Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-18442/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                    Рахматуллина И.И.,

судей                                                                  Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

при ведении ведении протокола судебного заседания помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 18.02.2025 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Кондрашкина А.Б.) и постановление от 17.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Апциаури Л.Н., Афанасьева Е.В.) по делу № А45-18442/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации Новосибирского района Новосибирской области (630007, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об оспаривании отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, обязании принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 24.05.2025),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный Новосибирской области с заявлением к администрации Новосибирского района Новосибирской области (далее – администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, изложенного в письме от 26.04.2024 № 7271/01-16/88, и обязании принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Решением от 18.02.2025 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 17.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Предприниматель, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на необоснованность выводов судов о нахождении  испрашиваемого земельного участка в двух функциональных и трех территориальных зонах, поскольку это противоречит презумпции достоверности сведений реестра (в ЕГРН не внесены сведения о территориальных и функциональных зонах, а также о границах населенных пунктов в Станционном сельсовете Новосибирского района Новосибирской области с приложением координат характерных точек). При этом формирование испрашиваемого участка не будет препятствием для внесения в ЕГРН сведений о таких зонах и границах, так как после формирования участок будет отнесен органом регистрации к одной зоне на основании частей 8-10 статьи 34 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) (более 50 % участка располагается в одной зоне и только незначительная его часть в иных). Кроме того, предприниматель представил документы, обосновывающие площадь испрашиваемого участка, которые не получили со стороны суда соответствующей оценки. Также со стороны администрации не приведен иной расчет необходимой площади участка. Решение по делу № А45-799/2015 не имеет правового значения для настоящего спора. В результате отказа предпринимателю в удовлетворении заявленных требований возникла ситуация, при которой принадлежащее истцу здание расположено частично на участке, принадлежащем предпринимателю на праве собственности, а частично на землях неразграниченной государственной собственности, что противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Определением от 22.07.2025 судом округа в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлен перерыв в судебном заседании до 24.07.2025.

В судебном заседании 24.07.2025 представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.

Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила; представила отзыв, просила оставить судебные акты без изменения.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что решением от 23.10.2018 Новосибирского районного суда за предпринимателем признано право собственности на торговый павильон площадью 63 кв. м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, муниципальное образование Станционный сельсовет, станция Иня-Восточная, остановка автотранспорта. Регистрация права собственности произведена 26.12.2018, объекту присвоен кадастровый номер 54:19:110302:107 (далее – здание (объект) № 107).

Указанное здание частично расположено на земельном участке площадью 30 кв. м с кадастровым номером 54:19:110302:29 (далее – участок № 29), который принадлежит предпринимателю на праве собственности (с 10.07.2019) на основании договора купли-продажи от 03.07.2019 № 75/5132 (заключен с администрацией на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статей 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – Земельный кодекс)).

Ссылаясь на то, что участок № 29 меньше чем здание торгового павильона, в результате чего часть здания оказалась расположена на землях неразграниченной государственной собственности и за пользование этой территории оплачивается неосновательное обогащение, предприниматель обратился к администрации с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 622 кв. м под эксплуатацию магазина.

Администрация письмом от 26.04.2024 № 7271/01-16/88 уведомила заявителя об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, поскольку действующим законодательством не предусмотрено образование и предоставление участка для эксплуатации части здания; испрашиваемый участок расположен в двух функциональных и трех территориальных зонах; границы испрашиваемого участка пересекают границы населенного пункта – жд. ст. Иня-Восточная (будут нарушены требования статьи 11.9 Земельного кодекса); площадь испрашиваемого участка значительно превышает площадь объекта недвижимости, расположенного в его границах (документы, обосновывающие площадь, не представлены).

Предприниматель, не согласившись с решением администрации об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды поддержали позицию администрации, дополнительно указав на то, что сведения о территориальных зонах отражены в Правилах землепользования и застройки Станционного сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных Приказом Минстроя Новосибирской области от 27.12.2019 №721, поэтому само по себе отсутствие сведений о территориальных зонах в ЕГРН не означает, что они не установлены и их границы не определены. Кроме того, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств соразмерности испрашиваемой площади участка, приняв во внимание позицию предпринимателя в рамках дела № А45-7998/2015, в котором он оспаривал фактическое пользование участком в размере 110 кв. м.

Суд апелляционной инстанции также указал, что в представленной схеме организации земельного участка и расчета площади не обозначено за счет каких земель должен быть образован участок, не приведет ли образование таким образом земельного участка к нарушению положений статьи 11.9 Земельного кодекса, не проанализировано, где будет находиться разворотная площадка для автомобилей, на основании чего должна быть предоставлена в собственность земля под некий хозблок и т.д. На основании чего за счет публично правовых земель должно обеспечиваться строительство хозблока, разворотной, контейнерной и т.д. площадки для обслуживания объекта, право собственности на которой признано в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.

Суд округа не усматривает оснований для отмены судебных актов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

В пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено исключительное право граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, на приобретение земельных участков, на которых расположены такие объекты, в собственность или в аренду.

Условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей.

Предоставленное право собственнику объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение балансов интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли.

Статьей 39.14 Земельного кодекса предусмотрен порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 39.14 Земельного кодекса первым этапом предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

После подготовки схемы расположения земельного участка заинтересованное лицо должно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Законом № 218-ФЗ (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.14 Земельного кодекса).

Таким образом, подготовка схемы расположения земельного участка и подача заинтересованным лицом заявления в уполномоченный орган являются первыми этапами предоставления земельного участка.

Исходя из подпункта 1 пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса.

Среди указанных оснований - разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса требований к образуемым земельным участкам, к числу которых относится запрет пересечение границ земельного участка и границ территориальной зоны (нахождение земельного участка в различных территориальных зонах), поскольку положениями части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс)  и пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса закреплено требование о принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне в целях создания правовой определенности правового режима его использования.

При этом нахождение земельного участка согласно генеральному плану муниципального образования одновременно в двух функциональных зонах, если одна из данных зон фактически определяет границы, например территории общего пользования (улично-дорожной сети), не влечет возникновения неопределенности правового режима земельного участка, поскольку позволяет установить в отношении земельного участка одну территориальную зону и отобразить в ней территорию общего пользования, на которую действие градостроительного регламента установленной территориальной зоны распространяться не будет.

Такое градостроительное зонирование не противоречит положениям части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса относительно соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.

Иными словами, по общему правилу, при нахождении земельного участка в двух функциональных зонах, одна из которых соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на который градостроительный регламент не распространяется либо может быть включен в территориальную зону и градостроительный регламент, отсутствуют препятствия для формирования земельного участка.

В рассматриваемом случае судами установлено нахождение испрашиваемого участка в трех территориальных зонах: зона застройки индивидуальными жилыми домами в границах населенных пунктов (нЖин), зона объектов железнодорожного транспорта (ТЖ), зона уличной и дорожной сети (УДС), что является самостоятельным основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления участка. При этом суд округа отмечает, что территориальная зона считается установленной с момента принятия Генерального плана и Правил землепользования и застройки или внесения в них изменений независимо от внесения сведений о ней в ЕГРН. В этой связи доводы жалобы, касающиеся отсутствия соответствующих сведений в ЕГРН, признаются несостоятельными и подлежат отклонению.

Ссылка на положения частей 8-10 статьи 34 Закона № 218-ФЗ, регулирующие правила внесения в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, населенных пунктов, в данном случае не применима, поскольку не распространяются на порядок образования земельного участка (на несформированный участок).

Как было отмечено, формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается; законодатель допускает только возможность несовпадения границ территориальных и функциональных зон (апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2019 № 45-АПА19-14).

Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. При этом, поскольку земельный участок признается образованным после формирования и постановки на государственный кадастровый учет, такой участок должен соответствовать нормам законодательства как по состоянию на момент формирования, так и по состоянию на момент постановки на кадастровый учет.

Относительно довода о соразмерности площади испрашиваемого участка суд округа отмечает следующее.

Исходя из положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса, правовых позиций, сформулированных в постановлениях Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем объекта недвижимости, при том что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях. При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

С учетом того, что инициация процедуры предоставления земельного участка осуществляется собственником здания, указание на испрашиваемый размер земельного участка, то есть необходимый для эксплуатации расположенного здания, осуществляется именно таким собственником - заявителем в рамках процедуры предоставления. Установление необходимой площади земельного участка, в свою очередь, относится к компетенции уполномоченного на предоставление публичного органа, в связи с чем именно публичный орган обязан обосновывать завышение испрашиваемой площади земельного участка как основание для отказа в предоставлении.

При рассмотрении настоящего спора, суды, приняв также во внимание позицию предпринимателя, выраженную при рассмотрении дела №А45-7998/2015 о взыскании неосновательного обогащения за пользование участком под павильоном (администрация ссылалась на то, что площадь земельного участка для эксплуатации магазина сверх ранее предоставленной (30 кв. м) составляет 110 кв. м; в свою очередь, предприниматель ссылался на то, что для эксплуатации павильона достаточной является площадь 72 кв. м), оценив  схему организации земельного участка и расчета площади, пришли к выводу о том, что площадь испрашиваемого участка является несоразмерной для эксплуатации здания № 107.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Кроме того, право собственности на здание № 107 площадью 63 кв. м. признано решением от 23.10.2018 Новосибирского районного суда по статье 222 Гражданского кодекса. При рассмотрении дела установлено, что указанное здание расположено на участке № 29 площадью 30 кв. м, предоставленном по договору аренды от 28.09.2011 № 243 без права капитального строительства; разрешенное использование – для размещения павильона. Однако без разрешения на строительство предприниматель возвел на арендованном участке и частично за его границами здание № 107 (на железобетонном монолитном ленточном фундаменте). Впоследствии участок № 29 приобретен предпринимателем по договору купли-продажи с администрацией от 03.07.2019 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 393, статей 39.17, 39.20 Земельного кодекса. Таким образом, расположение торгового павильона изначально не предполагалось за пределами участка № 29.

Тем не менее, одним из принципов земельного законодательства является единство земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). Следовательно, для каждого объекта недвижимого имущества при наличии возможности обеспечить соблюдение градостроительных, санитарных и иных норм и правил должен быть сформирован отдельный земельный участок.  При этом, в исключительных случаях, допускается расположение одного здания, сооружения на нескольких земельных участках (с учетом того, что виды разрешённого использования участков и территориальные зоны, в которых они расположены, одинаковы).

Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации, предприниматель имеет право претендовать на участок под зданием № 107 (с учетом площади для обслуживания и эксплуатации объекта), но такой участок должен соответствовать (помимо обоснования необходимой площади) градостроительным и земельным требованиям, в частности, относительно нахождения в одной территориальной зоне. В этой связи предприниматель не лишен возможности повторно обратиться с заявлением о предварительном согласовании предоставлении земельного участка, необходимого для эксплуатации здания № 107, после устранения причин, послуживших основанием для оспариваемого отказа (в том числе, при корректировке границ участка таким образом, что участок будет соответствовать вышеуказанным требованиям). При этом, как было отмечено, доказывание того, что испрашиваемая площадь участка является завышенной (когда эта причина влечет отказ в предоставлении участка либо предварительном согласовании предоставления участка) лежит на публичном органе (в ситуации, когда со стороны заявителя представлено соответствующее документальное обоснование). При рассмотрении подобного рода споров в порядке главы 24 АПК РФ допускается определение площади и границ земельного участка, подлежащего предоставлению собственнику земельного участка, в том числе посредством назначения судебной экспертизы.

Принимая во внимание вышеустановленные обстоятельства, препятствующие предоставлению испрашиваемого участка площадью 622 кв. м, в связи с чем оспариваемый отказ администрации по существу являлся правомерным, суд округа не усматривает оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено; в этой связи кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на предпринимателя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.02.2025 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 17.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-18442/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                   И.И. Рахматуллин

Судьи                                                                                                                 А.Ю. Донцова

ФИО1