АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041 Россия, Тульская область, город Тула, Красноармейский проспект, д. 5

телефон (факс): 8(4872)250-800; http://www.tula.arbitr.ru/   

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Тула                                                Дело № А68-4097/2020 

резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2021 года

полный текст решения изготовлен 14 апреля 2021 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Воронцова И.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промгаз» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>) о взыскании 981 044 руб. 66 коп., и встречному исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Промгаз» о признании договора расторгнутым и взыскании 320 908 руб. 48 коп.,

при участии в заседании:

от ООО «Промгаз»: представитель по доверенности ФИО3,

от ФИО2: ФИО2 – паспорт,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Промгаз» обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.05.2019 № 1-Т-Т/АЗ в размере 764 939 руб. 33 коп., пени в размере 216 105 руб. 33 коп., всего 981 044 руб. 66 коп. 

В свою очередь ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ООО «Промгаз» о признании договора аренды от 01.05.2019 № 1-Т-Т/АЗ расторгнутым с 11.11.2019 и взыскании неосновательного обогащения в размере 320 908 руб. 48 коп. (с учетом уточнения встречного иска, принятого к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ).

Представитель ООО «Промгаз» в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, возражал против удовлетворения встречного иска по основаниям, изложенным в отзыве на иск и письменных пояснениях.

ФИО2 встречные исковые требования поддержал, первоначальные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск, заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с ее явной несоразмерностью.

Из материалов дела суд установил следующее.

01 мая 2019 года между ООО «Промгаз» (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды № 1 Т-Т/АЗ (далее - Договор).

По условиям данного Договора Арендодатель предоставил Арендатору во временное пользование нежилые помещения, находящиеся на 2 этаже административного здания по адресу: 

<

...> и включающие в себя: помещение № 201 общей площадью 121,1 кв.м., лестничная клетка № 202 площадью 11,6 кв.м., помещение № 203 общей площадью 1,8 кв.м., помещение № 204 площадью 2,1 кв.м., помещение № 205 площадью 1,7 кв.м. (далее - Помещение), общая площадь Помещения составляет 138,3 кв.м.

Согласно акту приема - передачи Помещения от 01.05.2019, являющегося неотъемлемой частью Договора, Арендатор принял помещение надлежащим образом.

Разделом 3 Договора установлены порядок и сроки внесения арендной платы. В соответствии с пунктом 3.1. Договора с Арендатора взимаются следующие платежи: арендная плата (постоянная часть арендной платы и переменная часть арендной платы); обеспечительный взнос.

Согласно пункту 3.2.1. Договора Арендатор ежемесячно выплачивает Арендодателю за пользование Помещением Постоянную часть арендной платы в размере 138 000 рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС.

Оплата постоянной части арендной платы производится Арендатором ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу в порядке, определенном п. 3.2., 3.6. Договора (п. 3.4. Договора).

В соответствии с п.п. 3.2.2. Договора переменная часть арендной платы определяется исходя из стоимости потребляемой на объекте аренды холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжение, газоснабжение и отопления (далее - коммунальные услуги).

Переменная часть арендной платы определяется на основании полученных в результате измерений объема (количества) потребления коммунальных услуг приборами учета, установленными Арендодателем своими силами и средствами.

Согласно пункту 3.5. Договора переменная часть арендной платы вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, на основании выставленных Арендодателем счетов в порядке, предусмотренном пунктом 3.6. Договора.

Начисление и уплата Арендатором ежемесячной арендной платы осуществляется с даты передачи Арендатору Помещения по акту приема-передачи (п. 3.3. Договора).

Согласно акту приема-передачи Помещение передано Арендатору 01 мая 2019 года.

Пунктом 4.1. Договора предусмотрена обязанность Арендатора по уплате Арендодателю в качестве обеспечения обязательств по настоящему договору обеспечительного взноса в размере 138 000 рублей, в том числе НДС.

В связи с ненадлежащим исполнением Арендатором условий договора по внесению арендной платы ответчику 31 января 2020 года была вручена под роспись претензия за исх. № 2 о необходимости погашения образовавшейся задолженности. Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

На основании п. 10.1.1. Договора в связи с ненадлежащим исполнением Арендатором условий договора по внесению арендной платы Арендодателем 19 марта 2020 года в адрес Арендатора направлено уведомление за исх. № 07 об одностороннем отказе от исполнения Договора с 23 марта 2020 года, в котором указана общая сумма задолженности ответчика перед истцом.

23 марта 2020 года Арендодателем (в связи с неявкой Арендатора, его представителя) Помещение принято в одностороннем порядке, о чем составлен соответствующий акт.

В связи с ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств по Договору обеспечительный взнос в соответствии с п. 10.1. 3 Договора в размере 85 954,55 руб. удержан Арендодателем в качестве штрафа.

По состоянию на 23 марта 2020 года задолженность ИП ФИО2 перед ООО «Промгаз» по постоянной части арендной платы составила 694 386,79 рублей за период с октября 2019 по март 2020 года и по переменной части арендной платы составила 70 552,54 рубля за период с сентября 2019 года по март 2020 года. Общая   сумма   задолженности   по   арендной   плате составила 764 939 руб. 33 коп.

В соответствии с п. 8.2.1. Договора, в случае нарушения сроков оплаты предусмотренных договором платежей, или нарушения срока восстановления Обеспечительного взноса, предусмотренного п. 4.7. настоящего Договора, Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,2% (ноль целых две десятых процента) от неуплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки.

На основании указанного выше пункта на сумму задолженности арендодателем были начислены арендатору пени по состоянию на 08.05.2020 в сумме 216 105 руб. 33 коп. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Промгаз» в суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против исковых требований, ФИО2 указывает, что им были внесены следующие платежи по постоянной арендной плате: за апрель - 44 908 рублей 48 коп., май - 138 000 рублей, июнь - 138 000 рублей, июль - 138 000 рублей, август - 138 000 рублей, сентябрь - 138 000 рублей, октябрь - 98 000 рублей.

Ввиду сложного финансового положения в связи с непредвиденными расходами на капитальный ремонт объекта аренды и невозможностью пользоваться помещением по назначению, у него отсутствовали финансовые средства для оплаты арендных платежей по Договору с октября 2019 года. Арендатор направлял письмо с просьбой о снижении арендной ставки, а после отказа Арендодателем предоставить скидку - на расторжение Договора. На вышеуказанные заявления Арендатора Арендодатель ответил отказом.

В обоснование встречного иска ФИО2 ссылается на то, что арендодатель прекратил доступ Арендатора на арендуемые площади «27» января 2020 г. Объект аренды был опечатан. С 27 января 2020г. Арендатор неоднократно писал заявления о прекращении начисления арендных платежей в связи с прекращением выполнения условий Договора Арендодателем, а также о расторжении Договора. ООО «Промгаз» с 28 января 2020г. фактически прекратил оказывать услуги аренды по договору от 01 мая 2019г. Соответственно у Арендодателя отсутствуют основания для взыскания с Арендатора арендной платы за период с 28 по 31 января, февраль, март месяцы 2020г. по договору аренды от 01.05.2019г.

Согласно п. 4.1 Договора Арендатором на счет Арендодателя был внесен обеспечительный платеж в размере 85 954.55 руб. Учитывая, что с 28.01.2020г. Арендодатель в одностороннем порядке прекратил оказание услуг по аренде, полученная им сумма обеспечительного платежа является неосновательным обогащением и подлежит зачету в счет долга Арендатора по арендной плате.

ИП ФИО2 в период с мая по июнь 2019г. произвел ремонтные и строительные работы на объекте аренды. Данные ремонтные работы были согласованны сторонами с главным инженером ООО «Промгаз» ФИО4, используя электронную почту.

Согласно п.6.1.1 Договора Арендодатель обязан передать Арендатору Помещения с необходимым инженерным обеспечением электроснабжения, водопотребления и водоотведения, отопления и вентиляции.

Арендатор за свой счет осуществил ремонт электрической проводки, канализации, установку АПС. Арендатор также произвел установку отделимых улучшений за счет собственных средств: притяжно-вытяжной системы с кондиционером, новой сантехники.

На протяжении всего действия договора аренды ООО «Промгаз» так и не быловыполнено условие п. 7.1.21. Договора, так как помещение не было оборудовано системойоповещения и управления эвакуацией (СОУЭ). 

Арендодатель должен был согласно п. 10.2.1 расторгнуть договор по требованию Арендатора (заявление вх. №31 от 11.11.2019). Арендатор полагает, что отказ Арендодателя в расторжении договора неправомерным, так как пользоваться помещением по назначению он не мог, а следовательно, не мог исполнять свои обязательства по Договору.

Ссылаясь на вышеназванные обстоятельства, ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ООО «Промгаз».

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются  (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно акту приема - передачи Помещения от 01.05.2019, являющегося неотъемлемой частью Договора, арендатор принял Помещение надлежащим образом.

При заключении Договора аренды и приемке Помещения в аренду по акту Арендатор к качеству Помещения претензий не имел, о чем расписался в акте приема-передачи от 01.05.2019.

Ответчик по первоначальному иску безосновательно, в отсутствие документальных доказательств утверждает, что арендуемое Помещение находилось в состоянии, которое препятствовало его эксплуатации.

ИП ФИО2 своей волей и в своем интересе принял в аренду помещение в том техническом состоянии, которое его устроило, и на тех условиях, которые зафиксированы в тексте Договора аренды.

Согласно п. 6.1.1. Договора Арендодатель обязан передать Арендатору помещение для осуществления деятельности в соответствии с профилем и в состоянии, которое арендатор считает пригодным для осуществления деятельности в соответствии с профилем, с необходимым инженерным обеспечением электроснабжения, водопотребления и водоотведения, отопления и вентиляции.

Подписание арендатором без замечаний акта приема-передачи Помещения от 01.05.2019 свидетельствует о том, что арендуемое Помещение на момент его передачи арендатору было пригодным для осуществления его деятельности, и арендатор принял недвижимое имущество в том виде, в котором оно было на момент подписания договора аренды и акта приема-передачи.

Более того, в материалы дела представлены документы, подтверждающие ведение ИП ФИО2 деятельности в арендованном помещении.

Так, в письме от 05.11.2019, которое ИП ФИО2 направил в адрес ООО «Промгаз», он просил снизить арендную плату из-за нераскрученности заведения и указывает, что оно не приносит прибыли. К письму приложена таблица с указанием расходов, произведенных ФИО2 в период август-октябрь 2019 г., указана стоимость проданного товара, а также иные показатели. Данное письмо свидетельствует о том, что заведение работало в указанный период, деятельность ИП ФИО2 вел, однако отсутствовала прибыль.

Ответчик по первоначальному иску, ссылаясь на недостатки, выявленные в арендуемом помещении, в тоже время не предоставляет письменных доказательств, свидетельствующих об обращении в адрес арендодателя с перечнем обнаруженных недостатков и возможности их устранения.

Первое письмо, направленное арендатором в адрес арендодателя от 30.04.2019 (вх. № 25 от 02.05.2019) содержит просьбу провести проверку пожарной сигнализации на предмет исправности и работоспособности.

Руководствуясь п. 7.1.21. Договора аренды, в котором определено, что «....Арендатор обязан за свой счет обеспечить исправное, рабочее состояние системы пожарной сигнализации в соответствии с требованиями действующего законодательства. В случае неисправности системы пожарной сигнализации Арендатор обязан за свой счет их устранить и не осуществлять деятельность до устранения выявленных неисправностей...», арендодатель провел проверку арендуемого помещения - кальянной «Lucky Lounge», на предмет пожароопасности, в ходе которой было установлено, что система пожарной безопасности находится в неисправном состоянии, о чем был составлен акт от 27.06.2019.

18 июля 2019 арендодатель в адрес арендатора направил претензию № 33 о выполнении требований пожарной безопасности, в которой в срок до 01.08.2019 просил устранить имеющиеся неисправности системы пожарной безопасности и уведомить об этом Арендодателя.

Однако уведомления о выполнении требований, изложенных в указанной претензии, в адрес арендодателя не поступало.

В силу статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

Данные общие положения, определяющие круг лиц, на которых может быть возложена ответственность за нарушение требований пожарной безопасности, не предполагают их произвольного применения в части выбора лица, ответственного за нарушение указанных требований в конкретном деле. Данное лицо устанавливается с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, а также требований нормативных и иных актов, должностных инструкций, условий договоров, закрепляющих права и обязанности сторон по вопросам соблюдения требований пожарной безопасности.

Следовательно, нахождение нежилого помещения на праве аренды, в соответствии с условиями Договора, возлагает на арендатора, в том числе, и обязанность по соблюдению правил пожарной безопасности.

Пунктом 4.1. Договора предусмотрена обязанность Арендатора по уплате Арендодателю в качестве обеспечения обязательств по настоящему договору обеспечительного взноса в размере 138 000 (Сто тридцать восемь тысяч) рублей, в том числе НДС.

Однако ИП ФИО2 не производил оплату обеспечительного взноса. Так, 18 апреля 2019 между ООО Промгаз» (Арендодатель), ИП ФИО5 (Предыдущий Арендатор) и ИП ФИО2 (Новый Арендатор) было заключено соглашение об уступке (перенайме) прав и обязательств по договору аренды № 5 Т-Т/АЗ от 21.05.2018.

В соответствии с условиями указанного соглашения Предыдущий Арендатор передал Новому Арендатору в полном объеме все свои права и обязанности по Договору аренды с сохранением всех ранее достигнутых договоренностей между Арендодателем и Предыдущим Арендатором.

Согласно п. 4 указанного соглашения обеспечительный взнос в размере 52 045,45 руб., в том числе НДС, оплаченный Предыдущим Арендатором Арендодателю в качестве обеспечительного взноса по договору аренды от 21.05.2018, с момента вступления Соглашения в силу признается Арендодателем как обеспечительный взнос, внесенный Новым Арендатором в качестве обеспечения исполнения обязательств, согласно условиям договора.

Пунктом 4.1. Договора аренды № 1 Т-Т/АЗ от 01.05.2019 предусмотрена обязанность Арендатора по уплате Арендодателю в качестве обеспечения обязательств по настоящему договору обеспечительного взноса в размере 138 000 (Сто тридцать восемь тысяч) рублей, в том числе НДС.

После заключения указанного Договора аренды ИП ФИО2 не производил оплату обеспечительного взноса.

Обеспечительный взнос в размере 52 045, 45 руб., оплаченный ИП ФИО5 и зачтенный по соглашению от 18.04.2019 об уступке (перенайме) прав и обязательств по договору аренды № 5 Т-Т/АЗ от 21.05.2018 как обеспечительный взнос, внесенный ИП ФИО2 в качестве обеспечения исполнения обязательств, согласно условиям договора аренды № 5 Т-Т/АЗ от 21.05.2018 был зачтен при заключении договора аренды от 01.05.2019 №1 Т-Т/АЗ.

Таким образом, ИП ФИО2 не выполнил свои обязательства, предусмотренные п. 4.1. договора аренды № 1 Т-Т/АЗ от 01.05.2019 по оплате обеспечительного взноса.

В соответствии с п. 10.1.3. договора аренды от 01.05.2019 № 1 Т-Т/АЗ в случае расторжения настоящего договора по основаниям, указанным в п. 10.1.1. - по требованию Арендодателя, обеспечительный взнос удерживается Арендодателем в качестве штрафа.

С учетом изложенного, обеспечительный взнос в размере 52 045,45 руб. удержан арендодателем в качестве штрафа в соответствии с п. 10.1.3 договора аренды от 01.05.2019 № 1 Т-Т/АЗ и, следовательно, не может быть зачтен в счет погашения задолженности по арендной плате.

Как усматривается из материалов дела, в связи с ненадлежащим исполнением Арендатором условий договора по внесению арендной платы 31 января 2020 года последнему была вручена под роспись претензия за исх. №2 о необходимости погашения образовавшейся задолженности. Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

На основании п. 10.1.1. Договора в связи с ненадлежащим исполнением Арендатором условий договора по внесению арендной платы Арендодателем 19 марта 2020 года в адрес Арендатора направлено уведомление за исх. № 07 об одностороннем отказе от исполнения Договора с 23 марта 2020 года, в котором указана общая сумма задолженности арендатора перед арендодателем.

23 марта 2020 года Арендодателем (в связи с неявкой Арендатора, его представителя) Помещение принято в одностороннем порядке, о чем составлен соответствующий акт.

Пунктом 6.2.12. Договора аренды от 01.05.2019 № 1 Т-Т/АЗ предусмотрено право Арендодателя в случае несвоевременного или не в полном объеме внесения Постоянной и/или Переменной части арендной платы, или любых иных платежей, предусмотренных Договором, и не устранения такого нарушения в течение 5 рабочих дней со дня направления уведомления Арендатору с требованием об устранении такого нарушения, ограничивать доступ в Помещение пользователей Арендатора и посетителей Арендатора, а также перемещение товарно-материальных ценностей.

По состоянию на 27.01.2020 у ответчика по первоначальному иску имелась задолженность по уплате арендной платы, а также обеспечительного взноса, о чем ему неоднократно направлялись уведомления с требованием погасить имеющуюся задолженность, в которых также было указано о возможности ограничения доступа к объекту аренды в случае не выполнения обязательств по оплате (письмо от 28.08.2019 № 37, от 16.10.2019 № 42, от 05.11.2019 №43,  от 04.12.2019 №46, от 09.01.2020 №01). Все письма об оплате задолженности были получены арендатором лично, однако задолженность так и не была погашена.

Ссылка ответчика по первоначальному иску на позицию, изложенную в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002, является ошибочной, поскольку ее применение справедливо только в случае невозможности пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора. В рассматриваемом же деле имеет место применение к арендатору меры ответственности, предусмотренной Договором, в силу неисполнения им условий Договора.

Указанная позиция подтверждается Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 25.05.2020 по делу №А84-4530/2019.

Таким образом, действия истца по первоначальному иску по ограничению доступа Арендатора в арендуемое помещение не может признаваться злоупотреблением, поскольку он действовал в соответствии с условиями Договора аренда.

Кроме того, заключая такой договор, истец по первоначальному иску рассчитывал на получение арендной платы за определенный период времени (в течение 11 месяцев), что не противоречит разумному поведению в сфере предпринимательских отношений.

В свою очередь, ответчик по первоначальному иску, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых по договору обязательств.

Как указывалось выше, на основании п. 10.1.1. Договора в связи с ненадлежащим исполнением Арендатором условий договора по внесению арендной платы Арендодателем 19 марта 2020 года в адрес Арендатора направлено уведомление за исх. № 07 об одностороннем отказе от исполнения Договора с 23 марта 2020 года, в котором указана общая сумма задолженности ответчика перед истцом.

23 марта 2020 года Арендодателем (в связи с неявкой Арендатора, его представителя) Помещение принято в одностороннем порядке, о чем составлен соответствующий акт.

Согласно пункту 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Ответчик по первоначальному иску просил зачесть понесенные затраты на ремонт в счет долга, а также отменить арендную плату с 21.04.2019 по 21.06.2019 в качестве арендных каникул.

Между тем, оснований для проведения такого зачета не имеется, ввиду следующего.

Условие об арендных каникулах должно быть включено сторонами в договор аренды и, кроме того, не является обязанностью арендодателя.

Поскольку такое условие отсутствует в договоре, заключенном между арендодателем и арендатором, последний не может ссылаться на предоставление ему таких льгот. Договор подписан арендатором на заключенных условиях и должен им исполняться.

Суд обращает внимание, что при заключении Договора аренды и приемке помещений в аренду по акту арендатор к качеству помещений претензий не имел, о чем расписался в акте приема-передачи от 01.05.2019.

При заключении Договора арендатор знал, что его условиями предусмотрено производство отделочных работ, в связи с чем при должной осмотрительности обязан был оценить объем таких работ.

Как следует из п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, обязанность по принятию имущества лежит на арендаторе, который обязан был осуществить необходимые действия, связанные, в том числе, с осмотром и непосредственным участием в приеме-передаче имущества.

Задолженность арендатора перед арендодателем на дату рассмотрения спора составляет 764 939 руб. 33 коп., из которых: 694 386 руб. 79 коп. задолженности по постоянной части арендной платы и 70 552 руб. 54 коп. по переменной части арендной платы.

Таким образом, поскольку размер задолженности подтвержден материалами дела, доказательств оплаты задолженности по арендным платежам ответчиком по первоначальному иску не представлено, суд признает требование истца по первоначальному иску о взыскании задолженности в размере 764 939 руб. 33 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истцом по первоначальному иску заявлено также требование о взыскании с ответчика пени по состоянию на 08.05.2020 в размере 216 105 руб. 33 коп.

Как предусмотрено частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.

В соответствии со статьи 330 ГК РФ неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пеня является разновидностью неустойки, носит длящийся характер и представляет собой определенную денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору за каждый день (или иной период) просрочки и по общему правилу определяется в процентном соотношении к сумме просроченного платежа. При этом расчет пени производится за каждый день просрочки исполнения стороной обязательства.

При обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ)

В пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъяснено, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

В соответствии с абз. 2 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Таким образом, факт расторжения договора не влечет прекращения всех обязательств по договору, в частности обязанность стороны уплачивать неустойку за нарушение обязательств по внесению соответствующей платы за пользование имуществом в период действия договора аренды.

В случае нарушения сроков оплаты, предусмотренных договором платежей, или нарушения срока восстановления обеспечительного взноса, предусмотренного п. 4.7. настоящего договора, Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,2% от неуплаченное вовремя суммы за каждый день просрочки (п. 8.2.1. Договора).

Истцом по первоначальному иску начислена неустойка за нарушение сроков оплаты задолженности по состоянию на 08.05.2020 в размере 216 105 руб. 33 коп.

Факт нарушения сроков оплаты арендных платежей по Договору установлен судом, подтверждается материалами дела, следовательно, начисление истцом по первоначальному иску неустойки в соответствии с п. 8.2.1. договора аренды №1 Т-Т/АЗ от 01.05.2019 обосновано.

Проверяя расчет пени, представленный истцом по первоначальному иску, арбитражный суд признает его арифметически верным.

Между тем, ответчик по первоначальному иску просил снизить размер предъявленной истцом по первоначальному иску ко взысканию неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Гражданское законодательство, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.10.2004 N 293-О, предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ (п.71 постановления №7).

Юридические лица вступают в гражданские правоотношения на началах равенства (статья 1 ГК РФ). Равные начала предполагают определенную сбалансированность мер ответственности, предусмотренных для сторон одного договора при неисполнении ими обязательств.

Согласно абз.2 п.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011г. №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты. 

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (статья 71 АПК РФ).

Неустойка носит компенсационный характер и не является средством обогащения. 

Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое само по своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Суд, исходя из анализа всех обстоятельств дела, учитывая компенсационный характер неустойки в гражданско-правовых отношениях, период просрочки, принцип соразмерности размера взыскиваемой неустойки объему и характеру правонарушения, высокий процент неустойки (0,2% от неоплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки) считает возможным снизить сумму пени до 70 000 руб. В остальной части требования о взыскании пени следует отказать.

ФИО2 по встречному иску просил взыскать с ООО «Промгаз» сумму неосновательного обогащения в размере 320 908 руб. 48 коп.

При этом истец по встречному иску ссылается, на то, что сумма неосновательного обогащения образовалась в связи с уплатой арендной платы по договору аренды № 1 Т-Т/АЗ от 01.05.2019 за период апрель, май, июнь 2019 г. По мнению ФИО2, в данном случае отсутствовали основания для оплаты в указанной сумме, поскольку договор фактически был им подписан 28.06.2019 г., что подтверждается перепиской по электронной почте.

Между тем факт подписи документов 28.06.2019 не означает, что фактически помещение не было передано ИП ФИО2 01.05.2019. Более того, его доводы, а также его письменные заявления опровергают передачу помещения 28.06.2019.

Так, ИП ФИО2 получил доступ к использованию арендованного имущества с 19 апреля 2019 в соответствии с соглашением от 18.04.2019 об уступке (перенайме) прав и обязательств по договору аренды № 5 Т-Т/АЗ от 21.05.2018.

30.04.2019 ИП ФИО2 в адрес ООО «Промгаз» направил письмо с просьбой провести   проверку   ТС   пожарной   сигнализации   на   предмет исправности и работоспособности. Указанное обстоятельство свидетельствует о пользовании ответчиком арендуемым помещением в указанный период.

В отзыве на исковое заявление ООО «Промгаз» о взыскании задолженности по арендной плате, ФИО2 указывает, что ремонтные работы в арендуемом помещении завершились 21 июня 2019 года.

Таким образом, заявляя о том, что он не мог фактически пользоваться арендуемым помещением и в то же время, ссылаясь на проведение ремонтных работ в указанном помещении, стоимость которых, по мнению ФИО2, должна быть возмещена ООО «Промгаз», арендатор фактически пытается избежать бремени несения своих обязательств по договору в части уплаты арендных платежей.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по уплате арендных платежей возникает у арендатора с момента передачи ему предмета аренды.

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 5.1. Договора аренды он вступает в силу с 01 мая 2019 г.

Пунктом 12.9 указанного договора предусмотрено, что арендатор несет перед арендодателем обязательство по оплате арендных платежей, обеспечительному взносу в порядке, определенном разделом 3 («Порядок уплаты арендной платы») и разделом 4 («Обеспечительный взнос») договора, независимо от даты начала осуществления арендатором коммерческой деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

В связи с вышеизложенным, на стороне ООО «Промгаз» не возникло неосновательное обогащение, поскольку уплата ИП ФИО2 арендной платы за май и июнь 2019 года являлось его обязанностью в соответствии с условиями договора аренды от 01.05.2019 и актом приема-передачи помещения.

Требования ООО «Промгаз» по первоначальному иску к ИП ФИО2 о взыскании задолженности основаны на договоре аренды № 1 Т-Т/АЗ от 01.05.2019. Тогда как платеж ФИО2 в размере 44 908,48 рублей за апрель 2019 года был произведен в качестве арендной платы по соглашению об уступке (перенайме) прав и обязательств по договору аренды № 5 Т-Т/АЗ от 21.05.2018.

При таких обстоятельствах требование по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения в размере 320 908 руб. 48 коп. подлежит оставлению без удовлетворения.

ФИО2 заявлено также требование о признании договора аренды от 01.05.2019 №1-Т-Т/АЗ расторгнутым с 11.11.2019.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаетпрепятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора илиназначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно абз. 2 п. 4 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 10.2. Договора аренды от 01.05.2019 расторжение договора по требованию арендатора возможно в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также в случае: если неисполнение арендодателем своих обязательств по настоящему договору привело к тому, что объект аренды становится непригодным для использования и применения арендатором, и арендодатель в течение 21 дня с момента получения письменного уведомления об этом не принял мер для приведения помещения в пригодное для использования состояние.

11 ноября 2019 в адрес ООО «Промгаз» поступило заявление ИП ФИО2 от 11.11.2019 о расторжении договора аренды в связи с невозможностью выплачивать арендную плату.

Письмом от 12.11.2019 № 45 ООО «Промгаз» разъяснило ИП ФИО2 условия договора аренды, указав, что основания для одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора отсутствуют.

Таким образом, у ФИО2 была возможность расторгнуть договор в судебном порядке, которой он до настоящего времени не воспользовался и заявил требование о расторжении договора аренды только после подачи ООО «Промгаз» в суд заявления о взыскании задолженности по арендной плате.

Заявлением от 29.02.2020, направленным в адрес ООО «Промгаз», ИП ФИО2 в связи с истечением 21 дня с момента направления его уведомления о расторжении договора просил расторгнуть договор аренды в связи с не устранением неисправности системы оповещения и управления пожарной сигнализации.

Однако уведомление о расторжении договора от 11.11.2019 не содержало указанного основания для расторжения.

Заключая и подписывая договор аренды, сторонами были оговорены конкретные условия одностороннего расторжения договора, поэтому именно они и должны применяться к правоотношениям сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Из условий договора аренды от 01.05.2019 №1-Т-Т/АЗ следует, что стороны заключили срочный договор, что следует из пункта 5.1. Договора, согласно которому настоящий договор вступает в силу с 01.05.2019 и действует в течение 11 месяцев (далее – общий срок аренды) с даты аренды по 31 марта 2020 включительно. Таким образом, к сложившимся между сторонами отношениям не применимы положения п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Отказ от срочного договора аренды возможен, если стороны предусмотрели такое условие в договоре.

Требуя расторжения договора аренды, арендатор сослался на невозможность выплачивать арендную плату.

Между тем, в Договоре аренды отсутствует такое условие о расторжении договора.

Кроме того, требование ФИО2 о расторжении Договора заявлено в отношении договора, ранее прекратившего свое действие отказом ООО «Промгаз» от его исполнения в порядке, установленном пунктом 10.1.1 Договора. Тогда как по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен или расторгнут может быть только действующий договор (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 г. № 18-КГ13-42).

Указанная позиция подтверждается постановлением АС Центрального округа от 30.06.2020 по делу №АЗ6-3879/2019.

При таких обстоятельствах встречное требование о признании договора аренды от 01.05.2019 №1-Т-Т/АЗ расторгнутым с 11.11.2019 удовлетворению не подлежит. 

Согласно п. 9 постановления от 20.03.1997 № 6 Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком, исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения РФ.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины по иску в размере 22 621 руб. относятся на ответчика по первоначальному иску и подлежат возмещению истцу по первоначальному иску. Расходы по уплате госпошлины по встречному иску относятся на истца по встречному иску.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 167 - 171, 176, 180, 181, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318774600003796) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промгаз» 764 939 руб. долга и 70 000 руб. неустойки, всего 834 939 руб. 33 коп., а также 22 621 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления его в полном объеме в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Тульской области.

Судья                                   И.Ю. Воронцов