/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-1216/2018

29 мая 2019 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2019 года. 

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2019 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Бурковой О.Н., Первушиной М.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального района «Нюрбинский район» Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31 октября 2018 года по делу № А58-1216/2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2019 года по тому же делу (суд первой инстанции – Федорова М.И., суд апелляционной инстанции: Юдин С.И., Капустина Л.В., Скажутина Е.Н.), 

установил:

администрация муниципального района «Нюрбинский район» Республики Саха (Якутия) (ОГРН 1031400893204, ИНН 1419004365, далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сигмастрой» (ОГРН 1101435004440, ИНН 1435228299, далее – общество, ответчик) о признании права собственности на квартиры № 1-11, 13-16, 18-20, расположенные в доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Нюрбинский район, г. Нюрба, ул. Манчары, д. 3/1. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Инвестиционно-строительное управление» Нюрбинского района Республики Саха (Якутия). 

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31 октября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2019 года, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новое решение об удовлетворении иска. 

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами неправильно применены нормы материального права, истец, надлежащим образом исполнивший обязательства по договору, является законным владельцем приобретенного им недвижимого имущества, отсутствие зарегистрированных прав продавца на передаваемое имущество само по себе не является достаточным основанием для отказа в иске. Признание права является надлежащим способом защиты нарушенных прав администрации.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети «Интернет» на сайте суда – fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 18 сентября 2013 года третьим лицом и ответчиком заключен муниципальный контракт, по условиям которого ООО «Сигмастрой» обязалось построить дом и после его ввода в эксплуатацию в срок до 01 августа 2014 года передать заказчику для последующего оформления в собственность восемнадцать квартир в доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Нюрбинский район, г. Нюрба, ул. Манчары, д. 3/1, а третье лицо обязалось уплатить за указанные квартиры 26 433 847,4 рублей. 

ООО «Сигмастрой» обязалось после полного выполнения заказчиком обязанностей по инвестированию строительства жилых домов, окончания строительства и ввода домов-новостроек в эксплуатацию, в срок не позднее 01.08.2014 передать заказчику по акту приемки-передачи документы, необходимые для регистрации права собственности. 

25 декабря 2014 года выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома по указанному адресу. 

В тот же день третьим лицом осуществлена приемка законченного строительством жилого дома. 

Распоряжением от 27.08.2015 № 1062 в собственность муниципального образования «Нюрбинский район» Республики Саха (Якутия) приняты помещения, находящиеся в названном доме.

14 марта 2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) истцу отказано в государственной регистрации права собственности на 18 квартир по адресу: Республика Саха (Якутия), Нюрбинский район, г. Нюрба, ул. Манчары, д. 3/1 в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на квартиры за продавцом ООО «Сигмастрой».

В иске третьего лица о признании права собственности на указанные квартиры судом отказано (дело № А58-8172/2017).

Полагая, что ООО «Сигмастрой» препятствует оформлению права муниципальной собственности на квартиры, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. 

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции квалифицировал указанный договор как договор купли–продажи будущей вещи и исходил из того, что право собственности на спорное имущество за продавцом не зарегистрировано и, соответственно, право муниципальной собственности на него не возникло. 

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами и дополнительно указал, что действующим законодательством не предусмотрена возможность замены установленного порядка регистрации права собственности на признание такого права судом. 

Между тем судами не учтено следующее. 

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Судами установлено, что третьим лицом и ООО «Сигмастрой» заключен договор купли-продажи будущей вещи - 18 квартир, которые подлежали передаче в собственность муниципального образования «Нюрбинский район». 

Со стороны лиц, выступающих от имени указанного муниципального образования, указанный договор исполнен, оплата товара произведена в полном объеме. 

В свою очередь ответчик встречные обязанности исполнил частично, жилой дом, в котором расположены спорные квартиры, построен и введен в эксплуатацию в соответствии с требованиями статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Жилые помещения переданы во владение муниципальному образованию и приняты им в собственность. Однако право собственности за ответчиком на квартиры, подлежащие передаче администрации, зарегистрировано не было, что послужило основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на них. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Частями 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. На сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

С учетом названных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в вышеуказанном  Постановлении, по договору купли-продажи будущей вещи покупатель вправе требовать только возврата суммы уплаченной за нее. 

Вместе с тем, обращаясь в суд с настоящим иском, администрация преследовала цель подтверждения своих прав на указанные квартиры, предназначенные для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилья. Реализация способов защиты, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обеспечит баланс публичных и частных интересов, прав граждан, переселяемых из аварийного жилья, поскольку истец лишится возможности оформить уже построенные жилые помещения в собственность.

Данное обстоятельство не было учтено судами при рассмотрении заявленных требований. 

Из установленных судами обстоятельств спора следует, что муниципальное образование в лице его уполномоченных подразделений является стороной обязательственного правоотношения, возникшего из договора купли-продажи будущей вещи (квартир). При этом муниципальное образование является фактическим владельцем указанных квартир. ООО «Сигмастрой» не исполнило обязанность по передаче правового титула на названное имущество, в этой связи иск заявлен с целью государственной регистрации права муниципальной собственности на него.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Как видно из материалов дела, ответчик обязался передать в срок до 01.08.2014 документы, необходимые для регистрации права собственности. Данная обязанность, в том числе возложенная на него решением суда от 25 апреля 2016 года по делу № А58-5381/2015, им не исполнена. 

Причины, по которым ответчик не зарегистрировал за собой в течение длительного времени право собственности на спорные квартиры с целью их дальнейшей передачи истцу, судами не выяснялись, оценка его поведению на предмет недобросовестности не давалась. 

В этой связи выводы судов о том, что признание права является недопустимым способом защиты, являются преждевременными. Суды не учли очевидность преследуемого истцом материально-правового интереса, направленного на оформление своих прав на объекты недвижимости, находящиеся в фактическом владении администрации,  в условиях полного исполнения с его стороны обязательств по договору.

Кроме того, судами не указано, какой способ защиты права в сложившейся ситуации будет надлежащим, соответствующим конкретным обстоятельствам спора. 

С учетом изложенного, состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое судебное рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, с учетом этого и полной, всесторонней оценки всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, представленных ими доказательств, принять законное и мотивированное решение. 

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31 октября 2018 года по делу № А58-1216/2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2019 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

Судьи

 

Н.П. Кушнарева 

О.Н. Буркова 

М.А. Первушина