АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город  Орел                                                                                          Дело  № А48 –11563/2022

16 февраля 2023 года 

Резолютивная часть решения оглашена 15 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2023 года

Арбитражный суд  Орловской области в составе судьи Родиной Г.Н., при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Крышкиной Т.А., рассмотрев в  судебном заседании дело иску общества с ограниченной ответственностью «Теплогенерирующая компания» (305022, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Орел, ОГРНИП 314574921900070, ИНН 

<

***>) 1) о признании недостоверной величину рыночной стоимости ставки арендной платы, за пользование нежилыми помещениями, площадью 4 602,5 кв. м. с кадастровым номером 46:29:101057:179, в здании водогрейной котельной, литер В, оборудованием и дымовой трубой, высотой 120м, с кадастровым номером 46:29:101054:860, расположенными по адресу: 

<

...>, определенную в отчете ИП ФИО1. №1885-19 от 05.12.2019г; 2) об определении достоверной величины рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, площадью 4602,5 кв. м. с кадастровым номером 46:29:101057:179, в здании водогрейной котельной, литер В, оборудованием и дымовой трубой, высотой 120м, с кадастровым номером 46:29:101054:860, расположенными по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.01.2020

в заседании участвуют:

от истца

-

представитель  ФИО2 (доверенность от 07.02.2023 года № 7, копия диплома),

от ответчика 

-

ФИО1 (паспорт),

установил:

общество с ограниченной ответственностью ««Теплогенерирующая компания» (далее – истец, ООО «Теплогенерирующая компания») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее: ответчик, ИП ФИО1) 1) о признании недостоверной величину рыночной стоимости ставки арендной платы, за пользование нежилыми помещениями, площадью 4 602,5 кв. м. с кадастровым номером 46:29:101057:179, в здании водогрейной котельной, литер В, оборудованием и дымовой трубой, высотой 120м, с кадастровым номером 46:29:101054:860, расположенными по адресу: 

<

...>, определенную в отчете ИП ФИО1. №1885-19 от 05.12.2019г; 2) об определении достоверной величины рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, площадью 4602,5 кв. м. с кадастровым номером 46:29:101057:179, в здании водогрейной котельной, литер В, оборудованием и дымовой трубой, высотой 120м, с кадастровым номером 46:29:101054:860, расположенными по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.01.2020

Ответчик исковые требования не признал, поскольку отчет об оценке №1885-19 от 05.12.2019г. носит рекомендательный характер и поскольку в производстве Арбитражного суда Курской области находится дело № А35-9002/2021 по иску Комитета по управлению имуществом Курской области к ООО «Теплогенерирующая компания» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 9 747 120,12 руб. за пользование водогрейной котельной с оборудованием дымовой трубой, рассмотрение вопроса о достоверности величины рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование ранее указанными нежилыми помещениями должно производиться в рамках дела №А35-9002/2021 без предъявления самостоятельного иска.

До принятия судебного акта истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил признать недостоверной величину рыночной стоимости ставки арендной платы, за пользование нежилыми помещениями, площадью 4 602,5 кв. м. с кадастровым номером 46:29:101057:179, в здании водогрейной котельной, литер В, оборудованием и дымовой трубой, высотой 120м, с кадастровым номером 46:29:101054:860, расположенными по адресу: 

<

...>, определенную в отчете ИП ФИО1. №1885-19 от 05.12.2019 г.

Уточнения заявленных требований приняты арбитражным судом.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

В производстве Арбитражного суда Курской области находится дело № А35-9002/2021 по иску Комитета по управлению имуществом Курской области к ООО «Теплогенерирующая компания» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 9 747 120,12 руб. за пользование водогрейной котельной с оборудованием дымовой трубой. В ходе рассмотрения комитет по управлению имуществом Курской области представил в материалы дела отчет № 1885-19 от 05.12.2019 года.

По мнению истца, отчет № 1885-19 от 05.2019 года, составленный ИП ФИО1 не соответствует ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к произведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.

Поскольку величина рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование объектом оценки, отраженная в отчете № 1885-19 от 05.12.2019 года не является достоверной, установление достоверной величины рыночной стоимости ставки арендной платы будет непосредственно влиять на права истца в рамках дела № А35-9002/2021.

Кроме того дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы в соответствии с отчетом ИП ФИО1 № 1885-19 от 05.12.2019  между сторонами не заключалось.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из буквального толкования пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, результатом которой должно стать полное восстановление нарушенного или оспариваемого права.

В связи с этим законодательством, в частности статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливаются способы защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты права и последующее его санкционирование судом посредством принятия судебного решения об удовлетворении «дефектных», с точки зрения способа защиты права, исковых требований, не приведут к восстановлению нарушенного или оспариваемого права, что в свою очередь не приведет к достижению одной из задач судопроизводства в арбитражных судах.

При этом свобода действий суда по изменению избранного истцом ненадлежащего способа защиты права ограничена нормами части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд имеет право в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определить, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Таким образом, вышеизложенные положения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, позволяют сделать вывод о том, что принцип состязательности арбитражного судопроизводства хотя и не ограничивает полномочия арбитражного суда по изменению правовой квалификации возникшего между лицами, участвующими в деле, спора, однако не допускает изменение избранного истцом способа защиты права без соответствующего волеизъявления последнего.

Указанный вывод соответствует нормам статьи 12, 133, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их истолковании, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п. 1 Постановления Администрации Курской области от 24.07.2019 № 692-па «Вопросы аренды имущества, находящегося в государственной собственности Курской области» размер арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности Курской области устанавливается равным стоимости, указанной в отчете об определении рыночной стоимости, подготовленном оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством..

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» предусмотрено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исходя из изложенного, в случае несогласия с установленной в отчете величиной рыночной ставки арендной платы, арендатор вправе ее оспорить путем предъявления иска о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете, если законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность установленной в нем величины арендной ставки, либо путем признания недействительными актов органа, которыми установлена новая величина арендной платы.

Между тем, определенная оценщиком – ИП ФИО1  в отчете от 05.12.2019 №  1885-19 величина арендной платы носит не обязательный, а лишь рекомендательный характер, что соответствует сложившейся судебной практике (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2016 № 305-ЭС16-9593).

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. (пункт 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Таким образом,  довод арендатора о том, что арендодатель существенно изменил размер арендной платы в сторону увеличения, может быть противопоставлен в качестве защиты нарушенного права только при рассмотрении спора о взыскании с него задолженности по договору.

По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства). (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

По общему правилу право на одностороннее изменение условий обязательства должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право на одностороннее изменение условий обязательства может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой  (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» - далее ПП ВС РФ № 54).

При применении статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на одностороннее изменение его условий.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, только в случае если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, буквальное толкование вышеуказанных норм позволяет прийти к выводу о том, что по общему правилу арендодателю нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не предоставлено право на одностороннее изменение условий договора аренды о размере арендной платы.

Если одностороннее изменение условий обязательства совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к его совершению, то по общему правилу такое одностороннее изменение его условий не влечет юридических последствий, на которые оно было направлены (пункт 12 ПП ВС РФ № 54).

То есть, согласно указанному разъяснению данная односторонняя сделка является ничтожной.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Из представленных в материалы дела пояснений истца и ответчика следует, что договором аренды водогрейной котельной с оборудованием дымовой трубой между комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО «Теплогенерирующая компания» был заключен в 2015 году. По условиям договора изменение арендной платы может быть пересмотрено не более одного раза в год. Дополнительного соглашения к договору аренды об изменении арендных платежей на основании отчета № 1885-19, изготовленного ИП ФИО1 05.12.2019 года не заключалось. Исковые требования по взысканию арендных платежей в рамках дела №А35-9002/2021 заявлены за период с 2019 по 2021 года.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что применительно к рассматриваемому делу оценка рыночной стоимости арендной платы не может быть оспорена путем предъявления самостоятельного иска, в связи с чем избранный истцом способ защиты права является ненадлежащим.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110,112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                         Г.Н. Родина