Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-38551/21-17-263

г. Москва

13 июля 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2021 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи  Поляковой А.Б. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕВЕРТОРГ" к Управлению Росреестра по Москве, третьи лица: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, ИП ФИО2, ИП ФИО3 о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода прав собственности от 04.05.2021 № КУВД-001/2021-2104279/6, о возложении обязанности провести государственную регистрацию перехода прав собственности

при участии лиц: от заявителя – ФИО4 по доверенности от 08.07.2020г, от ответчика –  не явился, извещен, от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) ФИО4 по доверенности от 15.06.2021, 3) ФИО4 по доверенности от 15.06.2021.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕВЕРТОРГ" (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным и отмене решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности (на объект недвижимости с кадастровым номером 77:07:0007002:12773, расположенный по адресу: 

<

...>, оформленного уведомлением Управления Росреестра по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо) от 03.02.2021 года № MFC-0558/2021-108976 (КУВД-001/2021-2104279); о возложении обязанности провести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0007002:12773, расположенного по адресу: 

<

...> соответствии с заключенным договором купли-продажи от 10.07.2020 № 07/20 между ООО «СЕВЕРТОРГ», ИП ФИО2 и ИП ФИО3

От заявителя в ходе рассмотрения дела поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которому заявитель просит суд признать незаконным решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 77:07:0007002:12773, расположенный по адресу: 

<

...>, оформленный уведомлением Управления Росреестра по Москве от 04.05.2021 года № КУВД-001/2021-2104279/6; обязать Управление Росреестра по Москве провести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0007002:12773, расположенного по адресу: 

<

...> соответствии с заключенным договором купли-продажи от 10.07.2020 № 07/20 между ООО «СЕВЕРТОРГ», ИП ФИО2 и ИП ФИО3

Указанное ходатайство удовлетворено судом в порядке ст. 49 АПК РФ протокольным определением от 12 мая 2021. 

Заявитель в судебном заседании поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении. 

Третье лицо (ИП ФИО2) поддержало правовую позицию заявителя. 

Заинтересованное лицо и третьи лица (Департамент городского имущества города Москвы, ИП ФИО3) в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии ст. ст. 123, 156 АПК РФ. 

В материалах дела имеются поступившие от третьего лица отзыв на заявление и материалы регистрационного дела. 

Согласно имеющемуся в материалах дела отзыву, Управление Росреестра по Москве возражает против удовлетворения заявленных требований. 

Судом проверено и установлено, что процессуальный срок, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ на обращение в суд заявителем соблюден.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления и материалов дела, между ООО «СЕВЕРТОРГ» (Продавец), ФИО2 и ФИО3 (Покупатели) заключен договор №07/20 купли-продажи недвижимого имущества с поручительством от 10.07.2020 (далее - Договор) в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0007002:12773, расположенный по адресу: 

<

...>.

В соответствии с заключенным выше Договором, заявитель 25.01.2021 года вместе с ИП ФИО2 и ИП ФИО3, обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлениями от 25.01.2021 № MFC-0558/2021-108976-1, 2, 3 и от 05.10.2020 № MFC-0558/2020-514831-1 о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Уведомлением Управления Росреестра по Москве от 03.02.2021 года № MFC-0558/2021-108976 (КУВД-001/2021-2104279) государственная регистрация перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества была приостановлена.

Уведомлением заинтересованного лица от 04.05.2021 года № КУВД-001/2021-2104279/6 было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на указанный выше объект недвижимости. 

Как следует из указанного уведомления, отказ в государственной регистрации мотивирован следующим. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее -ЕГРН) объект недвижимости с кадастровым номером 77:07:0007002:12773 обременен ипотекой в силу закона, залогодержатель - город Москва (Департамент городского имущества города Москвы).

В соответствии с копией письма Департамента городского имущества города Москвы от 04.09.2020 № ДГИ-1-58367/20-1 «О согласовании перехода права собственности» залогодержатель согласовывает переход права собственности на указанный объект недвижимости в соответствии с Договором купли-продажи от 10.07.2020 № 07/20 (учетный № 59-5578 от 27.09.2018) и статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК).

Согласно п. 9 Договора настоящий договор одобрен и согласован Департаментом городского имущества города Москвы, так как заключен продавцом в соответствии с правомочием, предусмотренным пунктом 2.4. Дополнительного соглашения от 23.06.2020 к Договору купли-продажи недвижимости от 10.07.2018 (учетный № 59-5578 от 27.09.2018), копия которого является неотъемлемой частью настоящего договора.

В силу п. 2.4 копии Дополнительного соглашения от 23.06.2020 к Договору купли-продажи недвижимости от 10.07.2018 (учетный № 59-5578 от 27.09.2018) (приложение № 2 к Договору) покупатель (ООО «Северторг») вправе продать или иным способом произвести отчуждение объекта недвижимости, передав приобретателю права и обязанности по Договору купли-продажи недвижимости от 10.07.2018 (учетный № 59-5578 от 27.09.2018) в соответствии со статьей 392.3 ГК.

По сведениям ЕГРН и Договора купли-продажи недвижимости от 10.07.2018 (учетный №59-5578 от 27.09.2018), на основании которого зарегистрировано право собственности ООО «Северторг», Объект недвижимости на момент регистрации права находился в пользовании указанного юридического лица на праве аренды на основании Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 08-622/06 от 05.12.2006 г.

Согласно сведениям ЕГРН, право собственности ООО «Северторг» на указанный Объект недвижимого имущества зарегистрировано на основании договора купли-продажи в соответствии с Федеральный законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), которым установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Между тем, по мнению Управления Росреестра по Москве, заключение Договора, представленного в Управление с заявлениями от 25.01.2021, по сути нарушает порядок, предусмотренный законом о приватизации государственного и муниципального имущества с учетом того, что положения Закона N 159-ФЗ предусматривают специальный субъектный состав - субъекты малого и среднего предпринимательства, а также определенные условия, при которых приватизация государственного имущества возможна. Соответственно, лица, не являющиеся субъектами малого и среднего предпринимательства, а также не связанные с особыми условиями, предусматривающими приватизацию в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, не могут выступать приобретателями (покупателями) по правилам этого закона. Вместе с тем, заключая Договор купли-продажи недвижимости от 10.07.2018 (учетный № 59-5578 от 27.09.2018), ООО «Северторг» реализовало свое преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, предоставленного ему Законом N 159-ФЗ.

При этом, как указывает заинтересованное лицо,  пунктом 7 ст. 4 Закона № 159-ФЗ напрямую установлен запрет на уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ввиду чего третье лицо не может выступать покупателем по Договору купли-продажи недвижимости от 10.07.2018 (учетный № 59-5578 от 27.09.2018), заключенному в порядке, установленном 159-ФЗ, устанавливающему специальный субъектный состав сторон такой сделки.

Учитывая изложенное, как указывает Управление, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости на основании представленных документов не представляется возможным.

Заявитель, полагая, что указанное выше уведомление заинтересованного лица об отказе в государственной регистрации от 04.05.2021 года № КУВД-001/2021-2104279/6, не соответствует действующему законодательству Российской Федерации и нарушает его права, обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд соглашается с позицией заявителя по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "СЕВЕРТОРГ" является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0007002:12773, общей площадью 193,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 10.07.2018 N 59-5578, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы, о чем в ЕГРН сделаны записи о государственной регистрации права собственности N 77:07:0007002:12773-77/007/2020-1 от 14.03.2020, а также об ипотеке в силу закона - запись N 77:07:0007002:12773-77/007/2020-2, что отражено в выписке из ЕГРН, копия которой имеется в материалах дела.

Таким образом, на момент обращения с заявлением о передаче прав по Договору заявитель являлся собственником объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, собственник имеет право на распоряжение своим имуществом и был вправе совершить сделку по отчуждению своего имущества третьим лицам.

При этом довод заинтересованного лица о нарушении порядка отчуждения, предусмотренного Законом N 159-ФЗ суд отклоняет ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Из статьи 4 Закона N 159-ФЗ, на которую сослался государственный регистратор в обоснование оспариваемого решения следует, что предметом ее регулирования является порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, то есть касается правоотношений между арендатором публичного имущества и собственником этого имущества.

Между тем объект недвижимости, в отношении которого заявитель просит осуществить регистрационные действия не является государственной или муниципальной собственностью, арендные отношения прекратились 14.03.2020 - в момент возникновения права собственности заявителя на данный объект недвижимости.

Таким образом, последующее заключение договора купли-продажи в отношении приватизированного имущества, ранее находившегося в собственности г. Москвы, не является формой уступки "преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", запрет на которую установлен ч. 7 ст. 4 Закона N 159-ФЗ.

С учетом изложенного, положения Закона N 159-ФЗ к договору представленному заявителем в Управление Росреестра по г. Москве не применяются.

После состоявшегося отчуждения имущества из государственной собственности его бывшему арендатору, публичный интерес обеспечивается с использованием иного механизма, а именно, за счет установления залога на это имущества в обеспечение оплаты стоимости отчужденного имущества.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе, в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, последующее отчуждение приватизированного имущества не влечет утрату его статуса как находящегося в залоге, чем продолжает обеспечиваться публичный интерес, состоящий в полной уплате цены имущества государству. При этом требуется согласие на отчуждение имущества со стороны органа, представляющего интересы бывшего публичного собственника.

В данном случае письмом от 04.09.2020 № ДГИ-1-58367/20-1 Департамент городского имущества города Москвы согласовал ООО "СЕВЕРТОРГ" переход права собственности на указанный объект недвижимости в соответствии с Договором купли-продажи от 10.07.2020 № 07/20 (учетный № 59-5578 от 27.09.2018) и статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации, оформленное уведомлением от 04.05.2021 № КУВД-001/2021-2104279/6 не соответствует вышеуказанным положениям законодательства, а также нарушает права и законные интересы ООО «СЕВЕРТОРГ», как собственника объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд установил, что оспариваемое уведомление Управления Росреестра по Москве от 04.05.2021 № КУВД-001/2021-2104279/6 об отказе в государственной регистрации не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы Заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, поэтому заявленные требования подлежат удовлетворению. 

Следовательно, в данном случае, имеются основания, предусмотренные статьей 13 ГК РФ, которые одновременно необходимы для признания незаконным оспариваемого ненормативного правового акта.

Изложенная выше позиция отражена в судебных актах судов первой и апелляционной инстанций по делам №№ А40-161876/20-33-1186, А40-162104/20-84-1129. 

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат взысканию с Управления Росреестра по Москве в пользу заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать недействительным уведомление Управления Росреестра по Москве от 04.05.2021 № КУВД-001/2021-2104279/6 об отказе в государственной регистрации прав.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав заявителя путем государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0007002:12773, расположенного по адресу: 

<

...> соответствии с договором купли-продажи от 10.07.2020 № 07/20, заключенным между ООО «Северторг», ИП ФИО2 и ИП ФИО3

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Северторг» расходы по госпошлине в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

СУДЬЯ:                                                                                        А.Б. Полякова