ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7771/2022

г. Челябинск

26 сентября 2022 года

Дело № А07-3136/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседанияФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Частного учреждения дополнительного образования «Детский университет» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2022 по делу № А07-3136/2021.

Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – истец, Управление) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Частному учреждению дополнительного образования Детский университет (далее – ответчик, Детский университет) о взыскании долга в размере 254 520 руб., пени в размере 57 759 руб. 12 коп., расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемые помещения.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.10.2021 к производству суда принято встречное исковое заявление Детского университета о взыскании компенсации расходов на производство капительного ремонта арендованного имущества в размере 6 206 655 руб. 46 коп. 

 Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2022 (резолютивная часть от 12.04.2022) первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с Детского университета взыскана задолженность в размере 746 550 руб., пени в сумме 40 000 руб.; расторгнут договор № 6351.3 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 24.01.2011; суд также обязал Детский университет освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда № 27, 40, 42, 43, 25, 28-33, 39, 41, 44-53, 53а,61, 62-68, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район городского округа 

<

...>, общей площадью 460,3 кв.м и передать их истцу по акту приема-передачи свободными от владения и пользования третьих лиц.  В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Детский университет (далее – податель жалобы, апеллянт) не согласился с вынесенным решением и обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что ремонт, который был проведен ответчиком, являлся необходимостью, в связи с тем, что помещение находилось в состоянии, не пригодном к использованию по прямому назначению. Доказательством данного факта являются предписание проверяющих органов, в том числе выписанные Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. 

В частности арендатором были произведены работы по снятию старого покрытия стен, которое было не пригодно для использования в детских учреждениях, выравниванию стен, их окраска; замена пола: настил полов из фанеры, линолеума, смена плинтусов; замена радиаторов и труб отопления;  установка перегородок;  ремонт  санузлов: с  установкой новой техники, выравниванию полов и проведением гидроизоляции; установка дверей; установка окон из ПВХ.

Всего арендатором был произведен ремонт помещения общей сложностью на 6 206 655,46 рублей. В доказательство указанной суммы представлен локальный сметный расчет №ЛС 1, а также акты выполненных работ и предписания, которые доказывали факт ненадлежащего состояния данного нежилого помещения. 10.08.2011 истцом по встречному иску было получено письмо Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа о том, что комитет не возражает против проведения ремонтных работ с перепланировкой за счет собственных средств. 

Относительно первоначальных исковых требований о расторжении договора апеллянт указывает, что суд первой инстанции не убедился в том, что данное предупреждение было доставлено до ответчика по первоначальному иску. 

Кроме того, при удовлетворении требований об освобождении помещения муниципального нежилого фонда  суд не учел социальной значимости использования данного помещения ответчиком по первоначальному иску, а именно нахождения в данном помещении образовательного учреждения направленного на дополнительную подготовку, в том числе детей инвалидов, а также инклюзивное направление учреждения.

Помимо того что помещение используется некоммерческой организацией, нежилые помещения, используемые для социально значимых объектов, в том числе для детей инвалидов, могут быть переданы некоммерческим организациям в безвозмездное пользование.

Кроме того, апеллянт не согласен с удовлетворением заявления УЗИО ГО г. Уфа о пропуске срока исковой давности по встречным требованиям.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 13.07.2022.

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 17.08.2022. Детскому университету было предложено представить в суд апелляционной инстанции:

- переписку сторон, подтверждающую волеизъявление Управления на компенсацию расходов ответчика на капитальный ремонт,

- договоры подряда/субподряда на выполнение работ по капитальному ремонту на объекте, доказательства оплаты ответчиком данных работ.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судьи Жернакова А.С., находящегося в отпуске, судьей Колясниковой Ю.С.

К дате судебного заседания от Детского университета поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с намерением у ответчика мирного урегулирования спора. К ходатайству приложено зарегистрированное письменное обращение в адрес Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о создании общественной комиссии.

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 20.09.2022. Детскому университету повторно было предложено представить в суд апелляционной инстанции:

- переписку сторон, подтверждающую волеизъявление Управления на компенсацию расходов ответчика на капитальный ремонт,

- договоры подряда/субподряда на выполнение работ по капитальному ремонту на объекте, доказательства оплаты ответчиком данных работ.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судьи Колясниковой Ю.С., находящейся в отпуске судьей Жернаковым А.С.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.01.2011 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа (арендодатель) и негосударственным образовательным учреждением Детский университет (арендатор) был заключен договор аренды № 6351.3 помещений муниципального нежилого фонда № 27, 40, 42, 43, 25, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 39, 41, 44-53, 53а, 61, 62-68, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район городского округа 

<

...>, общей площадью 460,3 кв. м, под образовательную деятельность, сроком действия с 01.07.2010. по 01.07.2013 (т. 1, л.д. 7-13).

По условиям данного договора арендодатель на основании Приказа Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 840-ОНФ от 17.12.2010 передал, а арендатор принял во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда (далее именуемые объекты) цокольный этаж 460,3 кв. м: № 27, 4 0, 42, 43, 25, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 39, 41, 44-53, 53а, 61, 62-68, расположенные по адресу Орджоникидзевский район городского округа 

<

...> Литера А общей площадью 460.3 кв.м.

Помещение было передано по акту приема-передачи от 01.07.2010 (т. 1, л.д. 14).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 20.04.2011.

Согласно п. 3.3 договора аренды № 6351.3 от 24.01.2011, арендная плата вносится арендатором ежемесячно за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца.

Пунктом 4.1 вышеназванного договора предусмотрено, при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы, начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 20.02.2013 № 14/21 «О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21.11.2012 № 11/4 «О структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан» Комитет переименован в Управление муниципальной собственности Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан. 

27.07.2015 Управление муниципальной собственности г. Уфы прекратил свою деятельность в процессе реорганизации в форме присоединения к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, которое было переименовано в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО г. Уфы, истец). УЗИО г. Уфы является правопреемником по всем правам и обязательствам присоединенного юридического лица.

Как указал истец в уточненном исковом заявлении, за период с 01.11.2019 по 30.11.2021 у арендатора по договору аренды № 6351.3 от 24.01.2011 образовалась задолженность по арендной плате в размере 746 550 руб.

В связи с тем, что арендатором вовремя не была внесена арендная плата, по условиям договора арендатору начислена сумма пени за период с 11.10.2019 по 23.11.2021 в размере 239 347 руб. 32 коп.

27.08.2020 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление исх. УЗ-7752, в котором предложено в течение четырнадцати дней с момента получения уведомления погасить образовавшуюся задолженность.

26.11.2020 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление исх. УЗ-11463, в котором предложено в течение десяти дней с момента получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении и передать арендуемое помещение, расположенное по адресу: Орджоникидзевский район городского округа 

<

...>, по акту приема-передачи.

Однако данные уведомления остались без ответа, задолженность не погашена, что послужило для истца основанием для обращения в суд с рассматриваемым исковым заявлением о взыскании долга в размере 746 550 руб., пени в размере 239 347 руб. 32 коп., расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемые помещения (с учетом принятых судом уточнений).

В обоснование встречных исковых требований истец по встречному иску указал, что арендодателем не производился капитальный ремонт арендуемых помещений с 2000 года, тогда как арендатор в период с 2000 года по 2021 год производил улучшения объекта.

В частности арендатором были произведены работы по снятию старого покрытия стен, которое было не пригодно для использования в детских учреждениях, выравниванию стен, их окраска; замена пола: настил полов из фанеры, линолеума, смена плинтусов; замена радиаторов и труб отопления; установка перегородок; ремонт санузлов: с установкой новой сантехники, выравниванию полов и проведением гидроизоляции; установка дверей; установка окон из ПВХ.

Как указал истец по встречному иску, всего арендатором был произведен ремонт помещения общей сложностью на 6 206 655 руб. 46 коп.

В доказательство указанной суммы представлен локальный сметный расчет № ЛС 1 (т. 1, л.д. 96).

10.08.2011 истцом по встречному иску было получено письмо Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа о том, что комитет не возражает против проведения ремонтных работ с перепланировкой за счет собственных средств.

Частное учреждение дополнительного образования Детский университет указало, что арендодателем денежные средства, потраченные арендатором на капитальный ремонт, не возмещены, в связи с чем обратился в суд со встречным исковым заявлением.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается задолженность ответчика по заключенному договору, доказательств погашения задолженности в полном объеме не представлено. При этом, судом первой инстанции установлено, что ответчику предоставлена мера государственной поддержки в виде моратория на банкротство, в связи с чем  отсутствуют основания для начисления штрафных санкций в период действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждения дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников», что привело к частичному взысканию заявленной истцом договорной неустойки, а также применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер взыскиваемой неустойки до 40 000 руб. Также суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об их необоснованности. Кроме того, суд первой инстанции указал, что истом по встречному иску пропущен срок исковой давности.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом апелляционной инстанции установлено, что факт заключения между сторонами договора аренды № 6351.3 помещений муниципального нежилого фонда № 27, 40, 42, 43, 25, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 39, 41, 44-53, 53а, 61, 62-68 от 24.01.2011 (т. 1, л.д. 7-13), факт передачи истцом ответчику нежилого помещения по акту приема-передачи от 01.07.2010 (т. 1, л.д. 14) сторонами не оспаривается. 

Согласно расчету истца, сумма задолженности ответчика за период с 01.11.2019 по 30.11.2021 составила 746 550 руб. 

При этом, арендная плата за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 Управлением не начисляется, задолженность за указанный период не взыскивается.

Расчет задолженности проверен арбитражным судом первой инстанции и признан арифметически правильным. Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и расчета истца суд апелляционной инстанции не усматривает.

 Ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не исполнены. 

Таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 746 550 руб.

Каких-либо возражений относительно взыскания указанной задолженности в апелляционной жалобе не заявлено.

Управлением также заявлено требование о взыскании пени, начисленной за период с 11.10.2019 по 23.11.2021 в сумме 239 347 руб. 32 коп.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно пункту 4.1. договора, при невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование нежилыми помещениями ответчиком в установленные договором сроки не произведена, что было установлено судом первой инстанции и не оспорено апеллянтом, требование Управления о взыскании финансовой санкции (пеней) по договору является обоснованным.

При этом, судом первой инстанции установлено, что ответчику предоставлена мера государственной поддержки в виде моратория на банкротство, в связи с чем  отсутствуют основания для начисления штрафных санкций в период действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждения дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников», в период с 06.04.2020 по 06.10.2020.

В суде первой инстанции истцом был представлен справочный расчет с учетом введенного моратория, согласно которому сумма пени составила 90 359 руб. 58 коп. (т. 1, л.д. 153).

Судом первой инстанции, справочный расчет истца проверен и признан верным.

Оснований для переоценки расчета суда первой суд апелляционной инстанции также не усматривает.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик ходатайствовал о снижении заявленного истцом размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, учитывая условия договора о размере начисляемой неустойки, оценив соразмерность заявленной суммы неустойки и возможные финансовые последствия для каждой из сторон, пришел к выводу о наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки до суммы  - 40 000 руб.

Каких-либо возражений относительно взыскания указанной суммы неустойки в апелляционной жалобе не заявлено.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды № 6351.3 от 24.01.2011 и обязании ответчика освободить занимаемое помещение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно п. 1.2 спорного договора условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.07.2010 по 01.07.2013.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, с 02.07.2013 договор № 6351.3 считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно пункту 5.2.4 договор может быть расторгнут за неуплату или просрочку арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных пунктом 3.3 настоящего договора. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора.

 При этом, исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 информационного письма № 66) и предложения расторгнуть договор.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 27.08.2020 с требованием о погашении задолженности и об освобождении занимаемого помещения (т. 1, л.д. 15-16). 

Вопреки доводам апеллянта, указанная претензия получена ответчиком 04.09.2020, что подтверждается копией уведомления (т. 1, л.д. 15).

В силу статей 182, 402 Гражданского кодекса Российской Федерации действия работников при исполнении обязательств юридического лица признаются действиями должника. Полномочия представителей могут явствовать из обстановки.

Стороны согласно статьям 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Указанное позволяет прийти к выводу о том, что уведомление о расторжении договора было получено ответчиком (в отсутствие надлежащих доказательств обратного), а истцом приняты надлежащие меры досудебному урегулированию спора по требованию о расторжении договора.

То обстоятельство, что помещения используется ответчиком для социально значимых объектов, не освобождает ответчика от надлежащего исполнения взятых на себя обязательств по договору. 

Поскольку ответчиком допущена просрочка перечисления арендной платы, а также, учитывая, что требование о расторжении договора заявлено истцом после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок, требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения, правомерно признано судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (часть 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку действие договора аренды прекращается судом, объекты аренды подлежат возврату арендодателю на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу приведенных положений норм права, учитывая фактическое использование объекта аренды ответчиком, требование о возвращении части недвижимого имущества судом первой инстанции удовлетворено правомерно.

Судом первой инстанции установлено ненадлежащее исполнение и в срок принятых им на себя ответчиком обязательств в рамках договора аренды, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о существенном нарушении обществом условий договора аренды.

При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, что послужило основанием для удовлетворения требования Управления.

Следовательно, доводы апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению по изложенным выше мотивам. 

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим. 

В обоснование встречных исковых требований истец по встречному иску указал, что арендодателем не производился капитальный ремонт арендуемых помещений с 2000 года, тогда как арендатор в период с 2000 года по 2021 год производил улучшения объекта.

В частности арендатором были произведены работы по снятию старого покрытия стен, которое было не пригодно для использования в детских учреждениях, выравниванию стен, их окраска; замена пола: настил полов из фанеры, линолеума, смена плинтусов; замена радиаторов и труб отопления; установка перегородок; ремонт санузлов: с установкой новой сантехники, выравниванию полов и проведением гидроизоляции; установка дверей; установка окон из ПВХ.

Как указал истец по встречному иску, всего арендатором был произведен ремонт помещения общей сложностью на 6 206 655 руб. 46 коп.

В доказательство указанной суммы представлен локальный сметный расчет № ЛС 1 (т. 1, л.д. 96).

10.08.2011 Детским университетом было получено письмо Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа о том, что комитет не возражает против проведения ремонтных работ с перепланировкой за счет собственных средств.

Частное учреждение дополнительного образования Детский университет указало, что арендодателем денежные средства, потраченные арендатором на капитальный ремонт, не возмещены, в связи с чем обратился в суд со встречным исковым заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

  В силу пункта 2 указанной статьи арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Между тем, согласно п. 2.2 договора обязанность производить капитальный ремонт объекта нежилого фонда лежит на арендаторе. Арендатор обязан производить капитальный ремонт объекта за свой счет в сроки, согласованные с арендодателем за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью.

Кроме того, истцом по встречному иску в обоснование встречных требований приложен лишь локальный сметный расчет № ЛС1, согласованный и утвержденный в 2021 году (т. 1, л.д. 96).

Данный локальный расчет содержит сведения лишь о сметной стоимости обозначенных в нем видов работ, об их количестве, доказательством несения указанных в нем расходов данный расчет не является, кроме того, во встречном иске истцом указано на выполнение капитального ремонта с 2000 года, тогда как сметный расчет датирован 2021 годом.

Кроме того, в письме комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа от 10.08.2011 (т. 1, л.д. 131) указано, что для оформления разрешительной документации в соответствии с «Положением о порядке рассмотрения, проектирования и согласования на Межведомственной комиссии по вопросам внешнего оформления городских территорий документации, связанной с благоустройством и внешним оформлением города, перепланировкой (реконструкцией), переустройством помещений, переводом их из состава жилого в нежилой фонд и из состава нежилого в жилой фонд», утвержденным решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 32/10 от 26.12.2007 необходимо обратиться МУП «Управление дизайна и наружной рекламы».

Однако Детским  университетом доказательств обращения в МУП «Управление дизайна и наружной рекламы» для оформления разрешительной документации  также  не представлено.

При этом, определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022, 17.08.2022 Детскому университету было предложено представить в суд апелляционной инстанции:

- переписку сторон, подтверждающую волеизъявление Управления на компенсацию расходов ответчика на капитальный ремонт,

- договоры подряда/субподряда на выполнение работ по капитальному ремонту на объекте, доказательства оплаты ответчиком данных работ.

Между тем, ответчик определения апелляционного суда не исполнил.

В силу части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В арбитражном процессе молчание означает согласие с позицией другой стороны. Поэтому заявление имеющихся возражений должно быть своевременным, в отсутствие неуважительных причин необоснованного процессуального бездействия по нереализации процессуальных прав, в отсутствие неисполнения процессуальных обязанностей.

В данном случае такая своевременность и уважительность на стороне ответчика не установлена.

Кроме того, в силу недопущения таких обстоятельств Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации закрепляет понятие процессуального бездействия в отсутствие уважительных причин, и отнесение неблагоприятных последствий такого бездействия именно на ту сторону, которая его допустила, но не на другую сторону.

Ответчик надлежащим образом извещен о начавшемся судебном процессе, что им не оспаривается, и мог, и должен был осознавать те неблагоприятные процессуальные последствия, которые обусловлены его процессуальным бездействием, однако, несмотря на это, процессуальные права, принадлежащие ему, не реализовал. Следовательно, с учетом процессуального равенства сторон, принципа состязательности арбитражного процесса, соответствующие неблагоприятные процессуальные риски относятся именно на ответчика и не могут быть переложены на истца.

Арбитражный процесс основан на принципе состязательности сторон, на отсутствии преимуществ одной стороны перед другой, на отсутствии преобладающего значения доказательств одной стороны перед доказательствами другой стороны, а также на отсутствии принципа заведомо критической оценки доказательств представленной стороной при наличии возражений по ним другой стороны, при отсутствии документального подтверждения таких возражений.

Процессуальная активность участника арбитражного процесса также является правом лица, участвующего в деле, однако, отсутствие реализации процессуальных прав, иные формы процессуального бездействия в отсутствие уважительных причин, влекут неблагоприятные последствия для такого лица, поскольку арбитражный суд не только гарантирует сторонам равноправие, но и обеспечивает их состязательность.

Так же как и равноправие, состязательность является общеправовой ценностью и отражена в Конституции Российской Федерации (статья 123).

Смысл этого принципа состоит в том, что стороны в процессе являются совершенно самостоятельными субъектами, действующими осознанно и на свой риск. Все, что делают стороны, направлено на реализацию их законного интереса, в той мере, в какой стороны его понимают. Какое-либо руководство со стороны суда поведением сторон, исходящими от сторон документами и действиями запрещается.

Юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации) и несут соответствующие риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности с учетом ее легального определения, закрепленного в абзаце 3 пункта 1 статьи 2 данного Кодекса.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что доказательств, подтверждающих несение расходов на капитальный ремонт в сумме 6 206 655 руб. 46 коп., а также обосновывающих необходимость выполнения капитального ремонта истцом по встречному иску не представлено, как и не представлено доказательств выполнения ремонта, подпадающего под признаки капитального ремонта.

Судом первой инстанции также обоснованно принято во внимание заявление Управления о пропуске срока исковой давности по встречным требованиям.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» предусмотрено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В силу статьи 201 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 № 2842/10, срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы по ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Исходя из представленных документов, сложившихся взаимоотношений сторон, вытекающих из договора аренды, право требования стоимости неотделимых улучшений муниципального имущества, в виде зачета в счет арендных платежей, возникло у арендатора с момента выполнения капитального ремонта.

Как указал сам истец по встречному иску, капитальный ремонт арендатором выполнялся им с 2000 года.

Письмо, которым Комитет согласовал проведение арендатором ремонтных работ с перепланировкой за счет собственных средств арендатора (т. 1, л.д. 131), датировано 10.08.2011.

Поскольку истец обратился в суд со встречным иском 09.09.2021, суд первой инстанции пришел к верному выводу о пропуске Частным учреждением дополнительного образования Детский университет срока для обращения с заявлением о взыскании расходов на капитальный ремонт.

При этом, доводы апеллянта о том, что право требования за неотделимые улучшения появляется после досрочного расторжения договора аренды, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права. 

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2022 по делу № А07-3136/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Частного учреждения дополнительного образования «Детский университет» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяВ.А. Томилина

СудьиИ.А. Аникин 

А.С. Жернаков