АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-4930/2020

г. Салехард

06 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27 сентября 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 06 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Чорноба В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Северный гостиный двор» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании недействительным в части решения общего собрания собственников нежилых помещений, оформленного протоколом № 1 от 27.12.2019, с привлечением третьими лицами: Администрации муниципального образования Надымский район, Департамента муниципального имущества Администрации муниципального образования Надымский район, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, при участии в судебном заседании:

от истцов -  ФИО16 по доверенностям от 11.06.2020г.,

от остальных участвующих в деле лиц – представители не явились, 

УСТАНОВИЛ:

И-вы заявили иск к обществу с ограниченной ответственностью «Северный гостиный двор» (далее ООО «СГД», ответчик) о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в здании торгового комплекса «Северный гостиный двор», оформленного протоколом № 1 от 27.12.2019, в части постановлений по вопросам №№ 3,9,12,12.1, а также в части постановления по вопросу № 16 в элементах утверждения положений регламента.

Ответчик направил в суд отзыв, в котором выразил несогласие с иском.

Остальные участники, привлеченные судом в качестве третьих лиц, никаким образом свою позицию не обозначили.

В судебное заседание прибыл представитель от истцов, исковые требования поддержал.

Остальные участники судебного процесса явку своих представителей не обеспечили. Поступило ходатайство от ответчика об отложении судебного заседания для перерасчета долей.

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд отклоняет его, поскольку оспаривается решение, принятое в 2019 году. Перерасчет сейчас ответчиком долей никаким образом не изменит выводы, содержащиеся в протоколе от 27.12.2019г.

Суд счел возможным рассмотреть спор по существу.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО2 и ИП ФИО3 являются собственниками ряда нежилых помещений (павильон № 5-6, кадастровый номер: 89:10:010208:4881, площадь 18,6 кв. м; павильон          № 50-51,61-65, кадастровый номер: 89:10:010208:5566, площадь 105,2 кв. м; павильон № 32,56,57; кадастровый номер 89:10:010208:5537, площадь 30,0 кв. м.; павильон № 13, кадастровый номер 89:10:010208:4878, площадь 9,9 кв. м.; павильон № 18-23; кадастровый номер 89:10:010208:5479, площадь 52,8 кв. м.; павильон № 41-43; кадастровый номер 89:10:010208:4904, площадь 26,5 кв. м.; павильон № 52-55,66-67, кадастровый номер 89:10:010208:5565, площадь 69,8 кв. м.; павильон № 11-12, кадастровый номер 89:10:010208:4908, площадь 20,5 кв. м.) в здании Торгового комплекса «Северный гостиный двор» по адресу: 

<

...>, что подтверждают соответствующие выписки из ЕГРН.

Решением общего собрания от 15.03.2018г., оформленным протоколом общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса «Северный гостиный двор», ООО «Северный гостиный двор», также являющееся собственником ряда нежилых помещений в здании, было избрано лицом, осуществляющим функции по управлению зданием на договорной основе.

В декабре 2019 года проведено общее собрание собственников нежилых помещений, решение оформлено Протоколом № 1 от 27.12.2019г. Спорными являются следующие вопросы повестки дня:

вопрос 3 - в отношении помещения 24 площадью 616.1 м.кв. на собственника – Департамента муниципального имущества  Администрации МО Надымский район утверждено 0% доли расходов;

вопрос 4 – утвержден состав общего имущества здания;

вопрос 9 - утверждена смета расходов (тариф) по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества здания торгового центра на 2020 год из расчета 1м.кв. общей площади в размере 757,9 рублей;

вопрос 12 – для собственников здания установлен ежемесячный взнос на капитальный ремонт здания в сумме 63,0 рубля за 1 м.кв. торговой площади;

вопрос 12.1 – уполномоченным лицом на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, избрано ООО «Северный гостиный двор», решено открыть специальный счет и заключить договор обслуживания специального счета в «Запсибкомбанк» ПАО г. Тюмень;

вопрос 16 – утверждена новая редакция Регламента работы торгового комплекса.

В исковом заявлении и в последующих дополнениях истцы поясняют, что:

- они не получили сообщение о намерении ответчика провести общее собрание 17.12.2019г. В процессе проведения общего собрания повестка дня была изменена, в том числе, исключены вопросы № 8 и № 9 из повестки, а вопрос № 3 разделен на 2 самостоятельных вопроса. По мнению истцов, данное нарушение существенно и является достаточным для признания решения общего собрания недействительным.

- Департамент муниципального имущества  Администрации МО Надымский район не может не иметь доли на помещение 24, так как это помещение является общим имуществом всех собственников, а не только первого этажа. Нулевой процент доли позволит крупнейшему собственнику не нести издержки по содержанию и сохранению данного помещения.

- большинство наименований статей расходов сметы не имеет отношения к обязанностям истцов по участию в затратах на содержание имущества, находящегося в долевой собственности. На всех предпринимателей возложены обязательства по долевому финансированию деятельности ответчика, не как управляющей организации, а как коммерческой организации. Смета содержит формулировку не соответствующую требованиям закона.

- установлены обязательства собственников помещений здания оплачивать ежемесячный взнос на капитальный ремонт здания без данных о самой необходимости ремонта, сроках, стоимости, объеме работ и иных параметрах предполагаемого капитального ремонта. Отнесение несения расходов только на собственников торговых площадей не законно.

- ответчик не имеет статуса управляющей организации, соответственно не может быть владельцем специального счета. ПАО «Запсибкомбанк» не входило и не входит в закрытый перечень кредитных организаций, которые могут иметь специальный счет.

- принятые поправки в Регламент возлагают незаконные обязанности и ограничения по владению и пользованию принадлежащими ими помещениями. Согласие всех участников при принятии постановления об утверждении Регламента достигнуто не было.

Ответчик в отзыве заявил о том, что:

- он инициировал проведение общего очередного собрания собственников нежилых помещений в здании ТК «СГД», о чем имеется письменное уведомление исх. № 402 от 06.12.2019г. Все собственники, в том числе истцы, были за 10 дней уведомлены о проведении общего собрания, назначенного на 17.12.2019г. Истцы отказались подтвердить получение уведомления исх. № 402 от 06.12.2019г. собственной подписью в Реестре. Дополнительно уведомление было размещено на информационном стенде, расположенном у кабинета администрации ТК «СГД». Таким же способом и в аналогичном порядке была размещена информация о перерыве в проведении общего собрания собственников до 16-00 час. 20.12.2019г. Факт надлежащего уведомления истцов о проведении общего собрания собственников нежилых помещений подтверждается личным присутствием ИП ФИО2 на общем собрании собственников 17.12.2019г. и его личной подписью в листе регистрации участников общего собрания.

- за изменение в повестку дня проголосовало 75,44% участвующих.

- решение по всем вопросам принималось большинством голосов.

- помещение 24 является площадью торгового зала 1 этажа здания ТК «СГД», поэтому за него отвечают только собственники первого этажа. 

- проект договора оказания услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества здания ТК «СГД» на 2020г. ответчик разрабатывал по аналогии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Контррасчет сметы предоставлен не был. Обоснованность сметы расходов на 2019 год подтвердил аудитор - ООО «Тюменский аудиторский центр».

- размер взноса на капитальный ремонт здания рассчитан исходя из анализа затрат управляющего собственника в 2018, 2019 годах (в среднем), с учетом планируемых на 2020г. видов работ. Перечень видов работ по реконструкции и текущему ремонту общего имущества здания ТК «Северный гостиный двор», запланированных к выполнению на 2020г. утвержден при голосовании по вопросу 14 повестки дня. Кроме того, по решению общего собрания собственников помещений часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет превышения,  может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в здании.

- ответчик является организацией оказывающей услуги по управлению и содержанию здания торгового комплекса, на иных лиц данная обязанность не возлагалась, следовательно, он может быть владельцем специального счета для отчислений на капитальный ремонт здания.

- здание ТК «СГД» как объект торговли с массовым пребыванием людей включено в особый Перечень торговых объектов (территорий), расположенных в пределах территории ЯНАО и подлежащих категорированию в интересах их антитеррористической защиты. Регламент работы разработан с учетом мнения собственников торгового комплекса, а также в соответствии с требованиями закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» и других нормативных актов РФ. Члены гражданско-правового сообщества в своем большинстве, не заявили о желании изменить редакцию Регламента либо вообще отказаться от его утверждения.

Рассмотрев материалы дела, оценив предоставленные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

Согласно статье 181.3 Гражданского кодекса РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствие со статьей 181.5 Гражданского Кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Истец утверждает о ничтожности всех принятых на собрании решений по причине изменения повестки дня и при отсутствии на голосовании истца. 

Как следует из уведомления от 06.12.2019г. о проведении общего собрания собственников нежилых помещений в здании ТК «СГД» дата проведения собрания назначена на 17.12.2019г. с повесткой дня из 21 вопроса. Уведомление вручено 15 из 16  собственников здания, И-вы от получения уведомления отказались. При этом, согласно претензии И-вых от 16.12.2019г., о дате проведения собрания они извещены.

В соответствии с предоставленным протоколом от 27.12.2019г., 17.12.2019г. в собрании приняло участие 13 собственников, в том числе ФИО2, что составило 84,66% от общего количества голосов. В целях получения постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-201/2019 в заседании собрания объявлялись перерывы до 17.12.2019г., до 20.12.2019г.

20 декабря 2021 года в собрании приняло участие 13 собственников (78,4% голосов), И-вы не прибыли.

После окончательного обсуждения по второму вопросу председательствующий огласил поступившую 16.12.2019г. от И-вых претензию, согласно которой третий пункт повестки дня подлежит разделению на два самостоятельных вопроса с раздельным голосованием. Общим голосованием принято разделить один вопрос на два, то есть, по сути, претензия удовлетворена. 

Если раньше третий вопрос звучал: «утверждение долей собственников в праве общей долевой собственности на общее имущество. Утверждение состава общего имущества», то теперь первое предложение стало третьим вопросом, а второе – четвертым.

 Суд не находит при данных обстоятельствах никакого ущемления в праве истцов, так как во-первых, истца не лишали права участвовать в собрании и голосовать, а во-вторых, претензия истца в этой части была полностью удовлетворена.

Далее, после голосования по третьему вопросу, должна была быть утверждена повестка дня. Председательствующий предложил исключить из первоначальной повестки вопрос № 7 о выборе способа управления зданием и вопрос № 8 о предоставлении полномочий по управлению зданием одному из собственников, так как решение по данным вопросам уже было принято согласно протоколу от 15.03.2018г. Против проголосовал только ФИО11

Суд и в этих обстоятельствах не находит никакого ущемления в правах истцов, поскольку собрание не высказывалось по исключенным вопросам, и истцы не лишены возможности включить данные вопросы в повестку дня при новом собрании собственников здания.

Остальные требования истцов являются оспоримыми.

В соответствие с действовавшей на то время редакцией статьи 181.4 Гражданского Кодекса РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. 

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

И-вы не голосовали на собрании 20.12.2019г. и считают нарушение их прав существенными для себя и неблагоприятными.

Рассмотрев доводы сторон относительно вопроса 3, суд признает обоснованными доводы истцов.  

Так, решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.12.2020г. по делу № А81-7364/2020 была признана общим имуществом здания ТК «СГД», расположенного по адресу: 

<

...>, площадь в 616,1 м.кв. на первом этаже здания, оформленная как нежилое помещение № 24 с кадастровым номером 89:10:010208:4872. Признано право общей долевой собственности на площадь в 616,1 м.кв. за всеми собственниками помещений здания, пропорционально площади находящихся в их собственности помещений.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.09.2021г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Согласно оспариваемому протоколу от 27.12.2019г., решение по третьему вопросу принималось исходя из тех обстоятельств, которые существовали до разрешения спора по делу № А81-7364/2020, следовательно, доли всех собственников были определены неверно. Неверно распределенные доли влияют на степень обязательств каждого собственника в содержании общего имущества, поэтому, суд признает данный факт существенным для истцов и неблагоприятным. Нарушение имеет место.

Рассмотрев доводы сторон относительно состава общего имущества, суд признает обоснованными доводы истцов, так как согласно оспариваемому протоколу от 27.12.2019г., решение по четвертому вопросу принималось исходя из тех обстоятельств, которые существовали до разрешения спора по делу № А81-7364/2020. Помещение № 24 не может являться собственностью собственников только первого этажа. Суд признает данный факт существенным для истцов и неблагоприятным. Нарушение имеет место.

Рассмотрев доводы сторон относительно вопроса 9, суд признает обоснованными доводы ответчика, но с необходимой корректировкой.  

Утверждена Смета расходов (тариф) по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества здания торгового центра на 2020 год из расчета 1м.кв. общей площади в размере 757,9 рублей.

Исходя из Сметы на всех собственников помещений в здании возложена обязанность возмещать ответчику расходы на:

· Оплату труда (п. 1.1. и 2.1. Сметы);

· Страховые взносы (ПФ, ФСС, ТФОМС) (п. 1.2. и 2.2. Сметы);

· Льготный проезд сотрудников (п. 1.10. Сметы);

· Медосмотр и охрану труда (п. 1.11. Сметы);

· Амортизацию ОС (п. 1.9. и 2.9. Сметы);

· Налоги (ЕН при УСН, транспортный, экология) (п. 5 Сметы);

· Внереализационные расходы (услуги банков) (п. 4 Сметы);

· Содержание оргтехники (замена картриджей, содержание ККМ и т.д.) (п. 1.3. Сметы);

· Канцелярские расходы (п. 1.4. Сметы);

· Услуги связи, интернет (п. 1.5. Сметы);

· Информационное сопровождение, содержание сайта, страницы в соцсети, сопровождение рекламных продуктов, представительские (п. 1.6. Сметы);

· Почтовые расходы (п. 1.7. Сметы);

· Прочие операционные расходы (независимые экспертизы, оценки) (п. 3 Сметы);

· Услуги сторонних организаций (манипулятор, транспортные) (п. 2.8. Сметы);

· Прочие расходы (реклама, художественное оформление зала, прилегающей территории, праздники, акции, флешмобы, городские мероприятия, транспорт, ГСМ) (п. 2.10. Сметы);

· Рентабельность 25% (п. 6 Сметы).

 Ответчик утверждает, что проект договора оказания услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества здания ТК «СГД» на 2020г. он разрабатывал по аналогии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Контррасчет сметы предоставлен не был. Обоснованность сметы расходов на 2019 год подтвердил аудитор - ООО «Тюменский аудиторский центр».

Суд подтверждает, что ООО «Северный гостиный двор» является хозяйствующим субъектом, в связи с чем за свою работу он вправе получать плату. Деятельность ответчика по управлению нежилым фондом отвечает целям, заложенным в его Уставе. Материалами дела установлено, что ООО «Северный гостиный двор» осуществляет обслуживание всего здания по ул. Зверева, 

<

...>. 

Следует подразделять расходы на содержание общего имущества и плату, ради которой ответчик берется за управление имуществом. И то, и другое неразрывно связано друг с другом, поэтому все это называется Сметой на содержание общего имущества.

Установленный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 минимальный перечень услуг и работ не является исчерпывающим, собственники здания вправе включить в смету любые расходы, которые они сочтут за нужным на следующий год. В отличие от многоквартирного жилого дома, где непременным условием должна быть относимость работ/услуг к содержанию общего имущества, торговое здание построено в целях извлечения прибыли. В связи с этим, затраты организации, обслуживающей торговый комплекс, направленные на привлечение денежных средств покупателей, также могут быть возмещены всеми собственниками, которые от увеличения количества покупателей будут получать дополнительную прибыль. 

Заработная плата, установленные законом страховые взносы, налоги, медобслуживание и все те затраты, без которых люди не могут надлежащим образом обслуживать торговый комплекс, также являются расходами ответчика.

Например, обязанность работодателя по обеспечению безопасности работников в процессе их трудовой деятельности и прав работников на рабочие места, соответствующие государственным нормативным требованиям охраны труда, установлена статьей 1 Федерального закона от 28.12.2013 N 426-ФЗ "О специальной оценке условий труда", Трудовым кодексом Российской Федерации.

Из изложенного следует, что в спорную смету по содержанию мест общего пользования какие-либо необоснованные затраты не включены.

Включение в состав расходов рентабельности также обоснованно, поскольку рентабельность является относительным показателем экономической эффективности. По своей сути, под рентабельностью ответчик предложил считать сумму вознаграждения за свои услуги.

Предлагаемый собственникам размер платы должен быть обоснованным и обеспечивать управляющей организации рентабельность. Вместе с тем, целесообразность суммы тех или иных затрат не поставлена на обсуждение истцами и не может быть поставлена, так как не суд определяет в какой сумме оплатить услуги привлеченной к управлению зданием организации, а этот вопрос решают сами собственники. Целесообразность сумм может быть проверена судом при наличии обоснованных сомнений, путем проведения судебной экспертизы, но, это будет лишь рекомендацией, так как суд не вправе давать собственникам указаний, сколько и за что платить. Кроме того, с такой инициативой истец к суду не обращался.

Отдельно суд отмечает, что деятельность ООО «Северный гостиный двор», как организации, обслуживающей торговый комплекс была проверена аудитором - ООО «Тюменский аудиторский центр». Все заявленные обществом расходы в 2019 году были подтверждены аудитором. Аудитором сделан вывод о том, что расходы ООО «Северный гостиный двор», направленные на полноценное, безопасное функционирование объекта — торгового комплекса «СГД» за 2019г. экономически обоснованы и документально оформлены, с учетом вознаграждения обслуживающей организации.

Если истцы считают, что могут управлять зданием более дешево и эффективно, чем ответчик, то они не лишены возможности заявить об этом общему собранию собственников здания. 

Вместе с тем, сама смета содержит иную формировку относительно лиц, которым она предписана, отличную от решения по девятому вопросу – в пункте 7 оговорено, что 759,9 рублей – это плата за 1 м.кв. торговой площади для собственников только первого этажа. 

В этой части суд полагает запись не соответствующей законодательству.   

Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. То есть для целей содержания общего имущества назначение помещений не имеет никакого правового значения.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО17» указал, что  расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возлагаются не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. При этом на принцип равенства не влияет форма собственности (государственная, муниципальная или частная) на жилое помещение, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в одинаковом для всех собственников жилых помещений размере.

В связи с изложенным, приведенная формулировка пункта 7 Сметы, должна быть исключена. Формулировка решения по девятому вопросу законодательству соответствует.

Рассмотрев доводы сторон относительно вопроса 12, суд признает обоснованными в каждой своей части доводы обеих сторон.  

Так, истец утверждает, что признание его недействительным возможно вследствие того, что данным вопросом установлены обязательства собственников помещений здания оплачивать ежемесячный взнос на капитальный ремонт здания без данных о самой необходимости ремонта, сроках, стоимости, объеме работ и иных параметрах предполагаемого капитального ремонта. 

Но это не может быть расценено судом как нарушение прав истцов. Денежные средства для ремонта здания аккумулируются на определенном счете и не тратятся на иные цели. Собственники вправе требовать от управляющей организации отчета по их использованию. Соответственно, истцы вправе инициировать предоставления отчета при проведении следующего общего собрания. При установлении использования денег на иные цели или не эффективно, можно инициировать процедуру расторжения договора с ответчиком. Кроме того, пунктом 14 решения утвержден перечень запланированных на 2020г работ и услуг по реконструкции и текущему ремонту общего имущества.

Однако, отнесение расходов только на собственников торговых площадей суд признает не законным по тем же основаниям, которыми признана несоответствующей ст.ст. 210, 249 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39, пп. 1 и 2 ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ запись в смете расходов  ООО «СГД».

Несение расходов на содержание общего имущества должно быть согласовано в установленном порядке (по аналогии с нормами ЖК РФ), в связи с чем произвольное принятие большинством собственников помещений решений о возложении всех расходов на содержание общего имущества здания только на те торговые площади, которые приносят доход, то есть функционируют по прямому назначению, не является безусловным основанием возложения обязанностей по соответствующим обязательствам на иных сособственников. 

Подобное решение вопросов касательно сметы расходов без учета мнения (согласия) всех собственников, то есть фактически путем применения принципа подчинения меньшинства большинству не предполагает произвольное право большинства нарушить законные интересы меньшинства.

Освобождение некоторых собственников помещений в здании, чья площадь не приносит доход (пустующие помещения) от оплаты фактически понесенных другими собственниками затрат на выполнение работ в целях содержания общедомового имущества по решению большинства собственников ставило бы такое большинство в неравное положение с меньшинством, что противоречит принципу равенства правового режима для всех субъектов имущественных отношений.

Рассмотрев доводы сторон относительно вопроса 12.1, суд признает обоснованными доводы ответчика.  

В соответствии с ч. 3 ст. 169 Жилищного кодекса РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта РФ.

В силу п. 1 ч. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе в том числе выбрать в качестве способа формирования фонда капитального ремонта перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете).

Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом РФ и особенностями, установленными ЖК РФ. Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ (ч. 1 ст. 175 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 177 ЖК РФ банк в порядке, установленном ст. 177 ЖК РФ, банковскими правилами и договором специального счета, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям ЖК РФ.

Частью 1 ст. 177 ЖК РФ предусмотрено, что по специальному счету могут совершаться, в том числе, операции: списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ; зачисление взносов на капитальный ремонт, пеней за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов. 

В соответствии с ч. 2 ст. 177 ЖК РФ предусмотрено, что операции по специальному счету, не предусмотренные ч. 1 ст. 177 ЖК РФ, не допускаются. 

Согласно п. 2 ст. 846 ГК РФ банк обязан заключить договор банковского счета с клиентом, обратившимся с предложением открыть счет на объявленных банком для открытия счетов данного вида условиях, соответствующих требованиям, предусмотренным законом и установленными в соответствии с ним банковскими правилами. 

Банк не вправе отказать в открытии счета, совершение соответствующих операций по которому предусмотрено законом, уставом банка и выданным ему разрешением (лицензией), за исключением случаев, когда такой отказ вызван отсутствием у банка возможности принять на банковское обслуживание либо допускается законом или иными правовыми актами.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Анализ норм ст. ст. 170, 175, 176 ЖК РФ и ст. ст. 421, 846 ГК РФ в системной связи позволяет сделать вывод, что законодательством РФ обязанность кредитной организации по требованию управляющей компании нежилого здания открыть специальный счет для формирования фонда капитального ремонта общего имущества здания не установлена.

Это вызвано тем, что отношения между собственниками помещений в нежилом здании связаны с осуществлением ими экономической деятельности, такие правоотношения не затрагивают реализацию жилищных прав и не требуют предоставления дополнительных гарантий и применения защитных механизмов, таких как режим специального счета.

Создание специального счета в кредитной организации и перечисление средств на капитальный ремонт действующим законодательством специального не регламентировано, в качестве обязательного не закреплено, поскольку помещений в административном здании не ограничены в данном вопросе конкретным способом формирования фонда капитального ремонта.

В случае принятия собственниками помещений в нежилом здании решения об избрании способа формирования фонда капитального ремонта аналогично нормам жилищного законодательства, обязанность по открытию специального счета у кредитной организации не возникает, так как аналогия закона к данным правоотношениям не применима.

Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в абзаце 3 пункта 1 Постановления N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» касаются вопроса применения по аналогии конкретных статей гражданского (статьи 249, 289 и 290 ГК РФ) и жилищного (статьи 44 - 48 ЖК РФ) законодательства в целях разрешения собственниками помещений нежилых знаний вопросов об установлении режима использования общего имущества нежилого здания, в том числе: порядка проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участия собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Отношения между собственниками помещений в нежилом здании и третьими лицами, связанные с использованием общего имущества, находятся исключительно в гражданско-правовой сфере.

Рассмотрев доводы сторон относительно вопроса 16, суд признает обоснованными доводы истца.

Решением по вопросу 16 утверждена новая редакция Регламента работы торгового комплекса.

Истец ходатайствует признать недействительным решение по вопросу 16 в частях, содержащихся в его структурных элементах 2.1.1; 2.2; 2.3; 2.4; 2.4.1; 3.2.4. – 3.2.5; пп. 1 и 5 п. 3.1.2; пп. 6–7 п. 3.1.4; 3.2.3; 3.2.9; 3.3.4; 3.4; 6.2; 7.2; пп. 4 п. 8.2; 11.6; 11.7; 11.9; абз. 3 п. 13.2; а равно во всех структурных элементах, регулирующих вопросы владения и пользования имуществом Торгового комплекса «Северный гостиный двор», находящимся в долевой собственности.

Регламент содержит:

· п.2.1.1 - Доступ в здание ТК «СГД» арендаторам/субарендаторам/собственникам нежилых помещениях в нерабочее время здания ТК «СГД» запрещен.

· п. 2.2 – Все пользователи и собственники нежилых помещений в ТК «СГД» обязаны обеспечить рабочий режим своих торговых площадей строго в дни и часы, установленные Администрацией ТК «СГД», согласно п. 2.1 настоящих Правил. Изменение режима работы, закрытие магазина в рабочее время возможно арендатором/субарендатором/собственником только по предварительному согласованию с Администрацией ТК «СГД».

· п.2.3 – Доступ арендатора/субарендатора/собственника в здание ТК «СГД» осуществляется в рабочие дни  с  10 час.  30  мин.  Арендатор/субарендатор/собственник обязан  производить открытие магазина и доступ посетителей в магазин не позднее 11-00 часов. Прекращение доступа посетителей в магазин должно производиться не ранее 20-00.

· п.2.4 – В случае необходимости закрытия павильона во время работы ТК «СГД»информацией для посетителей о причинах и периоде закрытия павильона служитинформационное объявление, представленное на лицевой стороне входа в торговоепомещение, а в случае закрытия павильона более чем на 3 часа рабочего времениарендатор/субарендатор/собственник помимо объявления для посетителей, обязан письменно предварительно за 1 день уведомить Администрацию ТК «СГД» о дате и причинах закрытия торгового павильона. В экстренных случаях допускается приостановление работы магазина на срок более 3 (трех) часов с предварительным устным согласованием данного факта с Администрацией ТК «СГД».

· п. 2.4.1 – Перерыв в работе магазина на технологический перерыв не должен превышать 20 минут.

· п.3.2.4 – Витрины должны быть полностью освещены в течение всего рабочего времени ТК «СГД».

· п. 3.2.5 – Запрещается использование на фасаде павильона рукописные информационные вывески и объявления.

· пп.1 и 5 п. 3.1.2 – Арендатору/субарендатору/собственнику категорически запрещается изменять целевое назначение торгового павильона, указанное в договоре аренды и договоре на управление без письменного согласования с Администрацией ТК «СГД»; использовать павильон     в    качестве    складского    помещения.     Количество    товара, размещенного на площади торгового павильона, должно отвечать планируемой суточной потребности в его реализации.

· п.п. 6 и 7 п. 3.1.4 – Арендатор/субарендатор/собственник обязан согласовать с Администрацией ТК «СГД» (в письменном виде) предоставление торгового павильона в арендное либо субарендное пользование. Арендатор/собственник обязан предоставить в Администрацию ТК «СГД» данные (ФИО/наименование, адрес регистрации, ИНН, ОГРН) лица, которому предоставляется павильон во временное пользование, равно как собственник обязан уведомить в письменном виде Администрацию ТК «СГД» о передаче торгового павильона в собственность новому владельцу; при предоставлении собственником торгового павильона в аренду/субаренду, включить в договор аренды/субаренды требования о выполнении настоящих Правил внутреннего распорядка;

· п. 3.2.3 – Арендатор/субарендатор/собственник не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента подписания договора аренды/субаренды/управления обязан предоставить в Администрацию ТК «СГД» эскизный проект оборудования павильона торговым и иным оборудованием, внешний вид и световое оформление вывески с наименованием торгового павильона. Оборудовать павильон в соответствии с согласованным проектом. В магазине допускается размещение только специализированного торгового оборудования. Размещение торговых стоек и манекенов для демонстрации товара, на прилегающей к магазину площади, в обязательном порядке должно согласовываться с Администрацией ТК «СГД».

· п. 3.2.9 – Закрытие оконных проемов элементами декора, мебелью, гипсокартоном запрещается.

· п. 3.3.4 – Арендатор/субарендатор/собственник периодически за счет собственных средств обязан осуществлять рекламу товаров (услуг), представленных в магазине. Выбор формы рекламы предоставляется арендатору/субарендатору/собственнику самостоятельно. Администрация ТК «СГД» имеет право требовать от арендатора/субарендатора/собственника документального подтверждения проведения рекламных мероприятий.

· п. 3.4 – определяется Порядок доставки товаров и организация погрузочно-разгрузочных работ.

· п. 6.2 – Ежедневная уборка торговых павильонов арендатором/субарендатором/ собственником производится с 10 час. 30 мин. до 11-00 час. Влажная уборка витражей, витрин, торгового оборудования в павильоне производится по мере необходимости, но не реже 1 (одного) раза в месяц. Проведение уборки во время рабочего дня допускается только в случае сильного загрязнения. Ежедневная комплексная уборка мест общего пользования ТК «СГД» производится управляющей организацией в нерабочее время в период с 08-00 до 11-00 часов. Текущая уборка (по мере необходимости) - производится в течение рабочего времени ТК «СГД».

· п.7.2 – Употребление спиртных напитков в арендуемом/собственном помещении на территории ТК «СГД» запрещены (за исключением предприятий общественного питания - кафе).

· п.п. 4 п.8.2 – Арендаторам/субарендаторам/собственникам запрещается заниматься на рабочем месте посторонними делами.

· п. 11.6 – Использование арендатором/субарендатором/собственником на территории ТК «СГД» услуг сторонних охранных предприятий и служб безопасности без письменного согласования с Администрацией ТК «СГД» запрещено.

· п. 11.7 – В чрезвычайных ситуациях, связанных с природными явлениями, политическими волнениями, военными действиями, авариями и другими форс-мажорными обстоятельствами, а также обстоятельствами непреодолимой силы, арендатор/субарендатор/собственник и его сотрудники должны строго соблюдать инструкции Администрации ТК «СГД» по действиям в чрезвычайных ситуациях.

· п.11.9 – Обо всех случаях правонарушений в арендованных помещенияхарендатор/субарендатор обязан незамедлительно информировать Администрацию ТК «СГД».

· абз.3 п. 13.2 - Арендуемое помещение должно использоваться арендатором/субарендатором/собственником строго по целевому назначению, согласованному в договоре аренды/субаренды/управления.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом. 

По смыслу указанных правовых норм изъятие объекта недвижимого имущества у его собственника, прекращение права собственности на объект недвижимости или ограничение такого права возможно исключительно по волеизъявлению собственника или по основаниям, указанным в законе, что следует из основополагающих положений статьи 55 Конституции Российской Федерации. 

Иное толкование данных норм означает нарушение принципа неприкосновенности собственности и абсолютного характера правомочий собственника.

Соответственно, в силу вышеприведенных положений истцы не могут быть ограничены в доступе к принадлежащему им имуществу, если иного не установленного законом.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГК РФ, Гражданский кодекс РФ имеет приоритет над иными источниками гражданского права. Соответственно, положения Регламента, как локального нормативного акта участников гражданско–правового сообщества, не могут противоречить нормам ГК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Статьей 247 ГК РФ определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Спорный Регламент утвержден общим собранием собственников нежилых помещений ТК «Северный гостиный двор» не всеми собственниками, а лишь 73,79%.

Иных документов, свидетельствующих о том, что всеми без исключения собственниками согласовано утверждение данного регламента, в деле не имеется. 

Сведений о том, что порядок пользования имуществом установлен судебным актом, сторонами не представлено. 

Следовательно, вопрос об утверждении порядка пользования общим имуществом, утверждении регламента работы торгового комплекса (при наличии разногласий) может быть разрешен в судебном порядке, но настоящий иск разрешением такого спора не является.

Указанная позиция суда подтверждается постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2020г. по делу № А81-9683/2019.

В последующем, следует принимать во внимание, что общество с ограниченной ответственностью «Северный гостиный двор» не является работодателем по отношению ко всем собственникам торгового здания, а фактически является для них подрядной организацией и исполняет их волю, а не руководит ими.

В соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным оформленное протоколом от 27.12.2019г. за № 1 решение общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в здании торгового комплекса «Северный гостиный двор», в части постановлений по вопросам        №№ 3, 4, 12 и 16.

Признать недействительной формулировку (п.7) сметы расходов общества с ограниченной ответственностью «Северный гостиный двор» на 2020 год, утвержденную постановлением по вопросу 9 в той части, которой она касается только торговых площадей и только собственников первого этажа здания.

В удовлетворении остальных требований отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северный гостиный двор» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северный гостиный двор» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

6. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

7. В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда http://8aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Западно-Сибирского округа http://faszso.arbitr.ru.

8. В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

9. По ходатайству участвующих в деле лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

     Судья

В.В. Чорноба