АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-9585/2021

г. Киров

22 сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2021 года 

В полном объеме решение изготовлено 22 сентября 2021 года  

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Прозоровой Е.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Яхонт» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610050, 

<

...>)

к муниципальному образованию «Город Киров» в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610000, 

<

...>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Кировская областная общественная организация пчеловодов «Вятка» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610050, 

<

...>)

о взыскании 12 876 рублей 45 копеек,

при участии в судебном заседании представителей:

истца-Переваловой Н.С., по доверенности от 01.01.2021 №2,

ответчика-Казаковцевой Д.А., по доверенности от 11.01.2021 №15-01-05ДМС, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Яхонт» (далее – истец, ООО «Яхонт») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Киров» в лице департамента муниципальной собственности (далее – ответчик, Департамент) о взыскании 12 876 рублей 45 копеек задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Исковые требования основаны на положениях статей 210, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 154 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в отношении нежилого помещения площадью 310,8 квадратных метров за период с ноября 2019 года по январь 2020 года.

Определением от 05.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Кировская областная общественная организация пчеловодов «Вятка» (далее – третьей лицо, КОООП «Вятка»).  

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования не признает; сообщает о передаче помещения в аренду в спорный период КОООП «Вятка», в связи с чем ответственность за оплату коммунальных услуг возлагается на арендатора, в обязанности которого входит заключение договоров с обслуживающими организациями.

Истец в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против требований истца, поддержав позицию ранее, изложенную в отзыве на иск.

Третье лицо отзыв на исковое заявление не представило, в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

При указанных выше условиях арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие представителя третьего лица на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

В соответствии с выпиской от 09.03.2019 из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, муниципальному образованию «Город Киров» на праве собственности принадлежит нежилое помещение №1003 по адресу: 

<

...>, площадью 310,8 квадратных метров.   

 ООО «Яхонт» является управляющей компанией в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> (далее – МКД), что подтверждается договором управления многоквартирным домом от 01.05.2019 №12, заключенным между ООО «Яхонт» и собственниками помещений МКД.

Между ответчиком (арендодатель) и третьим лицом (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (здания) от 26.02.2007  №6133 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает  во временное владение и пользование за плату нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 308,60 квадратных метров (пункт 1.2 договора аренды).  

Согласно пункту 2.2.4 договора аренды арендатор обязан в 20 - дневный срок заключить договоры, в том числе с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО. 

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора аренды арендатор обязан производить оплату по отдельным договорам, указанным в пункте 2.2.4 настоящего договора.

Во исполнение условий договора аренды третье лицо самостоятельно и от своего имени подписало 01.11.2019 с истцом договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>, №22/1-Н (далее – договор управления), согласно условиям которого, третье лицо (собственник) поручает, а истец (управляющая организация) принимает на себя обязательство в течение определенного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом (пункт 2.1 договора управления). 

В соответствии с пунктом 2.3 договора управления перечень работ и услуг по содержанию общего имуществ определен с учетом постановления Правительства Российской Федерации №290 от 03.04.2013 и указан в приложении №3 к договору управления.

Согласно пунктам 3.1.2, 3.1.3 договора управления управляющая организация обязуется: организовать работы по содержанию общего имущества в порядке и объеме, указанных в  «Перечне работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома» (приложении №3), и в пределах сумм, поступивших от собственников (пользователей, нанимателей) помещений; организовывать проведение текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома согласно «Перечню работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома» (приложение №4), и в пределах сумм, поступивших от собственников (пользователей, нанимателей) помещений.

Собственники, пользователи, наниматели помещений обязуются: утвердить на общем собрании собственников помещений перечень услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту, условиях их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 3.2.1 договора управления); своевременно и полностью вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, за коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроэнергию (за исключением коммунальных услуг по которым собственниками принято решение о выборе способа оплаты коммунальных услуг непосредственно ресурсоснабжающей организации и заключении с РСО договоров на поставку коммунальных ресурсов) согласно установленных нормативов по МО г. Кирова (пункт 3.2.8 договора управления).

В силу пункта 5.2 договора управления размер платы за содержание и ремонт жилого помещения МКД определяется на общем собрании собственником помещений с учетом предложений управляющей организации. 

Стоимость дополнительных работ (услуг), не учтенных в приложениях к настоящему договору, и порядок их оплаты, определяется дополнительно (пункт 5.8 договора управления).

  Согласно протоколу №2 общего собрания собственников помещений в МКД от 31.10.2019 (далее – протокол №2), собственниками приняты решения, в том числе, об участии в программе поддержки местных инициатив 2020 года с проектом «Нам по пути», а именно ремонт асфальтированной дороги и тротуаров на придомовой территории с устройством бордюров и цветников между подъездами (пункт 6 протокола №2); об утверждении порядка сбора денежных средств на со финансирование проекта «Нам по пути» в виде внесения дополнительной строки в единый платежный документ управляющей компании, в которой предъявляется сбор на содержание и ремонт общего имущества, со сроком сбора на 3 месяца (ноябрь 2019, декабрь 2019, январь 2020), с распределением данной суммы для предъявления собственникам пропорционально квадратным метрам помещения в многоквартирном доме (пункт 7 протокола №2).

Письмом от 17.02.2020 КОООП «Вятка» сообщило истцу, о том, что не считает возможным производить оплату по статье расходов «Финансирование проекта».

Истец направил в адрес ответчика письмо от 17.03.2020 №140, в котором, сославшись на протокол №2, указал на наличие задолженность в размере 12 876 рублей 45 копеек, поскольку КОООП «Вятка» проект не оплачивает.

  Согласно протоколу №1 общего собрания собственников помещений в МКД от 30.07.2020 (далее – протокол №1), собственниками приняты решения, в том числе, собранные денежные средства в рамках участия в программе поддержки местных инициатив 2020 года с проектом «Нам по пути», а именно ремонт асфальтированной дороги и тротуаров на придомовой территории с устройством бордюров и цветников между подъездами, в связи с переносом реализации программы на 2021 год, направить на текущий ремонт общего имущества, в соответствии с утвержденным планом текущего ремонта общего имущества МКД  (пункт 3 протокола №1).

ООО «Яхонт» в письме от 11.08.2020 №378 сославшись на протокол №1, сообщило КОООП «Вятка», что средства собранные на программу поддержки местных инициатив 2020 года на проект «Нам по пути», направлены на текущий ремонт общего имущества, в соответствии с утвержденным планом текущего ремонта общего имущества МКД; просило оплатить долг в размере 12 876 рублей 45 копеек.

Истец повторно письмом от 09.09.2020 №430 обратился в адрес третьего лица с требованием оплатить долг в сумме 12 876 рублей 45 копеек, приложив соответствующие платежные документы.

В ответном письме от 28.09.2020 №51 третье лицо указало, что согласно условиям договора аренды внесение каких-либо платежей, связанных с участием в грантовых и иных конкурсах не предусмотрено, в связи с чем,  КОООП «Вятка» предложила обратиться управляющей организации непосредственно к собственнику нежилого помещения.    

Письмом от 17.09.2020 №441 истец обратился к ответчику с требованием погасить долг, образовавшийся за последним как собственником спорного помещения по статье содержание и ремонт общего имущества МКД.

Департамент направил истцу письмо от 22.10.2020 №7932-01-06ДМС, в котором, сославшись на договор аренды, предложил управляющей организации обратиться к  КОООП «Вятка» для погашения образовавшейся задолженности.

Истец обратился к третьему лицу с письмом от 03.12.2020 №512, в котором потребовал оплатить долг в размере 12 876 рублей 45 копеек.

Поскольку третье лицо оплату долга не произвело, истец, обратился в адрес ответчика с претензией от 26.02.2021 №59, в которой предложит последнему оплатить долг в размере 12 876 рублей 45 копеек, как собственнику нежилого помещения. 

В ответ на указанную претензию Департамент сообщил истцу, что КОООП «Вятка» направлено предупреждение о надлежащем исполнении условий договора аренды, погашении долга за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД в отношении арендуемого помещения.

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате задолженности послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные материалы и установленные обстоятельства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание помещения, взносов на капитальный ремонт. 

Структура платы за помещение и коммунальные услуги определена в статье 154 ЖК РФ. 

Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (статья 161 ЖК РФ). 

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ). 

Следовательно, истец, являясь управляющей организацией, имеет право требовать оплаты за содержание общего имущества в МКД.

Вместе с тем исходя, из постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы» следует, что применительно к помещениям (в том числе жилым) в МКД как объектам права собственности, обладающим значительной спецификой, следует принимать во внимание неразрывную физическую связь помещения как части объема здания, ограниченной строительными конструкциями, и конструктивных элементов здания как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной, если речь идет о жилом здании, для проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). Этим во многом предопределяется их общая правовая судьба: поскольку сам факт существования и сохранность каждого из помещений в МКД обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в МКД обуславливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ). 

В соответствии с существующей правоприменительной практикой (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2017 № 303-ЭС16-14807, от 01.03.2017 № 303-ЭС16-15619) правоотношения собственника помещения и ссудополучателя в рамках предоставления нежилого помещения в безвозмездное пользование не могут влиять на отношения ссудополучателя и управляющей компании, требующей оплаты за предоставленные по договорам управления услуги. 

Приведенный правовой подход предполагает право добросовестной управляющей организации, не получившей плату за содержание общего имущества, при определении надлежащего ответчика руководствоваться общими сведениями о собственнике помещения, не будучи связанной условиями обязательства «ссудодатель - ссудополучатель» (пункт 3 статьи 308 ГК РФ). 

Таким образом, при разрешении споров, связанных со взысканием расходов за содержание общего имущества в МКД по искам управляющих организаций, в ситуации, когда нежилое помещение предоставлено собственником в безвозмездное пользование третьему лицу, необходимо исходить из права управляющей организации предъявлять данное требование к собственнику помещения. 

Управляющая организация в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора безвозмездного пользования. Поэтому в отсутствие договора между ссудополучателем нежилого помещения и управляющей организацией, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора безвозмездного пользования, обязанность по оплате поставленного ресурса возлагается на лицо, обладающее вещным правом на нежилое помещение.

 В то же время с учетом обозначенного Конституционным Судом Российской Федерации принципа единой правовой судьбы помещения, расположенного в МКД, а также общего имущества МКД, схожей правовой природы договоров аренды и безвозмездного пользования, акцессорная обязанность по содержанию общего имущества в МКД следует судьбе обязанности по оплате ресурсов, потребленных непосредственно соответствующим помещением в МКД. 

Иными словами, бремя содержания нежилого помещения (в том числе оплаты услуг управляющей организации) может быть возложено на получателя ресурса (услуги) как самостоятельного блага на основании соглашения между ним и исполнителем коммунальных услуг (управляющей организации), заключенного в соответствии с действующим законодательствам. 

Следовательно, на основании положений статей 210, 421 ГК РФ, статьи 154 ЖК РФ и в силу условий заключенного между арендатором и управляющей организацией соглашения, обязанность по внесению платы за содержание нежилого помещения в МКД может быть возложена на лицо, осуществляющее пользование таким помещением на основании договора аренды. 

Исходя из цели внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги - возмещение субъектам управления общим имуществом МКД расходов, связанных с оказанием коммунальных услуг и содержанием общего имущества, предусмотренных статьями 153- 158 ЖК РФ, заключение данного соглашения не нарушает действующих норм гражданского и жилищного законодательства. 

Как указано выше, заключая договор аренды нежилого помещения (здания) от 26.02.2007  №6133, его стороны предусмотрели обязанность третьего лица по несению расходов на содержание и ремонт арендуемого помещения, а третье лицо во исполнение условий договора аренды подписало с истцом договор управления  многоквартирным домом от 01.11.2019 №22/1-Н.  

Следовательно, в рассматриваемом случае существо договора управления от 01.11.2019 №22/1-Н между истцом и третьим лицом о несении арендатором расходов на содержание имущества не противоречит положениям гражданского и жилищного законодательства. 

В рамках настоящего спора истец требует взыскать с ответчика задолженность за содержание и ремонт общего имущества МКД за период с ноября 2019 года по январь 2020 года, однако в указанный период времени помещение находилось в аренде у третьего лица, которое в силу договора, подписанного с истцом, и было обязано оплачивать последнему содержание спорного нежилого помещения.

Следовательно, оснований для удовлетворения иска не имеется, поскольку в рассматриваемой ситуации собственник спорного нежилого помещения в МКД не обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья                                                                                              Е.Ю.Прозорова.