ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-3542/2019

г. Вологда

23 января 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 23 января 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Черединой Н.В. и                      Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания                       ФИО1,

при участии от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО2 по доверенности от 26.11.2019,                             от общества с ограниченной ответственностью «МАКСити»  ФИО3 по доверенности от 09.01.2020, ФИО4 по доверенности от 20.03.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, материалы дела№ А66-3542/2019,

у с т а н о в и л:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (адрес: 170100, 

<

...>;                                       ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МАКСити» (адрес: 141033, 

<

...> (поселок Пироговский мкр), дом 6, офис 1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - Общество) о взыскании 7 860 734 руб. задолженности по договору от 19.09.2017                                 № 101-а/2017 аренды земельного участка за период с 01.04.2018 по 02.12.2018 и 614 178 руб. 40 коп. пеней за период с 16.07.2018 по 02.12.2018.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 13.09.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Общество с решением не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный отказ об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на отсутствие оснований для взыскания задолженности, поскольку в течение спорного периода арендатор не мог использовать предоставленный ему земельный участок по целевому назначению и построить на нем магазин.

В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции установлено нарушение судом первой инстанции пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, а именно принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Суд апелляционной инстанции в соответствии с определением от 10.12.2019 перешел к рассмотрению дела  по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, назначил судебное заседание на 16.01.2020 и привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент дорожного хозяйства, благоустройства и транспорта администрации города Твери, Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Твери, администрацию  города Твери.

Представитель истца в судебном заседании  исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований.

Третьи лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили.

Администрация города Твери и Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Твери в отзыве на иск считают требования Министерства законными и обоснованными.

Дело рассмотрено в порядке статей 123,156,266 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 19.09.2017 Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) по результатам аукциона заключили договор № 101-а/2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300347:1,площадью 2 400 кв. м, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, местоположение которого, установлено относительно ориентира с почтовым адресом: 

<

...>. Арендуемый земельный участок  находится  в государственной собственности Тверской области.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен арендатору для строительства магазина.

Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора. 

Из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы за участок определяется в соответствии с протоколом от 08.07.2017 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Тверской области, являющимся неотъемлемой частью договора, и составляет 10 411 568 руб. в год.

Срок действия договора установлен до 18.03.2019 (пункт 2.1 договора).

Участок передан Обществу по соответствующему акту приема-передачи от 19.09.2017.

Договор аренды расторгнут сторонами 27.11.2018. Соглашение о расторжении договора 02.12.2018 зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором исходя из суммы, указанной в пункте 3.1 договора, частями в следующие сроки:

- не позднее 15.04- ¼ годовой суммы;

- не позднее 15.07- ¼ годовой суммы;

- не позднее 15.10- ½ годовой суммы.

Сумма задатка 164 740 руб., внесенного арендатором на счет организатора торгов, засчитывается в счет арендной платы (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Истец, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате в размере7 860 734 руб. за период с 01.04.2018 по 02.12.2018 и пеням в размере614 178 руб. 40 коп. за период с 16.07.2018 по 02.12.2018, обратился к ответчику с претензионным письмом от 30.10.2018 о добровольном погашении образовавшейся задолженности.

Поскольку данная претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 данного Кодекса).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 указанного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В рамках дела №А66-19823/2018 судами первой и апелляционной инстанции установлено отсутствие противоправных действий со стороны арендодателя, в связи с которыми Общество было лишено возможности использовать арендованный для строительства земельный участок в период с 19.09.2017 по 06.07.2018.

Апелляционный суд считает, что обстоятельства, установленные в рамках дела №А66-19823/2018 не имеют преюдициального значения  для настоящего дела, так как предметом спора является задолженность по арендной плате за иной  период а именно с 01.04.2018 по 02.12.2018, когда произошли следующие события.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Твери выдано 04.06.2018 Обществу разрешение на строительство магазина.

Департаментом дорожного хозяйства, благоустройства и транспорта администрации города Твери 09.06.2018 выдан Обществу порубочный билет сроком действия до 08.06.2019, так как согласно акту обследования от 11.05.2018 для выполнения строительных работ на арендованном Обществом земельном участке необходимо снести  161 дерево.

Общество не смогло приступить к вырубке зеленых насаждений на арендованном земельном участке в связи с массовыми протестами жителей               мкр-на Мигалово  города Твери и созданием препятствий для безопасного спила деревьев.

Данное обстоятельство подтверждается протоколами совещаний у главы города Твери от 26.06.2018, 06.07.2018, 17.07.2018.

На совещании 26.06.2018 с участием представителя Министерства принято решение приостановить Обществу все виды работ на неделю. Сотрудникам отдела информации и аналитики администрации города Твери поручено обеспечить видеосьемку публичных слушаний по генеральному плану города Твери, провести собрание с советами домов пос. Мигалово. Заместителю главы города Твери поручено присутствовать на публичных слушаниях.

На совещании 06.07.2018 с участием представителей инициативной группы жилого дома № 4 по ул. Громова города Твери решено поручить начальнику Департамента  архитектуры и градостроительства администрации города Твери переговорить с директором Общества о приостановлении строительства до 13.07.2018, при прекращении строительства на данном земельном участке торгового центра предусмотреть через правила землепользования  вид разрешенного использования «зона рекреации». 

Министерство (арендодатель) 06.07.2018  направило Обществу сообщение о приостановлении разрешения на строительство с приложением соответствующего приказа Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Твери от 06.07.2018 №33. 

Департамент дорожного хозяйства, благоустройства и транспорта администрации города Твери 06.07.2018 уведомил Общество об отмене порубочного билета. В качестве основания указано то обстоятельство, что земельный участок является собственностью Тверской области и Департамент дорожного хозяйства, благоустройства и транспорта администрации города Твери не обладает полномочиями по распоряжению произрастающими на нем зелеными насаждениями.

По результатам  совещания у главы города Твери 17.07.2018 Министерству поручено рассмотреть вопрос о прекращении взимания арендной платы до момента принятия окончательного решения по урегулированию данной ситуации. Рассмотреть  возможность переноса арендной платы за участок у дома № 4 по ул. Громова в счет уплаты арендной платы за участок у дома № 18 по ул. Громова. 

Министерство 18.07.2018 сообщило Обществу, что приостановление начислений арендной платы по договору не представляется возможным                   (том 1 лист 67).

Общество направило в Министерство 25.07.2018 запрос на согласование вырубки деревьев на арендованном земельном участке.

Министерство письмом от 18.08.2018 сообщило, что в его полномочия данный вопрос не входит. К полномочиям какого иного  органа власти относится данный вопрос, истец не сообщил.

В пункте 1.4.1 договора аренды и в градостроительном плане земельного участка содержится информация о том, что часть земельного участка расположена в зоне формирования магистральной улицы районного значения и зоне зеленых насаждений общего пользования. При осуществлении владения и пользования и распоряжения земельным участком арендатор должен соблюдать условия, установленные Земельным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.4.13 договора арендатор обязался не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других), для проведения которых требуется соответствующее разрешение.

Согласно пункту 4.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в случае осуществления арендатором самовольного строительства.

С учетом вышеуказанных условий договора, в связи с приостановлением разрешения на строительство, отменой порубочного билета Общество правомерно после совещания 26.06.2018 у главы города Твери приостановило использование земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300347:1. 

Истец данный факт не оспаривает.

         Согласно пункту 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Оценив собранные по делу доказательства в порядке статей 65, 67,68, 71, апелляционный суд приходит к выводу, что с 01.07.2018 по 02.12.2018  Общество по не зависящим от него причинам не могло использовать земельный участок для целей, указанных в договоре аренды, о чем знало Министерство, которое не оказало содействия Обществу в порядке статьи 307 ГК РФ при исполнении обязательств по договору. 

На день рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в материалах дела отсутствует информация об органе власти,  уполномоченном  решить вопрос о сносе (рубке) зеленых насаждений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности субъект Российской Федерации – Тверской области на территории города Твери.

Министерство лесного хозяйства Тверской области в письме от 02.12.2019 сообщило Обществу, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300347:1 не относится к землям лесного фонда, не является лесным участком, в государственном лесном реестре сведения о нем отсутствуют. Обществу рекомендовано обратиться в Министерство, с тем чтобы последнее привело фактическое состояние участка в соответствие с видом разрешенного использования. 

Апелляционный суд считает необходимым отметить, что Общество  ранее 25.07.2018  уже обращалось в Министерство  за согласованием вырубки деревьев на арендованном земельном участке, однако содействие арендодателем оказано не было.  

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено что, в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Приведенные нормы, закрепленные в статьях 612, 614 ГК  РФ, развивают применительно к отношениям по аренде имущества общие положения пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

С учетом вышеизложенных правовых норм не имеет правового значения для дела довод Министерства о том, что торги, по результатам которых с Обществом заключен договор аренды, в судебном порядке не признаны недействительными. 

При таких обстоятельствах дела иск Министерства  подлежит удовлетворению в общей сумме 2 967 296 руб. 88 коп., в том числе 2 602 892 руб. арендной платы за период с 01.04.2018 по 30.06.2018 и 364 404 руб. 88 пеней  начисленных за период с 16.07.2018 по 02.12.2018 из расчета 0,1% в день от вышеуказанной суммы долга.

В остальной части иск заявлен необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Расходы сторон по уплате госпошлины за рассмотрение дела и апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 13 сентября 2019 года по делу № А66-3542/2019 отменить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МАКСити» в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области 2 602 892 руб. задолженности и 364 404 руб. 88 коп. пеней.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МАКСити» в доход федерального бюджета 22 890 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «МАКСити» 1 949 руб. 40 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

Н.В. Чередина

А.Н. Шадрина