ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-8063/2024

Дело № А41-604/16

17 июня 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 июня 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Катькиной Н.Н.,

судей Досовой М.В., Семикина Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от ФИО2, ФИО3: ФИО4 по нотариально удостоверенной доверенности от 26.01.24, зарегистрированной в реестре за № 45/50-н/50-2024-1-46,

от ФИО6: ФИО5 по нотариально удостоверенной доверенности  от 04.06.24, зарегистрированной в реестре за № 77/1934-н/77-2024-5-927,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО6 на определение Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2024 года по делу №А41-604/16, по возражениям ФИО2, ФИО3 по результатам рассмотрения конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Эстейт Инвестментс» заявления о включении требования в реестр требований участников строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и ФИО3 обратились в Арбитражный суд Московской области с возражениями по результатам рассмотрения конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Эстейт Инвестментс» заявления о включении требования в реестр требований участников строительства, в которых просили:

1. Восстановить срок для подачи заявления о включении в реестр требований участников строительства должника - ООО «Эстейт Инвестментс».

2. Признать обоснованными, включить в реестр требований участников строительства должника - ООО «Эстейт Инвестментс» - требование о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры (строительный номер квартиры - 2), проектной общей площадью с учетом лоджий и балконов - 72,8 кв.м., проектной общей площадью с учетом площадей лоджий и балконов с понижающими коэффициентами - 65,8 кв.м., которая будет находиться в секции - А, этаж - 1 (первый), расположенной в объекте - трехэтажный двухсекционный жилой дом № 4 на земельном участке из земель поселений с кадастровым номером 50:40:020504:30, общей площадью 4 618 кв.м., находящемся примерно в 290 м. по направлению на северо-восток от ориентира: 

<

...>, оплаченной стоимостью 2 763 500 рублей, основанное на договоре участия в долевом строительстве от 21.02.12 № 1/4.

3. Считать требование включенным в реестр участников строительства не позднее 31.03.21 (дата принятия Фондом решения о финансировании мероприятий) (л.д. 3-10).

Возражения заявлены в соответствии со статьей 201.4 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2024 года заявленные требования были удовлетворены, ФИО3 и ФИО2 был восстановлен срок на подачу заявления о включении в реестр требований участников строительства должника ООО «Эстейт Инвестментс», требование ФИО3, ФИО2 о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры (строительный номер квартиры – 2), проектной общей площадью с учетом лоджий и балконов – 72,8 кв.м., проектной общей площадью с учетом площадей лоджий и балконов с понижающими коэффициентами – 65,8 кв.м., которая будет находиться в секции – А, этаж - 1 (первый), расположенной в объекте - трехэтажный двухсекционный жилой дом № 4 на земельном участке из земель поселений с кадастровым номером 50:40:020504:30, общей площадью 4 618 кв.м., находящемся примерно в 290 м. по направлению на северо-восток от ориентира 

<

...>, оплаченной стоимостью 2 763 500 рублей, основанное на договоре участия в долевом строительстве от 21.02.12 № 1/4, признано обоснованным и включено в реестр требований должника ООО «Эстейт Инвестментс» о передаче жилых помещений (л.д. 82-85).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО6 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 88-90).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 21.02.12 между ООО «Эстейт Инвестментс» (Застройщик) и ФИО3, ФИО2 (Участники долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № 1/4, по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить трехэтажный двухсекционный жилой дом № 4 на земельном участке из земель поселений с кадастровым номером 50:40:020504:30, общей площадью 4 618 кв.м., находящемся примерно в 290 м. по направлению на северо-восток от ориентира 

<

...>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Дома передать в долевую собственность (по 1/2 доле) Участникам долевого строительства расположенную в доме квартиру со следующими параметрами:

количество комнат - 1,

проектная общая площадь с учетом лоджий и балконов - 53,3 кв.м.,

проектная общая площадь - 50 кв.м.,

проектная жилая площадь - 18,5 кв.м.,

секция - А,

этаж - 1,

строительный номер квартиры - 1, а Участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства в долевую собственность (по 1/2 доле) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (л.д. 14-23).

В соответствии с пунктом 3.1. договора цена договора составляет 2 100 000 рублей.

Дополнительным соглашением № 2 от 04.07.12 к договору стороны согласовали, что предметом договора является двухкомнатная квартира проектной площадью 72,8 кв.м. со строительным номером 2, расположенная в секции А на первом этаже, стоимостью 2 763 600 рублей (л.д. 28-33).

Оплата цены договора производится Участниками долевого строительства за счет собственных денежных средств, полученного кредита, а также за счет аккредитива в ОАО «БАНК УРАЛСИБ», что следует из пункта 3 дополнительного соглашения № 2 от 04.07.12.

 Договор участия в долевом строительстве № 1/4 от 21.02.12 был зарегистрирован в установленном законом порядке 28.02.12, а дополнительное соглашение № 2 от 04.07.12 к нему - 31.07.12.

Согласно справке ООО «Эстейт Инвестментс» исх. № ЭИ-И-126/15 от 03.09.15 стоимость квартиры ФИО3 и ФИО2 была оплачена в полном объеме платежными поручениями № 696 от 02.03.12 на сумму 2 100 000 рублей и № 183 от 14.08.12 на сумму 663 600 рублей (л.д. 34).

Определением Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2016 года в отношении ООО «Эстейт Инвестментс» была введена процедура банкротства - наблюдение.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2016 года при банкротстве ООО «Эстейт Инвестментс» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2020 года ООО «Эстейт Инвестментс» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство (л.д. 41-45).

Определением Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2023 года конкурсным управляющим ООО «Эстейт Инвестментс» был утвержден ФИО7 (л.д. 48-49).

Определением Арбитражного суда Московской области от 09 июля 2021 года публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» было передано имущество и соответствующие права застройщика-банкрота ООО «Эстейт Инвестментс» (л.д. 50-58).

ФИО2 и ФИО3 направили в адрес конкурсного управляющего ООО «Эстейт Инвестментс» ФИО7 заявление о включении в реестр требований участников строительства.

12.01.24 конкурсный управляющий ФИО7 уведомил заявителей об отказе во включении в реестр требований участников строительства, указав на пропуск срока предъявления требования (л.д. 39-40).

Полагая, что  данный отказ является незаконным, ФИО2 и ФИО3 обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми возражениями.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции исходил из наличия достаточных доказательств в подтверждение заявленных требований.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Особенности банкротства застройщиков установлены параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, в которую Федеральным законом N 218-ФЗ от 29.07.17 "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения.

Основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства квартир в многоквартирном доме, является обеспечение приоритетной защиты последних как непрофессиональных инвесторов.

В соответствии с пунктом 13 статьи 25 Федерального закона N 218-ФЗ от 29.07.17 Федеральный закон N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяется арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после 01.01.18.

Поскольку производство по настоящему делу было возбуждено 14.01.16, при его рассмотрении применяются положения Закона о банкротстве без учета изменений, внесенных Федеральным законом N 218-ФЗ от 29.07.17.

На основании пункта 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, регламентирующей особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и их рассмотрения арбитражным судом, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.

В силу пункта 1 статьи 201.6 Закон о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Закона. Признание арбитражным судом права требования о передаче жилого помещения обусловлено заключением сделок, связанных с передачей денежных средств и иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность. При этом арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве).

В обоснование заявленных требований ФИО2 и ФИО3 представили в материалы дела договор участия в долевом строительстве № 1/4 от 21.02.12 с дополнительным соглашением 2 от 04.07.12 к нему, справку ООО «Эстейт Инвестментс» исх. № ЭИ-И-126/15 от 03.09.15 об оплате и финансовые документы с ОАО «БАНК УРАЛСИБ».

Поскольку спорный договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован в установленном законом порядке, а оплата произведена безналичным расчетом на счет ООО «Эстейт Инвестментс», суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование заявителей должно было быть включено в реестр участников строительства.

В отношении возражений конкурсного управляющего на пропуск заявителями срока подачи требования суд первой инстанции обоснованно указал на то, что доказательств уведомления ФИО2 и ФИО3 о введении процедуры конкурсного производства, а равно об отказе во включении их требования в реестр или о включении его в реестр в неполном объеме в материалы дела не предоставлено. 

Наличие у участников строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера (абзац третий пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве) является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. 

Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра. 

Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а фонд развития, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости (Определение Верховного суда Российской Федерации № 306-ЭС22-27838 (2, 3) от 17.07.23 по делу № А57-18444/2020).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Данный вывод соответствует правовой позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлении от 07 марта 2024 года № Ф05-1161/2020 по делу № А40-238687/2018.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что имущественные права на спорную квартиру принадлежат ФИО6, чьи требования в отношении этого объекта включены в реестр требований ООО «Эстейт Инвестментс» определением Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2021 года, подлежит отклонению.

Положения Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом правоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику.

Полностью исполнив обязательства по оплате за помещение, кредитор вправе рассчитывать на исполнение обязательств по указанному договору и со стороны должника, а при неисполнении данных обязательств - вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права. 

Участие в долевом строительстве служит реализации права граждан прежде всего на обеспечение личной потребности в жилье. Неисполнение застройщиком обязательств по договору долевого строительства, особенно в силу наличия признаков несостоятельности (банкротства), привело к необходимости принятия государством мер для защиты интересов граждан и установления в регулировании банкротного законодательства приоритета удовлетворения интересов граждан.

Процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

В рассматриваемом случае требования ФИО6 в отношении двухкомнатной квартиры проектной площадью 72,8 кв.м. со строительным номером 2 действительно уже включены в реестр требований ООО «Эстейт Инвестментс» определением Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2021 года.

Однако, в силу вышеизложенных норм права указанное не означает, что ФИО2 и ФИО3, добросовестно исполнившие свои обязательства по оплате этой же квартиры, должны быть лишены права на защиту своих нарушенных интересов.

Апелляционный суд отмечает, что в настоящее время жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:40:020504:30, не достроен и в эксплуатацию не введен, права застройщика в отношении него переданы ППК «Фонд развития территорий».

Следовательно, в данный момент спорное помещение в натуре отсутствует.

В определении Арбитражного суда Московской области от 09 июля 2021 года указано на передачу Фонду обязательств ООО «Эстейт Инвестментс» перед участниками строительства (физическими лицами), требования которых включены в реестр требований участников строительства рамках дела № А41-604/2016.

При этом, по смыслу правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23 апреля 2024 года № 305-ЭС20-23285(6) по делу № А41-60300/19, нарушенное право участника долевого строительства может быть защищено и восстановлено за счет имеющихся в распоряжении нового застройщика свободных квартир (по аналогии с подпунктом 6 пункта 4 статьи 201.11 Закона о банкротстве), а при отсутствии их - посредством возмещения рыночной стоимости спорной квартиры (абзац третий подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), в очередности, предусмотренной при передаче квартир в натуре.

Таким образом, удовлетворение требований ФИО2 и ФИО3 прав и законных интересов ФИО6 не нарушает.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2024 года по делу № А41-604/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.Н. Катькина

 

Судьи:

 

М.В. Досова

 

Д.С. Семикин