ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-69942/2020

27 января 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2023 года 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Масенковой И.В., Семиглазова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

 

при участии:

от истца: представители ФИО2 по доверенности от 16.05.2022 и ФИО3 по доверенности от 01.07.2022;

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 05.04.2022;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-32904/2022, 13АП-32906/2022) общества с ограниченной ответственностью «Сити Груп» и общества с ограниченной ответственностью «Физкультурно-оздоровительный комплекс «Петроградский» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.09.2022 по делу № А56-69942/2020 (судья Балакир М.В.), принятое по первоначальному иску

общества с ограниченной ответственностью «Сити Груп» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Физкультурно-оздоровительный комплекс «Петроградский» 

о взыскании

и встречному иску 

общества с ограниченной ответственностью «Физкультурно-оздоровительный комплекс «Петроградский» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Сити Груп»

о взыскании, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сити груп», адрес: 197046, Санкт-Петербург, Петроградская наб., д. 18, лит. А, пом. 21Н-28Н, оф. 201, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Физкультурно-оздоровительный комплекс «Петроградский», адрес: 199058, Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, д. 32, корп. 2, лит. А, пом. 21, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Компания), о взыскании с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- 7 961 000 руб. 19 коп. задолженности по фиксированной ежемесячной арендной плате по договору аренды от 21.04.2017 № СДЗ-124-01/17,

- 3 240 610 руб. 64 коп. задолженности за фактическое использование помещения в период с 12.07.2020 по 19.08.2020,

- 2 094 299 руб. 52 коп. пеней за нарушение сроков внесения арендной платы, а также пеней до фактического исполнения обязательства с 24.06.2021 до вынесения решения из расчета 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки,

- 489 415 руб. 30 коп. неустойки за нарушение срока возврата помещений.

Определением от 16.11.2020 суд принял к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском Общества встречный иск Компании к Обществу о взыскании 3 590 627 руб. 40 коп. неосновательного обогащения в размере обеспечительного платежа, внесенного по договору аренды от 21.04.2017 № СДЗ-124-01/17, а также 42 479 руб. 28 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2020 по 20.10.2020 и далее с 21.10.2020 по день фактической оплаты.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Компания уточнила требования по встречному иску, просило взыскать с Общества 3 590 627 руб. 40 коп. неосновательного обогащения, а также 153 856 руб. 46 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2020 по 30.06.2021 и далее с 01.07.2021 по день фактической уплаты суммы задолженности, начисленные на сумму неосновательного обогащения в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Уточнение требований встречного иска было принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2021, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021, первоначальный иск удовлетворен частично: с Компании в пользу Общества взыскано 11 068 991 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате за период 01.03.2020 по 19.08.2020 с учетом требований к условиям и срокам отсрочки внесения арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, 500 000 руб. пеней за нарушение сроков внесения арендной платы, а также пени, начисленные с 24.06.2021 по день вынесения судом решения, исчисленные из расчета 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, пени за просрочку платежа за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения по день фактической уплаты долга истцу, исчисленные из расчета 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, 170 372 руб. 69 коп. пеней за нарушение сроков оплаты переменной части арендной платы за период с 19.03.2020 по 11.07.2020, 50 000 руб. неустойки за несвоевременный возврат помещений за период с 12.07.2020 - 19.08.2020; в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.01.2022 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 по делу № А56-69942/2020 отменны, дело передано на новое рассмотрение в суду первой инстанции.

В ходе нового рассмотрения дела Общество заявило ходатайство об уточнении исковых требований по первоначальному иску, согласно которому просило взыскать с Компании:

1. Сумму долга по уплате ежемесячной арендной плате в размере 9 344 944,27 руб., которая состоит из:

- Суммы долга ответчика по оплате фиксированной части ежемесячной арендной платы за период с 01.04.2020 по 11.07.2020 в размере 5 855 642,09 руб., в том числе 30% расходов истца по содержанию арендованного имущества, не подлежащих отсрочке в размере 1 095 947,91 руб.;

- Суммы долга по уплате арендной платы за фактическое пользование помещением в период с 12.07.2020 года по 19.08.2020 года в размере3 240 610,64 руб.;

- Суммы долга по уплате повышающего коэффициента в размере 248 691,54 руб.

2. Сумму пени за нарушение сроков оплаты по договору аренды на общую сумму 4 616 968,93 руб., которая состоит из:

- Суммы пени за нарушение сроков оплаты по фиксированной части арендной платы, начисленной за период с 21.03.2020 по 03.08.2022 в размере 2 703 172,61 руб. и с 03.08.2022 по день вынесения судом решения, исчисленной из расчета 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки, а также за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения, по день фактической уплаты долга истцу, исчисленной из расчета 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки;

- Суммы пени за нарушение сроков оплаты переменной части арендной платы в размере 170 372,69 руб.;

- Суммы пени за просрочку оплаты части арендной платы, допускаемой присуждению к рассрочке оплаты в размере 1 254 008,33 руб. до 31.03.2022 года, и с 01.10.2022 по день вынесения судом решения, исчисленную из расчета 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки, а также за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения, по день фактической уплаты долга истцу, исчисленную из расчета 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки.

- Суммы пени за нарушение срока возврата помещений в размере 489 415,30 руб.

Компания, в свою очередь, также заявила ходатайство об уточнении встречных исковых требований, согласно которому просила взыскать с Общества: сумму неосновательного обогащения в размере 3 590 627,40 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2020 по 31.03.2022 включительно в размере 390 739,51 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на основании стать 395 ГК РФ на сумму долга 3 590 627,40 руб., начиная с 01.04.2022 по день фактической уплаты суммы неосновательного обогащения. 

Уточнение первоначальных и встречных исковых требований принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.09.2022 с Компании в пользу Общества взыскано 4 561 704 руб. 49 коп. задолженности по арендной плате за период 01.04.2020 по 11.07.2020, 248 691 руб. 54 коп. задолженности по оплате повышающего коэффициента, 100 000 руб. пени за нарушение сроков оплаты фиксированной части арендной платы по 31.03.2022, 80 000 руб. пени за нарушение сроков оплаты переменной части арендной платы. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. Также с Компании в пользу Общества взыскано 45 066 руб. расходов по оплате государственной пошлины. 

Общество, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение в части разрешения первоначального иска отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований по первоначальному иску в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Общество указало, что суд ошибочно пришел к выводу о наличии оснований для применения части 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) и снижении размера постоянной части арендной платы на 15%, при этом вывод суда о том, что ответчик с 26.03.2020 и по 05.07.2020 не имел возможности использовать помещения по целевому назначению (деятельность фитнес-центра), по мнению Общества, не соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам 

Также Общество указало, что суд неправильно выяснил обстоятельства, которые имеют значение для дела, при том, что письма ответчика от 20.03.2020, от 31.03.2020 № 31-03/2020/1 направлены в адрес истца до введения в действия Закона № 98-ФЗ; не исследовал предоставленные истцом доказательства, подтверждающие направление в адрес ответчика оферты и соглашения об уменьшении размера арендной платы; не учел доводы истца о недоказанности факта необоснованного уклонения арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, при этом отсутствие необоснованного уклонения арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы судом не установлено.

Кроме того, Общество указало, что суд неправильно выяснил обстоятельства, которые имеют значения для дела, не учел доводы истца о возможности предоставления отсрочки в уплате постоянной части арендной платы за исключением суммы, неподлежащей отсрочке (из условий п. 3.1.2.3, 2.1.8 договора аренды к таким платежам относятся: переменная часть арендной платы, фиксированная часть арендной платы в части затрат, связанных с содержанием арендуемого имущества), и не применил подпункт «е» постановления Правительства РФ от 03.04.2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее - Требования).

Помимо этого, Общество указало, что суд не дал оценку доводам истца о недобросовестном поведении и злоупотреблении правом ответчиком, который осуществлял в арендуемых помещениях иную экономическую деятельности в период введенного режима повышенной готовности и извлекал прибыль в период ограничений, при этом, как полагает Общество, суд не обосновано пришел к выводу о том, что сохранение у арендатора возможности использовать имущество, но в меньшем объеме, чем до введения соответствующих ограничений, не лишает его права на уменьшение арендной платы.

Вывод суда о не представлении истцом доказательств, подтверждающих использование арендатором объекта аренды после прекращения действия договора, по мнению подателя жалобы, не соответствует представленным в материалы дела доказательствам, в связи с чем также необоснован вывод об отсутствии оснований для взыскания задолженности с 12.07.2020 по 19.08.2020.

Более того, Общество полагает, что вывод суда о применении моратория в отношении текущих платежей, к которым истец относит, в том числе 30% расходов истца по содержанию арендованного имущества, неподлежащего отсрочке, а так же всею переменную часть арендной платы, сделаны с нарушением ном материального права.

Компания, также не согласившись с решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение в части взыскания с Компании в пользу Общества 4 561 704 руб. 49 коп задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 11.07.2020 и 248 691 руб. 54 коп. задолженности по оплате повышающего коэффициента..

В обоснование своей апелляционной жалобы Компания указала, что суд пришел к ошибочному выводу о том, что представленный ответчиком Отчет об оценке объекта оценки от 04.02.2021 № 0063/ОЦ/21, выполненный ООО «АльфаПро», не является надлежащим доказательством по делу, а также не оценил представленное ответчиком в материалы дела заключение специалиста ООО «Оценочная компания «ВЕТА» ФИО5 от 20.08.2020 № 02-03/20/0107 об определении рыночного размера снижения арендной платы в размере 81%, что поставило истца в преимущественное положение.

Кроме того, Компания указала, что суд вышел за пределы исковых требований и взыскал с ответчика задолженность по переменной части арендной платы в размере 2 221 429,04 руб., несмотря на то, что такого требования истец при уточнении исковых требований по первоначальному иску не заявлял.

Также Компания полагает, что суд допустил ошибку в расчете задолженности ответчика по оплате фиксированной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 11.07.2020, а также принимая решение о взыскании с ответчика задолженности по оплате фиксированной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 11.07.2020 не применил подлежащую применению часть 1 стать 19 Закона № 98-ФЗ и не учел право ответчика на отсрочку оплаты до 01.01.2023.

В отзывах на апелляционные жалобы Обществом и Компания возражали против удовлетворения апелляционных жалоб друг друга. 

В судебном заседании представители Общества доводы своей апелляционной жалобы поддержали, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы Компании. 

Представитель Компании по доводам апелляционной жалобы Общества возражал, поддержал доводы своей апелляционной жалобы, на вопрос суда пояснил, что приложенные к отзыву на апелляционную жалобу Общества документы дублируют документы, ранее представленные в материалы дела.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Обществом (арендодателем) и обществом с ограниченно ответственностью «ВЕРЗТОН» (арендатором) был заключен договор аренды от 21.04.2017 N СДЗ-124-01/17 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью 2570,2 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская наб., д. 18, лит. А.

В пункте 1.2 Договора указано, что помещения предоставлены для размещения физкультурно-оздоровительного центра.

В пункте 1.7 Договора определен срок аренды с 01.05.2017 по 31.08.2022.

Пунктом 2.3.3 Договора предусмотрена обязанность арендатора выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные Договором.

Условия о размере и порядке внесения арендной платы согласованы в разделе 3 Договора.

В соответствии с пунктом 3.1.1 Договора арендная плата состоит из фиксированной части и переменной части.

Согласно пунктам 3.1.2.1, 2.1.8 Договора фиксированная часть арендной платы включает в себя налог на добавленную стоимость, компенсацию расходов арендодателя по охране здания, плату за исполнение арендодателем обязанности по уборке прилегающей территории, в т.ч. от снега и льда, а также мойку окон и фасада здания один раз в год.

Переменная часть арендной платы состоит из компенсации расходов арендодателя, связанных с обеспечением арендуемого объекта электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением и водоотведением (пункт 3.1.3 Договора).

В соответствии с п. 3.1.4 Договора фиксированная часть арендной платы подлежит внесению не позднее 20-го числа каждого текущего месяца, а переменная часть вносится арендатором в течение трех дней с момента вручения арендодателем соответствующего счета.

На основании дополнительного соглашения от 26.06.2018 права и обязанности арендатора по Договору перешли к Компании.

В дальнейшем стороны заключили дополнительное соглашение от 07.12.2018 к Договору, в котором они согласовали уменьшение площади арендуемых помещений до 2341,7 кв. м, установили размер фиксированной части арендной платы в сумме 2 492 973 руб. 82 коп. (в том числе НДС) в месяц.

В соответствии с дополнительным соглашением от 11.09.2019 Компания обязалась в срок не позднее 20.03.2020 внести разовый фиксированный повышающий коэффициент в размере 497 377 руб. 08 коп. (в том числе НДС).

Этим же дополнительным соглашением стороны предусмотрели увеличение размера фиксированной части арендной платы с 01.04.2020 до 2 575 870 руб. (в том числе НДС) в месяц.

За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы установлена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2 Договора).

Пунктом 4.3 Договора предусмотрено, что в случае, если арендатор не возвратил помещения своевременно, арендодатель вправе потребовать оплаты пеней в размере 0,5% за каждый день просрочки от суммы, причитающейся к оплате аренды.

Согласно пункту 3.5 Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором условий пунктов 3.1.4, 3.1.5 Договора, в том числе в случае просрочки перечисления соответствующих денежных средств более чем на 14 календарных дней, либо перечисления денежных средств не в полном объеме, арендодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке.

В соответствии с пунктом 5.5 Договора в случае одностороннего внесудебного отказа арендодателя от Договора по основаниям, установленным пунктами 3.5 и 5.3, Договор считается прекращенным по истечении 30-ти календарных дней с даты направления арендодателем арендатору заказным письмом уведомления о расторжении Договора.

Письмом от 25.03.2020 Общество уведомило Компанию о наличии у арендатора задолженности по Договору.

Компания в письме от 30.03.2020 указала, что постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 N 121 в рамках мер противодействия распространению новой коронавирусной инфекции установлен запрет на посещение плавательных бассейнов и фитнес-центров, просила рассмотреть вопрос о временном оформлении долга, который будет погашаться после снятия ограничительных мер и открытия спорт-клуба.

В ответ на данное обращение Общество в письме от 30.03.2020 отметило, что задолженность образовалась до введения указанных арендатором ограничений, поэтому повторно предложило ее оплатить, указав на готовность к обсуждению условий аренды на период действия ограничительных мер при условии погашения долга, образовавшегося до 25.03.2020, в установленный в этом письме срок.

В дальнейшем в письме от 08.04.2020 Компания просила предоставить отсрочку оплаты задолженности, а в письме от 10.06.2020 сообщила, что с 08.05.2020 приступила к погашению долга, уплатила 265 000 руб., предложила утвердить приведенный в письме график погашения задолженности, уменьшить размер арендной платы по Договору.

В письме от 11.06.2020 Общество предложило Компании установить уменьшенный размер фиксированной части арендной платы за апрель, май и июнь 2020 года при условии оплаты в срок до 24.06.2020 денежной суммы в размере 4 614 978 руб. 02 коп. согласно приведенному в письме расчету, указало, что в случае неуплаты названной суммы до 24.06.2020 Общество просит считать письмо уведомлением о расторжении Договора.

Письмом от 25.06.2020 Общество направило Компании для подписания проект соглашения о расторжении Договора.

Общество, ссылаясь на неисполнение арендатором требования об уплате задолженности, изложенного в письме от 11.06.2020, указав на расторжение Договора на основании пунктов 3.5, 5.5 с 11.07.2020 с учетом ранее направленного письма от 11.06.2020, в уведомлении от 03.07.2020 потребовало передать помещения 11.07.2020 по акту приема-передачи.

Указывая на неисполнение арендатором предъявленных ему требований, Общество обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском по настоящему делу.

Компания, возражая против удовлетворения первоначального иска, ссылалась на невозможность использования помещений в спорный период вследствие принятых ограничительных мер, направленных на противодействие распространения новой коронавирусной инфекции, на недопустимость начисления санкций за несвоевременное внесение арендной платы с учетом установленных Правительством Российской Федерации моратория и требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, а также на наличие оснований для уменьшения размера арендной платы за заявленный в иске период на основании статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

В обоснование требований встречного иска Компания указала, что в соответствии с условиями Договора и дополнительных соглашений к нему арендатором был внесен депозит в размере 3 590 627 руб. 40 коп., и предусмотренные Договором обстоятельства, надлежащее исполнение которых гарантируется обеспечительным депозитом, не наступили, поэтому соответствующая сумма подлежала возврату арендатору.

Суд первой инстанции не установил наличия правовых оснований для удовлетворения встречного иска, посчитав, что сумма депозита зачтена Обществом в счет уплаты долга арендатора, превышающего сумму обеспечительного платежа, при этом решение суда в указанной части сторонами не обжалуется.

Исковые требования по первоначальному иску признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению в части взыскании с Компании в пользу Общества 4 561 704 руб. 49 коп. задолженности по арендной плате за период 01.04.2020 по 11.07.2020, 248 691 руб. 54 коп. задолженности по оплате повышающего коэффициента, 100 000 руб. пени за нарушение сроков оплаты фиксированной части арендной платы по 31.03.2022 и 80 000 руб. пени за нарушение сроков оплаты переменной части арендной платы, при этом суд признал допустимым применение к отношениям сторон Требований, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439, снизил суммы штрафных санкций по правилам статьи 333 ГК РФ и установив оснований для уменьшения размера арендной платы в соответствии со статьей 19 Закона № 98-ФЗ применительно к введенным на территории Санкт-Петербурга ограничительным мерам.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для их удовлетворения и отмены либо изменения решения суда первой инстанции от 02.09.2022 , в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Материалами подтверждается и сторонами не оспаривается факт расторжения договора аренды 12.07.2020 и пользование ответчиком помещениями до даты расторжения договора аренды, при этом, вопреки доводам апелляционной жалобы Общества, как верно указал суд первой инстанции, оснований для взыскания задолженности с 12.07.2020 по 19.08.2020 в рассматриваемом случае отсутствуют, поскольку доказательств, подтверждающих использование арендатором объекта аренды после прекращения действия договора, истцом не представлено. 

Отклоняя доводы Общества о том, что Компания в период с 12.07.2020 по 19.08.2020 использовала арендуемые по договору помещения для размещения в них оборудования, апелляционный суд отмечает, что действительно в указанный период оборудование ответчика находилось в ранее арендуемых помещениях, однако причиной тому послужило, как верно установил суд первой инстанции, ограничение истцом доступа ответчика в помещения и препятствование вывозу оборудования.

Так в материалы дела представлены письма истца, в которых он предупреждает ответчика об ограничении вывоза имущества из помещений (письмо от 25.06.2020 исх. № 47), и лишении права истребования имущества с 26.07.2020 (письмо от 16.07.2020 исх. № 61).

Письмом от 17.07.2020 исх. № 17-07/2020 в ответ на письмо истца от 03.07.2020 исх. № 51 ответчик направил в адрес истца подписанный со стороны ответчика акт приема-передачи помещений от 11.07.2020. 

20.07.2020 после отказа истца в вывозе оборудование, представителями ответчика был составлен акт отказа в доступе и вывозе оборудования.

В письме от 20.07.2020 исх. № 63 истец подтверждает ограничение доступа в помещение с 12.07.2020, и получение подписанного со стороны ответчика акта приема-передачи помещений, при этом истец со своей стороны акт не подписал и ответчику не представил.

Кроме того, представленный в материалы дела видео-файл подтверждает, что сотрудник истца 20.07.2020 запрещает вывозить имущество ответчика из ранее арендованных помещений.

В этой связи, принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истец запрещал вывозить имущество ответчика и фактически уклонялся от приемки помещений, и, как следствие, не вправе требовать уплаты арендной платы за период с 12.07.2020 по 19.08.2020.

Вместе с тем, принимая во внимание возражения Компании о том, что использование объекта аренды в спорный период под физкультурно-оздоровительный центр оказалось невозможным вследствие введения на территории Санкт-Петербурга ограничительных мер, направленных на противодействие распространения новой коронавирусной инфекции, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел правомерному выводу о том, что арендная плата за период с 01.04.2020 по 11.07.2020 подлежит определению и уплате с учетом положений нормативных правовых актов, регулирующих взаимоотношения сторон в условиях пандемии (COVID-19), при этом суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» с 13.03.2020 на территории Санкт-Петербурга введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Санкт-Петербургской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

В соответствии с п. 2-1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18 марта 2020 года № 127) с 18.03.2020 временно приостанавливается проведение в Санкт-Петербурге досуговых мероприятий, в том числе в сфере культуры, физической культуры и спорта, развлекательной и просветительской деятельности, в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них) с числом участников более 50 человек одновременно (частичное ограничение работы фитнес-центров).

Согласно п. 2.2.3. постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 24 марта 2020 года № 156) с 26.03.2020 запрещен доступ посетителей в плавательные бассейны и фитнес-центры.

С 06.07.2020 разрешен доступ посетителей в плавательные бассейны и фитнес-центры, находящихся вне зданий торгово-развлекательных центров (комплексов), торговых центров (п. 1.2 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30 июня 2020 года № 477 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020г. № 121»). Так как арендуемые помещения имели отдельный вход и не находились в здании торгово-развлекательного центра (комплекса), торгового центра, ответчик приступил к использованию помещений с 06.07.2020.

Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, учитывая установленный запрет на осуществления коммерческой деятельности в арендуемых помещениях, ответчик с 26.03.2020 и 05.07.2020 не имел возможности использовать помещения по целевому назначению (деятельность фитнес-центра).

Частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. 

Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Правительством Российской Федерации в постановлении от 03 апреля 2020 года № 439 (далее - Требования).

В п. 1 Требований указано, что они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Ответчик зарегистрирован в качестве юридического лица 17.05.2018. Основной вид деятельности - Деятельность фитнес-центров (код ОКВЭД 2 - 93.13).

Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2020 года № 434 деятельность в области спорта, отдыха и развлечений (код ОКВЭД2 - 93) отнесена к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 15.04.2020 № Д13и-11577 если в перечне указан класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в перечень.

Из материалов дела следует, что ответчик направлял истцу письма о предоставлении отсрочки. В письме от 08.04.2020 исх. № б/н ответчик сообщил истцу о том, что он работает в фитнес-индустрии, отнесенной постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 к отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. В письмах от 29.06.2020 исх. № 29-06/2020, от 08.07.2020 исх. № 08-07/2020 ответчик указал на предоставленное Федеральным законом № 98-ФЗ право отсрочки арендных платежей.

Таким образом, является правомерным вывод суда первой инстанции о предоставлении ответчику отсрочки на условиях, установленных пунктом 3 Требований, 

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы подоговору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную платуплатежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Кроме того, согласно части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее - Закон N 68-ФЗ) (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации

В ответе на вопрос № 5 Обзора № 2 Президиума ВС РФ от 30.04.2020: «С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ?» указано, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Установив, что у Компании отсутствовала возможность использовать помещения по изначально согласованному в Договоре назначению 26.03.2020 по 05.07.2020, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчик имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы.

Довод Общества о том, ответчик в период с 26.03.2020 по 05.07.2020 пользовался помещениями и извлекал из такого пользования прибыль, в связи с чем у суда отсутствовали основания для применения части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и снижения размера постоянной части арендной платы на 15%, подлежит отклонению как несоответствующий фактическим обстоятельствам дела и противоречащий представленным в материалы дела доказательствам, которыми подтверждено, что с 26.03.2020 по 05.07.2020 включительно ответчик по независящим от него обстоятельствам, не имел возможности использовать арендуемые помещения по целевому назначению, то есть для оказания населению физкультурно-оздоровительных услуг. 

Доказательств, подтверждающих использование помещений в период закрытия для осуществления установленной договором аренды физкультурно-оздоровительной деятельности или иной, приносящей доход деятельности, Обществом не представлено.

Из содержания договора субаренды от 11.02.2020 следует, что объектом субаренды являлась часть здания площадью 1,28 кв. м для размещения автоматического терминала выдачи заказов (постамат PickPoint), объектом субаренды по договору от 01.08.2019 - помещение площадью 100 кв. м для организации деятельности кафе, договорами возмездного оказания услуг от 19.12.2018 от 06.09.2019 опосредованы отношения по обеспечению возможности размещения торгово-сервисных автоматов по продаже холодных и горячих напитков (вендинговых аппаратов), по договору аренды от 10.01.2019 Компания выступала арендатором оборудования.

Исходя из предмета указанных договоров и объектов отношений по ним (в том числе их площади) не следует, что Компания в действительности не пострадала от введения ограничений.

Поступления денежных средств в период с 26.03.2020 по 05.07.2020 от ИП ФИО6 по договору субаренды от 01.08.2019 (организация деятельности кафе/бара), ООО «Интернет решения», ИП ФИО7 не было, доказательств обратного не представлено. 

Поступление от ООО «Сеть автоматизированных пунк¬тов выдачи» в апреле 2020 года в размере 5000 руб., и в мае 2020 года в сумме 967,74 руб. за размещение постомата, не свидетельствует об осуществлении ответчиком предпринимательской деятельности вопреки запрету органов государственной власти, а также получении выручки, сопоставимой с выручкой от осуществления физкультурно-оздоровительной деятельностью.

Данные о начисленных коммунальных платежах Компании за период с января 2020 года по июнь 2020 года также свидетельствуют об отсутствии коммерческой деятельности в арендуемых помещениях в период закрытия фитнес-центра

Довод Истца об уклонении ответчика от заключения соглашения об уменьшении размера арендной не соответствует фактическим обстоятельствам дела и противоречит представленным в материалы дела доказательствам, в том числе переписке сторон, при этом то обстоятельство, что, несмотря на ведение переговоров, сторонами не было достигнуто соглашение об уменьшении размера арендной платы, не свидетельствует в безусловном порядке о недопустимости определения размера арендной платы применительно к положениям части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ при разрешении настоящего спора.

В обоснование расчета величины снижения арендной платы, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации Обществом в материалы дела представлено заключение ООО «ДЕАЛ-оценка» № 01/12/20-Д от 01.12.2020, на страницах 66-82 которого (раздел 13, 14 заключения), специалистом ФИО8 произведен расчет такой величины для договора аренды нежилых помещений № СД3-124-01/17 от 21.04.2017 на период с 26 марта 2020 года по 05 июля 2020 года включительно, размер снижения составил 15%.

Ответчиком в материалы дела представлены заключение специалиста ООО «Оценочная компания «ВЕТА» ФИО5 № 02-03/20/0107 от 20.08.2020 об определении рыночного размера снижения арендной платы в размере 81%, и отчет об оценке оценщика ООО «АльфаПро» ФИО9 от 04.02.2021 № 0063/ОЦ/21 об определении величины размера арендной платы в период с 26.03.2020 по 05.07.2020, согласно которому размер арендной платы в период с 26.03.2020 по 05.07.2020 составляет 1 629 472,00 руб., в том числе НДС.

Доводы Компании о том, что суд не оценил заключение специалиста ООО «Оценочная компания «ВЕТА» ФИО5 от 20.08.2020 № 02-03/20/0107 об определении рыночного размера снижения арендной платы в размере 81% подлежит отклонению апелляционным судом, поскольку согласно материалам дела на указанное заключение представлено в 2020 году (дата составления отчета 10.07.2020), после чего истцом была предоставлена отрицательная рецензия № 27/09/2020 от 13.11.2020 на данное на заключение и в последующем ответчик предоставил в материалы дела Отчет об оценке оценщика ООО «АльфаПро» ФИО9 от 04.02.2021 № 0063/ОЦ/21.

При этом, представленному Компанией Отчету об оценке оценщика ООО «АльфаПро» ФИО9 от 04.02.2021 № 0063/ОЦ/21 судом первой инстанции первой инстанции дана критическая оценка и данный отчет обоснованно не принят судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства в связи с его несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также в связи с тем, что отчет об оценке в данном случае не может быть признан достаточным доказательством определения рыночного размера арендной платы за арендуемые помещения в период невозможности их использования ответчиком. 

Как верно указал суд первой инстанции, целью оценки ООО «АльфаПро» является определение величины арендной платы (с учетом размера рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19) в период с 26.03.2020 по 05.07.2020, а не определение размера снижения арендной платы на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации, как это определено в ответе на вопрос № 5 Обзора № 2 Президиума ВС РФ от 30.04.2020. 

Заключение специалиста является одним из доказательств по делу, которое не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ). 

Суд оценивает доказательства, в том числе и заключение специалиста, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, суд признал обоснованным расчет величины снижения арендной платы, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации, определенный заключением ООО «ДЕАЛ-оценка» № 01/12/20-Д от 01.12.2020.

В этой связи, а также учитывая конкретные обстоятельства дела, связанные с приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемом помещении в вышеуказанный период, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости снижения размера постоянной части арендной платы на 15%.

С учетом снижения размера постоянной части арендной платы на 15%. задолженность ответчика по арендным платежам по фиксированной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 11.07.2020 составила 2 340 275 руб. 45 коп., задолженность по переменной части арендной платы за этот период - 2 221 429 руб. 04 коп., а всего: 4 561 704 руб. 49 коп., а сумма коэффициента по пункту 2.1.2 дополнительного соглашения от 11.09.2019 № 3 составила 248 691 руб. 54 коп. 

Доводы Компании о том, что суд вышел за пределы уточненных исковых требований и неправомерно взыскал с ответчика задолженность по переменной части арендной платы в размере 2 221 429,04 руб., подлежат отклонению апелляционным судом как несостоятельные, поскольку в заявление об уточнении исковых требований от 02.08.2022 истец просил взыскать с ответчика в пользу истца сумму долга по уплате ежемесячной арендной плате рассчитанную на основании договора аренды и включающую задолженность по переменной части арендной платы, что подтверждается письменными объяснениями истца от 18.08.2022 (таблицы 1.1. и 1.2). 

Доводы Компании о том, что суд допустил ошибку в расчете задолженности ответчика по оплате фиксированной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 11.07.2020 не нашли своего подтверждения при проверке судом апелляционной инстанции с учетом представленных в материалы дела истцом расчета на 03.08.2022 (т. 10, л.д. 175-181) и письменных объяснений от 18.08.2022 (т. 10, л.д. 183-184), которые раскрывают период формирования задолженности, ее расчет и размер при условии принятия решения о снижении размера постоянной части арендной платы на 15%.

Кроме того, апелляционный суд полагает подлежащими отклонению доводы Компании о том, что принимая решение о взыскании с ответчика задолженности по оплате фиксированной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 11.07.2020 суд первой инстанции не применил подлежащую применению часть 1 стать 19 Закона № 98-ФЗ и не учел право ответчика на отсрочку оплаты до 01.01.2023. Компанией не учтено, что Договор аренды прекращен 11.07.2020, при этом разрешаемый судом спор включает в себя не только вопрос отсрочки платежа, обязанность по оплате которой наступила с 01.01.2021, но и вопрос размера задолженности арендатора перед арендодателем, в связи с чем суд первой инстанции правомерно указал в резолютивной части решения подлежащую взысканию с Компании в пользу Общества сумму фиксированной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 11.07.2020.

Доводы Общества об отсутствии с учетом подпункта «е» Требований оснований для предоставления отсрочки в уплате платежей, начисленных истцом за пользование арендатором коммунальными услугами и расходов на содержание арендуемого имущества, вытекающие из Договора аренды, составляющие 30% от размера ежемесячной арендной платы, также подлежат отклонению апелляционным судом с учетом следующего.

Согласно подпункту «е» пункта 3 Требований, если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Ссылаясь на заключение специалиста ООО «ДЕАЛ-Оценка» № 01/12/20-Д от 01.12.2020 (т. 3, л.д. 58-193), истец полагает, что его расходы на содержание арендуемого имущества (наружная охрана, уборка прилегающей территории, в том числе от снега и льда, а также мойка окон и фасада здания 1 (один) раз в год) составляют 30% от фиксированной части арендной платы, вместе с тем, доказательств несения за спорный период расходов на содержание арендуемого имущества (по наружной охране, уборке прилегающей территории, в том числе от снега и льда, а также мойке окон и фасада здания 1 (один) раз в год) Обществом в материалы дела не представлено. 

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив факт несвоевременного исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для привлечения Компании к ответственности в виде уплаты неустойки, предусмотренной договором аренды, при сам расчет неустойки признан судом неверным, поскольку при расчете неустойки истцом не были учтены моратории, установленные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 428 на период с 06.04.2020 по 07.01.2021 и Постановлением Правительства ФР от 28.03.2022 N 497 на период с 01.04.2022 по 01.10.2022, при этом в части расчета неустойки, начисленной на фиксированную часть арендной платы, истцом также не учтено, что с 13.03.2020 ответчику предоставлено право на отсрочку и снижение размера арендной платы, в связи с чем неустойка за период с 13.03.2020 (дата введения режима повышенной готовности) не начисляется.

Кроме того, судом первой инстанции признано обоснованным заявление ответчика об уменьшении размера неустойки в связи с ее несоразмерностью в порядке статьи 333 ГК РФ, при этом решение суда первой инстанции в части наличия основания для применения положений статьи 333 ГК РФ Обществом не обжалуется.

С учетом применения положений статьи 333 ГК РФ итоговый размер неустойки, определенный судом и подлежащей взысканию с Компании в пользу Общества, по состоянию на 31.03.2022 составил 100 000 руб. за просрочку оплаты фиксированной части арендной платы и 80 000 руб. за просрочку оплаты переменной части арендной платы.

Доводы Общества об отсутствии у суда оснований для применения моратория в отношении текущих платежей, к которым истец относит, в том числе 30% расходов истца по содержанию арендованного имущества, неподлежащего отсрочке, а также всею переменную часть арендной платы, отклоняются апелляционным судом, поскольку не имеют существенного значения с учетом определения итогового размера неустойки с применением статьи 333 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 АПК РФ доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению обжалуемого решения.

Обстоятельства, установленные статьей 270 АПК РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционным жалобам относятся на их подателей.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.09.2022 по делу № А56-69942/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.Б. Слобожанина

Судьи

 

И.В. Масенкова

 В.А. Семиглазов