ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А65-31652/2017

г. Самара

20 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2018 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 ноября 2018 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аптека Поволжье» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 сентября 2018 года, принятое по делу № А65-31652/2017, судья Горинов А.С.,

по иску муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью «Аптека Поволжье» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Казань,

о взыскании неосновательного обогащения в размере 959 752 руб. 47 коп. и процентов в размере 101 852 руб. 40 коп.,

с участием в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы - представитель ФИО2 по доверенности от 26.07.2018 г.,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к обществу с ограниченной ответственностью «Аптека Поволжье» (далее – ООО «Аптека Поволжье», общество) с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 959 752 руб. 47 коп. (за период с 30.01.2015 по 12.07.2017) и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101 852 руб. 40 коп. (за период с 30.01.2015 по 12.07.2017).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.12.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 12.07.2018 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан. При этом суд кассационной инстанции указал, что представленные документы в совокупной оценке и сравнении с другими доказательствами по делу свидетельствуют о том, что приватизации подлежали только нежилые помещения, одновременная приватизация помещений и земельного участка не предполагалась.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 сентября 2018 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указал, что у суда отсутствовали правовые основания исходить из того, что Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков. Поскольку арендуемым имуществом по договору аренды фактически являлись и здание и земельный участок, ответчик полагает, что воспользовавшись преимущественным правом на выкуп здания, он также приобрел в собственность и земельный участок.  

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

       Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и  просил ее удовлетворить.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, явку в суд представителя не обеспечил.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения первого этажа в здании литера А, А1, общей площадью 243,9 кв. м (помещения № 1, 1а, 2-12, 12а, 13, 14), инвентарный номер 10 721, кадастровый номер 16:50:220207:74 и земельный участок под зданием с кадастровым номером 16:50:220207:2 площадью 420 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под здание магазина, находящиеся по адресу: 

<

...>, принадлежали на праве собственности муниципальному образованию - город Казань.

В 2014 году ООО «Аптека Поволжье», будучи арендатором названных нежилых помещений, реализовало преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения, в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), в связи с чем 10.12.2014 между Комитетом (продавец) и ООО «Аптека Поволжье» (покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемого имущества № 226. По условиям договора покупатель приобрел в собственность объект недвижимости - нежилые помещения первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, литера А, А1, общей площадью 243,9 кв. м (помещения № 1, 1а, 2-12, 12а, 13, 14), инвентарный номер 10721, кадастровый номер 16:50:220207:74 по рыночной стоимости в размере 8 562 000 руб., определенной на основании Отчета от 24.10.2014 № 701/Б/Оц-14.

Право собственности ООО «Аптека Поволжье» подтверждено записью в ЕГРПН от 30.01.2015, свидетельством о государственной регистрации права от 30.01.2015 серии 16-АН № 549931.

Поскольку ООО «Аптека Поволжье» в период с 30.01.2015 по 12.07.2017 не вносило плату за пользование земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание, Комитет на основании отчета о рыночной стоимости от 24.10.2014 № 701/Б/Оц-14, рассчитав размер неосновательного обогащения за пользование земельным участком, направил 18.07.2017 в адрес общества претензию.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, Комитет, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:220207:2, занятый зданием магазина, является муниципальной собственностью, с ответчиком договор купли-продажи или аренды этого земельного участка не заключен, обратился в суд с иском о взыскании с ООО «Аптека Поволжье» 959 752 руб. 47 коп. неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы и 101 852 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.01.2015 по 12.07.2017.

Удовлетворяя исковые требования,  суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно отчету от 24.10.2014 № 701/Б/Оц-14 по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 243,9 кв. м, находящихся в муниципальной собственности города Казани, расположенных по адресу: 

<

...>, рыночная стоимость выкупаемых помещений составляет 8 562 000 руб. При этом указанный отчет не содержит информации о том, что осуществлена оценка земельного участка.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие указанного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации).

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

При этом статьей 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 14556/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой в случае одновременного приобретения на основании положений Закона № 159-ФЗ здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.

Между тем, предметом продажи по договору купли-продажи недвижимости от 10.12.2014 № 226 являются только нежилые помещения общей площадью 243,9 кв. м.

В предмет договора от 10.12.2014 № 226 условие о продаже вместе с объектом недвижимости земельного участка и переходе к обществу права собственности на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости, и право собственности на которое принадлежит муниципальному органу, не включено.

Распорядительного документа, изданного в установленном законом порядке и свидетельствующего об одновременной приватизации земельного участка под выкупаемым зданием, не представлено.

Отчет от 24.10.2014 № 701/Б/Оц-14 по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 243,9 кв. м, представленный в материалы дела, не содержит сведений о том, что наряду c выкупной стоимостью здания определена и выкупная цена земельного участка. Согласно названному отчету, объектом оценки являлись нежилые помещения здания, целью оценки - определение рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по указанному адресу. Из отчета следует, что при определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный и доходный подходы, определение стоимости объекта осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности, оценщик не оценивал земельный участок в качестве самостоятельного объекта оценки по заданию заказчика оценки в качестве самостоятельного объекта оценки в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд кассационной инстанции, отменяя ранее принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, указал, что представленные документы в совокупной оценке и сравнении с другими доказательствами по делу свидетельствуют о том, что приватизации подлежали только нежилые помещения, одновременная приватизация помещений и земельного участка не предполагалась.

При этом заключение договора купли-продажи только в отношении арендуемого здания не противоречит действующему закону, поскольку приобретение объекта недвижимости в порядке реализации положений Закона № 159-ФЗ, который не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, не исключает в дальнейшем приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации, что подтверждается также разъяснениями, приведенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134. Выкуп земельного участка при приватизации в порядке Закона № 159-ФЗ является правом, а не обязанностью сторон по сделке.

Кроме того, у ответчика в соответствии с положениями статей 445-446 ГК РФ имелось право на изменение цены в рамках урегулирования преддоговорного спора путем составления протокола разногласий и передачи спора при не достижении между ними согласия относительно выкупной цены объекта недвижимости в том числе, в связи с определением размера стоимости земельного участка по правилам статьи 36 ЗК РФ, в суд. Однако сведений о реализации им такого права не представлено. Доводов и возражений относительно изменения цены до заключения договора на изложенных условиях, не достижении между ними согласия относительно выкупной цены нежилых помещений, не высказывалось.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

С учетом вышеприведенных норм права и на основании общего принципа доказывания в арбитражном процессе, предусмотренного статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в предмет доказывания по настоящему делу входят факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, а также размер неосновательного обогащения. Данные факты должны быть доказаны в совокупности. Отсутствие либо недоказанность одного из них влечет за собой отказ в иске.

Расчет суммы неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 16:50:220207:2 истцом правомерно произведен на основании Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная  собственность на которые не разграничена (утв. постановлением КМ РТ от 9 февраля 1995 г. № 74). Согласно расчету истца за период с 30.01.2005 года по 12.07.2017 года ответчик должен оплатить за пользование земельным участком  959 752 руб. 47 коп. Расчет судом проверен и признан правильным, ответчиком не оспорен.

В соответствии со статьей 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 30.01.2015 года по  12.07.2017 года составил 101 852 руб. 40 коп., ответчиком также не оспорен.

На основании вышеизложенного, учитывая, что факт использования ответчиком принадлежащим истцу земельным участком в спорный период в отсутствие правоустанавливающих документов подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, при этом доказательств внесения платы за использование земельным участком ответчиком не представлено, исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными соседствами являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи  чем обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

       Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.        

Руководствуясь статьями 101, 110, 266 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 сентября 2018 года, принятое по делу № А65-31652/2017, оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Аптека Поволжье» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Казань, из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению № 4725 от 02.10.2018 государственную пошлину в сумме 20616 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Судья                                                                                                 Е.М. Балакирева

 

С.Ю. Николаева

 

Е.А. Терентьев