АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-4174/2024

27 июня 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 13.06.2024

Полный текст решения изготовлен 27.06.2024

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Курашовой А.Е.,

рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к Администрации Омского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ФИО2,

Администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о признании права собственности,

в судебном заседании приняли участие:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 09.02.2024 (сроком на 5 лет), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Омской области из Омского районного суда Омской области 12.03.2024 (вх № 73823) поступили материалы гражданского дела № 2-529/2024 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) о признании права собственности на здание – плоскостная стоянка автомобилей открытого типа, расположенная по адресу: Омская область, Омский район, п. Ростовка, с кадастровым номером 55:20:21 01 01:419, общей площадью 116 кв.м.

В Арбитражном суде Омской области делу присвоен номер А46-4174/2024.

Определением арбитражного суда от 15.03.2024 возбуждено производство по делу; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, Министерство имущественных отношений Омской области, ФИО2 и Администрация Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области.

Как установлено судом, Постановлением главы Омского муниципального района Омской области от 01.08.2007 № 1043-п утверждён акт выбора земельного участка от 27.12.2006 № 320 для строительства автомобильной стоянки, расположенной в 40 м по направлению на север относительно здания детского сада в п. Ростовка Омского района Омской области; утверждён проект границ земельного участка площадью 2 300 кв.м в границах Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района из состава земель поселений; а также постановлено согласовать ФИО4 проектную документацию; к строительству объекта приступить после получения разрешения на производство строительных работ.

На основании распоряжения главы Омского муниципального района от 15.08.2007 № 1111-р 31.08.2007 между Омским муниципальным районом (арендодатель) и ФИО4 (арендодатель) был заключён договор № АЗ-20-281/2007, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель населённых пунктов, в границах Ростовкинского сельского поседения Омского муниципального района Омской области, расположенный в 40 м по направлению на север, относительно здания детского сада в п. Ростовка, площадью 2 300 кв.м с кадастровым номером 55:20:21 01 01:0419 для строительства автомобильной стоянки (пункт 1.1).

Согласно актуальным данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) основные характеристики земельного участка не изменились.

На основании соглашения от 06.05.2010 все права и обязанности по означенному договору с согласия арендодателя перешли ФИО2.

На основании договора уступки прав аренды земельного участка от 21.07.2023 новым арендаторам земельного участка стала ФИО1.

По данным муниципального казённого учреждения «Муниципальный архив Омского муниципального района Омской области» от 28.05.2024 № 270/02-18 проектная документация на объект: автомобильная стоянка на хранение в муниципальный архив не поступала.

Ссылаясь на то обстоятельство, что на земельном участке в 2008 году была построена плоскостная стоянка автомобилей открытого типа, которая совместно со зданием контрольно-пропускного пункта (далее - КПП), ограждения, калитки и ворот является единым недвижимым комплексом, правоустанавливающие документы на который отсутствуют, ФИО1 обратилась с иском о признании права собственности.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд полагает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) способами, в том числе признанием права, а также иными способами, предусмотренными законом, целью которых является в любом случае восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

По смыслу данных положений право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности юридических фактов: вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя; для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведён земельный участок; получено разрешение на строительство; при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные и иные нормы. Право собственности на имущество прежнего собственника возникает на основании сделки иного лица.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретённого от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). По общему правилу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункт 59 приводимого постановления высшей судебной инстанции).

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств, путём их всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования и оценки (статьи 64, 71, 168 и 170 АПК РФ).

Требование истца заявлено в отношении объекта – плоскостная стоянка автомобилей открытого типа, расположенная по адресу: Омская область, Омский район, п. Ростовка, с кадастровым номером 55:20:21 01 01:419, общей площадью 116 кв.м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что, по смыслу статьи 131 ГК РФ, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинён режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из изложенного следует, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на неё, следует устанавливать наличие у неё признаков, способных относить её в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761).

Сама по себе прочная связь с землёй не является единственным признаком, по которому объект может быть отнесён к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учётом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Понятие «недвижимость» является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землёй и на него оформлен технический паспорт. Для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

С учётом отсутствия разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при создании сооружения дорожного транспорта специальный порядок, установленный законом для создания автомобильных дорог как самостоятельных объектов гражданских прав, не применялся (в силу пунктов 5, 13 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоянки (парковки) транспортных средств являются объектами дорожного сервиса и относятся к элементам обустройства автомобильных дорог).

Для регистрации автостоянки в качестве объекта недвижимого имущества необходимо доказать, что такая автостоянка является единым недвижимым комплексом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 306-КГ16-16301 по делу № А65-29050/2014).

В пункте 39 Постановления № 25 указано, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Действующее гражданское законодательство под имущественным комплексом понимает совокупность одного или нескольких видов имущества, объединённого по определённому признаку. В ГК РФ названо два вида имущественных комплексов: предприятие (статья 132) и единый недвижимый комплекс (статья 133.1). Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, обладающую следующими признаками: неразрывной физической или технологической связью объединённых единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов и движимых объектов (инженерных коммуникаций); такие здания, сооружения и иные объекты объединены единым назначением и являются неделимым объектом недвижимости.

При этом составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Единый недвижимый комплекс не может быть разделён (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости. Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи (к примеру, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.10.2023 № Ф04-762/2023 по делу № А75-17333/2022).

В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом. Укладка на земельном участке определённого покрытия (из бетона, асфальта, щебня), в том числе для прохода или проезда, стоянки автомобилей, размещения оборудования, не создаёт нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несёт вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства данного участка.

При этом из материалов дела не следует отнесение названного объекта к единому недвижимому комплексу. К выводам, изложенным в экспертном заключении бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» суд относится критически.

Кроме того, для строительства и последующего получения правоустанавливающих документов на вновь созданный объект недвижимости установлен особый порядок, регулирующий градостроительную деятельность, земельные правоотношения. Этот порядок включает в себя отвод земельного участка для строительства, получение разрешения компетентных органов на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Так, в соответствии с частью 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 51 ГрК РФ.

Для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие получение разрешения на строительство, возведение и введение в эксплуатацию спорного объекта (автостоянки) как объекта недвижимости - имущественного комплекса, в соответствии с требованиями действующего законодательства. Документов, подтверждающих строительство стоянки как имущественного комплекса, также не имеется.

По доводам искового заявления спорная площадка построена в 2008 году.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утверждённому постановлением Комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации от 26.12.1994 № 359 (с 01.01.2017 утратил силу, но действовал на момент строительства), площадки и замощения относятся к вспомогательным элементам сооружений (площадка для плотины, мостовое полотно для моста, настил для эстакады, верхнее покрытие автомобильной дороги).

Подъездные пути, покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твёрдых материалов обеспечивают чистую, ровную и твёрдую поверхность, но не обладают самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшают полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений.

При этом покрытие земельного участка по существу несёт вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей.

Применительно к рассматриваемой ситуации, согласно заключению специалистов, конструкция покрытия – асфальтовая крошка и бетонные плиты; на наличие основы – песчаной подушки, щебёночной подготовки и т.п. не указано.

Укладка на части земельного участка определённого покрытия (бетона, асфальта, щебня) не создаёт нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несёт вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства участка.

В отличие от зданий, строений и сооружений твёрдое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Материалы, из которых изготовлено покрытие (асфальт, бетон, щебень, песок, бордюры), при их переносе не теряют качества, необходимые для их дальнейшего использования.

Ограждение является способом обозначить границы земельного участка и исключить свободный проход через его территорию сторонних лиц.

Регистрация права собственности на объект, не отвечающий признакам объектов недвижимости, противоречит действующему законодательству.

Как указывалось выше, отдельные элементы автостоянки, как ограждение и ворота, а также замощение (при его наличии) не могут являться самостоятельными объектами в едином недвижимом комплексе. Однако в рассматриваемом случае КПП обладает признаками капитального строения.

Так, здание двухэтажное, имеет площадь 116 кв.м. На первом этаже оборудованы помещения мастерских и санузла, на втором этаже – помещения кабинетов. Согласно фототаблице, приложенной к заключению бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации») здание КПП имеет признаки капитальности, в частности имеет сложные конструктивные элементы, два этажа, подключено отопление и пожарная сигнализация.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703 утверждены критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования. Так, строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев:

- строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением, строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;

- строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом.

Таким образом, в рассматриваемом случае КПП не соответствует критериям вспомогательного значения (предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту; создано в целях обеспечения эксплуатации основного объекта; имеется технологическая связь с основным объектом) – в здании оборудованы помещения мастерских и кабинеты, что указывает на самостоятельный характер объекта. Тогда как под КПП понимают специально оборудованное место для осуществления контроля и управления проходом людей и проездом транспортных средств в порядке, установленном пропускным режимом.

По доводам истца спорный объект находится на земельном участке с кадастровым номером 55:20:21 01 01:419, арендуемом у Администрации.

В соответствии с данными ЕГРН срок обременения в виде права аренды истёк 30.10.2010.

По положениям пункта 3.1 договора арендатор имеет право заключить по истечении срока его действия новый договор на согласованных сторонами условиях, в случае добросовестного исполнения арендатором обязательств по настоящему договору и при наличии утверждённой документации, предусматривающей дальнейшее использование участка по соответствующему назначению.

Однако, проектная документация, разрешение на производство строительных работ, как уже указывалось, отсутствуют.

Кроме того, из договора уступки от 21.07.2023 не следует согласия муниципального образования на передачу прав арендатора от ФИО2 к ФИО1

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, регламентирован Земельным кодексом Российской Федерации.

Доказательств того, что истец получил право пользования земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, посредством установленной законом конкурентной процедуры, материалы дела не содержат, как и доказательств наличия на земельном участке с кадастровым номером 55:20:21 01 01:0419, принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости, дающих право на приобретение участка без торгов.

Действительно, спорный земельный участок изначально предоставлялся по договору аренды для строительства автомобильной стоянки.

В силу пункта 13 статьи 1 ГрК РФ строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Т.е. при заключении договора аренды подразумевалось возведение объекта капитального строительства – автомобильной стоянки. Однако, по убеждению суда, на участке возведён самостоятельный объект – двухэтажное здание, именуемое истцом как КПП, и осуществлено замощение территории. Стоянка как единый недвижимый комплекс возведена не была.

Принимая во внимание приведённую выше совокупность обстоятельств, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                          И.Ю. Ширяй