434/2019-11149(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А46-10041/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2019 года  Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2019 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Зиновьевой Т.А., судей Севастьяновой М.А.,  Сириной В.В. 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств  видеоконференц-связи помощником судьи Сарксян С.М. рассмотрел  в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного  общества «Управление механизации строительных работ – Авто» на решение  Арбитражного суда Омской области от 28.09.2018 (судья Голобородько Н.А.)  и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018  (судьи Еникеева Л.И., Веревкин А.В., Рожков Д.Г.) по делу   № А46-10041/2018 по иску закрытого акционерного общества «Управление  механизации строительных работ – Авто» (644015, г. Омск, ул. Тургенева,  д. 58, корп. А, ОГРН 1115543043032, ИНН 5507227865) к обществу  с ограниченной ответственностью «Торгсервис 55» (644070, г. Омск,  ул. Звездова, д. 39, кв. 4П, ОГРН 1135543048464, ИНН 5504242150)  о взыскании задолженности.  

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии  Арбитражного суда Омской области (судья Лебедева Н.А.) в заседании  приняла участие представитель закрытого акционерного общества  

«Управление механизации строительных работ – Авто» – Маренко Л.Н.  по доверенности от 21.05.2018.  

Суд установил: 

закрытое акционерное общество «Управление механизации строительных  работ – Авто» (далее – ЗАО «УМРС – Авто», истец) обратилось  в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи  49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 55»  (далее – ООО «Торгсервис 55», ответчик) о взыскании 65 211 руб. основного  долга по договору аренды недвижимого имущества от 30.06.2016 за апрель  2018 года, 647 руб. неустойки за период с 17.05.2018 по 18.06.2018.  

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.09.2018,  оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного  апелляционного суда от 05.12.2018, в удовлетворении исковых требований  отказано.  

Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО «УМРС – Авто»  обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые  судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт  об удовлетворении исковых требований в полном объеме.  

В обоснование жалобы ее податель указывает, что право арендодателя  на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы согласовано  сторонами в пункте 4.1 договора; законом не предусмотрена обязанность  устанавливать в договоре аренды основания изменения арендной платы,  следовательно, истец вправе требовать ее изменения по своему усмотрению;  договором не предусмотрены пределы повышения арендной платы; стороны  вправе самостоятельно устанавливать условия договора, не нарушая  установленных законом норм и правил; судом апелляционной инстанции  неправомерно отклонены доказательства истца (скриншоты интернет сайта  недвижимости), подтверждающие размер средних ставок по арендной плате  

за коммерческую недвижимость в Кировском административном округе  города Омска.  

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Торгсервис 55» просит  обжалуемые акты оставить без изменения, кассационную жалобу –  без удовлетворения.  

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы,  изложенные в кассационной жалобе.  

Выслушав пояснения представителя истца, изучив доводы кассационной  жалобы, отзыва на нее, материалы дела, проверив в порядке,  предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных  актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной  инстанции не находит оснований для их отмены.  

Как следует из материалов дела и установлено судами первой  и апелляционной инстанций, между ЗАО «УМРС – Авто» (арендодатель)  и ООО «Торгсервис 55» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого  имущества от 30.06.2016 № б/н (далее – договор), по условиям которого  арендодатель передает арендатору часть нежилого здания площадью 1000  кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22 Декабря, д. 98.  

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата составляет 2 %  (но не менее 100 000 руб. в месяц за всю арендуемую площадь)  от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц  в арендуемом помещении. В арендную плату включена оплата всех  коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии.  

Основанием для начисления арендной платы является ежемесячный  отчет о товарообороте (приложение № 4 к договору), составленный  на основании кассовых z-отчетов (отчетов контролеров-кассиров  по унифицированной форме КМ-6) и книг контролеров-кассиров арендатора  за календарный месяц. Арендатор ведет верный и точный учет, обеспечивает  наличие, подготавливает, систематизирует и хранит отчетность всего  товарооборота. Такая отчетность включает в себя необходимые налоговые  

декларации, а также иную отчетность, которая обычно ведется арендатором,  в том числе копии ежедневных z-отчетов и книг контролеров-кассиров  арендатора по всем установленным и зарегистрированным кассовым  аппаратам (пункт 3.4 договора).  

Согласно пункту 4.1 договора изменение условий договора  (за исключением права арендодателя в одностороннем порядке увеличить  размер арендной платы, указанный в пункте 3.4 договора), его расторжение  (прекращение) допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения  и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок  и оформляются дополнительным соглашением.  

ЗАО «УМРС – Авто» направило в адрес ООО «Торгсервис 55»  уведомление об увеличении размера арендной платы начиная с 15.04.2018  в размере 300 000 руб. в месяц за всю арендуемую площадь.  

Ссылаясь на то, что ответчиком в полном объеме не исполнено  обязательство по внесению арендой платы по договору, ЗАО «УМРС – Авто»  обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды  руководствовались статьями 307, 309, 310, 421, 422, 424, 431, 451, 452, 606,  614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),  положениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах  практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации  о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73)  и исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.  

Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой  и апелляционной инстанций соответствующими фактическим  обстоятельствам дела и нормам права.  

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  

(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или  во временное пользование.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан  своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором  аренды.  

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны  в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению  сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия  предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).  

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной  соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора  допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом  либо в установленном законом порядке (статья 424 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное  не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться  по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще  одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные  сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды,  а также для аренды отдельных видов имущества.  

В силу пункта 21 постановления Пленума ВАС РФ № 73, если  в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право  в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК  РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может  осуществляться им не чаще одного раза в год.  

В пункте 22 указанного постановления отмечено, что в отсутствие  государственного регулирования арендной платы, если договор аренды  предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять  ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого  одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению  

средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества  в данной местности за соответствующий период, и существенно  их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим  правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании  арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.  

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному  выводу, что арендодатель обладает правом на одностороннее изменение  размера арендной платы, однако данное право не является абсолютным  и безусловным.  

Из положений пункта 4.1 договора следует, что увеличение  арендодателем размера арендной платы, установленного в пункте 3.4,  в одностороннем порядке возможно. Однако сторонами не определены  условия изменения арендной платы. Кроме того, в пункте 3.1 договора  установлено, что размер арендной платы определяется в процентном  соотношении от ежемесячного товарооборота ответчика, между тем истец  фактически просит изменить порядок определения размера арендной платы  по договору, поскольку обозначенный в уведомлении размер арендной платы  представляет собой твердую сумму.  

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора  судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем  слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его  неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями  и смыслом договора в целом.  

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ  представленные в материалы дела доказательства, исходя из того,  что условиями пункта 4.1 договора не определены ни основания изменения  размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимые размер  и механизм таких изменений, суды пришли к верному выводу, что само  по себе включение в договор аренды условия, которым установлена  возможность изменения арендной платы, в настоящем случае не может  

рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя  обязательств в будущем, так как стороны не согласовали основания такого  изменения.  

Вопреки доводам подателя жалобы, право арендодателя требовать  изменения арендной платы по своему усмотрению не может быть  произвольным, немотивированным и нарушать баланс взаимных прав  и интересов сторон договора.  

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что скриншот  интернет сайта недвижимости не является надлежащим доказательством,  подтверждающим размер средней рыночной стоимости арендной платы  за коммерческую недвижимость в городе Омске.  

Также истцом, требующим увеличения минимального размера арендной  платы в три раза, не доказано, что с момента согласования в договоре  арендной платы и до ее одностороннего повышения арендодателем  рыночные ставки арендной платы увеличились также в три раза.  

Поскольку обоснованность изменения размера арендной платы  по договору в одностороннем порядке истцом не доказана, суды на законных  основаниях отказали в удовлетворении исковых требований.  

Несогласие заявителя с выводами судов, основанными на оценке  доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства,  подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии  в принятых судебных актах существенных нарушений норм материального  и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного  разбирательства, или допущенной судебной ошибке.  

Нарушений норм материального и процессуального права, которые  в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или  изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.  

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции  не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов  и удовлетворения кассационной жалобы.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ,  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 28.09.2018 и постановление  Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018 по делу   № А46-10041/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу –  без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Т.А. Зиновьева 

Судьи М.А. Севастьянова 

 В.В. Сирина