195/2021-15629(2) 

Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001 http://5aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А51-12347/2020

г. Владивосток

26 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 26 апреля 2021 года.  

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего С.М. Синицыной, судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2,  

апелляционное производство № 05АП-2165/2021, на решение от 19.02.2021 судьи Е.В. Кобко 

по делу № А51-12347/2020 Арбитражного суда Приморского края  

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2  к муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже  муниципальных земель и недвижимости», Управлению муниципальной  собственности г. Владивостока  

о понуждении к заключению договора купли-продажи, при участии: от истца: не явились, 

от ответчиков: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже  муниципальных земель и недвижимости» – Никанорова В.В. по  доверенности № 21/152 от 02.02.2021, сроком действия до 31.12.2021,  паспорт, копия диплома (регистрационный номер 1175 от 07.07.2014);  Управление муниципальной собственности г. Владивостока – не явились,  

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2  (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд  Приморского края с исковым заявлением к муниципальному казенному  учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и  недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН», ответчик) об обязании заключить  договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 90,5 кв.м,  этаж 1,2, расположенные по адресу: 

<

...>,  кадастровый номер 25:28:000000:40475.  

В соответствии с частью 5 статьи 46 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по ходатайству истца к  участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление  муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС  г.Владивостока).  

В порядке статьи 49 АПК РФ суд принял уточнение исковых  требований, истец просил обязать УМС г. Владивостока и МКУ «АПМЗН»  заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью  90,5 кв.м, этаж 1, 2, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:000000:40475, на условиях,  предусмотренных в проекте истца.  

Решением от 19.02.2021 в удовлетворении исковых требований  отказано.  

ИП ФИО2, не согласившись с вынесенным решением,  обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  

жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный  акт об обязании заключить договор купли продажи нежилого помещения.  Истец считает, что преимущественное право на приобретение спорного  объекта возникло по истечении двух лет непрерывного пользования  нежилым помещением (25.10.2013), при этом, Федеральный закон от  22.10.2014 № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об  объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов  Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской  Федерации» (далее – Закон № 315-ФЗ), изменяющий порядок приобретения в  собственность объектов культурного наследия, вступил в силу только  22.01.2015. Таким образом, к рассматриваемому спору подлежит  применению редакция Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О  приватизации государственного и муниципального имущества» (далее –  Закон № 178-ФЗ), действовавшая до 22.01.2015, то есть на момент  возникновения преимущественного права истца. Также судом первой  инстанции неверно истолкованы нормы материального права, которые легли  в основу оспариваемого решения, так как отношения, связанные с участием  субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации  арендуемого имущества и не урегулированные Федеральным законом от  22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого  имущества, находящегося в государственной или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), регулируются  Законом № 178-ФЗ. Следовательно, нормы Закона, устанавливающие  специальные правила отчуждения государственного и муниципального  недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам  Закона № 178-ФЗ и не могут толковаться как умаляющие или  ограничивающие право преимущественного выкупа арендованного объекта.  Также считает, что судом первой инстанции не дана оценка доводам истца о  

том, что отношения по приватизации объектов культурного наследия не  входят в перечень отношений, на которые не распространяется действие  Закона № 159-ФЗ (часть 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ), вследствие чего  данный закон № 178-ФЗ не распространяет свое действие на  рассматриваемые отношения.  

В отзывах УМС г. Владивостока и МКУ «АПМЗН» на апелляционную  жалобу ответчики, выразив несогласие относительно доводов, изложенных в  ней, просят отказать в ее удовлетворении.  

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель МКУ  «АПМЗН» привел свою правовую позицию, дав соответствующие доводам  апелляционной жалобы пояснения.  

ИП ФИО2 и УМС г. Владивостока явку представителей в  заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили, что с  учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания  и непоступления от них каких-либо заявлений и ходатайств в связи с  неявкой, не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в  отсутствие истца и соответчика применительно к статье 156 АПК РФ.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены  арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном  статьями 266-271 АПК РФ.  

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее. 

Между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ИП ФИО2  (арендатор) заключен договор аренды от 25.10.2011 № 01-02510-004-Н-АР- 6586-00 недвижимого имущества, по которому арендодатель сдает, а  арендатор принимает нежилое помещение общей площадью 90,5 кв. м в  здании (лит. Al, А2), номера на поэтажном плане 9-12; 1, 3-7 (II), этаж 1, 2,  расположенное по адресу: 

<

...>, для  использования в целях «специализированный магазин по продаже мёда и  продукции пчеловодства, офис».  

В соответствии с пунктом 1.3 договора помещения были переданы во  временное пользование на срок с 22.08.2011 по 21.08.2014.  

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от  25.10.2011.  

В связи с истечением срока действия договора аренды от 25.10.2011   № 01-02510-004-Н-АР-6586-00 УМС г. Владивостока (арендодатель) и ИП  ФИО2 (арендатор) 22.08.2014 заключили договор аренды № 0102510-004-Н-АР-7060-00, согласно которому помещение предоставлено  арендатору во временное пользование на срок с 22.08.2014 по 20.08.2017, с  сохранением цели использования помещения. Между сторонами 22.08.2014  подписан акт приема-передачи.  

По истечении указанного срока в отношении ранее арендованного  имущества сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества от  20.10.2017 № 01-17483-001-Н-АР-8114-00 на новый срок – с 20.10.2017 по  19.10.2022 для использования в целях: реализация пчеловодческой и  сельскохозяйственной продукции.  

29.01.2019 ИП ФИО2 обратилась в УМС г. Владивостока с  заявлением (вх. № 1559/20у) о предоставлении преимущественного права  выкупа арендуемого нежилого помещения общей площадью 90,5 кв.м в  здании (лит. Al, А2), номера на поэтажном плане 9-12; 1, 3-7 (II), этаж 1, 2,  расположенного по адресу: 

<

...>.  

По результатам рассмотрения заявления, в письме от 27.03.2019   № 2980/20у УМС г. Владивостока указало, что арендуемое нежилое  помещение будет предложено к включению в программу приватизации  муниципального имущества в городе Владивостоке и в решение об условиях  приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке.  

Решением Думы города Владивостока от 05.12.2019 № 320 «Об  утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе  Владивостоке путем реализации субъектом малого и среднего  предпринимательства преимущественного права на приобретение  

арендуемого имущества» утверждены условия приватизации имущества по  адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул.Семёновская, 22; площадь 90,5  кв.м; 1, 2 этажи, кадастровый номер 25:28:000000:40475 (путем реализации  преимущественного права выкупа по рыночной стоимости в размере 6052500  рублей).  

На основании Решения Думы г. Владивостока от 05.12.2019 № 320 и  Распоряжения УМС г.Владивостока от 11.12.2019 № 1514/2019 «О  приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем  реализации субъектами малого и среднего предпринимательства  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», МКУ  «АПМЗН» направило в адрес истца уведомление от 13.12.2019 № 19/3649 о  предложении заключить договор купли-продажи арендуемого помещения и  проекты договоров купли-продажи.  

24.01.2020 истцом подписан и отправлен МКУ «АПМЗН» проект  договора купли-продажи № 338-ППВ с условием о выкупе в рассрочку  посредством ежеквартальных выплат.  

Вместе с тем в администрацию г. Владивостока поступил протест  прокуратуры г. Владивостока от 27.01.2020 № 7-31-2020 на распоряжение  администрации г. Владивостока от 11.12.2019 № 1514/28 в части  незаконности приватизации муниципального имущества (

<

...>; площадь 90,5 кв. м; 1, 2 этажи,  кадастровый номер 25:28:000000:40475), являющегося памятником  культурного наследия регионального значения.  

Согласно акту технического состояния объекта культурного наследия,  включенного в единый государственный реестр объектов культурного  наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации,  от 23.01.2020 № 65-02-14/2, здание, расположенное по адресу 

<

...>, является памятником регионального значения за  реестровым номером объекта культурного наследия 251711129870005.  

Во исполнение протеста прокуратуры г. Владивостока от 27.01.2020   № 7-31-2020 распоряжением УМС г. Владивостока от 13.02.2020 № 290/28  отменено распоряжение УМС г. Владивостока от 11.04.2019 № 246/28.  

Вследствие чего УМС г. Владивостока в адрес истца направлено  письмо от 03.03.2020 № 28/6-1985, которым Управление сообщило истцу, что  арендуемое им помещение расположено в здании «Жилой дом» нач. XX в.,  принятом под государственную охрану постановлением Думы Приморского  края от 27.03.1996 № 314 «О дополнительном включении вновь выявленных  на территории Приморского края объектов, представляющих культурную  ценность, в государственный список недвижимых памятников истории и  культуры местного (краевого) значения» как объект культурного наследия  регионального значения, находящийся под охраной государства в целях его  сохранения как памятника истории и культуры, указало, что включенные в  реестр объектов культурного наследия, подлежат отчуждению путем  продажи на конкурсе, что в свою очередь исключает возможность их  отчуждения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от  22.07.2008 № 159-ФЗ.  

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП  ФИО2 в арбитражный суд с настоящим иском.  

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном  статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой  инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав  доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и в отзыве на неё, судебная  коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и  обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению в  связи со следующим.  

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или  муниципальной собственности, может быть передано его собственником в  собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном  

законами о приватизации государственного и муниципального имущества.  При приватизации государственного и муниципального имущества  предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок  приобретения и прекращения права собственности, применяются, если  законами о приватизации не предусмотрено иное.  

Закон № 178-ФЗ регулирует отношения, возникающие при  приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с  ними отношения по управлению государственным и муниципальным  имуществом (пункт 1 статьи 3). Особенности участия субъектов малого и  среднего предпринимательства в приватизации арендуемого  государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть  установлены федеральным законом (пункт 5 статьи 3).  

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с  участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации  арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным  законом, регулируются Законом № 178-ФЗ.  

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего  предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего  предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона № 209-ФЗ, при  возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной  собственности пользуются преимущественным правом на приобретение  такого имущества.  

Как следует из материалов дела, арендованные истцом нежилые  помещения являются собственностью муниципального образования  г.Владивосток и находятся в жилом доме № 22 по улице Семеновская  г.Владивостока, зарегистрированном в Едином государственном реестре  объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов  Российской Федерации за номером 251711129870005 как памятник историко- культурного регионального значения.  

Поскольку в данном случае объектом приватизации выступает объект  культурного наследия, суд первой инстанции правомерно определил, что к  спорным правоотношениям подлежат применению нормы Закона № 178-ФЗ и  положения Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах  культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской  Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ в редакции,  действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники  истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия)  могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены  данным Федеральным законом, при условии их обременения  обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.  

То есть, устанавливались особенности приватизации объекта  культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и  среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского  оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об  обременении такого объекта охранными обязательствами.  

Между тем Законом № 315-ФЗ в Закон № 178-ФЗ и Закон № 73-ФЗ  были внесены изменения, которые вступили в силу 22.01.2015.  

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ (в редакции Закона   № 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов  культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного  комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество  или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на  конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в  уставный капитал акционерного общества при условии их обременения  требованиями к содержанию и использованию объектов культурного  наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия,  требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению  доступа к указанным объектам.  

При этом установленные федеральным законодательством особенности  приватизации таких объектов применяются как к объекту культурного  наследия в целом, так и к его частям, состоящим на кадастровом учете как  самостоятельные объекты правоотношений.  

Статьей 20 Закона № 178-ФЗ установлены особенности проведения  конкурса по продаже объектов культурного наследия, включенных в единый  государственный реестр объектов культурного наследия (памятников  истории и культуры) народов Российской Федерации.  

Таким образом, положения статьи 29 Закона № 178-ФЗ являются  специальной нормой по отношению к статье 3 Закона № 159-ФЗ и подлежат  применению при приватизации объектов культурного наследия, с связи с чем  надлежащим способом приватизации спорного объекта, относящегося к  объектам культурного наследия, является его продажа на открытом конкурсе,  а право приобретения государственного или муниципального имущества  принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса  наиболее высокую цену за указанное имущество при условии выполнения  таким покупателем условий конкурса.  

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта  культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а  также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона   № 178-ФЗ на дату подачи заявления были урегулированы Положением о  проведении конкурса по продаже государственного или муниципального  имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской  Федерации от 12.08.2002 № 584 (действовало до 29.10.2019).  

В настоящий момент (с 30.10.2019) продажа объектов культурного  наследия, включенных в единый государственный реестр объектов  культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской  Федерации проводится исключительно в электронной форме, порядок  продажи урегулирован главой 4 Постановления Правительства РФ от  27.08.2012 № 860 «Об организации и проведении продажи государственного  

или муниципального имущества в электронной форме» (вместе с  «Положением об организации и проведении продажи государственного или  муниципального имущества в электронной форме»).  

Поскольку при рассмотрении настоящего дела по существу судом  установлено, что арендуемое истцом нежилое помещение находится в  здании, которое постановлением Думы Приморского края от 27.03.1996   № 314 «О дополнительном включении вновь выявленных на территории  Приморского края объектов, представляющих культурную ценность, в  государственный список недвижимых памятников истории и культуры  местного (краевого) значения» включено в государственный список  недвижимых памятников истории и культуры местного значения города  Владивостока «жилой дом, начало XX в., ул. Семеновская, 22» (запись 185) и  на момент обращения обществом с заявлением о выкупе арендованного  имущества статья 29 Закона № 178-ФЗ действовала в редакции Закона № 315- ФЗ, суд первой инстанции обоснованно признал, что у Управления  отсутствует обязанность по заключению договора купли-продажи по  заявлению истца о реализации преимущественного права на приватизацию  объекта культурного наследия.  

Выводы суда первой инстанции полностью соответствуют правовой  позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 22  Обзора судебной практики № 4 (2018), утвержденного Президиумом  Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, и в Определении  Верховного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 302-ЭС20-4106 по  делу № А33-4296/2019.  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции верно признал, что  реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Законом   № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна  лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Законом   № 178-ФЗ и при соблюдении предусмотренных им ограничений.  

Таким образом, определенные Законом № 159-ФЗ особенности для  субъектов малого и среднего предпринимательства, не отменяют действия  иных норм, предусмотренных Законом № 178-ФЗ.  

Позиция заявителя апелляционной жалобы о приоритете Закона № 159- ФЗ по отношению к Закону № 178-ФЗ не может быть принята во внимание  как основанная на ошибочном понимании правовых норм.  

Довод апеллянта о неприменимости к спорным правоотношениям  положений статьи 29 Закона № 178-ФЗ в редакции Закона № 315-ФЗ, не  действовавшей на дату возникновения преимущественного права (по  истечении двух лет непрерывного пользования нежилым помещением  (25.10.2013), также подлежит отклонению в силу следующего.  

В соответствии с ч.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать  обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными  правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его  заключения.  

Пунктом 2 статьи 43 Закона № 178-ФЗ установлено, что с даты  вступления в силу настоящего Федерального закона продажа  государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке,  предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением  случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке  информационное сообщение или иным образом направлена оферта для  заключения сделки приватизации государственного или муниципального  имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного  сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее  действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.  

Таким образом, по общему правилу вопрос о применимом праве  подлежит разрешению исходя из даты реализации арендатором  преимущественного права на приватизацию муниципального имущества, а не  даты заключения договора аренды и (или) даты истечения двух лет  непрерывного пользования нежилым помещением.  

Судом установлено, что истец обратился за реализацией  преимущественного права на приватизацию муниципального имущества  29.01.2019, то есть в период действия статьи 29 Закона № 178-ФЗ в редакции  Закона № 315-ФЗ.  

В этой связи, учитывая, что на дату обращения истца с  соответствующим заявлением арендуемый объект являлся объектом  культурного наследия, его приватизация может осуществляться только  способами, указанными в статье 29 Закона № 178-ФЗ в редакции,  действующей с 22.01.2015.  

Кроме того, довод об отсутствии в части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ  указания на не распространение Закона № 159-ФЗ на отношения по выкупу  объектов культурного наследия, отклоняется судом апелляционной  инстанции, так как приватизация объектов культурного наследия,  включенных в реестр объектов культурного наследия, в обход  установленных статьей 29 Закона № 178-ФЗ процедур, в том числе путем  реализации субъектами малого и среднего предпринимательства  преимущественного права на приобретение такого имущества в соответствии  с Законом № 159-ФЗ, является незаконной. Отсутствие прямого указания на  это в части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ не отменяет действия иных норм,  предусмотренных Законом № 178-ФЗ.  

Из текста обжалуемого судебного акта усматривается, что суд первой  инстанции дал правильную квалификацию спорным правоотношениям  сторон, верно определил нормы материального права, подлежащие  применению, установил имеющие значение для разрешения спора  обстоятельства, при этом проверил все утверждения истца, аналогичные  доводам его апелляционной жалобы, и отклонил их, приведя в решении  подробные мотивы отклонения.  

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся  безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной  инстанцией не установлено.  

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при  рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.  

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы  и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.  

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу  апелляционной жалобы на основании положений статьи 110 АПК РФ  относятся на заявителя.  

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2021 по делу   № А51-12347/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд  Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в  течение двух месяцев.  

Председательствующий С.М. Синицына  

Судьи Е.Н. Шалаганова  

С.Б. Култышев 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 15.07.2020 3:40:09Кому выдана Синицына Светлана Михайловна