АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-18475/2023

г. Тюмень

30 октября 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 16 октября 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 30 октября 2024 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Авдеевой Я.В., рассмотрев единолично в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Норд» (625026, Россия, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к ассоциации собственников нежилых помещений «Центр-Сити» (625026, Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Малыгина, д. 73, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании денежных средств, 

третьи лица: ФИО1, ФИО2,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лутошкиной Н.Е.

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО3, по доверенности № 1614 от 24.11.2023, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен документ об образовании; ФИО4, по доверенности № 1615 от 24.11.2023, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен документ об образовании; от ответчика: ФИО5, по доверенности № 2 от 01.11.2023 года, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации, представлено удостоверение адвоката; от ФИО2: не явились, извещены; от ФИО1: не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Норд» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ассоциации собственников нежилых помещений «Центр-Сити» (далее - ответчик) о взыскании 190 798 руб. 90 коп. убытков, причиненных заливом офисного помещения, 7 000 руб. стоимости услуг по оценке. Определением суда от 01.09.2023 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьями 228, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Этим же определением для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1. 

Определением суда от 25.12.2023 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Определением суда от 29.08.2024 было удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, которые были приняты судом к рассмотрению по существу в следующей редакции: «Взыскать с Ассоциация собственников нежилых помещений «Центр Сити» в пользу истца сумму ущерба, причиненного заливом помещения в общей сумме 120 729 рублей, в том числе нежилого помещения в сумме 85 134 рубля, движимого имущества в сумме 35 595 руб. Расходы по оплате госпошлины и судебной экспертизы отнести на счет ответчика». 

Исковые требования мотивированы тем, что 22.02.2023 года нежилое помещение с кадастровым номером 72:23:0218006:22484, расположенное по адресу 

<

...>, находящееся во временном владении и пользовании на праве аренды у Истца (ООО «СК «Норд»), было полностью затоплено холодной водой по причине протечки воды с этажей сверху. Истец владеет и пользуется данным нежилым (офисным) помещением на основании договора аренды нежилого помещения №28/22 от 17.02.2022г. Ответчик (Ассоциация собственников нежилых помещений «Центр-Сити»/АСНП «Центр-Сити») является организацией, которая на основании договоров с собственниками нежилых помещений оказывает услуги по управлению, содержанию, ремонту общего имущества, а также предоставлению коммунальных услуг в здании с нежилыми помещениями по адресу: 

<

...>. Факт затопления помещения подтверждается Актом обследования нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, этаж 8, офис 803 от 22. a70.nlutoshkina@ARBITR.RU02.2023г., подписанным комиссией в составе: Председателя АСНП «Центр Сити» ФИО6 (обслуживающая здание организация), Директора ООО «СК «Норд» (арендатор), ИП ФИО1 (арендодатель). В результате затопления офисному помещению и имуществу Арендатора был причинен ущерб, объем которого зафиксирован в Акте от 22.02.2023г.

17.07.2023 года Истец направил в адрес Ответчика претензию с предложением в добровольном порядке возместить причиненные заливом офисного помещения убытки, которая была получена Ответчиком 08.08.2023 года, что подтверждается Отчетом об отслеживании отправлений АО «Почта России». 

Поскольку до настоящего времени в добровольном порядке требование Истца Ответчиком не исполнено, отзыва на претензию Истцом также не было получено, Истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик, не оспаривая факт того, что 22.02.2023 в помещении, расположенном на 10 этаже здания по ул. Малыгина, 73 в г. Тюмени, под полом произошло промерзание и разрыв обратного клапана на системе внутреннего противопожарного водопровода (ВПВ), в связи с чем, произошел залив холодной водой расположенных ниже нежилых помещений, возражает против иска по тем основаниям, что убытки истца возникли не в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а в результате действий третьих лиц - собственника нежилого помещения, расположенного на 10 этаже, ФИО2 или привлеченных им третьих лиц, именно между указанными действиями и бездействием и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь.

Третье лицо ФИО2 в письменном отзыве указывает на следующие обстоятельства.

02.06.2004 года между ООО «Цитрон» и ФИО7 был заключен Договор об инвестиционной деятельности в строительстве № 72. Дополнительное соглашение от 13.10.2004, Дополнительное соглашение от 22.12.2005г. на основании которых ООО «Цитрон» обязалось произвести строительство административного здания, состоящего из двух 5-ти (этажных блоков, одного 8-ми и 10-ти этажного корпуса, расположенных по адресу: 

<

...> ввести его в эксплуатацию ориентировочно в 4-ом квартале 2004 года и передать ФИО7 в собственность нежилые здания общей ориентировочной проектной площадью 159 и 24 кв.м, расположенные на 10 этаже 10-ти этажного корпуса Объекта, согласно Плану  Приложение  № 1 к  Договору об  инвестиционной деятельности  в строительстве № 72 и Дополнительному соглашению от 13.10.2004, Дополнительным соглашением к Договору от 22.12.2005г. согласованы площади.

15.06.2006г. ООО «Цитрон», Некоммерческое Партнерство «Центр Сити» (в настоящее время АСНП «Центр Сити») и ООО «Сибирский сад» заключили договор на окончание строительства и ввод в эксплуатацию Третьего корпуса административного здания, расположенного по адресу 

<

...> на основании которого между ФИО7 и НП «Центр Сити» был заключен Договор № 12 на завершение строительства от 07.07.2006г.

Согласно условиям Договора № 12 на завершение строительства от 07.07.2006г. за ФИО7 была признана доля нежилого помещения, состоящая из двух нежилых помещений в строящемся административном здании на десятом этаже, Третьего корпуса: нежилое помещение от оси 2 по оси Ж до оси 4, от оси Ж по оси 4 до оси И, от оси 4 по оси И до оси б. от оси И по оси б до оси Г. от оси 6 по оси Г до оси5+Зм, от оси Г по оси 5+Зм до оси Е, от оси5+3 м до оси 2 и от оси Е по оси 2 до оси Ж; - нежилое помещение в осях от оси Б по оси 5 до оси В+1м, от оси 5 по оси в+1м до оси 6, от оси В + 1м. по оси б до оси Б, от оси б по оси Б до оси 5.

09.02.2006 Ленинский районный суд города Тюмени в рамках дела № 2-625-06 признал право собственности на долю в незавершенном строительством Объекте за ФИО7 Решение суда вступило в силу 21 февраля 2006 года, был выдан Исполнительный лист.

15 мая 2007 года ФИО7 переуступила свои права и обязанности, приобретенные по Договору об инвестиционной деятельности в строительстве № 72 от 02. 06.2004г., Приложению № 1 к указанному договору, Дополнительному соглашению от 22.12.2005г. к Договору об инвестиционной деятельности в строительстве № 72 от 02.Об.2004г., Договору № 12 на завершение строительства от 07.06.2006г. и Соглашению от 05 марта 2007г. об уточнении условий договора от 07.06.2006 года в отношении нежилого помещения проектной площадью 159 (сто пятьдесят девять) кв.м. в осях: от оси 2 по оси Ж до оси 4, от оси Ж по оси 4 до оси И, от оси 4 по оси И до оси 6, от оси И по оси б до оси Г, от оси б по оси Г до оси5+Зм, от оси Г по оси 5+Зм до оси Е, от oси 5+3 м до оси 2 и от оси Е по оси 2 до оси Ж. находящегося на десятом этаже незавершенного строительством десятиэтажного административного корпуса (корпус 3), расположенного по адресу 

<

...> гражданину ФИО8 (паспорт № 1660338).

25 марта 2009 года между третьим лицом ФИО2 и гражданином ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ г.р. (далее-Инвестор) был заключен Договор уступки права требования, согласно которому Инвестор на возмездной основе уступает ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р. свои права и обязанности, приобретенные по договору об уступке прав и обязанностей от 15 мая 2007 года заключенному с гражданкой ФИО7, зарегистрированной по адресу 

<

...> у которой в свою очередь данные права и обязанности возникли по Договору об инвестиционной деятельности в строительстве № 72 от 02.06.2004г..  Приложению № 1 к указанному договору, Дополнительному соглашению от 22.12.2005г. к Договору об инвестиционной деятельности в строительстве № 72 от 02.06.2004г., Договору № 12 на завершение строительства от 07.06.2006г. и Соглашению от 05 марта 2007г. об уточнении условий договора от 07.06.2006 года в отношении: - нежилого помещения проектной площадью 159 (сто пятьдесят девять) кв.м. в осях: от оси 2 по оси Ж до оси 4. от оси Ж по оси 4 до оси И, от оси 4 по оси И до оси 6, от оси И по оси 6 до оси Г, от оси 6 по оси Г до оси5+Зм, от оси Г по оси 5+3м до оси Е, от оси5+3 м до оси 2 и от оси Е по оси 2 до оси Ж, находящегося на десятом этаже незавершенного строительством десятиэтажного административного корпуса (корпус 3), расположенного по адресу 

<

...>.

Согласно Распоряжению на ввод Объекта в эксплуатацию № RU 72304000-60-рВ от 24.04.2015г. Объект капитального строительства был введен в эксплуатацию.

В соответствии с п. 6.4. Договора № 12 на завершение строительства от 07.06.2006г. Ответчик должен был передать Истцу вышеуказанное нежилое помещение по Акту приема-передачи, который так и не был подписан.

При этом, между АСНП «Центр Сити» и ФИО2 24.12.2021г. было подписано Соглашение,  в соответствии с которым был установлен размер задолженности ФИО2 перед Ответчиком по целевым взносам и коммунальным услугам в отношении нежилого помещения.

Пунктом 10 данного Соглашения предусмотрено, что в течение 10 дней с даты погашения полной задолженности по коммунальным и иным платежам, Ответчик обязуется передать третьему лицу согласие всех собственников нежилых помещений в здании на передачу части технического этажа здания в виде нежилого помещения площадью 159 кв.м. из мест общего пользования в собственность третьего лица и оформление за Истцом соответствующего права собственности.

По утверждению третьего лица, задолженность ФИО2 была погашена в полном объеме. Протоколом членов общего собрания членов НП «Центр-Сити» от 04.10.2017г. ФИО2 были предоставлены согласия остальных членов собственников нежилых помещений (на исключение принадлежащей им доли из состава общедолевой собственности в виде нежилого помещения на техническом этаже площадью 159 кв.м., расположенного на 10 этаже Здания, находящегося по адресу Тюмень ул. Малыгина 73), но Акт приема-передачи нежилого помещения Ответчик так и не подписал.

Как следует из пояснений третьего лица, изначально по договору с ООО «Цитрон» нежилое помещение площадью 159 кв.м. являлось техническим помещением с расположенным в нем вентиляционным оборудованием и расположением служебного помещения общего пользования (туалета) непосредственно в центре нежилого помещенияэ. выделенного ФИО2 Ответчиком самостоятельно было принято решение изменить Схему расположения площадей к Договору об инвестиционной деятельности № 12 от 07.06.2006г. для выделения мест общественного пользования, которая впоследствии была предложена Третьему лицу.

Протоколом общего собрания членов НП «Центр-Сити» 28 февраля 2018 года было принято решение о согласовании новой Схемы размещения площадей собственникам 10 этажа на основании ранее полученных согласий об отказе от мест общего пользования технического этажа в пользу дольщиков 10 этажа и заключении в дальнейшем соответствующего Дополнительного соглашения.

12 июля 2021 года между третьим лицом и Ответчиком было заключено Дополнительное соглашение № 2 Договору № 12 на завершение строительства от 07.06.2006г., согласно которому в п.п.2 п. 1.1 раздела 1 Договора № 12 на завершение строительства от 07.06.2006г. были внесены изменения и нежилое помещение должно было быть передано ФИО2 в следующих осях: нежилое помещение 159 кв.м. от оси И по оси 3 по оси Е, по оси Е до оси 4, по оси 4 до оси Г+2м, по оси Г+2м до оси 4+3м. от оси 4+3м по оси Г до оси 5, по оси 5 до оси Г+2м. по оси Г+2м до оси 6, по оси 6 до оси И, от 6 по оси И до оси 3; находящееся на десятом этаже Объекта капитального строительства Административного здания эколого-биологического центра учащихся Корпус 3, 1 очередь строительства с инженерными сетями, расположенного по адресу 

<

...>.

В связи с изменением осей, для уточнения фактической площади нежилого помещения 8 марта 2023 года ФИО2 заказал проведение кадастровых работ с составлением Техплана, в результате которых было установлено, что площадь нежилого помещения составляет не 159 кв.м, а 140,8 кв.м.

По утверждению третьего лица для оформления права собственности ФИО2 надлежащим образом данного нежилого помещения, уже дважды в адрес Ответчика направлялся Акт приема-передачи: - 22 марта на электронную почту Ответчика был направлен Акт приема-передачи нежилого помещения от 09.03.2023г. с требованием подписать и юридически передать данное помещение; - 05 июня 2023 года почтовым направлением из Казахстана повторно было направлено соответствующее письмо с требованием подписать Акт приема-передачи. 19 июля 2023г. снова почтовым направлением из Казахстана было направлено письмо с требованием подписать Акт приема-передачи, а также произвести перерасчет уплаченных коммунальных услуг в связи с изменением площади помещения.

Также по утверждению третьего лица, ответчик категорически отказывался от подписания направленных в его адрес Актов, мотивировав тем, что готов подписать таковой, но более ранней датой, а именно с начала февраля 2023г. т.е. до произошедшей коммунальной аварии, во избежание ответственности за затопление помещения Истца, в связи с чем, ФИО2 вынужден был обратиться в суд общей юрисдикции за признанием за ним права собственности на данное нежилое помещение.

8 февраля 2024 года Ленинским районным судом города Тюмени было вынесено Решение о признании права собственности за ФИО2 на спорное нежилое помещение.

Суд отмечает, что приведенные третьим лицом в своем письменном отзыве ссылки на обстоятельства, связанные с отсутствием доказательств надлежащей передачи спорного помещения от ответчика в пользование и владение ФИО2 в виде оформленного и подписанного сторонами двухстороннего акта приема-передачи в период до 22.02.2023 года ответчиком по настоящему делу документально не опровергнуты, допустимых доказательств иного в материалы дела не представлено.

На момент рассмотрения спора по существу в материалы дела от третьего лица поступили дополнения, согласно которым 20 марта 2024 года представителем третьего лица в МФЦ была получена выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве на нежилое помещение, расположенное по адресу 

<

...> согласно которой право собственности и постановка на кадастровый учет объекта, откуда произошла коммунальная авария от 22.02.2023г., зарегистрировано 12 марта 2024 года на основании Решения Ленинского районного суда города Тюмени в пользу ФИО2

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является причинение вреда другому лицу. Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, является возмещение убытков.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Для возмещения ущерба истец должен доказать факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств ответчиком; наличие причинно-следственной связи между допущенным ответчиком нарушением обязательств и возникшим ущербом; наличие и размер ущерба. 

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Суд, с учетом положений ст. 71 АПК РФ, после исследования представленных сторонами в материалы дела доказательств, пояснений и доводов в обоснование их позиций, пришел к выводу, что материалами дела подтверждается вся необходимая совокупность обстоятельств, свидетельствующая о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о привлечении ответчика к ответственности в виде возмещения возникших на стороне истца убытков.

Факт затопления помещения, владельцем которого на основании договора аренды  № 28/22 от 17.02.2022 года являлся истец, подтвержден Актом обследования нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, этаж 8, офис 803 от 22.02.2023г., подписанным комиссией в составе: Председателя АСНП «Центр Сити» ФИО6 (обслуживающая здание организация), Директора ООО «СК «Норд» (арендатор), ИП ФИО1 (арендодатель), сторонами по делу не оспорен.

Ответчиком в материалы дела также представлен акт осмотра затопления 8 и 9 этажа от 22.02.2023 года (л.д.28 т.2), согласно которому комиссия в составе Председателя АСНП «Центр Сити» ФИО6, сантехника АСНП «Центр Сити» ФИО9, представителя собственника 9 этажа ФИО10, арендатора 9 этажа ФИО11, слена правления – собственника НП ФИО12 установила, что :"... на 10 этаже в помещении ФИО2 произошло промерзание и разрыв обратного клапана на системе пожаротушения. Обнаружено, что в неэксплуатируемом помещении ФИО2 было открыто настежь панорамное окно, на подоконнике и на полу имеются сугробы снега и на полу вода от растаявшего снега. При вскрытии пола обнаружен разрыв обратного клапана на пожарном водопроводе. Ранее в помещении ФИО2 работали работники ФИО13, у которого доступ в помещение ФИО2 имелся через вторую дверь….. Ранее в помещении ФИО2 поддерживалась температура 7-9 градусов тепла, и контролировалась сотрудниками АСНП «Центр-Сити»". К акту приложены фотографии помещения (л.д.30-33 т.2).

Размер ущерба, причиненный истцу, определен в ходе рассмотрения спора, с учетом представленного в материалы дела Акта обследования нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, этаж 8, офис 803 от 22.02.2023г., путем назначения судом судебной экспертизы. Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению ООО «Эксперт 72», рыночная стоимость материального ущерба, причиненного истцу 22.02.2023г. в результате залива нежилого помещения по адресу. 

<

...>, включая поврежденное движимое имущество, рассчитанная на дату проведения судебной экспертизы - 26.06.2024г., составляет: 120 729 руб., в том числе: стоимость восстановительного ремонта отделки в помещении 85 134 руб.; стоимость причиненного ущерба движимому имуществу 35 595 руб.

Стороны выводы поступившего в материалы дела экспертного заключения не оспорили, аргументов, свидетельствующих о наличии оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы, не привели.

Суд, оценив поступившее в материалы дела экспертное заключение на критерий его соответствия установленным законодательством требованиям, принимает его в качестве допустимого доказательства по делу.

Возражения ответчика относительно наличия у истца права требования возмещения убытков в отношении стоимости восстановительного ремонта отделки в помещении, по мнению суда, была опровергнута последним следующими аргументами.

Согласно пояснениям истца, после затопления арендуемого помещения по причине протечки воды с 9 (девятого) этажа, подтвержденного актом осмотра от 22.02.2023г., собственник помещения (арендодатель, третье лицо ФИО1) направил в адрес арендатора письмо (оферту), в котором указал на необходимость дополнить договор аренды нежилого помещения № 28/22 от 17/02/2022г. следующими положениями: 1)Арендатора обязан за свой счет устранять ущерб, причиненный арендованному помещению третьими лицами, путем приобретения необходимых материалов, оборудования и проведения работ по устранению последствий затопления и др. аварий; 2) Арендатор вправе требовать возмещения стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения с лиц, по вине которых причинен ущерб помещению, как в досудебном, так и в судебном порядке. Рассмотрев, направленную в адрес общества оферту о дополнении договора аренды нежилого помещения №28/22 от 17.02.2023г. указанными выше положениями, ООО СК «Норд» в ответном письме (акцепте) согласовало предложенное дополнение в полном объеме (копии оферты и акцепта прилагаются).

В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ дополнения к договору могут быть заключены посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной и считаются заключенными в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно ст. ст. 435, 436 ГК РФ офертой признается предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение, а акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Поскольку стороны путем направления оферты и акцепта согласовали обязанность арендатора за свой счет устранить ущерб, причиненный арендуемому помещению третьими лицами, путем проведения восстановительного ремонта и приобретения необходимых материалов, то у него возникли убытки, которые, на основании ст. 1064 ГК РФ, он вправе предъявить к лицам, в результате действия (бездействия) которых причинен вред, определяя размер убытков по правилам ст. 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств ответчиком, а также наличие причинно-следственной связи между допущенным ответчиком нарушением обязательств и возникшим ущербом, по мнению суда, также находит свое подтверждение в материалах дела.

Как следует из пояснений и представленных доказательств третьего лица ФИО2, а также усматривается из позиции, занимаемой самим ответчиком, строительство административного здания осуществлял ООО «Цитрон», при этом согласно разрешения на строительство было предусмотрено строительство здания количество этажей 9, 10 этаж - технический. 13.02.2007 должник ООО «Цитрон» был признан несостоятельным (банкротом) и впоследствии ликвидирован. Завершение строительства здание осуществляли собственники нежилых помещений, в том числе создав НП "Центр-Сити", которое получало разрешение на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, объект был введен как 9-этажное административное здание, 10 этаж технический.

При вводе здания в эксплуатацию в 2015 г. проектом была предусмотрена корректировка системы отопления в части подключения 10 технического этажа с подключением горизонтальных веток к ранее запроектированным системам отопления здания. Работы по указанной корректировке начали производить в 2022 г., при этом на момент аварии 22.02.2023 работы по монтажу системы отопления в нежилом помещении ФИО2 производились, о чем свидетельствуют радиаторы, выполненная разводка не была смонтирована окончательно и подключена. Кроме того, по проекту 10 этаж здания оборудован панорамными витражными окнами высотой 2,38 м.

Помещение на 10 этаже, в котором произошло промерзание и разрыв обратного клапана на системе пожаротушения, что и привело к заливу водой помещения 8 и 9 этажей, подлежало передаче ФИО2 на основании: договора об инвестиционной деятельности №72 от 02.06.2004, заключенному Застройщиком ООО «Цитрон» и Инвестором ФИО7; решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 09.02.2006 по делу №2-625-06 о признании за ФИО7 права собственности на не завершенный строительство объект нежилое помещение расположенном в 

<

...> -Холодильная, состоящую в том числе из нежилого помещения, расположенного в осях от оси 2 по оси Ж до оси 4, от оси Ж по оси4 до оси И, от оси 4 по оси И до оси 6, от оси И по оси 6 до оси Г, от оси 6 по оси Г по оси 5+Зм, от оси Г по оси 5+Зм до оси Е, от оси 5+Зм по оси 2, от оси Е по оси2 до оси Ж на десятом этаже 10-тиэтажного (корпус №3) административного здания; договора на завершение строительства №12 от 07.07.2006 с НП "Центр - Сити", договоров об уступке прав требования от 15.05.2007 и 25.03.2009.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Пунктами 1 и 2 ст. 223 ГК РФ определено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.  В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно положениям пункта 1 ст. 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Материалы дела свидетельствуют, что согласно выписке из ЕГРН о зарегистрированном праве на нежилое помещение, расположенное по адресу 

<

...> право собственности и постановка на кадастровый учет объекта, откуда произошла коммунальная авария от 22.02.2023г., зарегистрировано в пользу третьего лица ФИО2 только 12 марта 2024 года на основании Решения Ленинского районного суда города Тюмени.

Утверждения ответчика о фактической передаче третьему лицу по акту-приема-передачи спорного помещения ранее 22.02.2023 года, документально не подтверждены и оспариваются третьим лицом ФИО2

В этой связи суд отмечает, что ссылки  ответчика в качестве доказательства передачи спорного имущества ФИО2 на уведомление от 29.07.2013 года № 58 (л.д.4-6 т.2), не могут быть признаны в качестве состоятельных, поскольку акт приема-передачи помещения, указанный в качестве приложения к уведомлению от 29.07.2013 года № 58 третьим лицом не подписан, подпись на нем  ответчика о передаче в одностороннем порядке датирована 12.09.2013 года, почтовая квитанция о направлении почтовой корреспонденции третьему лицу 13.08.2013 года представлена без описи вложения, что исключает возможность установить факт направления данным почтовым отправлением именно спорного документа.

Факт заключения третьим лицом с ответчиком договора, поименованного договором с собственником нежилого помещения на содержание и техническое обслуживание административного здания по улице Малыгина, 73 от 01.01.2017 года, и последующая оплата по нему - само по себе не свидетельствует о надлежащем принятии третьим лицом от ответчика в пользование и владении спорного помещения. Кроме того, суд отмечает, что подписанным между ответчиком и третьим лицом Соглашением от 30.08.2017 года о порядке погашения задолженности пунктом 4 ответчик, как Сторона-2 соглашения, только принимает на себя обязанность передать  третьему лицу по акту приема-передачи помещение для дальнейшего оформления в собственность.

Представленный ответчиком в материалы дела с сопроводительным письмом № 24 от 01.02.2023 года акт от 01.02.2023 года приема-передачи помещения к договору на завершение строительства № 12 от 07.06.2006 г., направлен в адрес третьего лица согласно описи вложения в почтовое отправление только 13.04.2023 года (л.д.19-21 т.2).

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что на момент произошедшей 22.02. 2023 года аварии, приведшей к возникновению на стороне истца убытков, спорное помещение находилось во владении ответчика.

Помимо изложенного, как следует из материалов дела, ответчиком также осуществлялась деятельность по управлению общим имуществом административного здания по улице Малыгина, 73, о чем с собственниками помещений ответчиком заключались договоры (в том числе и с третьим лицом ФИО2), принималась оплата за оказываемые ответчиком услуги.

В этой связи, судом признаются в качестве обоснованных указания истца на то, что, поскольку отношения собственников (законных владельцев) помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64). Таким образом, правомерным является применение к правоотношениям Истца и Ответчика по аналогии положений жилищного законодательства, регулирующих отношения УК и собственников помещений в МКД.

В силу части 1 статьи 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. УК должна надлежащим образом исполнять обязательства по техническому обслуживанию и текущему ремонту имущества, принимать все зависящие от неё меры по соблюдению правил и норм содержания и ремонта инженерных коммуникаций.

В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; др.

На основании ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Факт наличия у ответчика возможности обеспечивать контроль за спорным помещением находит свое подтверждение в материалах дела. В частности, в представленном ответчиком акте осмотра затопления 8 и 9 этажа от 22.02.2023 года (л.д.28 т.2), также зафиксировано, что "... Ранее в помещении ФИО2 поддерживалась температура 7-9 градусов тепла, и контролировалась сотрудниками АСНП «Центр-Сити»". Кроме того, наличие у ответчика ключей от спорного помещения также не оспаривалось им в ходе рассмотрения спора.

С учетом установленных судом обстоятельств дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что необходимая совокупность доказательств для удовлетворения требований иска истцом в материалы дела представлена, исковые требования подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что истец уплатил государственную пошлину в надлежащем размере при подаче иска. 

Принимая во внимание уменьшение истцом размера исковых требований, государственная пошлина в соответствующем уменьшенной сумме  размере, подлежит возвращению истцу из федерального бюджета.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ, учитывая удовлетворение иска, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Материалы дела также свидетельствуют о внесении ответчиком на депозит суда денежных средств в счет оплаты эксперту. Принимая во внимание удовлетворение иска, судебные расходы на оплату услуг эксперта также подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 16, 101, 110, 106, 167-170, 176, 177, 180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с ассоциации собственников нежилых помещений «Центр-Сити» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Норд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 120 729 рублей 00 копеек убытков, а также 4 622 рубля 00 копеек расходов на оплату государственной пошлины. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Норд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 2 312 рублей 00 копеек государственной пошлины. 

Выдать исполнительный лист и справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

 

 Судья

 

Авдеева Я.В.