ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-35402/2023

г. Красноярск

26 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2026 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пластининой Н.Н.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Паюсова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фарносовой Д.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 29 октября 2025 года по делу № А33-35402/2023,

при участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) участвует:

от истца – общества с ограниченной ответственностью «ОРИОН»: ФИО1, представителя по доверенности от 18.12.2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ОРИОН» (далее – истец, ООО «ОРИОН») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик, департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания, число этажей 3, в том числе подземный 1, с кадастровым номером 24:50:0600023:671, площадью 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и земельного участка с кадастровым номером 24:50:0600023:4721, площадью 3 711 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, адрес объекта, Российская Федерация, город Красноярск, Кировский район, улица Академика Вавилова, дом 29 А, изложив пункты 2.1, 2.3 и приложения № 2 и 3 в предложенной редакции.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29.10.2025 иск удовлетворен. Урегулированы разногласия между ООО «ОРИОН» и департаментом, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, нежилого здания, число этажей 3, в том числе подземный 1, с кадастровым номером 24:50:0600023:671, общей площадью 999 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> и земельного участка с кадастровым номером 24:50:0600023:472, общей площадью 3 711 кв.м., категории земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, адрес объекта: Российская Федерация, Красноярский край, город Красноярск, Кировский район, улица Академика Вавилова, участок 29А, изложив спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«2.1 Стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, определена на основании решения Арбитражного суда Красноярского края, составляет 38 831 200 руб., сложившаяся из: - рыночной стоимости нежилого здания площадью 999 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0600023:671, расположенного по адресу: 

<

...> д. 29 «А» в размере 20 532 000 руб.; - рыночной стоимости земельного участка площадью 3711,0 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0600023:472, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Кировский район, ул. Академика Вавилова, участок 29а в размере 18 299 200 (восемнадцать миллионов двести девяносто девять тысяч двести) рублей».

Пункт 2.3 изложить в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платёж) в размере 20 532 000 руб., вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путём перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 244 428,58 руб. (далее ежемесячный платёж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2). Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за земельный участок (основной платёж) в размере 18 299 200 руб., вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путём перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 217 847,62 руб. (далее ежемесячный платёж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3). Днём поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счёт бюджета города».

Взыскано с департамента в пользу ООО «ОРИОН» 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что выкупная стоимость нежилого здания и земельного участка определена оценщиком ООО «Практик Комфорт» в соответствии с требованиями действующего законодательства и согласно отчету об оценке от 21.07.2023 №810/2023 составила 46 009 000 руб. В материалы дела представлен положительное заключение НПСО «Деловой союз оценщиков» от 31.08.2023 №22617, согласно которому экспертом сделан вывод о соответствии отчета от 21.07.2023 №810/2023, подготовленного ООО «Практик Комфорт» требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону №135-ФЗ от 29.07.1998, федеральным стандартам оценки, расчет стоимости объекта оценки, выполненный экспертом, подтверждает величину стоимости объектов. Расхождения в представленных истцом и ответчикам отчетах о величине рыночной стоимости земельного участка предопределены допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных. Результаты оценки напрямую связаны с субъективным подходом каждого из экспертов (оценщиков). Заключив договор купли-продажи на условиях протокола разногласий, уполномоченный орган обеспечит обществу более выгодные условия приватизации муниципального имущества, что поставит в неравное положение субъектов малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.12.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 15.01.2026.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 01.12.2025, подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы. Согласен с решением суда первой инстанции.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» путем размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет», явку своих представителей не обеспечил.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ООО «ОРИОН» (арендатор) подписан договор аренды нежилого здания с правом пользования земельным участком от 26.04.2021 № 14124, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание число этажей: 3, в том числе подземный 1, с кадастровым номером 24:50:0600023:671, общей площадью 999 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее именуемое - объект аренды), для использования с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации, с правом пользования земельным участком, с кадастровым номером 24:50:0600023:472, общей площадью 3 711 кв. м категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, адрес объекта: Российская Федерация, Красноярский край, город Красноярск, Кировский район, улица Академика Вавилова, участок 29а.

08.06.2023 истец обратился в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением №13754-ги о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Распоряжением администрации города Красноярска от 14.09.2023 № 4814-недв обществу с ограниченной ответственностью предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого здания с одновременным отчуждением земельного участка, на котором расположено данное здание.

Департамент (продавец) письмом от 18.09.2023 № 16772-ги направил истцу (покупатель) проект договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.1 проекта на основании распоряжения администрации города от 14.09.2023 № 4814-недв «О приватизации нежилого здания по улице Академика Вавилова, д. 29 «А», с земельным участком», продавец продает, а покупатель покупает:

- нежилое здание (3 этажа, в том числе подземный 1) площадью 999 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0600023:671, расположенное по адресу: 

<

...>.

- земельный участок общей площадью 3711,0 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0600023:472, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, местоположение: Российская Федерация, Красноярский край, город Красноярск, Кировский район, улица Академика Вавилова, участок 29а, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 13.09.2023 № КУВИ-001/2023-208683357, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (Приложение 1).

Согласно пункту 2.1 договора стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 21.07.2023 № 810/2023, положительному экспертному заключению от 31.08.2023 № 22617, составляет 46 009 000 руб., сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого здания площадью 999 кв. м с кадастровым номером 24:50:0600023:671, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 27 357 000 руб.;

- рыночной стоимости земельного участка площадью 3711,0 кв. м с кадастровым, номером 24:50:0600023:472, местоположение: Российская Федерация, Красноярский край, город Красноярск, Кировский район, улица Академика Вавилова, участок 29а, в размере 18 652 000 руб.

Как установлено пунктом 2.3 договора сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 27 357 000 руб., вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 325 678,57 руб. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2). Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 18 652 000 руб., вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 222 047,62 руб. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

Не согласившись с редакцией департамента, истец направил подписанный с протоколом разногласий от 12.10.2023 договор, приложив в обоснование предложенной редакции отчет об оценке от 10.10.2023 № 32/23.

Согласно отчету об оценке от 10.10.2023 № 32/23 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет: 27 364 000 руб., в том числе: земельный участок: 14 994 000 руб. (НДС не облагается); нежилое здание: 12 370 000 руб. с НДС. В сложившейся ситуации оценщик, учитывая характеристики оцениваемого объекта, состояние рынка, а также методологию и условия проведения расчетов, полагает, что неопределенность настоящей оценки не имеет каких-либо экстраординарных составляющих и может рассматриваться как «обычная». Таким образом, оценщик считает, что рыночная стоимость оцениваемого объекта может находиться в пределах ±13% от итогового результата ее оценки (по данным «Справочника оценщика недвижимости-2018», стр. 32, таблица 1, Нижний Новгород: ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки»).

Письмом от 09.11.2023 № 20257 ответчик уведомил истца о готовности протокола согласования разногласий. Согласно указанному протоколу, ответчик предложенную истцом редакцию не согласовал.

В материалы дела истцом при рассмотрении дела представлена дефектная ведомость от 30.08.2021 № 12.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд.

При рассмотрении дела судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» ФИО2 Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет от 21.07.2023 № 810/2023 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0600023:671, на земельном участке, общей площадью 3711 +/- 21 кв.м., расположенном по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, город Красноярск, Кировский район, улица Академика Вавилова, участок 29А, кадастровый номер 24:50:0600023:472, выполненный ООО «практик комфорт», требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и подтверждает ли данный отчет указанную в них рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком?

2. В случае, если отчет от 21.07.2023 № 810/2023 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0600023:671, на земельном участке, общей площадью 3711 +/- 21 кв.м., расположенном по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, город Красноярск, Кировский район, улица Академика Вавилова, участок 29А, кадастровый номер 24:50:0600023:472, выполненный ООО «Практик Комфорт», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в них рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком, какова по состоянию на 08.06.2023 рыночная стоимость объекта оценки: нежилого здания, общей площадью 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0600023:671, и земельного участка, общей площадью 3711 +/- 21 кв.м., расположенном по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, город Красноярск, Кировский район, улица Академика Вавилова, участок 29А, кадастровый номер 24:50:0600023:472?

02.07.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта от 01.07.2024 № 15/2024.

Согласно заключению, с учетом дополнения от 04.09.2024, экспертом сделаны следующие выводы:

1) По мнению эксперта, на основании проведенных выше исследований, отчет от 21.07.2023 № 810/2023 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый № 24:50:0600023:671, на земельном участке общей площадью 3711 +/- 21 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> участок 29А, кадастровый № 24:50:0600023:472, выполненный ООО «Практик Комфорт», не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Сделанные Оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, не обоснованы;

2) По мнению эксперта, по состоянию на 08.06.2023 рыночная стоимость объектов оценки: нежилого здания, общей площадью 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый № 24:50:0600023:671, на земельном участке общей площадью 3711 +/- 21 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> участок 29А, 94 кадастровый № 24:50:0600023:472, составляет 31 425 000 руб., в том числе:

- рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый № 24:50:0600023:671 – 13 981 000 руб. (НДС не облагается);

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3711 +/- 21 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> участок 29А, кадастровый № 24:50:0600023:472 – 17 444 000 руб. (НДС не облагается).

Суд первой инстанции, исследовав представленные в ходе судебного разбирательства по делу доказательства, а также заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» ФИО2 от 01.07.2024 № 15/2024, пришел к выводу о том, что неясно, на основании каких данных эксперт ретроспективно пришел к выводу о неудовлетворительном, непригодном для эксплуатации состоянии здания.

В связи с чем определением Арбитражного суда Красноярского края от 10.06.2025 назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Консалтинг» ФИО3 25.08.2025 в материалы дела поступило заключение эксперта от 22.08.2025 № 002-25.

Согласно заключению от 22.08.2025 № 002-25, экспертом сделаны следующие выводы:

1) Содержание отчета в части определения рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки, действующих на дату заключения договора на оценку, и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков. Допущенные нарушения повлияли на итоговое значение рыночной стоимости оцениваемых объектов в Отчете № М 810/2023 от 21.07.2023.

Экспертом приведен перечень замечаний в количестве 23 пункта.

2) Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0600023:671, по состоянию на 08.06.2023, составила (округленно): 20 532 000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3711 +/- 21 кв.м., расположенном по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, город Красноярск, Кировский район, улица Академика Вавилова, участок 29А, кадастровый номер 24:50:0600023:472, по состоянию на 08.06.2023, составила (округленно): 18 299 200 руб.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 217, 422, 435, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 6, 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации», положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в предмет доказывания по иску об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Предметом спора по настоящему делу является устранение разногласий между сторонами по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в аренде и приобретаемого в порядке реализации преимущественного права на их приобретение в собственность, в части цены продажи следующих объектов недвижимости: нежилого здания, число этажей 3, в том числе подземный 1, с кадастровым номером 24:50:0600023:671, площадью 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и земельного участка с кадастровым номером 24:50:0600023:4721, площадью 3 711 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, адрес объекта, Российская Федерация, город Красноярск, Кировский район, улица Академика Вавилова, дом 29 А.

Как следует из материалов дела, рыночная цена выкупаемого имущества указана ответчиком в проекте договора купли-продажи - 46 009 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 21.07.2023 № 810/2023, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Практик Комфорт», по состоянию на 08.06.2023.

Оспаривая оценку, произведенную по заявке ответчика, истец представил иной отчет подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Старатель» от 10.10.2023 № 32/23, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 09.10.2023 оценки составляет: 27 364 000 (двадцать семь миллионов триста шестьдесят четыре тысячи) рублей, в том числе: земельный участок: 14 994 000 руб. (НДС не облагается); нежилое здание: 12 370 000 руб. с НДС.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку рыночная стоимость спорного объекта недвижимости согласно представленным сторонами в материалы дела отчетам о рыночной стоимости объекта недвижимости имеет существенную разницу, а отчет от 10.10.2023 № 32/23 составлен на дату 09.10.2023 (дата обращения истца с заявлением – 08.06.2023), судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» ФИО2

Исследовав представленные в ходе судебного разбирательства по делу доказательства, а также заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» ФИО2 от 01.07.2024 № 15/2024, заслушав в судебном заседании ФИО2, изучив представленные дополнительные пояснения эксперта, судом первой инстанции было установлено, что эксперт при расчете руководствовался тем, что на дату оценки (по данным материалов дела) здание находится в неудовлетворительном, непригодном для эксплуатации состоянии; оценка выполняется на 08.06.2023, для целей судопроизводства, поэтому объект исследования рассматривается в его техническом состоянии на указанную дату (стр. 63 заключения), здание требует капитального ремонта, полной замены внутренней отделки помещений. Между тем, установить на основании каких данных эксперт ретроспективно пришел к выводу о неудовлетворительном, непригодном для эксплуатации состоянии здания, не представилось возможным.

В связи с чем определением Арбитражного суда Красноярского края от 10.06.2025 суд первой инстанции установил необходимость назначения повторной экспертизы в порядке части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Консалтинг» ФИО3

Согласно заключению от 22.08.2025 № 002-25, экспертом сделаны следующие выводы:

1) Содержание отчета в части определения рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки, действующих на дату заключения договора на оценку, и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков. Допущенные нарушения повлияли на итоговое значение рыночной стоимости оцениваемых объектов в Отчете № М 810/2023 от 21.07.2023.

Экспертом приведен перечень замечаний в количестве 23 пункта.

Указанные замечания вопреки доводам жалобы устранены не были, в связи с чем оснований признавать отчет № М 810/2023 от 21.07.2023 в том числе с учетом возможных расхождений в представленных отчетах о величине рыночной стоимости земельного участка допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки, допустим не имеется.

При ответе на второй вопрос экспертом при проведении повторной экспертиза была указано, что рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0600023:671, по состоянию на 08.06.2023, составила (округленно): 20 532 000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3711 +/- 21 кв.м., расположенном по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, город Красноярск, Кировский район, улица Академика Вавилова, участок 29А, кадастровый номер 24:50:0600023:472, по состоянию на 08.06.2023, составила (округленно): 18 299 200 руб.

Оценив заключение эксперта от 22.08.2025 № 002-25, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оно не противоречит действующему законодательству, составлено с использованием существующих методов и подходов, является обоснованным, последовательным и логичным, выводы не противоречат исследовательской части, указанное заключение составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Приложения № 6 к приказу Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)». Заключение судебной экспертизы правомерно принято судом первой инстанции в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

В силу положений пункта 2 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку согласно заключению эксперта от № М 810/2023 от 21.07.2023 об оценке рыночной стоимости не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, оценщиком, составившим указанный отчет, допущены существенные нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, судом первой инстанции правомерно не принят указанный отчет об оценке в качестве доказательства по делу.

Представленное в материалы дела экспертное заключение 22.08.2025 № 002-25 составлено с соблюдением требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указанное экспертное заключение является ясным и полным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми.

Доводы ответчика о несогласии с результатами судебной экспертизы сами по себе в отсутствие ссылок на конкретные доказательства и нормы права не опровергают выводов эксперта и не свидетельствуют о недостоверности заключения судебной экспертизы. Доказательства, опровергающие выводы судебной экспертизы, ответчиком в материалы дела не представлены, соответствующие возражения не заявлены.

При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание участников спора на то, что определение величины рыночной стоимости объекта оценки требует специальных познаний, то есть привлечения эксперта-оценщика.

Кандидатура экспертов определена в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушений при назначении экспертизы не выявлено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений; квалификация экспертов подтверждена; отводов экспертам не заявлено. Наличие объективных обстоятельств, обусловливающих невозможность заявления отвода эксперту в суде первой инстанции, не доказано.

В данной связи судебная коллегия не усматривает процессуальных нарушений при назначении судебной экспертизы, квалификация эксперта подтверждена представленными в материалы дела доказательствами.

Суд дал надлежащую оценку заключению эксперта от 08.11.2023 № 32/2023 в порядке статей 81, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании чего установил, что документ соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, и должным образом не оспорен ответчиком, в связи с чем признал его надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного имущества.

В данном случае разрешение в судебном порядке разногласий относительно цены выкупа спорного имущества, возникших на стадии заключения договора, соответствует подлежащим применению нормам материального права и фактическим обстоятельствам спора.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не понесены, в связи с чем, не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 октября 2025 года по делу № А33-35402/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Пластинина

Судьи:

О.Ю. Парфентьева

В.В. Паюсов