/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-3676/2017

г. Краснодар

28 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – товарищества собственников жилья «Актив» (ИНН 6168034804, ОГРН 1106194006500) – Сорокопуда А.П. (доверенность от 21.02.2018), Хомягина Д.В. (председатель), Гончарова А.Г. (доверенность от 21.02.2018), Алферова Д.В. (доверенность от 21.02.2018), от ответчика – открытого акционерного общества «Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант"» (ИНН 6152001056, ОГРН 1026104370731) – Капраловой А.А. (доверенность от 22.08.2017), в отсутствие ответчиков – администрации г. Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743), Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), третьих лиц – публичного акционерного общества Банк ВТБ 24, акционерного общества «Газпромбанк», публичного акционерного общества коммерческий банк «Центр Инвест», Володина Алексея Владимировича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью «Донстрой», Октябрьского районного отдела судебных приставов, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Актив» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 (судьи Мисник Н.Н., Глазунова И.Н., Ильина М.В.) по делу № А53-3676/2017, установил следующее.

ТСЖ «Актив» (далее – товарищество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации г. Ростова-на-Дону (далее – администрация), Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – департамент) и ОАО «Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант"» (далее – предприятие) со следующими требованиями:

– признать недействительным (незаконным) раздел земельного участка площадью 1649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49 на два земельных участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 (площадью 363 кв. м) и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 (площадью 1286 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома);

– восстановить кадастровый учет земельного участка площадью 1649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49;

– признать право общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок площадью 1649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49 за всеми собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова, 4/12.

Исковые требования мотивированы тем, что предприятие, осуществив раздел земельного участка, фактически распорядилось общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Банк ВТБ 24, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, АО «Газпромбанк», ПАО КБ «Центр Инвест», Володин А.В., ООО «Донстрой» и Октябрьский районный отдел судебных приставов.

Решением от 17.07.2017 (судья Смолькова А.В.) признан недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49; восстановлен кадастровый учет указанного участка. Признано право общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок площадью 1649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49 за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова, 4/12. В удовлетворении требований к администрации и департаменту отказано. Судебный акт мотивирован тем, что на земельном участке площадью 1649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49, право собственности на который зарегистрировано за предприятием, построен многоквартирный жилой дом (введен в эксплуатацию 30.12.2010). Раздел спорного земельного участка произведен без участия и согласия собственников помещений многоквартирного дома и товарищества. В материалах дела отсутствуют доказательства, послужившие основанием для проведения раздела земельного участка. Доказательства того, что площади части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49, занятой домом достаточно для его надлежащей эксплуатации, материалы дела не содержат. В удовлетворении исковых требований к администрации и департаменту оказано ввиду отсутствия нарушений прав и законных интересов истца со стороны указанных лиц; решение о разделе земельного участка данные лица не принимали.

Апелляционным постановлением от 13.10.2017 решение от 17.07.2017 отменено. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме может поступить лишь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 к таковым не относится, поскольку его разрешенным использованием являлось «проектирование, строительство и последующая эксплуатация жилого квартала», что неравнозначно «проектированию, строительству и последующей эксплуатации конкретного жилого дома». Предприятие указывало, что в состав земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 входили земли, занятые территорией общего пользования – дорогой (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее – Градостроительный кодекс), которая является единственным внутриквартальным проездом к другим земельным участкам, а также жилым домам в границах данного квартала. То обстоятельство, что образованный в результате раздела земельный участок площадью 363 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 имеет разрешенное использование «внутриквартальная территория, внутриквартальные проезды», подтверждает данное заявление. В судебном заседании представитель товарищества подтвердил, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 находятся дорога и полотно ее расширения. Таким образом, до раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 земельный участок под спорным многоквартирным жилым домом не был сформирован и положения закона, регламентирующие возникновение права собственности на земельный участок у собственников помещений в данном доме, к спорной ситуации не применимы.

В кассационной жалобе товарищество просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение. По мнению подателя жалобы, вывод апелляционного суда о том, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и это обстоятельство влечет за собой возможность его раздела несостоятелен. Материалами дела подтверждено, что параметры земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49, согласно разрешения № RU61310000-6707-1 на строительство 17-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Жмайлова, 4/12, установлены и четко определены, строительство разрешено на земельном участке площадью 0,1649 га (1649 кв. м). Разрешительная документация представляет собой основу для возведения определенного многоквартирного дома. Площадь земельного участка (1649 кв. м), указанная в разрешительной документации, является необходимой для эксплуатации многоквартирного дома. Согласно приказу Минземстроя России от 26.08.1998 № 59 «Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» площадь земельного участка, полученного в результате раздела, предоставленного под эксплуатацию многоквартирного дома, является недостаточной. Указание апелляционного суда на наличие в составе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 земель, занятых территорией общего пользования (дорогой), которая является единственным внутриквартальным проездом к другим земельным участкам, а так же к жилым домам в границах данного квартала, ошибочно, поскольку участок обременен публичным сервитутом, зона действия которого охватывает вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 31:44:0071901:3036 (площадью 363 кв. м). Подтверждением данного обстоятельства является экспликация земельного участка.

В судебном заседании представители товарищества поддержали доводы кассационной жалобы. Представитель предприятия возражал против отмены апелляционного постановление.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, товарищество является жилищно-эксплуатирующей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова 4/12.

Строительство указанного дома, согласно договорам о долевом участии в строительстве, осуществлялось ООО «Донстрой» (разрешение на строительство от 10.07.2008 № RU61310000-6707-1).

Земельный участок площадь 1649 кв. м, на котором возведен указанный многоквартирный жилой дом, сформирован 23.10.2007 (кадастровый номер 61:44:0071901:49) с разрешенным использованием «для проектирования, строительства и последующей эксплуатации жилого квартала», право собственности зарегистрировано за предприятием.

Согласно проектной документации от 01.08.2008 земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 года на основании договора аренды от 06.06.2008 № 12, заключенного предприятием и ООО «Донстрой».

30 декабря 2010 года на земельном участке площадью 1649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49 возведен многоквартирный дом, который введен в эксплуатацию (разрешение от 30.12.2010 № RU61310000-6707 на ввод объекта в эксплуатацию). Зарегистрированы права собственности на помещения в многоквартирном доме участников долевого строительства.

В 2013 году по заявлению предприятия произведено межевание земельного участка площадью 1649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49 с образованием двух земельных участков с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 (площадью 363 кв. м с разрешенным использованием «внутриквартальная территория, внутриквартальные проезды») и кадастровым номером 61:44:0071901:3035 (площадью 1286 кв. м с разрешенным использованием «многоквартирный жилой дом»).

Товарищество, полагая, что раздел исходного земельного участка произведен незаконно, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) определяет, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12736/12).

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу о том, что до раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 участок под спорным многоквартирным жилым домом не был сформирован и указанные положения закона, регламентирующие возникновение права собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном жилом доме, к спорной ситуации не применимы.

Однако выводы апелляционного суда как и суда первой инстанции сделаны без учета следующего.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – постановление № 10/22) разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В то же время по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс).

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Из приведенных норм и разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления № 10/22, следует, что до осуществления государственного кадастрового учета собственники помещений в многоквартирном доме пользуются правами законных владельцев в отношении земельного участка, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме).

Таким образом, право собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, подлежит судебной защите как до постановки участка на государственный кадастровый учет (как законных владельцев участка), так и после его формирования в установленном порядке (как сособственников земельного участка).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса определяет, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки данных территорий.

В силу приведенных норм земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется с учетом его естественных границ, площадь такого участка определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели.

С учетом положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в целях определения физических параметров территории, за счет которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, суд вправе назначить экспертизу.

Таким образом, для правильного разрешения рассматриваемого дела судам следовало установить обстоятельства соблюдения градостроительных норм и правил при разделе исходного земельного участка, достаточности сформированного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 (площадью 1286 кв. м) для нормальной эксплуатации многоквартирного жилого дома (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в этих домах). Вместе с тем, из материалов дела не следует, что суды установили соблюдение необходимых норм и правил. Вопрос о назначении экспертизы на обсуждение сторон не выносился.

При таких обстоятельствах решение от 17.07.2017 и апелляционное постановление от 13.10.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо устранить отмеченные недостатки, установить соблюдение норм и правил при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом, рассмотреть вопрос о назначении по делу экспертизы с определением площади необходимой (достаточной) для обслуживания многоквартирного дома, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Согласно пункту 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2017 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 по делу № А53-3676/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                           Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                         Н.С. Мазурова

А.И. Мещерин