﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-6909/2018

г. Краснодар

27 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 ноября 2019 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Немцевой А.С., при участии в судебном заседании от истца – администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия – Алания (ИНН 1510007380, ОГРН 1021500002556) – Фединой Г.А. (доверенность от 25.03.2019) и Антоненко И.А. (доверенность от 29.10.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агро-Ир» (ИНН 1514004654, ОГРН 1081514000435) – Багаева А.Р. (доверенность             от 04.03.2019), в отсутствие третьего лица – открытого акционерного общества «Агрофирма «Монолит», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агро-Ир» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 20.05.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 по делу                                    № А61-6909/2018, установил следующее.

Администрация местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия – Алания (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Агро-Ир» об изменении условий договоров от 10.04.2013              № 55-13 и 05.03.2013 № 41-13 в части размера арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Агрофирма «Монолит».

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания                              от 20.05.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019, исковое заявление удовлетворено. Внесены изменения в условия спорных договоров аренды, а именно: пункт 3.1 договора от 10.04.2013 № 55-13 изложен в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за один год составляет 2 888 456 рублей»; пункт 3.1 договора аренды от 05.03.2013 № 41-13 изложен в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за один год составляет 2 284 709 рублей 53 копейки». Суд указал, что измененный размер арендной платы по названным договорам подлежит применению с даты вступления в законную силу решения по делу. Судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для применения при расчете арендной платы за предоставленные обществу участки сельскохозяйственного назначения ставки в размере 0,3% от кадастровой стоимости. Применению подлежит ставка арендной платы, установленная постановлением Правительства Республики Северная Осетия – Алания от 15.03.2016 № 79 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия – Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории Республики Северная Осетия – Алания и предоставляемые без торгов», в размере 2,68% от кадастровой стоимости.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска администрации. Податель жалобы указывает, что суды не установили причины, в силу которых спорные участки не были поставлены на государственный кадастровый учет. При этом правопредшественник общества обратился в уполномоченный орган с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования в декабре 2011 года, то есть в срок, установленный пунктом 2 статьи 3 Федерального закона                      от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Отсутствие кадастровых паспортов спорных участков не могло служить достаточным основанием для неприменения льготной ставки арендной платы. ОАО «Агрофирма «Монолит» в период с 28.10.2011 по 28.11.2011 совершала необходимые действия по согласованию границ участков, право на которые подлежало переоформлению. В данном случае предусмотренные законом основания для изменения условий договоров аренды отсутствовали. 

В отзыве администрация просила оставить без изменения решение и апелляционное постановление.  

Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;             далее – Кодекс).

В заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представители администрации полагали, что состоявшиеся по делу судебные акты следует оставить без изменения.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления отсутствуют.

Как видно из материалов дела, 05.03.2013 администрация (арендодатель) и ОАО «Агрофирма «Монолит» (арендатор) заключили договор № 41-13 аренды земельных  участков сельскохозяйственного назначения общей площадью 23 161 756 кв. м (т.1,                       л. д. 24 – 30).

В соответствии с пунктом 3.1 и приложением к договору арендная плата за участки определена с применением ставки 0,3% от кадастровой стоимости. 

Администрация (арендодатель) и ОАО «Агрофирма «Монолит» (арендатор) 10.04.2013 заключили договор № 55-13 аренды земельного  участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 9 832 707 кв. м с кадастровым номером 15:01:0301003:67 (т.1, л. д. 31 – 38).

В соответствии с пунктом 3.1 и приложением к договору арендная плата за участок определена с применением ставки 0,3% от кадастровой стоимости. 

Общество приобрело статус арендатора данных участков в результате совершения сделок о передаче прав и обязанностей по названным договорам аренды (т. 1, л. д. 46 – 57).

Администрация направила в адрес общества уведомления об изменении размера арендной платы и предложением заключить дополнительное соглашение к спорным договорам. В уведомлении указано на необходимость применения ставки арендной платы (2,68% от кадастровой стоимости), установленной в соответствии с постановлением Правительства Республики Северная Осетия – Алания от 15.03.2016 № 79  (т. 1, л. д. 11 – 13, 83 – 87).

           Поскольку дополнительные соглашения к договорам аренды на условиях истца стороны не заключили, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

На основании статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Статья 451 Гражданского кодекса регламентирует изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3                             статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015; далее – Земельный кодекс) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорными участками относится к категории регулируемых цен.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы             и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 указано, что  в подобной ситуации стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В данном случае требование администрации основано на приведенных разъяснениях, обусловленных регулируемым характером арендной платы за участки, и направлено на создание правовой определенности во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в применимой редакции) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определялась в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, – в соответствии с пунктом 10 данной статьи.

При этом годовой размер арендной платы устанавливался в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с рассматриваемой нормой, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно приведенной норме льготный размер арендной платы установлен в целях стимулирования к переоформлению права на землю лиц в период, установленный в законе (то есть до 01.07.2012).

При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 01.03.2015 подлежала определению по правилам абзаца пятого пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (действовавшего до 01.03.2015), с 01.03.2015 – по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса.

 Соответствующая правовая позиция приведена в пункте 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018.

  В материалы дела представлено заявление ОАО «Агрофирма «Монолит»                            от 14.12.2001 № 291 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками общей площадью 3733,15 га на право аренды сроком на 49 лет. Данное заявление поступило в администрацию 14.12.2011; в тексте названного документа отсутствует указание на наличие каких-либо приложений (т. 2, л. д. 33). 

 Судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, признали данное заявление ненадлежащим, поскольку в нему, в частности, не приобщены кадастровые паспорта (кадастровые выписки) испрашиваемых в аренду земельных участков.

Данный вывод следует признать верным в силу следующего.

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в применимой редакции) на юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, возложена обязанность в установленный срок переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Заинтересованные лица вправе по своему выбору оформить участки в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами  статьи 36 Земельного кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 № 14711/05 сформулированы следующие правовые позиции. Одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность. Пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрены специальные условия переоформления права (наличие права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования). Эти правила отличны от условий приобретения земли по правилам статьи 36 Земельного кодекса (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

Рассмотрение заявлений заинтересованных лиц (собственников объектов недвижимости, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования) о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Пункты 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса предусматривали, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в ГКН отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного  статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждал и выдавал заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивало за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращалось с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса).

 По общему правилу до момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка такой объект не может считаться сформированным (индивидуализированным) и выступать объектом гражданско-правовых сделок.

Из материалов дела видно, что постановление главы администрации от 24.01.2012  № 22-З не содержало сведений о кадастровых номерах  земельных участков общей площадью 3733,1487 га, право на которые подлежало переоформлению (т. 1, л. д. 39, 40), поэтому до момента осуществления кадастрового учета они не могли быть предоставлены заявителю (пункт 8 статьи 36 Земельного кодекса). Кадастровый учет участков осуществлен после принятия постановления о предоставлении участков (т. 1, л. д. 88 – 97). Содержащаяся в названном постановлении ссылка на государственный акт от 04.08.1980 серии А-I № 930960 также не позволяла определить объект аренды, поскольку в названном документе приведено графическое изображение общего земельного массива площадью 4910,76 га, принадлежащего колхозу им. Ленина. Кроме того, на представленной в деле копии государственного акта содержится отметка «акт недействителен» с указанием о выдаче нового документа (т. 1, л. д. 14 – 20). Сведения об объеме прав на землю, принадлежащих СПК – колхоз им. Ленина и перешедших в результате реорганизации в 2001 году к вновь созданному ОАО «Агрофирма «Монолит» (т. 1, л. д. 21, 22), в материалах дела отсутствуют.   

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, в рассматриваемый период определялся приказом Минэкономразвития России                              от 13 сентября 2011 года № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» (далее – приказ № 475). При этом уполномоченные государственные (муниципальные) органы не вправе требовать                      от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем (абзац третий пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса).

В перечень, в частности, включены: копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица или выписка из государственного реестра об этом лице (пункт 2); кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка – в случае, если заявление о приобретении прав на данный участок подано с целью переоформления прав на него (пункт 6), копия документа, подтверждающего обстоятельства, дающие право на приобретение земельного участка (пункт 7).

Согласно пункту 2 приказа № 475, документы, указанные в пунктах 2, 4, 4.1, 5, 5.1, 6 перечня, не могут быть затребованы у заявителя, ходатайствующего о приобретении прав на земельный участок, при этом заявитель вправе их представить вместе с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Пунктом 3 приказа № 475 установлено, что пункт 2 названного приказа вступает в силу 1 июля 2012 года в отношении документов, необходимых для приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, до 01.07.2012 для решения вопроса о приобретении прав на земельный участок заинтересованному лицу необходимо предоставлять в уполномоченный орган документы, предусмотренные перечнем, для приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что правопредшественник общества 14.12.2011 обратился в администрацию с заявлением о переоформлении права, к которому не приложил, в частности, кадастровые паспорта либо кадастровые выписки испрашиваемых участков. Изложенное подтверждено постановлениями главы администрации местного самоуправления Моздокского района от 19.02.2013 № 58-З                    и от 10.04.2013 № 179-З (т. 1, л. д. 41 – 44). 

Таким образом, вопреки доводам жалобы правопредшественник общества при обращении в уполномоченный орган с заявлением от 14.12.2011 о переоформлении права не выполнил требования пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса, а также приказа № 475.

С учетом изложенного, судебные инстанции правомерно заключили о нарушении установленного законом срока переоформления права, в связи с чем  определили размер платы за используемые ответчиком участки с применением ставки, утвержденной постановлением Правительства Республики Северная Осетия – Алания от 15.03.2016                   № 79.

 Доводы кассационной жалобы общества (об обращении за утверждением схем расположения земельных участков; о согласовании границ земельных участков в ноябре 2011 года) отклоняются. Указанные доводы не влияют на обоснованность выводов судебных инстанций о нарушении ОАО «Агрофирма «Монолит» при обращении в уполномоченный орган требований пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса и приказа                № 475 и об отсутствии в связи с этим оснований для квалификации первоначального заявления в качестве надлежащего. Общество также не учитывает содержание представленного в дело заявления от 14.12.2011 (т. 1, л. д. 23) и имевшиеся противоречия в сведениях правоудостоверяющего документа на землю (пункт 7 перечня; т. 1, л. д. 14), что исключает правомерность ссылки ответчика на положения пункта 7                              статьи 36 Земельного кодекса. Переоформление фактически осуществлено после установленной законом даты (т. 1, л. д. 41 – 44). Сведения о признании незаконными действий (бездействия) должностных лиц администрации, совершенных при рассмотрении заявлений о переоформлении права либо об утверждении схем расположения участков, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 20.05.2019 и апелляционного постановления от 26.08.2019 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

Нарушения, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4                       статьи 288 Кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 20.05.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 по делу № А61-6909/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.Е. Епифанов

                                                                                                                               И.В. Сидорова