Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-15733/2017

10 сентября 2018 года

город Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 10 сентября 2018г.

Решение в полном объеме изготовлено 10 сентября 2018г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Челябинск, ОГРНИП 307741132700010

к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива», г. Челябинск, ОГРН 

<

***>,  

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Главного Управления Архитектуры и Градостроительства Администрации города Челябинска, Администрации города Челябинска,

об обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – представителя по доверенности от 23.11.2017,  

от ответчика: ФИО4 –  представителя по доверенности от 15.09.2017,  

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) 07.06.2017 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» (далее – ответчик, общество) об обязании привести нежилые помещения № 40 и № 41 в первоначальное состояние, обеспечивающее соответствие объектов долевого строительства требованиям проектной документации (проектной декларации).

В обоснование иска указано, что между истцом и ответчиком заключено два договора долевого участия в строительстве, предметом которых являются нежилые помещения №40 и №41, местом расположения в цокольном этаже жилого комплекса со втроенно- пристроенными торгово- офисными помещениями по Комсомольскому проспекту г. Челябинска. В ходе строительства комплекса ответчиком истцу стало известно, что застройщик изменил проектную документацию в отношении помещений №40 и №41, что привело к изменению входной группы. 

В судебном заседании истце пояснил, что требования основаны на положениях ст. 304 Гражданского кодекса РФ. 

Ответчик против удовлетворения требования возражал, ссылаясь на то, что у истца не возникло право на обращение в суд с подобным требованием, так как помещения в жилом комплексе (2 очередь) не введены в эксплуатацию, следовательно, спорные объекты не введены и в гражданский оборот, а истец пока не является их собственником. Объектом договоров  №3 и №4 являются нежилые помещения, а не входная группа (том 1 л.д. 91, том 2 л.д. 85). 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Главное Управление Архитектуры и Градостроительства Администрации города Челябинска, Администрация города Челябинска (том 1 л.д. 86).

Главное управление архитектуры представило мнение.

Дело слушается в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ. 

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает иск не подлежащим удовлетворению в силу следующего:

Как следует из материалов дела, 12.02.2015 между истцом (участник долевого строительства)  ответчиком (застройщик) заключен договор №3 участи в долевом строительстве нежилого здания (том 1 л.д. 14-18). 

По условиям договора №3 участник долевого строительства в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве объекта в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а застройщик обязуется собственными и/ил привлечёнными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и после ввода объекта в эксплуатацию передать в собственность участнику долевого строительства, обозначенное в настоящем договоре нежилое помещение №40. 

Стоимость доли в объекте, которую уплачивает участник за нежилое помещение №40, а также долю в праве собственности на общее имущество объекта, составляет 11 432 000 руб., площадь помещения – 285,8 кв.м.

По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию участник получает право собственности на нежилое помещение №40 расположенное на -1 (минус первом) этаже в объекте (в осях 1-4 (А1-Г1) -1 этаж). Визуализация входной группы в нежилое помещение указана в Приложении №5 к настоящему договору (п. 2.3 договора №3, том 1 л.д. 23). 

По условиям п. 5.7 договора №3, право собственности на нежилое помещение возникает у участника с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке. 

Объект подлежит передаче участнику не позднее 01.12.2015 (п. 3.1.4 договора).

Договор №3 зарегистрирован в Управлении Росреестра 17.02.2015 (том 1 л.д. 24). 

Дополнительным соглашением от 18.03.2015, которым срок ввода объекта в эксплуатацию перенес на 31.03.2016 (том 1 л.д. 25). 

Дополнительным соглашением от 14 мая 2015 стороны внесли изменения в договор, касающиеся технических характеристик объекта, а именно- в Проектную документацию внесены изменения объекта- высота -1 этажа в осях «А1-Б1-1-4» от чернового пола до сборно- монолитного перекрытия не менее 2,5м; ширина прохода (с главного фасада здания) в нежилое помещение №40 на -1 этаже-1,6-1,8м; организация приямков с оконными проемами по оси Г1: в осях 2-3 приямок шириной не менее 1,3м; в осях 3-4 приямок шириной не менее 4,5м; организация приямка с оконным проемом оси  1(I)-Б1-В1 в размере не менее 2,6*0,9м; организация узкого оконного проёма в осях А1-1-2 с главного фасада здания, заполненного светопрозрачной конструкцией (том 1 л.д. 26). 

12 февраля 2015 г. между истцом (участник долевого строительства)  ответчиком (застройщик) заключен договор №4 участи в долевом строительстве нежилого здания (том 1 л.д. 29-33). 

По условиям договора №4 участник долевого строительства в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве объекта в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а застройщик обязуется собственными и/ил привлечёнными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и после ввода объекта в эксплуатацию передать в собственность участнику долевого строительства, обозначенное в настоящем договоре нежилое помещение №41. 

Стоимость доли в объекте, которую уплачивает участник за нежилое помещение №41, а также долю в праве собственности на общее имущество объекта, составляет 12 776 000 руб., площадь помещения – 319,4 кв.м.

По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию участник получает право собственности на нежилое помещение №41 расположенное на -1 (минус первом) этаже в объекте (в осях 1-7 (А1-Г1) -1 этаж). Визуализация входной группы в нежилое помещение указана в Приложении №5 к настоящему договору (п. 2.3 договора №4, том 1 л.д. 39). 

По условиям п. 5.7 договора №4, право собственности на нежилое помещение возникает у участника с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке. 

Объект подлежит передаче участнику не позднее 01.12.2015 (п. 3.1.4 договора).

Договор №4 зарегистрирован в Управлении Росреестра 17.02.2015 (том 1 л.д. 40). 

Дополнительным соглашением от 18.03.2015, которым срок ввода объекта в эксплуатацию перенес на 31.03.2016 (том 1 л.д. 41). 

Дополнительным соглашением от 14 мая 2015 стороны внесли изменения в договор, касающиеся технических характеристик объекта, а именно- в Проектную документацию внесены изменения объекта- высота -1 этажа в осях «А1-Б1-1-7» от чернового пола до сборно- монолитного перекрытия не менее 2,5м; ширина прохода (с главного фасада здания) в нежилое помещение №41 на -1 этаже-1,6-1,8м; организация приямков с оконными проемами по оси Г1: в осях 6-7 приямок шириной не менее 1,3м; в осях 4-5 приямок шириной не менее 4,5м; организация узкого оконного проёма в осях А1-6-7 с главного фасада здания, заполненного светопрозрачной конструкцией (том 1 л.д. 42). 

Справкой общество «Перспектива» подтвердило внесение ИП ФИО2 полной оплаты по договору №3 (том 1 л.д. 46), факт оплаты по договору №4 застройщик не оспаривает. 

22 мая 2017 г. предпринимателем произведен осмотр строящихся нежилых помещений №40 и №41, в результате которого установлено, что лестница, ведущая на улицу из помещения №40 перегорожена кирпичной стеной, в результате чего помещения №40 и №41 не имеют изолированных выходов на улицу (том 1 л.д. 47). 

21 апреля 2017 г. предприниматель вручил руководителю общества «Перспектива» претензии устранить выявленные недостатки и вернуть помещения в первоначальное состояние (том 1 л.д. 53-54). 

Наличие изменений входной группы спорных помещений общество «Перспектива» объясняет тем, что в ходе проведения геодезической съёмки осей здания установлено, что размещение входных групп к помещениям, расположенным на стилобатной части 1-й этаж в левом и правом пристроя к жилому дому, в виде крылец, выступающего наружу, приведет к их выступу за границы земельного участка, отведенного под строительство жилого дома. Данное нарушение приведет к невозможности получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (том 1 л.д. 140). 

Не согласившись с доводами застройщика, истец обратился с настоящим иском в суд.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

06 декабря 2017 г. истец ходатайствовал перед судом о проведении судебной строительной экспертизы с целью выяснения возможности оборудования помещения №40 самостоятельными проходами со стороны главного фасада здания (том 2 л.д. 23).

Определением суда от 05.04.2018 ходатайство истца от 06.12.2017 удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Союз- Проект», экспертам ФИО5 и ФИО6 (том 2 л.д. 100-102).

Перед экспертом поставлен вопрос - Установить, возможно ли при сложившихся обстоятельствах оборудование самостоятельных проходов (друг против друга) в помещении №40 и №41 входной группы? Если возможно, повлечет ли это конструктивные изменения и существенные финансовые затраты?

Из поступившего в суд экспертного заключения (том 2 л.д. 134-155) следует, что организовать спуск в помещения №40 и №41 с двух самостоятельных лестниц (проходов), расположенных друг против друга возможно, разобрав «врезные» ступени входа на стилобат. Стоимость работ составит 99 545 руб. 

Частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ (здесь и далее нормы закона приведены в редакции, действующей на момент заключения договора участия в долевом строительстве) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 3 статьи 7 указанного закона в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного закона.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Из системного толкования вышеизложенных норм следует, что для того, чтобы у участника строительства возникло право требования от застройщика устранения какого либо рода недостатков в объекте, такой объект должен быть передан участнику строительства, то есть, завершен строительством. 

В силу статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обращено внимание на то, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет: что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (п. 45).

Между тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что жилой комплекс со втроенно- пристроенными торгово- офисными помещениями и подземной автостоянкой (2 этап) строительством не завершен, в эксплуатацию не сдан, доказательств извещения участника строительства застройщиком о необходимости принятия предмета договоров №3 и №4 и ли подписанных актов передачи нежилых помещений суду не представлено.  

При этом, как было указано выше, правом требования устранения недостатков, выявленных в результате строительства (создания) объектов, обладает только собственник таких объектов. 

Пунктом 5.7 договоров №3 и №4 предусмотрено, что право собственности на нежилые помещения переходит к участнику строительства с момента государственной регистрации указанного права. В то же время, согласно п. 6.2 договоров и ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, требовать устранение недостатков возможно только в отношении построенных застройщиком объектов. Однако как было указано выше, помещения №40 и №41 обществом «Перспектива» только находятся в процессе строительства и не являются построенными.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами ответчика о том, что у истца не возникло право требования устранения нарушений в строительстве, так как на момент подачи иска и принятия настоящего решения спорные нежилые помещения не являются построенными, а у истца, как следствие, не возникло право собственности на указанные помещения. 

В связи с чем, требование предпринимателя об обязании привести нежилые помещения №40 и №41 в первоначальное состояние, удовлетворению не подлежит. 

То обстоятельство, что экспертом установлено отклонение застройщика при проведении строительных работ по возведению помещений №40 и №41 от проектной документации, а также сделано заключение о возможности возведения самостоятельного выхода для помещения №40, не имеет правого значения для рассмотрения настоящего спора и до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу частей 1, 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В связи с тем, что настоящее решение принято не в пользу истца оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика 30 000 руб. судебных издержек, 25 000 руб. расходов по проведению экспертизы и 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины не имеется. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                           Л.Д. Мухлынина

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.