Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-12041/2017

г. Хабаровск

18 января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.01.2018.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи  Н.Л.Коваленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  М.А.Кляузер,

       рассмотрел в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 

<

...>)

       к  обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПЛАЗА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680013, 

<

...>)

       о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку внесения арендных платежей, штрафа, о расторжении договора аренды, возврате арендованного имущества

     при участии в судебном заседании:

     от истца:  ФИО1, представитель по доверенности № 3960/02-02 от 13.12.2017;

     от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности № 0247 от 01.09.2017.

      Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее – АО «ЦИТ», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПЛАЗА» (далее – ООО «УК «ПЛАЗА», ответчик)  о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5 903 102 руб.  за период с 01.01.2016 по 31.05.2017, неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 67 622 руб. 29 коп. за период с 31.01.2017 по 25.05.2017, штрафа в размере 755 468 рублей, расторжении договора аренды объектов нежилого фонда № 199/16, возврате арендованного имущества: подземной автостоянки, расположенной в Центральном районе города Хабаровска по адресу: ул. Ленинградская, 21, литер В, общей площадью 10 147,4 кв.м. 

      Исковое заявление обосновано положениями статей 309, 330, пункта 2 статьи 450, статей 619 и 622 ГК РФ и мотивировано тем, что арендатор  не исполняет договорные обязательства за используемое помещение, что в соответствии с пунктом 6.2.3. договора аренды является основанием для расторжения правоотношений сторон.

       Истцом в порядке статьи 49 АПК РФ заявлено об уменьшении размера исковых требований в части  штрафа, начисленного на основании пункта 4.1. договора, в связи с частичной оплатой ответчиком, до 737 676 рублей.

     Уменьшение размера исковых требований в части  штрафа до 737 676 руб.   принято судом.   

      В связи с оплатой ответчиком задолженности по арендной плате, пеней за просрочку внесения арендных платежей АО «ЦИТ» представлено заявление об отказе от иска в части требований о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку внесения арендных платежей, расторжении договора аренды, возврате арендованного имущества.

      Суд, проверив полномочия лица, подписавшего заявление на частичный отказ от иска, считает заявление об отказе от иска в части требований о   взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку внесения арендных платежей, расторжении договора аренды, возврате арендованного имущества  подлежащим удовлетворению.

      Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

     Отказ истца от иска в указанной части принят арбитражным судом, так как данное распорядительное действие в отношении предмета иска закону не противоречит, прав других лиц не нарушает.

     При таких обстоятельствах производство по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку внесения арендных платежей, расторжении договора аренды, возврате арендованного имущества подлежит прекращению в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

     В судебном заседании представитель истца поддержала требования о взыскании штрафа в размере 737 676 руб., настаивала на их удовлетворении в соответствии с доводами, приведенными в исковом заявлении и в возражениях на отзыв ответчика.

     Представитель ответчика не согласился с требованием о взыскании штрафа в размере 737 676 руб. по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на просрочку кредитора, неверное толкование истцом условий договора. В случае удовлетворения исковых требований просил применить положения статьи 333 ГК РФ, ссылаясь на высокую процентную ставку, фактическое исполнение арендатором обязательств по улучшению арендованного объекта.  

      Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

АО «ЦИТ» является  собственником подземной автостоянки, расположенной в Центральном районе города Хабаровска по адресу: ул. Ленинградская, 21, литер В, общей площадью 10 147,4 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности  от 19.02.2013  серии 27-АБ №793546. 

        Между АО «ЦИТ» (арендодатель) и  ООО «УК «ПЛАЗА» (арендатор) заключен договор   аренды  объектов нежилого фонда № 199/16, по  условиям которого Арендодатель передал во временное пользование Арендатору подземную автостоянку, расположенную в Центральном районе города Хабаровска по адресу: ул. Ленинградская, 21, литер В, общей площадью 10 147,4 кв.м.,  для  использования  под автостоянку.

      Сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды. 

      Передача арендатору помещения оформлена актом от 29.07.2016, в котором указано, что Арендатор занимает помещение с 01.01.2016.

     Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2016 по  31.12.2025 (пункт 1.2. указанного договора). 

     Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию (регистрационная запись от 13.09.2016). 

     В соответствии с положениями пункта 2.2. договора (в редакции соглашения от 09.03.2017) арендатор в период с 01.01.2016 по 17.12.2016 принял на себя обязательства по улучшению (в том числе капитальный ремонт) арендованного объекта на сумму 5 774 238 руб. При этом стоимость улучшений арендованного объекта, произведенных за каждый квартал, должна быть не меньше суммы арендной платы за указанный период в размере, действующем на каждый отчетный период.  

     Пунктом 2.3. договора установлено, что расчеты по договору за период, указанный в п.2.2. договора, производятся путем проведения зачета взаимных требований (взаимозачета), согласно письму, выставленному одной из сторон, и счетов-фактур.

     Согласно пункту 2.4. договора, для проведения взаимозачетов и отчета Арендатора о выполнении условий договора аренды в части улучшения арендованного имущества, Арендатор по окончании каждого квартала представляет Арендодателю  акт выполненных работ и счет-фактуру. Исполнение условий договора аренды по улучшению арендованного имущества оформляется двусторонним актом.

      Во исполнение указанных пунктов договора Арендатор представил в адрес АО «ЦИТ» акты  о приемке выполненных работ, на основании которых стороны подписали акт зачета на сумму 1 996 898 руб. На момент обращения истца с настоящим иском в суд более никаких актов взаимозачета между сторонами подписано не было.

     В соответствии с пунктом 2.6. договора, если арендатор не произвел улучшений арендованного объекта за период двух кварталов на сумму, равную арендной плате за указанный период, либо не предоставил акт выполненных работ и счет-фактуру в соответствии с пунктом 2.4. договора, Арендодатель имеет право на взыскание суммы неполученной арендной платы за соответствующий период в судебном порядке.

      В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды, в случае неоплаты Арендатором арендной платы в порядке, установленном пунктами 2.2.-2.4. договора (улучшение объекта в счет арендной платы), он уплачивает штраф в размере 20% от суммы непроизведенных улучшений арендованного объекта. 

      Арендатор принял на себя обязательства произвести работы по улучшению арендованного имущества на сумму 5 774 238 руб., подтвердил на момент обращения истца в суд документально производство работ на сумму 1 996 898 руб., в связи с чем АО «ЦИТ» начислен штраф в размере 755 468 руб.

      В адрес ответчика истцом направлялись претензии с требованием исполнения договорных условий и обязательств.

     Ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств  явилось основанием для обращения АО «ЦИТ» в арбитражный суд с настоящим иском.

     Оценив доказательства, представленные в материалы дела, в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд  пришел к следующим выводам.

     Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК РФ означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

      Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

     В соответствии с нормами статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

     Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

    Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

     Статья 330 ГК РФ  определяет неустойку (штраф, пени), как определённую законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

      Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

     Условиями договора аренды (пункт 4.1.) предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере 20% от суммы непроизведенных улучшений арендованного объекта в случае неоплаты Арендатором арендной платы в порядке, установленном пунктами 2.2.-2.4. договора (улучшение объекта в счет арендной платы).

     Судом установлено нарушение ответчиком обязанности, предусмотренной пунктами 2.2.-2.4. договора аренды.

      Арендатор принял на себя обязательства произвести работы по улучшению арендованного имущества на сумму 5 774 238 руб., подтвердил на момент обращения истца в суд документально производство работ на сумму 1 996 898 руб., в связи с чем АО «ЦИТ» начислен штраф в размере 755 468 руб.

     С учетом произведенной ответчиком частичной оплаты штрафа, размер требований о взыскании штрафа уменьшен истцом до 737 676 руб. 

      Расчет штрафа, произведенный истцом, судом проверен и признан верным, соответствующим условиям договора аренды.

    Данные требования суд считает законными и обоснованными в силу статьи 330 ГК РФ.

      Доводы ответчика о необоснованности требований о взыскании штрафа, изложенные в отзыве, судом отклонены как несостоятельные.

     Ответчик полагает, что регистрация договора аренды, произведенная  13.09.2016, не позволила арендатору выполнить ремонтные работы, предусмотренные договором в срок, а также не позволила предоставить документы, подтверждающие производство этих работ. 

      Вместе с тем, условие договора аренды, предусматривающее оплату аренды путем производства работ по улучшению арендованного объекта являлось волей самого арендатора. При этом, до заключения спорного договора аренды ответчик уже занимал подземную автостоянку на основании предыдущего договора аренды.  

      Кроме того, согласно п. 3.2.2 договора аренды передача договора на государственную регистрацию являлась обязанностью арендатора.  

     Так же не состоятелен довод ответчика о том, что ему препятствовало заключать договоры подряда и оформлять все необходимые документы, связанные с ремонтом объекта, отсутствие зарегистрированного договора аренды. Подрядным организациям договор аренды для выполнения строительных работ не требуется, при том, что объект находится в фактическом пользовании арендатора.

     На момент обращения АО «ЦИТ» в суд арендатором не было подтверждено производство работ на сумму 3 777 340 руб., при том, что срок исполнения всего объема работ истек 17.12.2016 г. Именно на эту сумму и   начислен штраф истцом. Оформление сторонами дополнительных документов по принятию работ по улучшению имущества во время судебного разбирательства не влечет за собой перерасчета штрафа, поскольку арендатор на момент окончания срока, предусмотренного договором для выполнения работ по улучшению арендованного объекта, уже не выполнил свои обязанности на указанную сумму.

       Ответчиком заявлено ходатайство о применении положений статьи 333 ГК РФ и снижении неустойки.

      В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

      Согласно пункту 69 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О   применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 ст. 333 ГК РФ).

       В соответствии с пунктом 71 указанного Постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

       Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333  ГК РФ).

      Взыскание неустойки (штрафа) носит компенсационный характер и применяется как мера ответственности к лицу, не исполнившему денежное обязательство.

       Согласно пункту 74 Постановления Пленума ВС РФ № 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

       В силу разъяснений, изложенных в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

       Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

      Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом РФ в ряде его решений, восполнение потерь, понесённых казной в случае ненадлежащего исполнения налогоплательщиком обязанности по уплате налогов, и возмещение ущерба от несвоевременной и неполной уплаты налога обеспечивается пенями (Определение КС РФ от 19.05.2009 N 757-0-0), процентная ставка которых на сегодняшний день равна одной трехсотой действующей ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

       Действующая на момент вынесения решения ключевая ставка Банка России составляет 7,75 % годовых.  

       В Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 № 263-О указано, что статьей 333 ГК РФ предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

       В Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 N 11680/10 по делу N А41-13284/09 указано следующее: «Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом».

     Как установлено судом, на момент рассмотрения настоящего спора по существу ответчиком предприняты меры к исполнению договорных обязательств, работы по улучшению арендованного имущества исполнены. 

     Так же судом принято во внимание, что расчет штрафа производится в размере 20% от стоимости ремонтных работ, которые фактически уже выполнены арендатором. 

     Согласно части 1 статьи 396 ГК РФ уплата неустойки не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре. То есть ответчик продолжал нести обязанность по выполнению работ по улучшению арендованного имущества, от данной обязанности  ООО «УК «ПЛАЗА» не отказывалось,  погасило также задолженность по арендной плате, оплатило пени за  просрочку внесения арендных платежей и частично штраф, предусмотренный пунктом 4.1. договора.

      Учитывая, что штраф является мерой обеспечения обязательств и не должна являться средством получения прибыли, принимая во внимание отсутствие сведений о наступивших для истца отрицательных последствиях несвоевременного исполнения ответчиком договорных обязательств, арбитражный суд считает, что предъявленный ко взысканию размер штрафа явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с чем имеются основания для применения статьи 333 ГК РФ.

       Исходя из конкретных обстоятельств дела, значительность размера штрафа, компенсационную природу штрафа, арбитражный суд приходит к выводу о доказанности наличия  несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства. 

      Положения части 1 статьи 333 ГК РФ по существу направлены на установление баланса между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Однако неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

       Суд отмечает, что явная несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным обстоятельствам законодательством не предусмотрено, в силу чего только суд на основании своего внутреннего убеждения вправе дать оценку указанному критерию, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела, а также вправе определять конкретную сумму подлежащей взысканию неустойки, учитывая при этом правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 22.12.2011 № 81 и № 7 от 24.03.2016.

      С учетом  изложенного,   руководствуясь принципом соблюдения баланса интересов сторон, суд нашел возможным снизить размер подлежащего взысканию с ответчика штрафа до 10% от стоимости невыполненных в срок работ по улучшению арендованного имущества, что составляет 368 838 руб. (50% от 737 676 руб.). По  мнению суда, снижение неустойки до такого размера обеспечит компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, баланс интересов обеих сторон, взыскиваемая судом сумма является достаточной мерой ответственности, соответствующей степени нарушения договорного обязательства.

       Расходы по уплате государственной пошлины на основании положений статьи 110 АПК РФ возлагаются на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

      Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 81 от 22.12.2011 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

      В соответствии с пунктом 3 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, уплаченная государственная пошлина в размере 50 877 руб. подлежит возврату  истцу в связи с прекращением производства по делу в части.  

      Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, статьями 167-170, 176  АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Производство по делу № А73-12041/2017 по иску акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПЛАЗА» в части требований о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку внесения арендных платежей, расторжении договора аренды, возврате арендованного имущества в связи с отказом от иска прекратить.       

  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПЛАЗА» в пользу акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска»  штраф в размере 368 838 руб. 00 коп., а также  судебные расходы по государственной пошлине по иску в размере 17 754 руб. 

 Возвратить  акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска»  из федерального бюджета государственную пошлину в размере 50 877 руб., перечисленную по платежному поручению № 1513 от 31.07.2017г.

 Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

     Судья                                                                                    Н.Л.Коваленко