/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-16433/2018

21 января 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     15 января 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 января 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Самарчук Ю. В., 

при участии:  

от истца: Хрусталев А. В., по доверенности от 29.01.2018; 

от ответчика: Воронин Б. А., по доверенности от 26.12.2018; 

от третьих лиц: 1) Чудакова Н. Н., по доверенности от 09.01.2019; Мороз Н. Г., по доверенности от 09.01.2019;

2) не явился, извещен надлежащим образом; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-28850/2018, 13АП-28852/2018)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПбГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.09.2018 по делу № А56-16433/2018 (судья Васильева Н.В.), 

принятое по иску ООО "Ренессанс" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий, 

третьи лица: 1) СПбГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"; 2) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга",  

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ренессанс» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, определении условия о цене договора купли-продажи нежилого помещения при реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, Загородный проспект, д. 37/70, литера А, пом. 31-Н, площадью 109,9 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001622:3825, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 16 500 000 (Шестнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей, НДС не облагается».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.09.2018 иск удовлетворен.

В апелляционных жалобах Комитет и СПбГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"  просят решение суда изменить в части установления стоимости недвижимого имущества, пункт 2.1 договора утвердить в редакции, предложенной  ответчиком, установив стоимость имущества в размере 25 200 000 рублей.

Ответчик указывает, что распоряжение Комитета от 25.12.2017 № 2612-рз « Об условиях приватизации объекта нежилого фонда, расположенного  по адресу: . Санкт- Петербург, Загородный проспект, д. 37/70, литера А, пом. 31-Н» в установленном порядке недействительным не признано, не обоснована недопустимость применения установленной в распоряжении цены объекта в размере 25 200 000 рублей. Отчет ГУП "ГУИОН" в установленном порядке не признан недостоверным.

По мнению подателей жалоб, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Податели жалоб считают, что заключение экспертов, согласно которому установлена стоимость объекта в размере 16 500 000 рублей, является необоснованным и противоречивым, выполнено с нарушением положений статей 4, 5 и 8 Закона № 73- ФЗ, с нарушениями методологии оценки и требований, установленных законом № 135-ФЗ. Податели жалоб полагают, что экспертами неправомерно не применен доходный подход, что привело к занижению стоимости объекта оценки. 

Как указывают податели жалоб, судом первой инстанции не дана правовая оценка доводам о тенденциозно подобранных объектах – аналогах. 

Общество в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители Комитета и СПбГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" доводы жалоб и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизе поддержали.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалоб и ходатайства.

АО "Фонд имущества" своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Исходя из положений части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

В рассматриваемом случае допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, назначенной судом первой инстанции, не представлено.

Следовательно, предусмотренные ст. 87 АПК РФ основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Законность судебного акта проверена в апелляционном порядке. 

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 24.08.2004 № 11-А149109 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный проспект, д. 37/70, литера А, пом. 31-Н, площадью 109,9 кв.м (с учетом дополнительных соглашений).

Общество обратилось в уполномоченный Комитетом орган с заявлением от 25.08.2017 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

На основании задания Комитета ГУИОН подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 29.11.2017 № 31-8-0354(072)-2017 по состоянию на 25.08.2017 (далее - отчет ГУИОН от 29.11.2017), согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения определена в размере 25 200 000 рублей.

Комитет издал Распоряжение от 25.12.2017 № 2612-рз, в котором указан способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 25 200 000 рублей, определенной в отчете ГУИОН от 29.11.2017.

Фонд, действуя по доверенности и в интересах Комитета, в соответствии с указанным Распоряжением № 2612-рз направил в адрес Общества проект договора купли-продажи помещения с ценой продажи в размере 25 200 000 рублей, который был получен Обществом 09.01.2018. 

Общество не согласилось с предложенной выкупной ценой объекта недвижимости и направило в адрес Фонда протокол разногласий от 22.01.2018.

Письмом от 25.01.2018 Фонд, указывая, что он является представителем собственника имущества (Санкт-Петербурга в лице Комитета) и действует на основании заключенного с ним договора, уведомил Общество об отсутствии у него полномочий по изменению продажной цены и разъяснил заявителю его право оспаривать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Общество, ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества и считая, что предложенная ответчиками покупная цена значительно превышает рыночную стоимость объекта, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции удовлетворено ходатайство Общества и назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «РМС-Оценка» Козину Петру Александровичу, Кузнецову Дмитрию Дмитриевичу.

Согласно заключению экспертов от 02.07.2018  № 116-А56-16433/2018 (далее - заключение экспертов от 02.07.2018), рыночная стоимость испрашиваемого Обществом нежилого помещения по состоянию на 25.08.2017 составляет 16 500 000 рублей.

Суд первой инстанции, признав данное заключение экспертов достоверным доказательством, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив его условие о стоимости выкупаемого объекта, исходя из заключения экспертов, в размере 16 500 000 рублей.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела и оценив доводы жалоб, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции по ходатайству истца назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости спорного помещения на момент подачи Обществом заявки на передачу арендуемого объекта в собственность (25.08.2017).

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение экспертов от 02.07.2018 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения по состоянию на 25.08.2017. 

Заключение экспертов от 02.07.2018 соответствует требованиям действующего законодательства, основано на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости имущества, подбор и анализ объектов-аналогов произведен экспертами по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта, при расчете рыночной стоимости экспертами выбраны объекты-аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки и находятся с ним на одном уровне с точки зрения развития социальной и экономической инфраструктуры, престижности местоположения и транспортной доступности с учетом типа входов в объекты, их состояния и местоположения; подбор объектов-аналогов осуществлен экспертами в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО № 7).

Суд первой инстанции правильно применил статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона N 159-ФЗ, статьи 12, 13 Закона N 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к обоснованному выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, в размере 16 500 000 рублей.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Принимая во внимание замечания Комитета и ГУИОН, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение данной судебной экспертизы соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно, достаточно ясно и полно, выводы экспертов носят мотивированный, последовательный характер, они не опровергнуты совокупностью доказательств, имеющихся в деле.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности, недостаточной ясности или неполноты заключения экспертов ООО «РМС-ОЦЕНКА» от 02.07.2018 № 116-А56-16433/2018 суд не установил предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Общества и назначения повторной экспертизы.

 Ссылка подателей жалоб на недостоверность описания объектов-аналогов противоречит сведениям, приведенным экспертами в примечании к таблице об объектах-аналогах.

Вопреки доводам подателей жалоб, в силу подпункта "д" пункта 22 ФСО № 7 допускается использование отличающихся по площади и по стоимости объектов-аналогов, а в самом заключении экспертов от 02.07.2018 представлено подробное описание алгоритма проведения расчета, в том числе и алгоритм выбора объектов-аналогов как по площади и месторасположению, так и по их стоимости. 

Доводы о том, что эксперты необоснованно при определении рыночной цены объекта не использовали доходный подход, не принимается апелляционным судом. Как следует из заключения экспертов ООО «РМС-ОЦЕНКА» от 02.07.2018  № 116-А56-16433/2018 в данном исследовании для расчета рыночной стоимости применен сравнительный подход, как наиболее достоверный с точки зрения рынка и являющийся базовым подходом в оценке рыночной стоимости. Доходный подход не применялся, так как отсутствует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, то есть так, как это требуют стандарты оценки.

Доводы подателей жалоб со ссылкой на имеющиеся замечания к экспертному заключению не принимаются апелляционным судом и в связи с тем, что фактически податели жалоб не оспаривают обстоятельства, установленные судом, их доводы сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судом при вынесении итогового судебного акта. 

Поскольку доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не подтверждают нарушений судом норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемого решения у суда апелляционной инстанции не имеется.

При рассмотрении дела и вынесении судебного акта суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного апелляционная инстанция не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционных жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.09.2018 по делу № А56-16433/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Е.В. Жиляева

 

Судьи

 

В.И. Желтянников

 

 И.А. Тимухина