АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА  

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-3459/25 

Екатеринбург 

24 сентября 2025 г. Дело № А50-9326/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2025 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В. А.,  

судей Лазарева С.В., Скромовой Ю.В. 

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новая эра» (далее – общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Пермского края от 20.03.2025 по делу № А50-9326/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2025 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании путем онлайн принял участие представитель общества - ФИО1 (доверенность от 16.09.2025 № 1).  

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании 1 892 700,54 руб. стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения арендуемого здания в нормативное состояние (учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Березники.  

Решением суда от 20.03.2025 иск удовлетворен. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  

01.07.2025 решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе и пояснении к ней общество просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, направить  

дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, судами не дана надлежащая правовая оценка экспертному заключению эксперта ФИО3, в котором наличие недостатков, возникших после подписания акта приема передачи от 16.10.2019, не установлено. Заявитель полагает, что заключение эксперта ФИО4 является недопустимым доказательством, поскольку выполнено с многочисленными недостатками. Общество считает, что судами неверно истолкованы условия договора, так, проведение капитального и текущего ремонта здания являлось правом, а не обязанностью общества, и проведение ремонтных работ допускалось исключительно с письменного согласия собственника помещения, такое согласие материалы дела не содержат. Ответчик полагает, что поскольку совокупность условий, необходимая для взыскания с ответчика убытков не доказана, основания для удовлетворения иска отсутствуют.  

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.  

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества 25.04.2017 № ип/2017/30, по условиям которого ответчику на праве аренды передано муниципальное имущество в виде кирпичного здания проходной (лит. Б), общей площадью 55,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для использования в соответствии с нормативными требованиями и видами разрешенного использования и застройки в г. Березники, утвержденными решением Березниковской городской Думы от 31.07.2007 № 325, согласно акту от 02.05.2017 имущество передано арендатору в удовлетворительном состоянии.  

Между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (продавец) и предпринимателем (покупатель) в соответствии с Федеральным Законом № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества», по результатам аукциона от 16.11.2018 по лоту № 3 был заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 18.09.2019, по условиям которого право собственности на здание проходной перешло к предпринимателю.  

Договор купли-продажи муниципального имущества от 18.09.2019 зарегистрирован в установленном законом порядке.  

Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 25.04.2017 № ип/2017/30 перешли к предпринимателю.  

25.11.2020 по инициативе предпринимателя с участием директора общества ФИО5 произведен осмотр здания проходной, которым установлено неудовлетворительное состояние здания проходной в виде отслоения штукатурки, отслоения краски, демонтажа дверей, демонтажа электроэнергии, разрушений стен, эрозии кладочных швов и иные повреждения.  

Истец заключил договор подряда от 20.12.2022 № 89 с обществом «Артстрой» с целью выполнения ремонтно-отделочных работ здания проходной, согласно локальному ресурсному сметному расчету общая стоимость ремонтно-отделочных работ в здании проходной, определена в размере 725 831,18 руб.  

Истец направил в адрес ответчика претензию, в которой просил ответчика возместить стоимость работ и материалов с целью восстановительного ремонта в здании проходной.  

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.  

Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего. 

 В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.  

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения  

относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Для возникновения права на возмещение убытков истец обязан доказать совокупность таких обстоятельств, как: наступление вреда; противоправность поведения причинителя вреда; наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда; вина причинителя вреда.  

Убытки являются общей мерой гражданско-правовой ответственности, целью которой является возмещение отрицательных последствий, наступивших в имущественной сфере потерпевшего в результате нарушения договорного обязательства и (или) совершения гражданского правонарушения.  

Требования истца о взыскании убытков мотивированы наличием замечаний к состоянию помещений, переданных ответчику в аренду.  

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В силу положений п. 1 ст. 615, п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Кроме того, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  

 В соответствии с п. 1.4 договора аренды затраты, связанные с риском случайной гибели (порчи) арендуемого имущества, несет арендатор.  

По условиям договора арендатор обязан поддерживать имущество, инженерные сети, оборудование, коммуникации, расположенные в переданном в аренду имуществе, в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества, инженерных сетей, коммуникаций, расположенных в переданном в аренду имуществе, производить за свой счет установку, замену и ремонт приборов учета энергопотребления, воды, тепловой энергии, принимать участие в расходов на установку коллективных (общедомовых) приборов учета энергопотребления, воды, тепловой энергии, природного газа, в порядке и срок, предусмотренные действующим законодательством (п. 3.2.4 договора); - обеспечивать  

сохранность инженерных сетей, оборудования, коммуникаций, расположенных в переданном в аренду имуществе (п. 3.2.5 договора); - в случае проведения самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или установки сетей, изменяющих первоначальный вид имущества, таковые должны быть устранены арендатором, а имущество приведено в прежний вид за его счет в срок, определенный односторонни решение арендодателя (п. 3.2.6 договора); - по окончании срока действия договора, или досрочного его расторжения, в течение трех дней передать имущество арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа со всеми произведенными неотделимыми улучшениями, с исправно работающими сетями и сантехническим оборудованием (п. 3.2.15 договора).  

Согласно акту осмотра от 25.11.2020 имущество находится в неудовлетворительном состоянии, в частности зафиксировано отслоение штукатурки, отслоение краски, демонтаж дверей, демонтаж электроэнергии, разрушения стен, эрозия кладочных швов и иные повреждения.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности; в том числе: акт от 02.05.2017, согласно которому имущество передано арендатору в удовлетворительном состоянии; сведения о состоянии имущества на момент его осмотра собственником, указанные в акте осмотра от 25.11.2020; принимая во внимание заключение эксперта ФИО4, составленное по результатам судебной экспертизы, пояснения эксперта, суды установили факт ненадлежащего исполнения арендатором принятых обязательства по содержанию объекта в период аренды, ухудшение состояния имущества в период владения и пользования ответчика объектом, в связи с чем истцу причинены убытки. Стоимость приведения здания в нормативное состояние определена в размере 1 892 700,54 руб.  

На основании изложенного вывод судов о наличии совокупности условий, необходимой для привлечения общества к ответственности в виде возмещения убытков, причиненных истцу, является правильным.  

Размер убытков истца в заявленном размере подтвержден надлежащими доказательствами по делу.  

Как верно указано судом, то обстоятельство, что на момент приобретения истцом объекта в собственность, состояние объекта уже было неудовлетворительным, не освобождает ответчика от ответственности перед арендодателем за состояние объекта, т.к. переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации); по условиям договора аренды от 25.04.2017 № нп/2017/30 именно ответчик обязан содержать объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт.  

При таких обстоятельствах, суды правомерно удовлетворили иск. 

Довод заявителя относительно выводов эксперта, являлся предметом исследования апелляционного суда, и ему дана надлежащая правовая оценка.  

Суды, исследовав заключение эксперта, пришли к выводу, что каких-либо противоречий оно не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы эксперта понятны, мотивированны, основаны на специальных знаниях экспертов и их опыте.  

Данное заключение обоснованно принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, доказательств, опровергающих выводы эксперта, материалы дела не содержат.  

Само по себе несогласие лица, участвующего в деле, не обладающего специальными познаниями, с выводами эксперта, не является достаточным основанием для критической оценки соответствующего экспертного заключения.  

Оснований для назначения повторной экспертизы судами не установлено.  

Иные доводы заявителя по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании материалов дела и не противоречат им. В соответствии с нормами ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющими пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, переоценка установленных судом фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.  

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.  

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 20.03.2025 по делу № А50-9326/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную  

жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новая эра»– без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий В.А. Купреенков  

Судьи С.В. Лазарев  

 Ю.В. Скромова