АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-14149/2022

10 февраля 2023 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2023 года, полный текст решения изготовлен 10 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Коми холдинговая компания» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к акционерному обществу «Коми коммунальные технологии» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности и пеней,

по встречному иску акционерного общества «Коми коммунальные технологии» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к акционерному обществу «Коми холдинговая компания» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о признании договора недействительным в части, применения последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения,

при участии в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, государственного автономного учреждения Республики Коми «Дом дружбы народов Республики Коми» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и общества с ограниченной ответственностью «Ростком Трейд» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 23.12.2022 (до и после перерыва);

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2023 (до и после перерыва),

установил:

Акционерное общество «Коми холдинговая компания» (далее – АО «Коми холдинг», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к акционерному обществу «Коми коммунальные технологии» (далее – АО «ККТ», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества за период с 01.06.2022 по 30.09.2022 в размере 1 476 949 руб. 04 коп., неустойки в сумме 4 954 руб. 57 коп. за период с 01.10.2022 по 28.10.2022.

Определением от 13 декабря 2022 года судом принято к рассмотрению поступившее от ответчика встречное исковое заявление в части требований:

- признать недействительной сделку – договор аренды недвижимого имущества № А18/06-008 от 25.10.2018 в части передачи в аренду нежилых помещений №№ 14, 24, 25, общей площадью 166,66 кв.м.;

- применить последствия недействительности сделки – исключить из договора аренды недвижимого имущества № А18/06-008 от 25.10.2018 нежилые помещения №№ 14, 14, 25 общей площадью 166,66 кв.м.; перестать начислять арендную плату за нежилые помещения №№ 14, 24, 25 общей площадью 166, 66 кв.м.; взыскать с АО «Коми холдинг» в пользу АО «ККТ» неосновательное обогащение в размере 3 074 097 руб. 02 коп.;

- произвести зачет встречных денежных обязательств, признанных судом обоснованными.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 12.01.2023 предварительное судебное заседание отложено на 03.02.2023 с указанием на возможность перехода в судебное заседание первой инстанции; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное автономное учреждение Республики Коми «Дом дружбы народов Республики Коми» (далее – ГАУ РК «Дом дружбы народов Республики Коми») и общество с ограниченной ответственностью «Ростком Трейд» (далее – ООО «Ростком Трейд»).

ГАУ РК «Дом дружбы народов Республики Коми» в отзыве 26.01.2023 № 01-29/38 указало, что на втором этаже административно-офисного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в его оперативном управлении находится помещение общей площадью 2 770,70 кв.м. Также на втором этаже находятся помещения, используемые АО «ККТ», которые к общему имущества здания не относятся, поэтому ГАУ РК «Дом дружбы народов Республики Коми» расходы на помещения, занимаемые АО «ККТ», как по иным помещениям, относящимся к общему имуществу, не несет.

ООО «Ростком Трейд» в ответе от 26.01.2023 № РТ230126001 сообщило, что по существу рассматриваемого спора пояснить ничего не может; ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Представитель истца на исковых требованиях настаивает, в удовлетворении встречного иска просит отказать.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения иска, встречные требования просил удовлетворить.

Руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд в отсутствие возражений сторон завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству в первой инстанции.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 06.02.2023, после окончания которого рассмотрение дела продолжено. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Коми в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

25 октября 2018 года между АО «Корпорация по развитию Республики Коми» (правопредшественник истца, арендодатель) и АО «ККТ» (арендатор) заключен договор № А 18/06-008 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает в аренду (во временное владение и пользование), а арендатор принимает нежилое помещение (имущество) №№ 1-33 на втором этаже в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, для использования под офисные помещения (пункт 1.1. договора).

Договор аренды заключается на неопределенный срок, вступает в силу с даты его подписания и прекращает свое действие с истечением срока аренды (пункты 1.4. и 1.5. договора).

Согласно пункту 4.1. договора арендная плата составляет 328 993,00 руб. в месяц, с учетом НДС, исходя из ставки арендной платы 430,00 руб. за один квадратный метр в месяц, с учетом НДС.

Дополнительным соглашением от 03.06.2021 стороны внесли изменения в пункт 4.1. договора, изложив его в следующей редакции: «Арендатор вносит арендную плату по договору в размере 369 237,26 руб. в месяц с учетом НДС, исходя из ставки арендной платы 482,60 руб. за один квадратный метр в месяц с учетом НДС.

Пунктом 4.4. договора установлено, что часть арендной платы, указанной в пункте 4.1. договора, в сумме 76 510,00 руб., в том числе НДС, вносится арендатором на расчетный счет арендодателя в течение 10 календарных дней с даты подписания сторонами акта оказанных услуг на основании счета на оплату. Счета и акты, выставленные арендодателем, считаются полученными арендатором по истечении 10 календарных дней со дня отправки по адресам, указанным в настоящем договоре.

Сторонами 30.12.2019 подписано дополнительное соглашение, которым внесли изменения в пункт 4.4. договора, изложив его в следующей редакции: «Арендная плата, указанная в пункте 4.1. договора, вносится арендатором на расчетный счет арендодателя в течение 10 календарных дней с даты подписания сторонами акта оказанных услуг на основании счета на оплату. Счета и акты, выставленные арендодателем, считаются полученными арендатором по истечении 10 календарных дней со дня отправки по адресам, указанным в настоящем договоре.».

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору).

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что в случае просрочки оплаты, то есть невнесения, неполного или несвоевременного внесения арендатором платы по договору в установленные договором в сроки (пункт 4.1. договора), что является существенным нарушением сроков внесения платы по договору, начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как указывает истец, ответчик плату за аренду в период с 01.06.2022 по 30.09.2022 не вносил, в связи с чем просит взыскать с него задолженность в размере 1 476 949 руб. 04 коп, пени за просрочку исполнения обязательств по договору в сумме 4 954 руб. 57 коп. за период с 01.10.2022 по 28.10.2022.

Претензия истца 22.09.222 № 1310/22 с просьбой оплатить задолженность оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Неисполнение ответчиком своих обязательств послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 3.1. статьи 70 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Вместе с тем, доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены.

Таким образом, расчеты истца подтверждаются материалами дела, наличие долга ответчиком не опровергнуто.

На основании изложенного, требования о взыскании с АО «ККТ» в пользу АО «Коми холдинг» задолженности по договору аренды недвижимого имущества № А 18/06-008 от 25.12.2018 в размере 1 476 949 руб. 04 коп.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества № А 18/06-008 от 25.12.2018 в сумме 4 954 руб. 57 коп.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных ненадлежащим исполнением должником своих обязательств.

В п. 65 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что в случае просрочки оплаты, то есть невнесения, неполного или несвоевременного внесения арендатором платы по договору в установленные договором в сроки (пункт 4.1. договора), что является существенным нарушением сроков внесения платы по договору, начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Расчет пеней проверен и признан не превышающим правомерно заявленную за указанный период начисления неустойки сумму.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Таким образом, требования о взыскании неустойки в сумме 4 954 руб. 57 коп. подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Оснований для удовлетворения встречного иска судом не установлено на основании следующего.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289, 290 ГК РФ.

Как следует из содержания статьи 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), общие помещения дома, помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы принадлежат собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.

В пункте 2 Постановления N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления № 64).

Как следует из пункта 5 Постановления № 64, право общей долевой собственности на общее имущество переходит и к новому собственнику соответствующего помещения.

Пункт 2 статьи 290 ГК РФ и пункт 4 статьи 37 ЖК РФ устанавливают заперт на отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Анализируя указанные нормы, суд приходит к выводу о том, что места общего пользования предназначены исключительно для обслуживания и удовлетворения нужд всех собственников. Следовательно, помещения, которые в договоре аренды могут быть обозначены как самостоятельные помещения, но которые фактически являются местами общего пользования (коридоры, холлы, лестничные клетки), не могут быть самостоятельным объектом аренды и как следствие, не могли быть переданы в аренду. При этом сам по себе факт передачи в аренду мест общего пользования, не говорит о неделимости предмета обязательства.

Между тем из установленных при рассмотрении настоящего дела обстоятельств следует, что помещения №№ 14, 24, 25, общей площадью 166,66 кв.м. действительно являются общими помещениями, но исключительно для остальных входящих в арендуемую площадь помещений – кабинетов, используемых арендатором в целях аренды – для использования под офисные помещения.

Изучив и проанализировав собранные по делу материалы осмотра здания, суд приходит к выводу, что, не смотря на фактически имеющую место возможность прохода через спорные помещения к иным помещениям второго этажа здания, только к офисным помещениям, арендуемым ответчиком, помещения №14, 24 и 25 являются единственным способом прохода; для иных помещений второго этажа имеются иные варианты и способы прохода, без использования спорных помещений.

При этом имеется возможность такого обособления арендуемой площади, которая воспрепятствует фактической возможности использования спорных помещений иными посетителями здания при соблюдении правил пожарной безопасности. Однако мер, направленных на организацию соответствующего обособления, в том числе требованию принятия на истца соответствующих обязательств и расходов, ответчик не представил.

Вся арендуемая площадь зарегистрирована за истцом на праве индивидуальной собственности; была передана ему застройщиком по акту приема-передачи от 25 ноября 2016 г. (т.2 л.д.108). В составе общего имущества здания, право на согласие в аренду которых может даваться иными собственниками помещений в нем, спорные помещения не значатся; соответствующим тарифом стоимости коммунальных и эксплуатационных ресурсов не облагаются.

Таким образом, ответчик не несет в какой-либо иной форме оплату за использование данных помещений истцу, помимо как внесение предусмотренных договором арендных платежей за всю арендуемую площадь. Наряду с этим, целью подачи встречного иска с заявленными в виде последствий применения последствий ее недействительности требованиями о возврате уплаченной арендной платы за весь период аренды является безвозмездное фактическое использование данных помещений.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее – Постановление N 25), сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Установленный в указанной правовой норме принцип эстоппеля (правовой запрет) призван содействовать обеспечению юридической безопасности субъектов права, направлен на защиту добросовестной стороны по сделке, если эта сторона положилась на заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как видно из материалов дела, с даты заключения договора в октябре 2018 года и до июня 2022 года ответчиком соблюдались все условия договора, в том числе производились своевременные и полные оплаты, а перед истцом не ставился вопрос о фактическом обособлении арендуемого помещения или исключения из арендуемой площади спорных помещений. При этом состав и характер, а равно фактическое использование данных помещений не менялось и изначально отражено в договоре аренды, приложенном к нему поэтажном плане имущества.

В настоящее время ответчиком заявлено о прекращении договора и высказано намерение освободить арендуемые помещения в феврале текущего года.

При таких обстоятельствах действия ответчика по оспариванию сделки не могут быть признаны добросовестными и подлежащими судебной защите.

На основании вышеизложенного, оценив представленные доказательства в соответствии со ст. ст. 65, 67, 68, 71 АПК РФ, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам по правилам ст. 110 АПК РФ возлагается на ответчика по первоначальному иску (на истца по встречному иску).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с акционерного общества «Коми коммунальные технологии» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу акционерного общества «Коми холдинговая компания» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 1 476 949 руб. 04 коп. долга, 4 954 руб. 57 коп. неустойки и 27819 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Вернуть акционерному обществу «Коми коммунальные технологии» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) из федерального бюджета 11620 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению №4584 от 15.08.2022.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                                                 Т.Ф. Изъюрова