ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, https://10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-631/2025

Дело № А41-24964/24

17 марта 2025 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  17 марта 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  17 марта 2025 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Игнахиной М.В.,

судей Беспалова М.Б., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха – представитель ФИО2, по доверенности №6/2 от 09.01.2025, диплом, паспорт; 

от ООО «АСВ Групп» – представитель ФИО3, по доверенности №4/2 от 01.11.2023, удостоверение адвоката №11854;

от ООО Транспортная компания «Дилижанс» – представитель ФИО4, по доверенности от 22.11.2023, удостоверение адвоката №17200;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 5 декабря 2024 года по делу № А41-24964/24, по первоначальному иску комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха к ООО «АСВ Групп» об обязании освободить нежилое помещение,  встречному иску ООО «АСВ Групп» к комитету по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха о признании недействительным одностороннего отказа от договора 

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха (далее – КУИ администрации г.о. Балашиха, истец по первоначальному иску, комитет) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АСВ Групп» (далее – ООО «АСВ Групп», ответчик по первоначальному иску) со следующими требованиями:

1. Обязать ООО «АСВ Групп», в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда, освободить незаконно занимаемое помещение - нежилое одноэтажное здание склада на 2 отделения, общей площадью 148,0 кв. м с кадастровым номером: 50:15:0000000:133835, расположенное по адресу: 

<

...> в/г № 413. 

2. В случае неисполнения судебного акта взыскать с ООО «АСВ Групп» судебную неустойку в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с даты вступления решения суда в законную силу до его фактического исполнения. 

3. Обязать ООО «АСВ Групп» в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда, освободить незаконно занимаемое помещение - нежилого одноэтажного здания гаража на 8 машин, общей площадью 276,0 кв. м с кадастровым номером: 50:15:0000000:134197, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайн Заря, в/г № 413. 

4. В случае неисполнения судебного акта взыскать с ООО «АСВ Групп» судебную неустойку в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с даты вступления решения суда в законную силу до его фактического исполнения. 

До принятия акта по существу ООО «АСВ Групп» предъявило комитету встречные требования (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ, том 3, л.д. 131-133) признать недействительным односторонний отказ ответчика от договора аренды нежилого помещения от 16 января 2024 г. № 152/2; признать  действующим договор аренды муниципального недвижимого имущества № 2431 от 04 августа 2023 г. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 17 июня 2024 года по делу №А41-24964/24 объединены в одно производство дела №А41-24964/24 и А41-26190/24 для их совместного производства с присвоением объединенному делу номера А41-24964 (том 3, л.д. 37).

Определением Арбитражного суда Московской области от 17 июня 2024 года по делу №А41-24964/24 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета суда  привлечено ООО ТК «Дилижанс» (том 3, л.д. 35).

Решением Арбитражного суда Московской области от 5 декабря 2024 года по делу № А41-24964/24 в удовлетворении первоначального иска комитета отказано; встречный иск ООО «АСВ Групп» удовлетворен в полном объёме (том 3, л.д. 139-141).

Не согласившись с принятым решением комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить.

Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель КУИ администрации г.о. Балашиха поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представители ООО «АСВ Групп» и ООО Транспортная компания «Дилижанс» возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как усматривается из материалов дела, 04.08.2023 между комитетом администрации г.о. Балашиха (арендодатель) и ООО «АСВ Групп» (арендатор) заключен договор аренды № 2431 в отношении нежилого одноэтажного здания гаража на 8 машин, общей площадью 276,0 кв. м., расположенное по адресу: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Заря, в/г № 413 (том 2, л.д.12-20).

Согласно пункту 2.3. договора имущество представляет собой нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0000000:134197. 

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды с 04.08.2023 по 12.06.2028. 

В настоящее время здание передано в субаренду ООО ТК «Дилижанс». 

Письмом от 16.01.2024 № 152/2 комитет  уведомил ООО «АСВ Групп»  об одностороннем отказе от исполнения договора № 2431 (том 2, л.д. 23-24) в связи с тем, что последним не исполнена обязанность по заключению договора аренды земельного участка прочно связанного с имуществом (п. 5.2.16 договора), не исполнена обязанность по заключению и своевременной оплате договоров на коммунальные услуги со специализированными организациями; на эксплуатационное обслуживание с жилищно-эксплуатационным предприятием; на вывоз твердых бытовых отходов; страхования имущества, выгодоприобретателем по которому является комитет.

Также 04.08.2023 между комитетом и ООО «АСВ Групп»  заключен договор аренды № 2430 в отношении нежилого одноэтажного здания склада на 2 отделения, общей площадью 148,0 кв. м. с кадастровым номером: 50:15:0000000:133835, расположенного по адресу: 

<

...> в/г № 413 (том 1, л.д. 12-19).

Письмом от 16.01.2024 № 153/2  комитет  уведомил  ООО «АСВ Групп»  об одностороннем отказе от исполнения договора (том 1, л.д. ).

Поскольку до настоящего времени спорные объекты не освобождены ответчиком, претензия оставлена без удовлетворения, комитет обратился с настоящими требованиями в суд. 

Возражая против удовлетворения первоначальных требований, ООО «АСВ Групп» обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным одностороннего отказа от договора.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу положений п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными в статье 12 ГК РФ.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Нормой п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу абз. 2, 3 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 450 и пунктов 1, 2 и 4 статьи 450.1 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По условиям пункта 3.1 договора аренды - договор действует с 04 августа 2023 года по 12 июня 2028 года. При этом пунктом 8.1 договора сторонами согласовано, что договор может быть расторгнут по письменному соглашению сторон.

В соответствии с положениями ст. ст. 65, 66 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619  ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды недвижимого имущества лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. 

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. 

Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. 

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Как следует из уведомления от 16.01.2024 № 152/2 основанием для одностороннего отказа от договора аренды № 2431  указан пункт 8.3.4 договора, согласно которому комитет вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора в случае использования арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Также  комитет  указал  на неисполнение указанных выше обязанностей согласно п. 5.2.16, 5.2.4 договора. 

Между тем,  комитетом не представлено относимых, допустимых доказательств существенности нарушения  ООО «АСВ Групп» условий договора аренды № 2431, которые могли бы быть признаны как достаточное основание для его расторжения (отказа от его исполнения). 

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлено в материалы дела доказательств и обоснованных доводов относительно того, какой именно ущерб влечет арендодателю (что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора) нарушение арендатором приведенных выше положений договора по заключению договора аренды земельного участка и договоров на коммунальные услуги, эксплуатационное обслуживание, на вывоз твердых бытовых отходов, страхования имущества. 

При этом согласно акту осмотра от 26.09.2024, подписанного участниками спора, нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0000000:134197 общей площадью 276 кв.м., расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0070901:1532. 

Решением администрации городского округа Балашиха от 07.11.2024 отказано ООО «АСВ Групп» в предоставлении земельного участка в связи с тем, что в отношении объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, ведутся судебные разбирательства; испрашиваемый земельный участок имеет пересечение с иными лесничествами 2606,49 кв. м.; отсутствуют основания для предоставления земельного участка в аренду. 

В материалы дела также представлена копия договора №014/01-2024 на вывоз крупногабаритных и строительных отходов от 01.01.2024, заключенного между ООО «Сателлит ТРЭЙД» и ООО ТК «Дилижанс» (субарендатор спорного объекта). 

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

С учетом изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд правомерно пришел к выводу, что у  комитета отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды № 2431, и, соответственно, комитет при осуществлении своего права действовал не в соответствии с положениями пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ о добросовестном и разумном поведении в пределах, предусмотренных ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах  суд области обоснованно  удовлетворил встречный иск о  признании недействительным односторонний отказ  от 16 января 2024 г. № 152/2 от договора аренды нежилого помещения; признании договора аренды муниципального недвижимого имущества № 2431 от 04 августа 2023 г. действующим. 

Учитывая наличие в материалах дела двустороннего акта приема-передачи (возврата) данного объекта от 26.09.2024, требование комитета об освобождении объекта с кадастровым номером 50:15:0000000:133835, обоснованно  оставлено   без  удовлетворения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска комитета об освобождении посещения.

При изложенных обстоятельствах, является верным вывод суда первой инстанции об удовлетворении встречных требований ООО «АСВ Групп» о признании одностороннего отказа ответчика от 16 января 2024 г. № 152/2 от договора аренды нежилого помещения недействительным и признании договора аренды муниципального недвижимого имущества № 2431 от 04 августа 2023 г. действующим. 

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 5 декабря 2024 года по делу № А41-24964/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления  в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

М.Б. Беспалов

Л.Н. Иванова