Арбитражный суд Республики Адыгея

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А01-3909/2024

г. Майкоп

17 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Парасюк Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волосатовым А.А., рассмотрев в судебном заседании дело №А01-3909/2024 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Резорт Инвестмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о внесении изменений в договор аренды земельного участка, 

при участии в судебном заседании представителей от:

истца – ФИО1, ФИО2 (доверенности в деле, личности установлены по паспортам),

ответчика – ФИО3 (доверенность в деле, личность установлена по паспорту),

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Республики Адыгея обратилось общество с ограниченной ответственностью «Резорт Инвестмент» с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности  № 23-09/6305 от 23 июня 2022 года.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.09.2024 г. заявление принято к производству.

Протокольным определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.10.2024 г. дело назначено к рассмотрению в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. 

Протокольным определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.12.2024 г. рассмотрение дела в судебном заседании отложено до 30.01.2025г. 

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылался на доводы, изложенный в отзыве, ранее представленном в материалы дела. 

Протокольным определением от 30.01.2025 г. в судебном заседании объявлен перерыв до 13.02.2024г., информация об объявленном перерыве, а также информация о движении дела № А01-3909/2024 размещена в картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

После объявленного перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был сформирован  и поставлен на государственный кадастровый учет 17 марта 2022 года с кадастровым номером 01:04:5901001:168. В отношении спорного земельного участка в ЕГРН зарегистрировано право собственности Российской Федерации 17.03.2022.

Письмами от 12.04.2022, 18.04.2022 и 20.04.2022 ООО «Резорт Инвестмент» обратилось в МТУ Росимущества в КК и РА об установлении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:168 (далее – Земельный участок), необходимого для реализации проекта «Всесезонный горный экокурорт «Лагонаки» (далее – Проект).

25 апреля 2022 года ООО «Резорт Инвестмент» направлено обращение  в адрес Главы Республики Адыгея об издании распоряжения о предоставлении ООО «Резорт Инвестмент» без торгов в аренду на срок 49 лет земельного участка.

06 мая 2022 года Главой Республики Адыгея вынесено распоряжение № 99-рг о предоставлении ООО «Резорт Инвестмент» без торгов в аренду Земельного участка.

13 мая 2022 года ООО «Резорт Инвестмент» обратилось в МТУ Росимущества в Краснодарском крае  и Республике Адыгея о заключении договора аренды земельного участка с учетом распоряжения Главы Республики Адыгея  от 06.05.2022.

17 мая 2022 года МТУ Росимущества в Краснодарском крае  и Республике Адыгея вынесено Распоряжение № 23-246-р о предоставлении ООО «Резорт Инвестмент» в аренду федерального земельного  участка.

25 мая 2023 года МТУ Росимущества в Краснодарском крае  и Республике Адыгея вынесено Распоряжение № 23-272-р о внесении изменений в распоряжение от 17.05.2023 № 23-246-р о предоставлении ООО «Резорт Инвестмент» в аренду Земельного участка. 

23 июня 2022г. между Межрегиональным территориальным управлением Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (арендодатель) и ООО «Резорт Инвестмент» (арендатор), заключен договор аренды № 23-09/6305 земельного участка, находящегося в федеральной собственности (далее - Договор). 

Согласно пункту 1.1.  договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из  земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 01:04:5901001:168, общей площадью 15 817 681 кв. м, с разрешённым использованием: площадки для занятий спортом, природно-познавательный туризм, туристическое обслуживание, внеуличный транспорт, гидротехнические сооружения, предоставление коммунальных услуг, обеспечение научной деятельностью, обеспечение деятельности в области гидрометеологии и смежных с ней областях, магазины, общественное питание, оборудование площадки для занятий спортом, спортивные базы, водные объекты, благоустройство территорий, расположенный по адресу; Республики Адыгея (Адыгея), Майкопский район, юго-западная часть Майкопского района (далее - земельный участок).

Согласно пунктам 2.1-2.2 договора – срок аренды участка устанавливается на 49 лет с дату подписания договора аренды, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации. 

23 июня 2022г. земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи (приложение № 1 к договору), подписанному уполномоченными представителями сторон и скрепленному печатями 

В соответствии с пунктом 3.3. Договора «размер ежегодной арендной платы установлен с 17.03.2022, в дальнейшем изменяется ежегодно на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года».

Обращаясь с исковыми требованиями по настоящему делу, истец ссылается на тот факт, что до 23.06.2022г. - даты подписания договора аренды и акта-приема передачи земельного участка, указанный земельный участок ООО «Резорт Инвестмент» не передавался, им не использовался. И, соответственно, при указанных обстоятельствах  арендная плата не может начисляться арендодателем и не должна уплачиваться арендатором за период до 23.06.2022г. 

При этом истец полагает, что установление в  пункте 3.3. Договора размера ежегодной арендной платы установлен с 17.03.2022 и начисление арендодателем арендной платы по договору за период с 17.03.2022, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы общества, в связи с чем в договор необходимо внести изменения, установив, что размер арендной платы устанавливается с момента подписания сторонами акта приема-передачи, являющегося приложением № 1 к договору. 

По мнению истца, моментом возникновения обязанности ООО «Резорт Инвестмент» по внесению арендных платежей за пользование земельном участке с кадастровым номером 01:04:5901003:168 следует считать дату передачи земельного участка по акту приема передачи.

В этой связи истец письмами от 05.10.2022 № 25, от 09.08.2023 № б\н, 28.03.2024 № б/н,  оставленными без ответа уведомлял МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея о неправомерности отражения реализации-начисления арендной платы до даты фактической передачи земельного участка и предлагал заключить дополнительное соглашение, исключающее неверное толкования условий договора в части начального срока начисления арендной платы.

Уклонение ответчика от заключения дополнительного соглашения к договору аренды в части определения начала периода начисления арендной платы послужило основанием для обращения с настоящим иском.

Указанные обстоятельства явились основаниями для обращения в суд  с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствуется следующим. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 ГК РФ установлена обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору.

При этом статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор аренды земельного участка вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Информационное письмо № 66), по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, в частности, на стороне арендодателя существует обязанность по отношению к арендатору в предоставлении последнему имущества в пользование, а арендатор обязан вносить платежи за пользование этим имуществом.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в период с 17.03.2022 (дата постановки земельного участка на кадастровый учет) по 23.06.2022 (дата заключения договора аренды и подписания акт приема-передачи), ответчиком, истцом и органами власти Республики Адыгея велись необходимые подготовительные работы (формирование земельного участка, постановка участка на кадастровый учет, изменение вида разрешенного использования земельного участка, издание распорядительных актов и т.д.) в целях предоставления обществу в аренду земельного участка для реализации Проекта. 

Соответственно, в период с 17.03.2022 по 23.06.2022 арендатор не использовал земельный участок, в фактическое владение земельным участком до подписания акта приема-передачи земельного участка не вступал. Доказательств иного суду не представлено. 

Как указывалось выше, из положений пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Однако распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали отношения, соответствующие предмету заключенного впоследствии договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 № 1928/05, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 7552/10 по делу № А41-12178/08). 

Из материалов дела усматривается, что текст договора не содержит оговорки о распространении действия условий договора на период, предшествующий его заключению. При этом, пункт 3.3. договора определяет, что размер арендной платы установлен с 17.03.2022г.

Между тем, судом установлено отсутствие оснований для применения к спорному участку норм в части рестроспективности существования отношений и возникновения взаимных обязательств ранее даты заключения договора.

Материалы дела не содержат доказательств возникновения у арендатора обязательств по включению в договор аренды условия о применении условий договора аренды к отношениям, возникшим до заключения договора

Соответственно, поскольку в период, предшествовавший заключению договора, между сторонами отсутствовали фактические отношения, соответствующие предмету заключенного впоследствии договора, постольку у арендатора отсутствует обязанность вносить арендную плату до даты передачи земельного участка. 

При этом суд отмечает, что начисление арендных платежей до фактической передачи объекта арендатору противоречит возмездно-эквивалентному началу гражданского правоотношения. 

При указанных обстоятельствах, суд, соглашаясь с доводами истца,  считает, что моментом возникновения обязанности ООО «Резорт Инвестмент» по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 01:04:5901003:168 следует считать дату передачи земельного участка по акту приема-передачи.

Как установлено судом, письмами от 05.10.2022 № 25, от 09.08.2023 № б\н, 28.03.2024 № б/н,  оставленными без ответа ООО «Резорт Инвестмент» уведомляло МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея о неправомерности отражения начисления арендной платы до даты фактической передачи земельного участка и предлагало заключить дополнительное соглашение, исключающее неверное толкования условий договора в части начального срока начисления арендной платы. Однако указанные обращения были оставлены ответчиком без удовлетворения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно условиям спорного договора изменения и дополнения условий договора оформляются письменно путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

Споры сторон, вытекающие из исполнения договора, которые не удалось разрешить путем переговоров, разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, дав им оценку по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что исковые требования Общества с  ограниченной ответственности «Резорт Инвестмент» к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о внесении изменений в условия договора аренды, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

При подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей согласно платежному поручению от 21.08.2024 № 121, что соответствует размеру государственной пошлины, установленной для данной категории споров.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При указанных обстоятельствах, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика и взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Резорт Инвестмент» (ИНН 

<

***>) удовлетворить полностью.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Краснодарский край, 

<

...>) в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Резорт Инвестмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) три экземпляра дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 23 июня 2022 года № 23-09/6305, изложив пункт 3.3 в следующей редакции:

«Размер ежегодной арендной платы установлен с момента подписания Сторонами Акта приема – передачи земельного участка, являющегося Приложением № 1 к Договору, в дальнейшем изменяется ежегодно на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. При этом Арендодатель направляет Арендатору уведомление с приложением расчета арендной платы».

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Краснодарский край, 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Резорт Инвестмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение направить лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru/.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражном суде Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции. Жалоба подается через суд, вынесший решение.

Судья                                                                                                    Е.А. Парасюк