчет арендной платы на основании отчета № 102.40/2022, согласно которому размер арендной платы за 2023 год составит 1183000 руб.

В пояснениях комитет указывает, что пункт 2.1 Порядка № 47 устанавливает императивную норму, дающую возможность воспользоваться правом выбора способа определения размера арендной платы за земельные участки на год на усмотрение арендодателя, как собственника земельных участков, а также пункт 2.11 говорит об инициативе со стороны арендодателя о проведении оценки размера арендной платы за пользование земельными участками.

Однако комитетом не принято во внимание, что с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. При этом ранее размер арендной платы по спорным договорам рассчитывался с применением кадастровой стоимости земельного участка.

Положения Постановления № 47, предусматривающие одновременное действие различных методик определения регулируемой арендной платы за публичные земли, приводящее к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, в зависимости от наличия либо отсутствия волеизъявления уполномоченных органов публично-правового образования на проведение оценки рыночной стоимости, свидетельствуют о создании дискриминационных условий и нарушают принцип запрета необоснованных предпочтений, что недопустимо в силу статьи 15 Закона № 135-ФЗ и Постановления № 582.

Из правовой позиции, изложенной в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 9-АПГ17-25, следует, что не допускается различный порядок расчета размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых или предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставляемых по одним и тем же основаниям, в зависимости от каких-либо обстоятельств.

Согласно пункту 2.9.5 Постановления № 47 размер арендной платы за земельные участки, рассчитанный на 2023 год с учетом положений подпунктов «а», «у» пункта 2.2, пункта 2.5 Постановления № 47 на основании кадастровой стоимости, утвержденной приказом комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса в 2022 году, не может превышать размер арендной платы за данные земельные участки, установленный на 2022 год, более чем в 1,152 раза. В случае если размер арендной платы за земельные участки, рассчитанный на 2023 год с учетом положений подпунктов «а», «у» пункта 2.2, пункта 2.5 Постановления № 47, превышает более чем в 1,152 раза размер арендной платы, установленный в 2022 году, размер арендной платы на 2023 год принимается равным размеру арендной платы в 2022 году, увеличенному в 1,152 раза.

В соответствии с пунктом 2.1 Постановления № 47 размер арендной платы при использовании участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области в расчете на год определяется органами местного самоуправления одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночно обоснованного размера арендной платы, определяемого в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Какие-либо случаи или критерии, позволяющие применить расчет арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости, Постановлением № 47 не определены.

В пункте 2.11 Постановления № 47 лишь указано, что проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельными участками проводится по инициативе органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными участками, также без каких-либо критериев, при наличии которых данная инициатива допустима. А в пункте 2.13 такое определение указано в качестве одного из оснований изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке.

В отношении же расчета на основании кадастровой стоимости, напротив, никакой неопределенности нет. Согласно пункту 2.5 Постановления № 47 в отношении земельных участков, не указанных в пункте 2.2 Постановления № 47, размер годовой арендной платы за земельный участок, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах), определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле.

Таким образом, суд полагает необходимым осуществить перерасчет арендной платы с учетом положений пункта 2.5, 2.9.5 Постановления № 47.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что арендная плата по состоянию на 2022 год составляла 24763,28 руб. в месяц. В то же время, размер ежемесячной арендной платы в 2023 году составил 98583,33 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости. При этом размер ежемесячной арендной платы за 2023 на основании кадастровой стоимости (151 268 253 руб.) составит 36682,55 руб. Поскольку размер арендной платы, рассчитанный на 2023 год с учетом положений пункта 2.5 Постановления № 47, превышает более чем в 1,152 раза размер арендной платы, установленный в 2022 году, размер арендной платы на 2023 год принимается равным размеру арендной платы в 2022 году, увеличенному в 1,152 раза. Следовательно, размер арендной платы на 2023 год составит 28527,3 руб.

В качестве доказательств оплаты представлены: платежное поручение от 22.06.2023 № 1078 на сумму 24763,27 руб., от 23.06.2023 № 1083 на сумму 24763,27 руб., от 27.06.2023 № 1090 на сумму 49526,54 руб., от 09.04.2024 № 632 на сумму 148579,62 руб., от 19.04.2024 № 725 на сумму 99053,21 руб. (за период с ноября 2023 по февраль 2024).

С учетом частичных оплат и осуществленного судом расчета регулируемой арендной платы, задолженность общества за 2023 год составит 45168,29 руб.

Кроме того, комитетом заявлено требование о взыскании пени в сумме 77453,98 руб. за период с 11.01.2023 по 31.12.2023.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ключевой ставки, установленной Банком России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Судом осуществлен расчет неустойки с учетом перерасчета арендной платы; в соответствии с расчетом суда, неустойка за период с 11.01.2023 по 31.12.2023 составит 17038,55 руб. 

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Удовлетворить исковые требования частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тепловая компания» (ИНН 

<

***>) в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (ИНН 

<

***>) задолженность в сумме 45168,29 руб., пени в сумме 17038,55 руб., всего 62206,84 руб.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тепловая компания» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1420 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Н.К. Фуртуна