Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-61466/2016

22 июня 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  20 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  22 июня 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью «Автопродикс» (196158, Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 11, корп. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: 1) Общество с ограниченной ответственностью «Автоцентр Гражданский», 2) Комитет по градостроительству и архитектуре

о признании незаконным решения, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов

при участии

- от заявителя: представитель ФИО2, по доверенности от 13.12.2016,

- от заинтересованного лица: представитель ФИО3, по доверенности от 29.12.2016,

- от третьих лиц: 1) представитель ФИО4, по доверенности от 27.06.2016, 

2) представитель ФИО5, по доверенности от 19.12.2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Автопродикс» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, Комитет) об отказе заявителю в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:10:0555201:4, площадью 17 996 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Руставели, участок 1 (северо-восточнее пересечения с пр. Луначарского), выраженного в письме № 65883-32 от 20.06.2016, а также об обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя посредством подготовки, подписания и направления в адрес заявителя в 10-дневный срок со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:10:0555201:4, площадью 17 996 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Руставели, участок 1 (северо-восточнее пересечения с пр. Луначарского), установив продажную цену 22 175 481 руб. 02 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Автоцентр Гражданский» и Комитет по градостроительству и архитектуре.

Определением суда от 07.03.2017 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПП «Радиант» ФИО6.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: 

- Земельный участок какой площади необходим для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности, с учетом его назначения, и расположенного на земельном участке с кадастровым номером 78:10:0555201:4?

Определением от 25.04.2017 был продлен срок для представления экспертного заключения в суд до 10.05.2017 включительно, а судебное заседание по вопросу о возобновлении производства по делу назначено на 23.05.2017.

В связи с получением судом 10.05.2017 года экспертного заключения от общества с ограниченной ответственностью «ПП «Радиант», определением от 23.05.2017 суд возобновил производство по делу, судебное разбирательство отложил на 23.06.2017.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Комитет против удовлетворения требований заявителя возражал, поддерживая доводы, изложенные в отзыве и письменных позициях. 

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Автоцентр Гражданский» поддержал позицию заявителя. Представитель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга поддержал позицию Комитета.

Также Комитет заявил отвод эксперту ФИО6 В обоснование заявления Комитет сослался на то, что интересы заявителя в рамках настоящего дела представляют сотрудники юридической фирмы, которые также представляли интересы экспертной организации общества с ограниченной ответственностью «ПП «Радиант» по делу № А56-54224/2016, что, по мнению Комитета, свидетельствует об отсутствии беспристрастности эксперта и наличии зависимости эксперта от представителя заявителя. 

В соответствии с частью 1 статьи 23 АПК РФ эксперт не может участвовать в рассмотрении дела и подлежит отводу по основаниям, предусмотренным статьей 21 АПК РФ. Основанием для отвода эксперта является также проведение им ревизии или проверки, материалы которых стали поводом для обращения в арбитражный суд или используются при рассмотрении дела. 

В соответствии со статьей 21 АПК РФ судья не может участвовать в рассмотрении дела и подлежит отводу, если он: 1) при предыдущем рассмотрении данного дела участвовал в нем в качестве судьи и его повторное участие в рассмотрении дела в соответствии с требованиями настоящего Кодекса является недопустимым; 2) при предыдущем рассмотрении данного дела участвовал в нем в качестве прокурора, помощника судьи, секретаря судебного заседания, представителя, эксперта, переводчика или свидетеля; 3) при предыдущем рассмотрении данного дела участвовал в нем в качестве судьи иностранного суда, третейского суда или арбитража; 4) является родственником лица, участвующего в деле, или его представителя; 5) лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе дела либо имеются иные обстоятельства, которые могут вызвать сомнение в его беспристрастности; 6) находится или ранее находился в служебной или иной зависимости от лица, участвующего в деле, или его представителя; 7) делал публичные заявления или давал оценку по существу рассматриваемого дела. 

В соответствии с частю 4 статьи 25 АПК РФ вопрос об отводе помощника судьи, секретаря судебного заседания, эксперта, специалиста, переводчика разрешается составом суда, рассматривающим дело. 

Между тем, Комитетом не представлено достоверных доказательств, свидетельствующих о личной заинтересованности эксперта ФИО6 в исходе настоящего дела, а также наличия иных обстоятельств, которые могут вызвать сомнение в ее беспристрастности как эксперта. В связи с указанным заявление об отводе эксперту ФИО6 отклонено судом.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее. 

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.05.2009 № 606, протоколом подведения итогов открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 22.12.2010 между КУГИ Правительства Санкт-Петербурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Диамант Инжиниринг» (арендатор) 27.12.2010 был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 04-ЗК03085(Т), согласно которому обществу с ограниченной ответственностью «Диамант Инжиниринг» были предоставлены в аренду 2 земельных участка: с кадастровым номером 78:10:0555201:4 (предыдущий кадастровый номер 78:10:5552А:4), площадью 17 996 кв.м и с кадастровым номером 78:10:0555201:5 (предыдущий кадастровый номер 78:10:5552А:5), площадью 5 690 кв.м.

Согласно пункту 1.2 заключенного договора аренды, земельный участок с кадастровым номером 78:10:0555201:4 (предыдущий кадастровый номер 78:10:5552А:4) был предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального торгово-развлекательного комплекса, а земельный участок с кадастровым номером 78:10:0555201:5 (предыдущий кадастровый номер 78:10:5552А:5) для проектирования и строительства многоуровневого гаража-стоянки.

09.04.2012 на основании распоряжения КУГИ от 06.04.2012 № 674-рз (о согласовании уступки прав и перевода долга по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.12.2010 № 04-ЗК03085(Т)) между КУГИ Правительства Санкт-Петербурга, обществом с ограниченной ответственностью «Диамант Инжиниринг» и обществом с ограниченной ответственностью «Автоцентр Гражданский» было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.12.2010 № 04-ЗК03085(Т).

Согласно указанному дополнительному соглашению № 1 от 09.04.2012 общество с ограниченной ответственностью «Диамант Инжиниринг» уступило свои права и обязанности по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.12.2010 № 04-ЗК03085(Т) в полном объеме обществу с ограниченной ответственностью «Автоцентр Гражданский».

Соответственно, арендатором по указанному договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.12.2010 № 04-ЗК03085(Т) (далее – Договор аренды) стало общество с ограниченной ответственностью «Автоцентр Гражданский».

Во исполнение принятых на себя по Договору аренды обязательств общество с ограниченной ответственностью «Автоцентр Гражданский» построило на земельном участке с кадастровым номером 78:10:0555201:4 (предыдущий кадастровый номер 78:10:5552А:4) следующий объект недвижимости, с последующей регистраций права собственности на него:

 - нежилое здание (многофункциональный торгово-развлекательный комплекс (по продаже автомобилей)), кадастровый номер 78:10:0555201:1063, общая площадь 3935,8 кв.м, адрес (местонахождение): Санкт-Петербург, улица Руставели, д. 55, корп. 1, лит. А (далее – Объект недвижимости).

26.11.2014 заявитель на основании договора № 1 купли-продажи объекта недвижимости приобрел в собственность у общества с ограниченной ответственностью «Автоцентр Гражданский» указанный Объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 78:10:0555201:4, площадью 17 996 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, ул. Руставели, участок 1 (северо-восточнее пересечения с пр. Луначарского) (далее – земельный участок) (право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 78-АЗ № 601070 от 01.12.2014).

Реализуя свое право на оформление земельного участка в собственность, предусмотренное подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, заявитель 30.11.2015 обратился в Комитет с заявлениями о предоставлении земельного участка в собственность за плату. 

Решением Комитета, выраженным в письме с исх. № 65883-32 от 20.06.2016, заявителю было отказано в выкупе испрашиваемого в собственность земельного участка со ссылкой на то, что на спорном земельном участке, помимо Объекта недвижимости (здания с кадастровым номером 78:10:0555201:1063), принадлежащего заявителю на праве собственности, расположено здание трансформаторной подстанции, построенной в 2014 году обществом с ограниченной ответственностью «Автоцентр Гражданский», государственный кадастровый учет в отношении которой не осуществлялся, права не зарегистрированы.

Таким образом, Комитет, отказывая в выкупе земельного участка, сослался на наличие на нем помимо объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю, также иного объекта недвижимости, принадлежащего, по мнению Комитета, на праве собственности третьему лицу. 

Полагая, что данный отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился с настоящим требованием в арбитражный суд. 

В соответствии с нормами статей 198, 201 АПК РФ основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания приведенных правовых норм следует, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на выкуп земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Отказ в реализации этого права возможен только по основаниям, установленным федеральным законодательством.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены объекты недвижимости, регламентирован статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более, чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 

осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 

принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 

принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю.

Из содержания оспариваемого решения Комитета, выраженного в письме № 65883-32 от 20.06.2016, следует, что в предоставлении в собственность земельного участка Обществу было отказано ввиду того, что на спорном земельном участке помимо Объекта недвижимости с кадастровым номером 78:10:0555201:1063, принадлежащего заявителю на праве собственности, расположен также другой объект недвижимости (трансформаторная подстанция), принадлежащий иному лицу.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Таким образом, отказ в предоставлении земельного участка связан с нахождением на испрашиваемом участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, права которых могут быть нарушены при предоставлении испрашиваемого участка в собственность.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (статья 8.1 ГК РФ).

В нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ Комитетом не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих, что на спорном земельном участке помимо здания с кадастровым номером 78:10:0555201:1063, принадлежащего Обществу на праве собственности, расположены иные объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам.

Согласно представленным в суд ФГБУ «ФКП Росреестра» сведениям из ЕГРН, касающимся объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, на участке расположен только один объект недвижимости – здание с кадастровым номером 78:10:0555201:1063, которое принадлежит заявителю на праве собственности.

Более того, материалами дела, в том числе заключением специалиста ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы» «ПетроЭксперт» № 16-4-СТЭ и документами, представленными АО «Санкт-Петербургские электрические сети» по запросу суда, подтверждается, что трансформаторная подстанция, расположенная на спорном участке, является движимым имуществом, изначально размещенным на участке исключительно в целях электроснабжения здания с кадастровым номером 78:10:0555201:1063.

Таким образом, вышеуказанный довод Комитета не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Также при рассмотрении настоящего дела Комитет представил отзыв, в котором дополнительно к основанию, указанному в решении об отказе в выкупе земельного участка, указал на то, что участок предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Автоцентр Гражданский» на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.12.2010 № 04-ЗК03085(Т), а также на то, что площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объекта недвижимости, на нем расположенного.

Согласно пункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права собственности к заявителю на здание с кадастровым номером 78:10:0555201:1063, расположенный на спорном земельном участке (01.12.2014), к нему также перешло от общества с ограниченной ответственностью «Автоцентр Гражданский» право аренды указанного земельного участка.

Факт перехода права аренды земельного участка от общества с ограниченной ответственностью «Автоцентр Гражданский» к заявителю подтверждается судебными актами по делу № А56-9724/2015.

В своем отзыве Комитет указывает на то, что заявитель испрашивает в собственность земельный участок площадью 17 996 кв.м для размещения и эксплуатации на нем объекта недвижимости площадью 3 935,8 кв.м (порядка 21%). При этом, по мнению Комитета, заявителем не представлены надлежащие и допустимые доказательства, которые обуславливали необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади.

Одновременно с этим Комитет указывает, что спорный земельный участок площадью 17 996 кв.м, был сформирован на основании проекта планировки, совмещенного с проектом межевания территории квартала, и площадь земельного участка определена исходя из размещения на таком участке объекта розничной торговли площадью 11 800 кв.м, нормативного озеленения, минимального количества машино-мест для хранения индивидуального транспорта и для хранения грузового автотранспорта для целей обслуживания объекта розничной торговли со встроенными помещениями досуга и развлечений площадью 11 800 кв.м, а не объекта площадью 3 935,8 кв.м.

В качестве подтверждения указанного довода Комитет ссылается на утвержденный постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.06.2006 № 801 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной восточной красной линией ул. Руставели, южной красной линией продолжения Токсовской ул., полосой отвода железной дороги и береговой линией Муринского ручья, в Калининском районе» (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.08.2012 № 856) проект планировки с проектом межевания для территории, на которой расположен спорный земельный участок.

Так, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.08.2012 № 856 были внесены изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 27.06.2006 № 801, в частности, Приложения № 1-5 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 27.06.2006 № 801 были изложены в редакции соответствующих приложений к постановлению Правительства Санкт-Петербурга № 856 от 15.08.2012.

Согласно пункту 5.2.2 Таблицы Раздела 1 Приложения № 3 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 27.06.2006 № 801 (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга № 856 от 15.08.2012), спорный земельный участок, обозначенный под номером 16 (Объект розничной торговли со встроенными помещениями досуга и развлечений), указан в качестве формируемого земельного участка, планируемого для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства.

Кроме того, в указанной таблице (пункт 5.2.2) указано, что для земельного участка № 16 установлена максимальная площадь объектов капитального строительства 11 800 кв.м.

Из этого Комитет сделал вывод о том, что на земельном участке должен быть построен объект недвижимости площадью 11 800 кв.м.

Однако Комитетом не учтено, что проектом планировки с проектом межевания территории устанавливается лишь максимальная площадь объектов капитального строительства, которые могут быть построены на земельном участке. 

Из этого, в частности, следует, что у арендатора (застройщика) отсутствует прямая обязанность осуществить строительство в указанном объеме, либо с какими-то определенными и конкретными параметрами. Значение установления максимальной площади объектов капитального строительства заключается в ином, а именно в установлении ограничений, за пределы которых арендатор (застройщик) не вправе выйти, поскольку это приведет к нарушению градостроительных норм и правил.

Таким образом, арендатор (застройщик) вправе осуществить строительство объектов капитального строительства любой площади, не превышающей максимальную площадь, установленную проектом планировки с проектом межевания территории.

Расположенный на земельном участке объект недвижимости с кадастровым номером 78:10:0555201:1063, принадлежащий заявителю на праве собственности, соответствует установленным указанным выше проектом планировки с проектом межевания территории характеристикам и параметрам застройки как в части функционального назначения объекта капитального строительства (объект розничной торговли со встроенными помещениями досуга и развлечений), так и в части максимальной общей площади объекта капитального строительства (площадь здания не превышает 11 800 кв.м). Существующие границы и площадь земельного участка также полностью соответствуют проекту межевания территории, утвержденному в составе проекта планировки с проектом межевания территории (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга № 856).

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на выкуп земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, вне зависимости утвержден ли в отношении территории, на которой расположен выкупаемый земельный участок, проект планировки с проектом межевания территории или нет.

При этом, по смыслу норм действующего законодательства, предоставление в собственность земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть, в границы приватизируемого земельного участка должны входить как часть, которая непосредственно занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для его полноценного использования (это, в том числе согласуется с позицией, сформированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 №13535/10).

Определение площади земельного участка, которая необходима для полноценного использования объекта недвижимости, расположенного на нем, должно осуществляться с учетом множества факторов, среди которых: вид деятельности заявителя, осуществляемый на земельном участке, исторически сложившееся землепользование, особенности организационной, функциональной и технологической связи всех объектов, расположенных на земельном участке, в том числе не являющихся объектами недвижимости, их назначение, фактическое использование, месторасположение, требования нормативно-правовых актов, строительные нормы и правила, требования пожарной безопасности (в части необходимости обеспечения пожарных проездов) и т.д.

На необходимость учета указанных выше обстоятельств (факторов) указал эксперт ООО «ПП «Радиант» ФИО6 в своем экспертном заключении.

Эксперт, анализируя функциональное назначение объекта недвижимости с кадастровым номером 78:10:0555201:1063 и фактическое использование спорного земельного участка указал, что из представленного анализа функционального зонирования территории земельного участка, вся указанная территория используется для обеспечения нормального и полноценного функционирования (эксплуатации) расположенного на нем объекта недвижимости - МТРК по продаже автомобилей. 

Размещенные на территории исследуемого земельного участка объекты: площадки для хранения новых автомобилей, предназначенных для продажи (автомобили выступают в данном случае в качестве товара); машино-места для хранения индивидуального и грузового автотранспорта (стоянки);  вспомогательные объекты: контрольно-пропускной пункт, объекты складского назначения (контейнеры), мусоросборник, площадки для выполнения погрузочно-разгрузочных работ; инженерное оборудование (сети/коммуникации): объект надземного инженерного газового оборудования (газораспределительная), БКТП, опоры наружного освещения; проезды и тротуары, создающие единую транспортную систему; элементы благоустройства (озеленение), неразрывно связаны с МТРК по продаже автомобилей, и задействованы в организации единого торгово-технологического процесса, осуществляемого в нем.

В частности, обеспечивают процесс продажи и покупки товаров, товародвижение, в том числе выполнение операций по приему товара, его хранению, подготовке к продаже, выкладке и пополнению товара, его демонстрацию, операции по обслуживанию покупателей.

В конечном итоге, эксперт, приняв во внимание все вышеуказанные обстоятельства, пришел к выводам о том, что площадь исследуемого земельного участка, которая необходима для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 78:10:0555201:1063, принадлежащего заявителю на праве собственности, с учетом его назначения, составляет 17 996 кв.м, что соответствует существующей площади спорного земельного участка.

Таким образом, представленное экспертное заключение и выводы, содержащиеся в нем, подтвердили обоснованность требований заявителя.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности

Заключение, данное экспертом ООО «ПП «Радиант» является мотивированным, ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется.

Кроме того, статьей 36.16 ЗК РФ установлен закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Несоразмерность площади участка площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности, в качестве основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка приведенной статьей не предусмотрена.

Согласно письму Министерства экономического развития РФ от 25.06.2016 № Д23и-2954, исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ - в редакции, действующей после 01.03.2015), в отношении застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, у правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка. 

Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено. 

Таким образом, следует признать установленным, что заявитель имеет право на выкуп испрашиваемого им в собственность земельного участка, а обжалуемое решение Комитета об отказе в приватизации указанного земельного участка не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в частности, указание на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Суд полагает, что нарушенное право Общества может быть восстановлено посредством обязания Комитета совершить действия, направленные на заключение с заявителем договора купли-продажи спорного земельного участка на основании поданного в Комитет заявления, путем подготовки, подписания проекта указанного договора с указанием в нем продажной (выкупной) цены в размере 22 175 481 руб. 02 коп. и направления его для подписания заявителю.

В соответствии с подпунктами 2, 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (в редакции, действовавшей на момент подачи заявителем заявления о выкупе земельного участка – 30.11.2015) при продаже земельных участков цена земельных участков рассчитывается по формуле: 

Ц = Цкад x К, где: Ц - цена земельного участка, Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка, К - корректирующий коэффициент, установленный в пунктах 3 - 6 статьи 1-1 Закона от 15.02.2010 № 59-19.

Согласно представленным в материалы дела документам кадастровая стоимость спорного земельного участка  с кадастровым номером 78:10:0555201:4 составляет 88 701 924 руб. 08 коп.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1-1 Закона от 15.02.2010 № 59-19 (в редакции, действовавшей на момент подачи заявителем заявления о выкупе земельного участка – 30.11.2015), при продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,25.

На основании вышеуказанного, цена выкупа земельного участка рассчитывается следующим образом: 88 701 924,08 руб. x 0,25 = 22 175 481, 02 руб.

Таким образом, с учетом корректирующего коэффициента (0,25) продажная (выкупная) цена спорного земельного участка составляет 22 175 481 руб. 02 коп..

Учитывая изложенное, требования заявителя о восстановлении его нарушенного права посредством совершения Комитетом действий, направленных на заключение с заявителем договора купли-продажи земельного участка путем подготовки, подписания проекта указанного договора с указанием в нем продажной (выкупной) цены в размере 22 175 481 руб. 02 коп. и направления его заявителю соответствуют нормам действующего законодательства и подлежит удовлетворению. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины, а также издержки, связанные с проведением судебной экспертизы, взыскиваются с Комитета в пользу заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Автопродикс» в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:10:0555201:4 площадью 17 996 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Руставели, участок 1 (северо-восточнее пересечения с пр. Луначарского), выраженное в письме № 65883-32 от 20.06.2016 года.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Автопродикс» посредством подготовки, подписания и направления в адрес общества с ограниченной ответственностью «Автопродикс» в 10-дневный срок со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:10:0555201:4 площадью 17 996 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Руставели, участок 1 (северо-восточнее пересечения с пр. Луначарского), установив продажную цену 22 175 481 руб. 02 коп.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Автопродикс» 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 70 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяГаленкина К.В.