АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-29499/2020

19 ноября 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена 12 ноября 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 19 ноября 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АНДРЕЙ И К" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)   к  Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о внесении изменений в проекты договоров купли-продажи

При участии:

от истца: ФИО2, доверенность,

от ответчика: не явился,  

установил:

общества с ограниченной ответственностью "АНДРЕЙ И К" обратилось в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района о принятии проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600019:48, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Персиановское сельское поселение, 82 м восточнее автодороги Новочеркасск – Каменоломни в редакции истца, изложении  пункта 2.1. договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 89 219 (восемьдесят девять тысяч двести девятнадцать) рублей 47 копеек."; приложения №1 к договору купли-продажи изложить в следующей редакции: "Расчет цены договора: «Ц=1274563,89 * 7% = 89219,47 рублей. Цена земельного участка составляет 89 219 (восемьдесят девять тысяч двести девятнадцать) рублей 47 копеек.". 

о принятии проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600019:47, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Персиановское сельское поселение, 82 м восточнее автодороги Новочеркасск – Каменоломни в редакции истца, изложении пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 147 101 (сто сорок семь тысяч сто один) рубль 20 копеек."; изложении  Приложения №1 к договору купли-продажи изложить в следующей редакции: "Расчет цены договора: «Ц=2101445,73 * 7% = 147101,20 рублей. Цена земельного участка составляет 147 101 (сто сорок семь тысяч сто один) рубль 20 копеек.".

В судебном заседании 09.11.2020 был объявлен перерыв до 11.11.2020. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Представитель истца поддержал требования.

Представитель ответчика просил отложить судебного заседание ввиду отсутствия у него штатного юриста. Поскольку ответчик не лишен был права пригласить стороннего юриста, а также не указал, что у него в ближайшем будущем предполагается штатный юрист, суд не нашел оснований для отложения судебного заседания.

Изучив и исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела 20.07.2011 во исполнение Постановления Администрации Октябрьского района № 495 от 20.07.2011 между муниципальным образованием «Октябрьский район» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Андрей и К» (арендатор) заключен договор аренды № 119. 

В силу пункта 1.1 арендодатель предоставляет земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, площадью 38,2777 га, с кадастровым номером 61:28:0600019:47, местоположение: Ростовская область, район Октябрьский, Персиановское сельское поселение, 88 м восточнее автодороги Новочеркасск -Каменоломни. 

Договор заключен сроком с 20.07.2011 по 19.07.2016. 

20.07.2011 во исполнение Постановления Администрации Октябрьского района № 494 от 20.07.2011 между муниципальным образованием «Октябрьский район» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Андрей и К» (арендатор) заключен договор аренды № 120. 

В силу пункта 1.1 арендатору передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 23,2161 га, с кадастровым номером 61:28:0600019:48, местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, Персиановское сельское поселение, 82 м восточнее автодороги Новочеркасск -Каменоломни. 

Договор заключен сроком с 20.07.2011 по 19.07.2016. 

По окончании срока действия договоров, общество обратилось к арендодателю с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок. Администрация выразила отказ.

Признание незаконным отказа арендодателя от сохранения арендных отношений явилось предметом судебного разбирательства (дело №А53- 24539/16). 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.06.2017 заявленные требования удовлетворены. 

Суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района заключить на новый срок договоры аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Андрей и К» земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600019:48, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Персиановское сельское поселение, 82 м восточнее автодороги Новочеркасск - Каменоломни и земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600019:47, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Персиановское сельское поселение, 88 м восточнее автодороги Новочеркасск - Каменоломни, выраженный в письме №89/32-11 от 24.01.2017; заключить договоры аренды на новый срок на тех же условиях что и договоры аренды №120 от 20.07.2011 и №119 от 20.07.2011. 

22.08.2017 между Администрацией Октябрьского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Андрей и К» (арендатор) заключен договор аренды № 111. 

В силу пункта 1.1 арендодатель передает земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 38,2777 га, кадастровый номер 61:28:0600019:47, местоположение: Ростовская область, район Октябрьский, Персиановское сельское поселение, 88 м восточнее автодороги Новочеркасск - Каменоломни. 

Договор заключен сроком с 22.08.2017 по 01.08.2022. 

30.08.2017 между Администрацией Октябрьского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Андрей и К» (арендатор) заключен договор аренды № 131. 

В силу пункта 1.1 арендатор принимает земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 23,2161 га, с кадастровым номером 61:28:0600019:48, местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, Персиановское сельское поселение, 82 м восточнее автодороги Новочеркасск -Каменоломни. 

Договор заключен сроком с 30.08.2017 по 01.08.2022. 

04.12.2018 общество с ограниченной ответственностью «Андрей и К» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области с заявлениями о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600019:47; с кадастровым номером 61:28:0600019:48. 

28.02.2019 (исх. № 89/212-11, исх. № 89/213-11) Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области отказал заявителю, со ссылкой на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Общество с ограниченной ответственностью «Андрей и К», полагая, что отказы в предоставлении в собственность земельных участков являются незаконными, нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением об их оспаривании.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2019 по делу №А53-14415/2019 исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Суд обязал комитет заключить с истцом договоры купли-продажи.

Во исполнение указанных судебных актов ответчик направил в адрес истца проекты договоров, в том числе, с приложением расчета цены договора (Приложения №1 к договорам). Ответчик рассчитал цену договора исходя из ставки 15% от кадастровой стоимости как для арендаторов, которые пользовались участком на основании договора аренды более трех лет.

Истец, полагая, что для него цена выкупа земельных участков должна определяться в размере 7% от кадастровой стоимости, поскольку он пользовался участком более семи лет, обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как видно из материалов дела между сторонами на стадии заключения договора возник спор по вопросу определения выкупной цены земельных участков. 

В соответствии с пунктом 4 постановления Правительства Ростовской области 06.04.2015 N 243 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов" цена земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, определяется в следующем размере:

15 процентов кадастровой стоимости земельного участка – по истечении трех лет с момента заключения договора аренды земельного участка либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка;

10 процентов кадастровой стоимости земельного участка – по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды земельного участка либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка;

7 процентов кадастровой стоимости земельного участка – по истечении семи лет с момента заключения договора аренды земельного участка либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка;

5 процентов кадастровой стоимости земельного участка – по истечении десяти лет с момента заключения договора аренды земельного участка либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Как видно из материалов дела, первоначально спорные участки были предоставлены в аренду истцу на основании договоров аренды N 120 от 20.07.2011 и N 119 от 20.07.2011. По окончании срока действия договоров, общество обратилось к арендодателю с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок. Решением от 02.06.2017 Арбитражный суд Ростовской области обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района заключить на новый срок договоры аренды на тех же условиях, что и договоры аренды N 120 от 20.07.2011 и N 119 от 20.07.2011

Таким образом, договоры были заключены в 2017 году - в результате признания незаконными действий администрации, выразившихся в отказе в предоставлении спорных земельных участков исправному арендатору - заявлению по настоящему делу. Коль скоро намеренная либо вынужденная утрата владения спорными участками со стороны общества в период рассмотрения спора N А53-24539/2016 была бы доказана, этот факт нашел бы отражение в судебных актах по существу указанного спора как обстоятельство, включенное в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию.

Таким образом, спорные земельные участки находились в фактическом законном владении истца, а перерыв в легитимации заявителя как арендатора этих участков обусловлен незаконными действиями Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района, установленными вступившим в законную силу судебным актом.

Поскольку участки находятся в аренде у истца более 7 лет, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований истца об установлении размера выкупной стоимости земельных участков  исходя из 7 процентов их кадастровой стоимости.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600019:48, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Персиановское сельское поселение, 82 м восточнее автодороги Новочеркасск – Каменоломни.

Изложить  пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 89 219 (восемьдесят девять тысяч двести девятнадцать) рублей 47 копеек.".

Приложение №1 к договору купли-продажи изложить в следующей редакции: "Расчет цены договора: «Ц=1274563,89 * 7% = 89219,47 рублей. Цена земельного участка составляет 89 219 (восемьдесят девять тысяч двести девятнадцать) рублей 47 копеек.". 

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600019:47, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Персиановское сельское поселение, 82 м восточнее автодороги Новочеркасск – Каменоломни.

Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 147 101 (сто сорок семь тысяч сто один) рубль 20 копеек.". 

Приложение №1 к договору купли-продажи изложить в следующей редакции: "Расчет цены договора: «Ц=2101445,73 * 7% = 147101,20 рублей. Цена земельного участка составляет 147 101 (сто сорок семь тысяч сто один) рубль 20 копеек.".

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АНДРЕЙ И К" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 12 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЮ.А. Палий