АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-52814/2023

г. Краснодар

10 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность 25.12.2024), в отсутствие представителей истца – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2024 по делу № А32-52814/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о понуждении к перерасчёту арендной платы по договору от 07.02.2023 № 0000008901 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:44 площадью 2595 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства гостиницы, кафе и детской площадки (далее – земельный участок) в размере, не превышающем установленный для земельных участков, предназначенных для использования в сходных целях, размер земельного налога – 0,6047% от кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2022.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2024, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок находится в муниципальной собственности, расположен во второй и третьей зонах санитарной охраны курорта. На земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности. Размер  арендной платы не может превышать размер земельного налога, рассчитанный по ставке, установленной для земельных участков, предназначенных для использования в сходных целях. С 01.01.2022 по настоящее время в Ейском городском поселении Ейского района ставка земельного налога в отношении земель, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, не изменялась и составляет 0,6047% от кадастровой стоимости земельных участков. Досудебный порядок урегулирования спора предпринимателем соблюден.

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов и находится в собственности Краснодарского края. Размер арендной оплаты определен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121, как произведение ставки арендной платы (2,5%) и кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.6.3.). Такая арендная плата согласована сторонами в 2023 году в приложении к договору аренды. Договорные условия в процессе их согласования предпринимателем не оспорены. Арендная плата не является регулируемой величиной. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2022 по делу № А32-36765/2021 вынесено в отношении иного конкретного календарного периода (с 01.01.2018 по 30.12.2021). Установив арендную плату по договору аренды, зарегистрированному 27.02.2023, суды не обосновали ее перерасчет с 01.01.2022. При этом пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено внесение первого платежа в течение 30 календарных дней со дня его государственной регистрации. В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразила мотивированное мнение  об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими частичному изменению.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2022 по делу № А32-53444/2021, оставленного без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022, по приказу департамента от 03.02.2023 № 199 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили 07.02.2023 без проведения торгов договор аренды земельного участка. Годовой размер арендной платы определен как произведение нормативно установленной региональной ставки (2,5%) и кадастровой стоимости земельного участка, что составило 541 530 рублей 90 копеек. Размер ежегодной арендной платы мог быть пересмотрен по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в федеральные, региональные и муниципальные нормативно-правовые акты. Арендную плату следовало исчислять со дня передачи земельного участка, каковым стороны определили день государственной регистрации договора. Первый платеж подлежал внесению в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора (пункты 1.3, 2.1, 2.2, 2.3). Договор аренды заключен на 48 лет, вступил в силу и стал обязательным для сторон со дня его государственной регистрации (пункты 7.1, 7.2). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 27.02.2023 (запись с номером регистрации 23:42:0201001:44-23/260/2023-9).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2022 по делу № А32-36765/2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2022, на департамент возложена обязанность пересмотреть годовую арендную плату с 01.01.2018 по 30.12.2021 и оформить соответствующий расчет в виде приложения к ранее заключенному сторонами договору от 30.12.2011 № 4200007134 аренды земельного участка, установив ее в размере, не превышающем установленный для земельных участков, предназначенных для использования в сходных целях, размер земельного налога по ставке 0,6047% от кадастровой стоимости земельного участка.

В письме от 21.06.2021 предприниматель предложил департаменту произвести перерасчёт арендной платы по договору от 30.12.2011 № 4200007134 аренды земельного участка исходя из льготной ставки арендной платы. В ответном письме от 12.07.2022 № 52-38-05-28162/22 департамент уведомил предпринимателя о принятом решении об отказе в пересчёте арендной платы по льготной ставке (0,6047%) и указал на необходимость применения с 01.01.2022 нормативно установленной региональной ставки (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателяв арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определен принцип свободы договора (статьи 1, 2). Условия договора устанавливаются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон нормативным правилам (статьи 421, 422). При толковании этих условий принимается во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, действительная общая воля сторон с учетом цели договора (статья 431).

По общему правилу изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса). По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в предусмотренных законами или договором случаях (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд в случае неполучения от другой стороны ответа на соответствующее предложение в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления решения суда в законную силу (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).

По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор – своевременно вносить плату за такое пользование (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). В предусмотренных законом случаях арендная плата может устанавливаться или регулироваться уполномоченным органом (статьи 424 Гражданского кодекса).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением установленных федеральными и региональными законами случаев (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, – в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7). Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснена применимость к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, порядка определения размера арендной платы, устанавливаемого уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 Гражданского кодекса). Ограничены в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, их предоставление в частную собственность запрещено (пункты 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные Принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в силу 12.08.2017, постановление от 16.07.2009 № 582 дополнено принципом учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Данный принцип применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, ограниченных в обороте, перечень которых приведен в пункте 5 статьи 27 Земельного кодекса (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019). 

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты относились к категориям особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 31 Закона № 33-ФЗ, пунктом 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ Положением об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425, постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 № 51 «Об утверждении границ и режима округа горно-санитарной охраны курорта краевого значения Ейск в Краснодарском крае» земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Ейска отнесены к особо охраняемым природным территориям Краснодарского края.

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

В Определении от 27.09.2018 № 2369-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления. Данная норма обеспечивает преемственность сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения ранее созданных особо охраняемых природных территорий. Курорты, будучи национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся к особо охраняемым объектам и территориям. 

Решениями Совета Ейского городского поселения Ейского района от 29.11.2012 № 50/4, от 22.11.2018 № 60/5 «Об установлении земельного налога на территории Ейского городского поселения Ейского района» размер земельного налога установлен в размере 0,6047% от кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для использования в сходных целях.

Судебная практика последовательно исходит из недопустимости создания судебным актом правовой неопределенности в спорных правоотношениях. Судебные решения должны способствовать устранению такой неопределенности. По спору, возникшему при внесении изменений в договор, в резолютивной части решения должен содержаться вывод арбитражного суда по спорному условию. Результатом рассмотрения требования о внесении в договор изменений должно быть изложение в судебном акте редакции спорного условия (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2017 № 305-ЭС17-6961). Инициированный предпринимателем спор преследует цель устранения правовой неопределенности в отношениях сторон. Внесение в договор аренды приведенных условий позволит устранить такую неопределенность.

Правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, распределив между сторонами бремя доказывания, суды первой и апелляционной инстанций, принимая обжалуемые судебные акты, вправе были исходить из того, что арендная плата за земельный участок является регулируемой. Поскольку земельный участок, расположенный в границах второй и третьей зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, созданного до 30.12.2013, ограничен в обороте и не подлежит приватизации (передаче в частную собственность), размер арендной платы за него с 12.08.2017 не мог превышать действующую ставку земельного налога. Условие договора аренды об арендной плате соответствующим нормативным требованиям не соответствовало.

Вместе с тем, суды не учли, что предприниматель заявил иск о пересчете арендной платы по договору аренды от 07.02.2023 № 0000008901, государственная регистрация которого осуществлена 27.02.2023. Действие этого договора не распространено сторонами на период, предшествовавший его заключению. Совокупное толкование условий его пунктов 1.3, 2.1, 2.2, 2.3 позволяют сделать вывод о том, что арендная плата должна исчисляться со дня передачи земельного участка, каковым стороны определили день государственной регистрации договора. Пересчет арендной платы по этому договору аренды с 01.01.2022 не имеет какого-либо обоснования. В этой части судебные акты надлежит изменить, исключив из резолютивной части указание на дату «01.01.2022».

Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражному суду кассационной инстанции предоставлено право изменить решение или постановление суда первой или апелляционной инстанции в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применена норма права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2024 по делу № А32-52814/2023 изменить, исключив из резолютивной части указание на дату «01.01.2022».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

М.Н. Малыхина

Судья

А.И. Мещерин