Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                   Дело № А12-15929/2024

«29»  октября  2024 года                 

Резолютивная часть решения объявлена 15.10.2024 

Полный текст решения изготовлен  29.10.2024 

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Пятернина Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЗооДельта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) об урегулирований разногласий, возникших при заключении договора аренды, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, департамента по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгограда

в судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО1 по доверенности № 13 от 15.03.2022,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 27.03.2024

от третьего лица – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества Администрации г. Волгограда (далее – истец, Департамент, Арендодатель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «ЗооДельта» (далее  – ответчик, общество, ООО «ЗооДельта», Арендатор) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об урегулировании разногласий, возникших между сторонами, при заключении договора аренды от 06.05.2022 № 603-м земельного участка с кадастровым № 34:34:020029:731, изложив спорный пункт в следующей редакции:

            Приложение 1 к договору аренды земельного участка принять в редакции департамента муниципального имущества администрации Волгограда:

«РАСЧЕТ

арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка

На основании постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», постановления администрации Волгограда от 27 марта 2020 № 282 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город-герой Волгоград, предоставленные в аренду без торгов, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Волгограда», приказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 13.10.2022 № 71-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Волгоградской области», приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 16.02.2023  № 10н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки»:

Кадастровая стоимость земельного участка

(руб.)

Коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд)

Коэффициент категории арендатора земельного участка (Кказ)

Сумма годовой арендной платы (руб.)

с 20.03.2024

8 132 020.05

0,1006

0,91

744 453,91

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просит расчет размера арендной платы за пользование земельным участком из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:050024:38 общей площадью 2121 кв. м., расположенного по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, Ворошиловский район, ул. им. Неждановой, 2д, установить исходя из 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен департамент по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгограда.

В судебном заседании представитель Департамента просил согласовать спорные условия  договора в его редакции.

Представитель ответчика настаивал на своей редакции.

Департамент  по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгограда явку представителя в судебное заседание  не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в том числе публично путем  размещения,  в соответствии   с   частями 1, 6 статьи 121 АПК РФ,    информации о времени  и месте судебного заседания  в  информационно-телекоммуникационной  сети «Интернет»   на официальном   сайте  Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел». Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения  о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ  рассмотреть  дело в отсутствие  названного лица.

В судебном заседании 07.10.2024, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 15.10.2024. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные  в материалы дела документы, выслушав  объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на иск, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что на земельном участке с кадастровым № 34:34:050045:38, площадью 2121 кв.м., по адресу: Волгоград, ул. им.Неждановой, 2д, расположено встроенное нежилое помещение (общеполезная площадь 504,4 кв.м.) с кадастровым № 34:34:0530-55:311, находящееся в собственности ООО «ЗооДельта» (дата регистрации права 23.09.2023):

На основании поступившего обращения ООО «ЗооДельта» (вх. № 8748 от 06.03.2023) о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым № 34:34:050024:38, Департаментом  подготовлен проект договора аренды земельного участка № 12198 от 20.03.2024.

ООО «ЗооДельта»  договор подписан с протоколом разногласий. Общество не согласно с размером арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:050024:38, поскольку расчет годовой арендной платы необходимо производить с учетом абзаца 2 пункта 1.5.8 Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 года № 469-П «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без проведения торгов».

Письмом от 18.04.2024 Департамент отклонил редакцию, предложенную обществом, в связи с тем, что спорный участок не является ограниченным в обороте.

Разрешая настоящий спор, суд приходит к выводу о наличии оснований для разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

При таких обстоятельствах, в порядке статьи 445 ГК РФ условия договора, в том числе условие о размере арендной платы, определяются в судебном порядке.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010 сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 № 4667/10).

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, стороны не пришли к соглашению по Приложению 1 по расчету арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий договора аренды земельного участка от 20.03.2024 № 12198  необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Возражая против редакции, предложенной истцом, ответчик ссылается на то, что расчет годовой арендной платы необходимо производить из особенностей абзаца 2 пункта 1.5.8 Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 года № 469-П «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без проведения торгов».

Согласно которому в случаях, не указанных в подпунктах 1,3, 4, 6 подпункта 1.5.1, подпункте 1.5.3 настоящего пункта, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные собственникам зданий, сооружений, права которых на приобретение в собственность земельных участков ограничены законодательством Российской Федерации, устанавливается в размере земельного налога, рассчитанного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения прав на приобретение в собственность отсутствуют.

Так, согласно Градостроительному заключению № 72-05, часть капитального строения с пристройками и нежилые строения расположены в границах территории общего пользования, линейных объектов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из Основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, направленных на эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, включающих принцип № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Данный принцип был введен постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017.

При этом постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 были внесены изменения в подпункт «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, согласно которым арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12..2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009  № 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения вышеуказанного принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 3 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки, ограниченные в обороте, согласно этой статье не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных законом, однако могут быть предметом иных сделок, не предусматривающих прекращения права собственности публичного собственника.

Из системного толкования положений статей 129, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что основным признаком ограничения оборота земельных участков является невозможность нахождения участков в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 15824/12 по делу № А60-38184/2011).

На основании пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.         

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Территории общего пользования, в пределах которых приватизация земельных участков не допускается в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001  № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 2 статьи 27 и пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничиваются от иных территорий посредством установления красных линий, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территории общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты) (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту «а» пункта 1 части 3 статьи 42, пункту 1 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии подлежат включению в основные части проектов планировки и межевания территории, которые подлежат утверждению.

Таким образом, земельный участок расположен в границах территории общего пользования, в связи с чем в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит приватизации.

Поскольку спорный земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:050024:38 общей площадью 2121 кв.м, по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, Ворошиловский район, ул. им. Неждановой, 2д, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ООО «ЗооДельта», в соответствии с пунктом 2 статьи 27, пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации имеет ограничения на приобретение его в собственность, в рассматриваемом случае, в силу принципа № 7 Основных принципов размер арендной платы за такой земельный участок не может превышать размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Постановлением Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23.11.2005  № 24/464 установлена налоговая ставка в размере 1,5% в отношении прочих земельных участков.

При принятии решения суд так же учитывает, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:050024:38 является неделимым, поскольку объект недвижимости с кадастровым номером 34:34:050045:311 общей площадью 504,4 кв.м и существующий до установления администрацией красных линий оказался разделенным красными линиями. При этом, при разделе объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 34:34:050045:311 - его целостность нарушится. Использование отдельных частей объекта недвижимого имущества невозможно. Раздел объекта недвижимости с кадастровым номером 34:34:050045:311 на составляющие части, с учетом сохранения его функционального назначения, невозможен. Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 20.05.2022 № 306-ЭС22-6496 по делу № А12-30904/2020 и Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 02.10.2022  № Ф06-23826/2022 по делу № А12-23993/2021.

Кроме того, судом установлено, что решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.04.2024  по делу № А12-28450/2023 частично удовлетворены исковые требования Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда о взыскании неосновательного обогащения с предыдущего собственника объекта недвижимости ФИО3 за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:050024:38 общей площадью 2121 кв. м., расположенного по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, Ворошиловский район, ул. им. Неждановой, 2д. 

В рамках указанного дела ООО «ЗооДельта» привлечено к участию в деле  в качестве 3-го лица.

Вступившим в законную силу судебным актом по названному делу судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:050024:38 расположен в границах территории общего пользования, что в силу статей 27, 85 Земельного кодекса Российской Федерации  препятствует собственнику объекта приобрести земельный участок в собственность, а красные линии проходят непосредственно по объекту недвижимости, в связи с чем,  размер платы за землю в данном случае не может превышать размер земельного налога.

          Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

          В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011  № 30-П разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

          Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

          В рассматриваемом случае, судебный акт по делу № А12-28450/2023 имеет преюдициальное значение по настоящему делу.

Указанные обстоятельства Департаментом по существу не оспариваются.

При таких обстоятельствах, общество правомерно претендует на установление размера арендной платы за спорный участок исходя из 1,5% от кадастровой стоимости.

Соответственно, Приложение № 1 к договору аренды земельного участка от 20.03.2024 № 12198  подлежит принятию в редакции  предложенной ООО «ЗооДельта».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между департаментом муниципального имущества Администрации г. Волгограда (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «ЗооДельта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), при заключении договора аренды от 20.03.2024 № 12198 земельного участка с 34:34:050024:38 общей площадью 2121 кв. м., расположенного по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, Ворошиловский район, ул. им. Неждановой, 2д.

 Изложив Приложение № 1 к договору в следующей редакции: «Расчет арендной платы за земельный участок» в редакции  обществом с ограниченной ответственностью «ЗооДельта»:

Кадастровая  стоимость земельного участка (руб.)

Ставка земельного налога, %

Сумма годовой арендной платы (руб.)

8 132 020, 05

1,5

121 980, 30

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

СУДЬЯ                                                                                                               Е.С. Пятернина