Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

Решение

Дело №А09-1625/2020

город Брянск

11 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 августа 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 августа 2021 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Лемешко Г.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Т.В.     

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск

к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройдом - XXI», г.Брянск

третье лицо: Управление по строительству и развитию территории города Брянска, г.Брянск

о взыскании 2 665 805 руб. 54 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 (доверенность №01-14304 от 11.01.2021); 

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 11.01.2021); 

от третьего лица: не явились, извещены

установил:

Дело рассмотрено 04.08.2021 после перерыва, объявленного в судебном заседании 29.07.2021 в порядке, установленном ст.163 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Управление имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройдом - XXI», г.Брянск, о взыскании 11 109 720 руб. 66 коп., в том числе 9 269 951 руб. 89 коп. основного долга за период с 29.10.2016 по 31.12.2019                      и 1 839 768 руб. 77 коп. пени за период с 16.12.2016 по 17.02.2020.

В процессе рассмотрения дела истцом неоднократно заявлены ходатайства об уточнении исковых требований. Согласно последнему уточнению исковых требований истец просил взыскать с ответчика 2 665 805 руб. 54 коп., в том числе 2 504 221 руб.                  39 коп. основного долга за период с 13.09.2018 по 31.03.2020 и 161 584 руб. 15 коп. пени за период с 16.12.2016 по 09.12.2020. Ходатайства судом удовлетворены, в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением суда от 05.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по строительству и развитию территории города Брянска, г.Брянск.

Определением суда от 19.02.2021 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества  с ограниченной ответственностью «Настоящие землемеры» ФИО3

Определением суда от 26.02.2021 производство по настоящему делу приостановлено до окончания проведения судебной экспертизы.

Определением суда от 27.05.2021 производство по настоящему делу возобновлено.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему.

Представитель ответчика иск не признал, пояснил, что за спорный период долг и пеня оплачены, поддержал ранее заявленные в отзыве на исковое заявление возражения.

Третье лицо предоставило отзыв на исковое заявление, своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со ст.123, ст.163 Арбитражного процессуального кодекса РФ, извещено надлежащим образом, от третьего лица поступило ходатайство проведении судебного заседания в отсутствие представителя третьего лица.

Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителя третьего лица, в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. 

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка №14А/15 от 12.10.2015 между Управлением имущественных отношений Брянской области (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015, по условиям которого Арендодатель предоставляет (передает) Арендатору земельный участок площадью 9140 кв.м, кадастровый номер 32:28:0020932:52, расположенный по адресу: 

<

...> за плату в пользование (аренду), а Арендатор принимает участок для его использования в соответствии с условиями настоящего договора. Участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенное использование и целевое назначение: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей. Участок предоставляется для целей, связанных со строительством (многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей) в соответствии с условиями договора (п.п.1.1, 1.2, 1.5 договора). Указанный земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 29.10.2015.

Согласно п.2.1 договора срок действия договора стороны установили 10 лет (с 29.10.2015 по 28.10.2025).

В соответствии с п.3.1, п.3.2 договора размер ежегодный арендной платы установлен в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка №14А/15 от 12.10.2015 и составляет 6 532 000 руб. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка.

Арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15 числа последующего месяца квартала (п.3.8 договора).

В пункте 5.9 договора стороны установили, что в случае неисполнения обязательств по полному и несвоевременному внесению арендной платы в сроки, указанные в п.3.8 договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения таких обязательств от размера невнесенной арендной платы за каждый день нарушения срока.

Между ФИО4 (Цедент) и ООО «Стройдом - XXI» (Цессионарий) заключен договор об уступке прав по договору аренды от 06.06.2016, по условиям которого Цедент уступает Цессионарию свои права и обязанности по договору аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015, общей площадью 9140 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0020932:52, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, расположенного по адресу: 

<

...> заключенному с Управлением имущественных отношений Брянской области, а Цессионарий принимает их на себя и обязуется исполнять надлежащим образом, в соответствии с указанными условиями и в пределах срока вышеуказанного договора аренды земельного участка (п.1 указанного договора).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015 в части своевременного и в полном объеме внесения арендных платежей, истец направил в адрес ответчика претензию №04-15596 от 27.12.2019 (получено ответчиком 14.01.2020) с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 9 439 302 руб. 81 коп. и пени в размере 1 819 312 руб. 56 коп. в срок до 15.01.2020.

В ответ на указанную претензию ответчик направил в адрес истца письмо №6 от 24.01.2020, в котором указал, что частично признает задолженность по арендной плате и обязуется ее погасить, а также пояснил, что первая очередь строительства введена в эксплуатацию 28.06.2019, и согласно выписке из ЕГРН от 15.07.2019 было зарегистрировано первое право собственности на помещение в сданном жилом доме 15.07.2019 (регистрационная запись №32:28:0020932:2594.32/001/2019-1), в связи с указанной даты не может быть взыскана арендная плата с арендатора-застройщика жилого дома в той части земельного участка, на котором расположен жилой дом (первая очередь строительства), и арендная плата подлежит начислению за фактически используемую часть арендованного земельного участка для окончания строительства многоквартирного жилого дома (вторая очередь строительства).

  Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены надлежащим образом обязательства по договору аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015 в части своевременного и в полном объеме внесения арендных платежей, задолженность в добровольном порядке не оплачена,  истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).

Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ).

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно производить платежи за землю.

В силу п.1 ст.424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно уточненному расчету истца у ответчика образовалась заложенность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды №3414 от 23.10.2015 за период с 13.09.2018 по 31.03.2020, с учетом частичного внесения арендной платы, в размере 2 504 221 руб. 39 коп.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему, ссылается на то, что на основании договора от 06.06.2016 уступки прав по договору аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015, ответчик являясь арендатором земельного участка общей площадью 9140 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0020932:52, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, расположенного по адресу: 

<

...> для целей, связанных со строительством, обратился в Брянскую городскую администрацию за разрешением на строительство объекта капитального строительства. 24.11.2016 ответчику Управлением по строительству и развитию территории города Брянска выдано разрешение на строительство №32-301-3067-2016, согласно которому ответчику на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0020932:52 разрешено строительство объекта капитального строительства (многоэтажный многоквартирный жилой дом с пристроенной котельной). В пункте 4 разрешения на строительство указано, что объект капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией состоит из первой очереди строительства (площадь застройки 808,81 кв.м) и второй очереди строительства (площадь застройки 844,32 кв.м).

По окончании строительства жилого дома (первая очередь строительства) ответчику было выдано Управлением по строительству и развитию территории города Брянска разрешение на ввод в эксплуатацию №32-301-3067-2016 от 28.06.2019 построенного объекта капитального строительства: многоэтажный многоквартирный жилой дом с пристроенной котельной (первая очередь строительства), расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 15.07.2019 право собственности на помещение (квартиру) с кадастровым номером 32:28:0020932:2594 в указанном жилом доме (первая очередь строительства) зарегистрировано за ООО «Стройдом-XXI» 15.07.2019 (регистрационная запись №32:28:0020932:2594-32/001/2019-1).

По окончании строительства жилого дома (вторая очередь строительства) ответчику было выдано Управлением по строительству и развитию территории города Брянска разрешение на ввод в эксплуатацию №32-301-3067-2016 от 28.09.2020 построенного объекта капитального строительства: многоэтажный многоквартирный жилой дом с пристроенной котельной (вторая очередь строительства), расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 03.12.2020 право собственности на помещение (квартиру) с кадастровым номером 32:28:0020932:2762 в указанном жилом доме (вторая очередь строительства) зарегистрировано за ООО «Стройдом-XXI» 03.12.2020 (регистрационная запись №32:28:0020932:2762-32/074/2020-1).

Ответчик неоднократно обращался к истцу (письма №140 от 11.07.2019, №149 от 22.07.2019, №173 от 03.09.2019) с уведомлением о регистрации 15.07.2019 первого права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> (первая очередь строительства), введенном в эксплуатацию, и  требованием об уменьшении при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015 площади арендованного земельного участка на площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома (первая очередь строительства).

На указанные обращения ответчика истец письмом №32-8727 от 09.08.2019 ответил отказом, и произвел начисления за спорный период, исходя из площади земельного участка 9 140 кв.м.

Таким образом, у сторон возникли разногласия в отношении начисления арендной платы за использование арендованного земельного участка за период с 15.07.2019 по 31.03.2020.

В письменном отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему ответчик также указал, что многоэтажный многоквартирный жилой дом (первая очередь строительства) веден в эксплуатацию как законченный строительном объект (ОКС), что подтверждается разрешением от 28.06.2019 на ввод в эксплуатацию первой очереди строительства многоэтажного многоквартирного дома по адресу: 

<

...>. и является  технологически обособленным объектом, отдельно функционирующим от второй очереди многоэтажного многоквартирного жилого дома, в ином случае ввод в эксплуатацию при наличии продолжающеюся строительства второй очереди был бы не возможен. Данный объект поставлен на кадастровый учет как законченный строительный объект (дата постановки на учет 05.07.2019), жилому дому присвоен кадастровый номер 32:28:0020932:2491, в жилом доме зарегистрированы права собственности на квартиры, первое право собственности зарегистрировано 15.07.2019, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости от 15.07.2019, имеются различные решения общих собраний собственников помещений по вопросу выбора управляющей компании в жилом доме                 (первая очередь строительства), данный дом находится в реестре объектов жилищного фонда в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ввод в эксплуатацию 2019 год). 

В соответствии с отзывом третьего лица на основании представленных документов, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, ответчику было выдано разрешение на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома с пристроенной котельной, жилая часть дома состоит из двух секций позиция 1 и позиция 2 (два этапа строительства) по улице Есенина в Бежицком районе г.Брянска, на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0020932:52. Согласно правилам землепользования и застройки города Брянска, утвержденным Решением Брянского городского Совета народных депутатов №796 от 26.07.2017 минимальная площадь земельного участка для многоэтажной жилой застройки равна 3000 кв.м.

В письме №28/8630 от 29.07.2019 третье лицо также указало, что образованные земельные участки, согласно прилагаемой схеме в отношении первой и второй очередей застройки, соответствуют предельным минимальным и максимальным)размерам земельных участков. 

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно ч.1 ст.16 Федерального закона №189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Исследовав и оценив в порядке, установленном ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, все представленные в материалы дела документы, руководствуясь ст.35, ч.1 ст.36,  п.13 ст.39.20 Жилищного кодекса РФ, учитывая разъяснения данные в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суд считает, что с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома на помещение (квартиру), расположенное в введенной в эксплуатацию части спорного многоквартирного жилого дома (первая очередь строительства), договор аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015 прекратил свое действие в отношении площади застройки первой очереди строительства, поскольку право владения и пользования этой площадью перешло к собственникам жилых помещений, и соответственно у ответчика прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за пользование соответствующей частью арендуемого земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда  Российской Федерации от 06.12.2016 №305-ЭС16-16174 по делу №А40-130924/2014, от 06.02.2015 №301-ЭС14-7888 по делу №А43-17503/2013, от 14.08.2019 №301-ЭС19-12560 по делу №А17-5466/2018 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для ею эксплуатации. Таким образом, по смыслу вышеизложенного, спорный земельный участок, занятый жилым домом, перешедший в общую долевую собственность собственников жилых помещений, не может быть предметом арендных отношений и арендная плата за него не подлежит оплате.

Определением суда от 19.02.2021 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Настоящие землемеры» ФИО3, по вопросу определения площади части земельного участка общей площадью 9140 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0020932:52, по адресу: 

<

...>, которая не использовалась для эксплуатации введенной в эксплуатацию первой очереди строительства многоквартирного жилого дома, и которая была необходима для завершения строительства второй очереди строительства многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 9140 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0020932:52, по адресу: 

<

...>.

Согласно заключению эксперта ООО «Настоящие землемеры» от 30.04.2020 площадь части земельного участка общей площадью 9 140 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0020932:52, по адресу: 

<

...>, которая не использовалась для эксплуатации введенной в эксплуатацию первой очереди строительства многоквартирного жилого дома, и которая была необходима для завершения строительства второй очереди строительства многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 9 140 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0020932:52, по адресу: 

<

...>, составила 4 235 кв.м.

Стороны возражений по экспертному заключению ООО «Настоящие землемеры» от 30.04.2020 не заявили, результаты судебной экспертизы не оспорили. Из материалов дела следует, что возражений относительно нарушений правил проведения судебной экспертизы по делу, а также несоответствия требований к эксперту, в том числе условий и порядка его профессиональной аттестации, не представлено. 

Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, в связи с чем суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела. 

Таким образом, суд считает, что с 15.07.2019 по 31.03.2020 ответчик обязан вносить арендную плату исходя из площади земельного участка 4235 кв.м, которая была необходима для завершения строительства второй очереди строительства многоквартирного жилого дома, расположенного на спорном земельном участке.

С учетом вывода судебной экспертизы, ответчиком представлен контррасчет долга за спорный период, согласно которому с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды ответчику и до 15.07.2019 начисление арендной платы произведено исходя из площади арендованного земельного участка 9140 кв.м, с 15.07.2019 по 31.03.2020 начисление арендной платы произведено исходя из площади арендованного земельного участка 4235 кв.м. Согласно данному контррасчету, разница между начислением арендной платы за период с 15.07.2019 по 31.03.2020, произведенным истцом, и начислением арендной платы за указанный период, произведенным ответчиком, составила 2 504 221 руб. 39 коп.

Ответчиком представлены в материалы дела доказательства внесения арендной платы и уплаты пени за спорные периоды (т.1 л.д..103-106, 121, 129-156, т.2 л.д.39-47, 52-58,73-77, т.3 л.д.94-95, т.7 л.д.100-101).

Истцом с учетом произведенной ответчиком оплаты долга за спорный период, представлен уточненный расчет долга за спорный период, согласно которому задолженность ответчика составляет 2 504 221 руб. 39 коп.

Доводы, изложенные истцом в возражениях на отзывы ответчика, суд считает несостоятельными, противоречащими вышеуказанным нормам права, в связи с чем подлежащими отклонению.

С учетом вышеизложенного, исковые требования о взыскании с ответчика               2 504 221 руб. 39 коп. основного долга, а также начисленных на указанную сумму долга пени в размере 161 584 руб. 15 коп., не подлежат удовлетворению.

Размер государственной пошлины по настоящему иску, с учетом уточнения исковых требований, составляет 36 329 руб. При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачивалась, поскольку истец согласно пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты государственной пошлины. В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, однако, не подлежат взысканию поскольку, в соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ, истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с заявленным ответчиком в рамках настоящего дела ходатайством о проведении судебной экспертизы, стоимость которой составила 37 500 руб., ответчиком произведена оплата стоимости судебной экспертизы в размере 37 500 руб. по платежным поручениям №743 от 14.07.2020 на сумму 35 000 руб., №100 от 16.02.2021 на сумму                   2 500 руб.

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ст.106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы относятся на истца. Предусмотренное в пп.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ освобождение государственных органов и органов местного самоуправления от уплаты государственной пошлины, не исключает возмещение данными органами другим участникам арбитражного процесса судебных расходов, в соответствии с положениями ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В связи с чем, расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы в размере 37 500 руб. относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройдом - XXI», г.Брянск, о взыскании 2 665 805 руб. 54 коп. оставить без удовлетворения. 

Взыскать с Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Стройдом - XXI», 

<

...> 500 руб. в возмещение расходов, связанных с оплатой судебной экспертизы. 

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                      Г.Е. Лемешко