﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8875/19 

Екатеринбург

30 января 2020 г.

Дело № А76-28243/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2020 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Сулейменовой Т.В., Тороповой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маркарян Ж.С., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мазис» (далее – общество «Мазис») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2019 по делу № А76-28243/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель общества «Мазис» - Литуновская Т.В. (доверенность от 04.02.2019 № 1);

Администрация Уйского муниципального района Челябинской области (далее - администрация района) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу «Мазис» о взыскании задолженности по договору от 23.11.2010 № 73 за период с 01.04.2014 по 02.05.2018 в размере 192 736 руб. 71 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

 На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Соколовского сельского поселения муниципального образования Уйского муниципального района Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2019 исковые требования удовлетворены частично, с общества «Мазис» в пользу администрации района взыскана задолженность в размере 146 809 руб. 71 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Мазис» просит указанные судебные акты отменить в части взыскания арендной платы за весь участок и принять по делу новый судебный акт.

Ссылаясь на положения пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды), пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, заявитель указывает на неправомерность взыскания с него арендной платы за весь участок, а не пропорционально фактически занимаемой его объектами площади участка. По мнению заявителя, в связи с передачей ему истцом в аренду единого земельного участка, на котором находятся объекты, принадлежащие на праве собственности иным лицам, у него сложились отношения по модели договора аренды со множественностью лиц на сторона арендатора.   Следовательно, при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения) принадлежащего каждому из арендаторов. В данном случае спор о размере долей отсутствует, поскольку был произведен раздел земельного участка в соответствии с фактическим землепользованием. 

В возражениях на кассационную жалобу администрация района просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что 23.11.2010 между администрацией района (арендодатель) и обществом «Мазис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 73 согласно условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:22:2701005:1, разрешенное использование - для иных целей; фактическое использование - производственное помещение; в границах указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, Уйский район, п. Мирный, ул. Мира, д. 14, общей площадью 4 219 кв. м, сроком на 5 (пять) лет (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 14 583 руб. 11 коп. за год.

На основании пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором путем перечисления указанной суммы в приложении № 2 к договору, на расчетный счет, указанный в пункте 9 раздела «Арендодатель». Сроки внесения платежей: ежеквартально, до 10 числа месяца, следующего за кварталом, суммы равными долями.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.

Постановлением администрации района  от 19.02.2018 № 128 земельный участок с кадастровым номером 74:22:2701005:1 разделен на два самостоятельных земельных участка. Этим же постановлением принято решение о предоставлении  участка № 1 в аренду обществу «Мазис», вид разрешенного использования – производственное помещение, ориентировочной площадью 2585, участка № 2 - в постоянное бессрочное пользование  администрации Соколовского сельского поселения муниципального образования Уйского муниципального района, вид разрешенного использования – административное здание, ориентировочной площадью – 1634 кв.м. 

Между сторонами 23.05.2018 заключено соглашение о расторжении договора аренды от 23.11.2010 № 73. Соответственно 15.06.2018 между администрацией района (арендодатель) и обществом «Мазис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 109 согласно пункту 1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает  в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:22:2701005:64, разрешенное использование – производственное здание, площадью 2 585 кв.м сроком на 7 лет. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, истцом в адрес ответчика направлена претензия от 01.06.2018 № 64 с требованием оплатить задолженность по договору от 23.11.2010 № 73.

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке требований истца, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из их законности и обоснованности, а также пропуска истцом срока исковой давности за период с 01.04.2014 по 30.06.2015. 

При этом суд первой инстанции, отклоняя довод ответчика о неиспользовании им части земельного участка, указал о солидарности обязанности соарендаторов земельного участка по оплате арендной платы, а также о том, что ответчик с предложением об изменении условий договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к истцу не обращался, о невозможности использования спорного земельного участка не заявлял, не предпринимал мер по разделению земельного участка в целях уменьшения его площади, с заявлением о соразмерном уменьшении арендной платы в порядке абзаца 3 статьи 612 ГК РФ не обращался. 

Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, посчитал, что в данном случае обязательства общества и иного лица солидарный характер  носить не могут, а являются долевыми, но при этом, отклоняя доводы ответчика о нахождении на земельном участке объектов принадлежащих иному лицу, в связи с чем площадь землепользования при взыскании должна быть уменьшена, также указал, что заключая договор аренды в ноябре 2010 года сроком на 5 лет в отношении спорного земельного участка площадью 4 219 кв. м, ответчик достоверно был осведомлен о нахождении на этом участке зданий, сооружений, помещений, принадлежащих иному лицу. Однако договор подписал без возражений, изначально вносил арендную плату из расчета занимаемого земельного участка площадью 4 219 кв. м, а не исходя из площади земельного участка - 2 585 кв. м, занимаемого фактически обществом, при этом ответчик с предложением об изменении условий договора в порядке статьи 451 ГК РФ к истцу не обращался, о невозможности использования спорного земельного участка не заявлял, не предпринимал мер по разделению земельного участка в целях уменьшения его площади, с заявлением о соразмерном уменьшении арендной платы в порядке третьего абзаца статьи 612 ГК РФ к истцу не обращался. 

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

В статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования.

 Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, в редакции, действующей до 01.03.2015, и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей с 01.03.2015, плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 постановления от 17.11.2011 № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, учитывая, что арендная плата за использование земельных участков является регулируемой, выводы судов, о том, что, поскольку договор аренды земельного участка от 23.11.2010 № 73 добровольно подписан обществом «Мазис», с предложением об изменении условий договора оно не обращалось, о невозможности использования спорного земельного участка не заявляло, а также не предпринимало мер по разделению земельного участка, то должно оплачивать арендную плату за весь земельный участок, независимо от нахождения на нем объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности иным лицам, является ошибочным.

В соответствии с частью 2, 3 статьи 39.20 ЗК РФ (в редакции, действующей в спорный период с учетом применения судами срока исковой давности) в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно части 10 стати 39. 20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке находятся  два здания: 

- многоэтажное нежилое здание по адресу: п.Мирный, ул. Мира д.14 общей площадью 2 685 кв.м, помещения в котором  принадлежат на праве собственности обществу «Мазис» -  площадь помещений 1076 кв.м и Российской Федерации – площадь помещений 1609 кв.м, арендатором помещений, принадлежащих Российской Федерации до 2016 являлось  училище ПУ-107, в настоящее время помещения не используются (справка администрации Соколовского сельского поселения муниципального образования Уйского муниципального района Челябинской области от 09.11.2018 № 385), 

- нежилое здание, назначение нежилое, площадью 437,9 кв.м литер Б, Б1, адрес: Челябинская область, Уйский район, п. Мирный, ул. Мира д.20, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию Соколовское сельское поселение Уйского муниципального района Челябинской области, о чем 17.09.2012 внесена запись в Единый реестр недвижимости, что подтверждается свидетельством 74 АГ 882831 от 17.09.2012 (т.1 л.д. 48), а также справкой от 13.05.2019 № 166 (т.1 л.д. 137).      

Согласно письму администрации Соколовского сельского поселения муниципального образования Уйского муниципального района Челябинской области от 09.11.2018 № 386 в данном здании расположен спортивный клуб «Сокол» (т.1 л.д. 49).  

Несмотря на наличие в материалах дела вышеуказанных сведений, суды, сделав ошибочный вывод о начислении арендной платы в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, собственников объектов недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке, а также их доли в правах на него и в обязательствах по договору аренды в нарушение части 10 статьи 39.20 ЗК РФ не определили.

Кроме того Российская Федерация, а также лица, в чьем фактическом владении в спорный период находились здание по адресу: Челябинская область, Уйский район, п. Мирный, ул. Мира д.20 и помещения в здании  по адресу: п.Мирный, ул. Мира д.14 к участию в деле не привлечены (статья 51 АПК РФ). 

При этом факт того, что впоследствии земельный участок с кадастровым номером 74:22:2701005:1 был разделен, не означает невозможность применения  к отношениям в спорный период статьи 39.20 ЗК РФ, поскольку в отношении него был заключен договор аренды как на единый земельный участок. 

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, данный спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 АПК РФ, разрешить спор в соответствии требованиями действующего законодательства, распределить судебные расходы, в том числе по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2019 по делу            № А76-28243/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2019 по тому же делу отменить.

	Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						С.Э. Рябова 

Судьи						Т.В. Сулейменова 

                                             					 М.В. Торопова